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轨道交通项目可行性分析报告全文关于轨道交通项目可行性分析报告全文第一部分轨道交通项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、轨道交通项目概况(一)项目名称(二)项目承办单位(三)可行性研究工作承担单位(四)项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1.《中华人民共和国公司法》;2.《中华人民共和国行政许可法》;3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;4.《产业结构调整目录2011版》;5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行;7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年8. 企业投资决议;9. ……;10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标(六)项目建设地点二、轨道交通项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：(一)项目产品市场前景(二)项目原料供应问题(三)项目政策保障问题(四)项目资金保障问题(五)项目组织保障问题(六)项目技术保障问题(七)项目人力保障问题(八)项目风险控制问题(九)项目财务效益结论(十)项目社会效益结论(十一)项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表序号名称单位数值1 项目投入总资金万元 26136.001.1 固定资产建设投资万元 18295.201.2 流动资金万元 7840.802 项目总投资万元 20647.442.1 固定资产建设投资万元 18295.202.2 铺底流动资金万元 2352.243 年营业收入(正常年份) 万元 36590.404 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.765 年经营成本(正常年份) 万元 21954.246 年增值税(正常年份) 万元 2783.617 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.368 年利润总额(正常年份) 万元 12806.649 所得税(正常年份) 万元 3201.6610 年税后利润(正常年份) 万元 9604.9811 投资利润率 % 62.0312 投资利税率 % 71.3313 资本金投资利润率 % 80.6314 资本金投资利税率 % 93.0415 销售利润率 % 46.5216 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.3217 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.9818 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.6019 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.2020 税后投资回收期年 4.6621 税前投资回收期年 3.8822 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05四、存在的问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
名目壹、市场局部一、上海商展市场分析二、松江商展市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商展现状与开展前景分析贰、工程分析一、工程情况二、SWOT分析叁、工程定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、工程定位四、产品革新建议五、价格定位壹、市场局部一、上海商展市场分析1、市场运行概况➢商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商展平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。
这讲明上海的商展市场差不多进进一个稳健开展期，步进了成熟的时期。
➢郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进进上海商业地产市场，商业地产效劳业也悄然出现。
值得注重的是，随着近年来房地产市场的开展，大量新兴社区的建成和进住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区四面的沿街商展、集合式商场和社区商展的开展相当迅速。
➢商业进进实物消费与效劳消费并重的时期丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业开展的新趋势。
从消费水平瞧，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。
从消费结构瞧，全市消费需求由实物消费为主进进实物消费与效劳消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式特别难习惯上海商业今后的开展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营效劳品质优良的商业工程将是下一步商业地产开发重点。
➢商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面要是没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商展，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气缺乏等多方面的碍事，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养展的措施或等待各方碍事因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。
目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。
W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。
城市轨道交通项目可行性分析报告1. 项目背景为了解决城市交通拥堵问题，以及提高公共交通系统的效率和舒适度，本报告分析了引入城市轨道交通系统的可行性。
2. 目标和目的本项目的目标是建立一套完善的城市轨道交通系统，以提供便捷、高效和可靠的交通服务。
主要目的包括：- 缓解城市道路交通拥堵- 提高公共交通运输的效率和可靠性- 提供舒适的交通出行环境- 优化城市交通资源配置3. 可行性分析针对城市轨道交通项目的可行性，我们进行了以下分析：3.1 市场需求分析通过调研市场需求和人口流动情况，我们发现城市轨道交通系统存在着巨大的市场需求。
随着城市人口不断增加，交通拥堵问题日益突出，居民对高效、安全和舒适的交通方式的需求也越来越迫切。
3.2 技术可行性分析在技术方面，我们认为引入城市轨道交通系统是可行的。
现代轨道交通技术已经得到了广泛应用，并在其他城市取得了良好的效果。
我们可以借鉴这些经验，根据本地实际情况进行适当调整和优化。
3.3 经济可行性分析进行经济可行性分析时，我们考虑了项目建设和运营成本，以及预期收益。
通过综合分析，我们得出了以下结论：- 城市轨道交通项目的建设成本较高，但预计能够在中长期内实现投资回报。
- 通过提高公共交通系统的利用率和乘客数量，轨道交通系统能够创造可观的经济效益。
3.4 法律和政策可行性分析我们对相关法律和政策进行了调研和分析。
根据现行的法律和政策，引入城市轨道交通系统是合法且可行的。
然而，我们建议在项目推进过程中密切关注政策的变化，并及时进行调整。
4. 结论基于对城市轨道交通项目的可行性分析，我们认为引入城市轨道交通系统是可行的。
该项目有望解决城市道路交通拥堵问题，提高公共交通效率，创造经济效益，并为居民提供更好的交通出行体验。
请注意，这是一份可行性分析报告，具体的实施细节和方案将需要进一步研究和讨论。
我们建议在项目进一步推进前进行详细可行性研究和方案制定。
上海交通大学硕士学位论文上海轨道交通盈利模式构想姓名：王臻申请学位级别：硕士专业：工商管理（MBA）指导教师：胡海鸥20040111上海轨道交通盈利模式构想 摘 要 上海的轨道交通建设不断提速十五全世界尚无先例轨道交通远景网络共有１７条规划线路轨道交通建设计划得以顺利实施关键就是解决建设资金的筹集申通集团逐线成立项目公司依然在走政府信用融资的老路担保申通集团提出了专营权方式等６种融资方式关键在于轨道交通本身盈利能力低破解上海轨道交通的盈利难题进而为建设计划的顺利实施奠定坚实的基础本文研究轨道交通的经济属性投资市场化困难的根源明晰产权本文建立了上海地铁一号线北延伸沿线楼盘价格与运输成本的一元回归模型轨道交通对完善城市形态本文采用对比分析的方法指出申通地铁是利用资产剥离等财技人为制造的盈利整体资产的盈利动因与效果对两家公司加以评价而香港地铁公司减持地铁股份体现了的思想着重分析了香港地铁一是合理债务的结构和低的负债率物业发展利润上海却又不能够照搬香港经验整体与延迟而上海更希望是能够实现的盈利本文结合上海实际给出了相关方案在解决轨道交通盈利来源单薄这一问题上设计了合作开发沿线土地的方案一从期权定价模型出发给出了拍卖沿线房地产开发权的方案三由于考虑到了房地产开发权拍卖方可能提出价格保护时限的不同 轨道交通结合物业发展解决盈利难题方案的前提就是上海房地产的发展始终能够保持健康向上发展趋势但在短期内由于人民币升值的预期房价可能存在泡沫而房地产对金融市场的依赖程度高无论是房地产商因而在供求两个方面抑制需求抵御房地产波动的风险的能力上而方案二要优于方案一本文推荐方案二对投融资公司设计盈利方案具有一定的参考价值轨道交通构想 THE CONCEPTION OF PROFIT-MAKING MODEL FOR SHANGHAI METRO INDUSTYABSTRACTOn the basis of analysis of the status quo of Shanghai metro industry, this thesis focuses on profit-making patterns of Shanghai metro industry in existence and recommended ones in the future.The construction speed of Shanghai metro is more and more fast. There is no other precedent in the world except Shanghai which could construct average 40km new underground rail per annum during the tenth “five-year” plan period. It is designed in the Shanghai City Planning for seventeen metro lines and 780km in total. Sufficient funding is crucial to the successful completion of Shanghai metro planning. Now, financing mechanism of Shanghai metro industry is that ShenTong Group invests in individual company charged with project of metro lines and depends on governmental sustentation for credits, therefore ittakes the great risk of guarantee. ShenTong Group has designed six financing strategies, such as exclusiveright, etc. However, these method strategies are not accepted by the market due to the dim profit prospect of investment.As a public facility, the pecuniary externality of Metro contributes to the difficulty of making profit and financing. Defining the property right was one of the best ways to rectify the pecuniary externality. MTR Corporation has set up the profit patterns to construct metro lines with the development of estate. In order to demonstrate that the construction of metro contributes to the improvement of city formation and to the upgrading of the estate value, this thesis establishes regression models to prove the positive correlation between construction of metro and price of estate.This thesis compares profit patterns of ShenTong Metro with that of MTR Corporation. The two companies listed in Shanghai Stock Exchange and Hong Kong Exchanges respectively. ShenTong Metro makes profit through its company reorganization. However, profit ability of MTR Corporation was genuine and reflected the monetary values of all assets of company. This thesis also analyzes the differences between the two companies in the areas of operation strategiespatterns of Shanghai metro industry with MTR Corporation and analyzes the estate development pattern of MTR Corporation, indicates two factors that had contributed to MTR Corporation: sound financial model with low loan ratios and estate development. Nevertheless, the successful experience of MTR Corporation could not be applied to Shanghai metro industry directly. The profit of MTR Corporation was integrated and deferred, however Shanghai metro industry could be expected to make profits in every line and ahead of the schedule.This thesis proposes three alternative plans to help Shanghai metro industry to carry out estate development, and they are adapt to the environment of Shanghai City and are based on financial theories. The first one suggests to cooperatively develop estate so as to provide with source of income. The second one suggests to carry out divestiture and loan restructuring to relieve the loan burdens. The third one suggests to auction the right of estate development; and, the pricing model resulted from both American-Style Options and European-Style Options which were coherent with the alterative protection period. Binomial model has been applied during the development of three alternative plans.The validity of profit model for Shanghai metro industry is largely decided by the future of Shanghai estate industry. Shanghai estate industrywould keep in good shape when the overall economy is in its normal path. However, thee expectation of RMB appreciation and venture capital could be the warning downtrend signal of Shanghai estate industry. The rising interest rate in currency market also indicated that interest rate of RMB could upswing. Estate industry is sensitive to the change of financial market, and the higher interest rate would repress demand and supply. In terms of evaluating ability of resisting risk, the third plan is superior to the second draft and the second draft is superior to the first plan. The second one is the best choice under the circumstances of China.KEY WORDS: conception, profit-making model, metro industry上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
轨道交通项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程和人口增长的加快，城市交通拥堵问题日益突出。
传统的道路交通方式已难以满足人们对便捷、快速、环保的需求。
为解决交通问题，轨道交通项目被广泛关注和提出。
本报告旨在对轨道交通项目进行可行性研究，包括项目的背景、目标、可行性分析和风险评估等内容。
二、项目目标1.缓解城市交通拥堵问题，提高交通运输效率。
2.减少交通事故和空气污染，改善城市环境质量。
3.提高城市居民的出行舒适度和便利程度。
4.促进城市发展，提升城市居民的生活质量。
三、可行性分析1.市场需求分析通过调查发现，城市居民对轨道交通的需求很高。
他们希望能够高效、方便地到达目的地，并减少通勤时间。
同时，城市的商业中心、旅游景点等区域也对轨道交通需求量大，因此可以确定市场需求很大。
2.技术可行性分析轨道交通技术成熟，已在许多国家和地区得到广泛应用。
目前，高铁、地铁和轻轨等轨道交通项目在我国不断发展。
因此，从技术上考虑，轨道交通项目是可行的。
3.经济可行性分析轨道交通项目需要巨大的投入，包括建设、运营和维护等方面的成本。
然而，根据市场需求量的大和长远效益的考虑，轨道交通项目具备较高的经济可行性。
此外，轨道交通也可以促进城市发展，提高土地价值，进一步增加收益。
4.社会可行性分析四、风险评估1.技术风险2.资金风险3.运营风险五、结论经过可行性分析和风险评估，可以得出轨道交通项目具备良好的可行性和发展前景。
虽然项目面临一定的技术和资金风险，但通过科学规划和管理，可以进一步降低风险。
为了实施轨道交通项目，应加强政府领导，吸引各方投资，提高项目管理水平，确保项目的顺利实施和运营。
同时，还应注重与相关部门和社会公众的沟通和合作，确保项目的社会接受度，促进城市可持续发展。
轻轨可行性研究报告一、引言随着城市的发展和人口的增长，交通拥堵问题日益严重，为了缓解交通压力，提升城市的交通效率和居民的出行质量，轻轨作为一种高效、便捷、环保的交通方式，逐渐受到人们的关注。
本可行性研究报告旨在对在具体城市建设轻轨项目的可行性进行全面的分析和评估。
二、项目背景（一）城市现状具体城市是一个经济快速发展的城市，近年来人口持续增长，城市规模不断扩大。
目前，城市的交通主要依赖于公路交通，交通拥堵现象日益严重，特别是在上下班高峰期，道路拥堵情况十分突出，严重影响了居民的出行效率和城市的发展。
（二）交通需求根据相关数据和调查分析，预计未来几年城市的交通需求将继续保持快速增长的态势。
现有的交通设施已经无法满足居民日益增长的出行需求，迫切需要一种新的交通方式来缓解交通压力。
三、项目概述（一）线路规划初步规划轻轨线路具体线路，全长具体长度公里，共设置具体站点数量个站点，覆盖城市的主要区域，包括商业区、居民区、工业区和旅游景点等。
（二）技术标准采用具体技术标准，列车最高运行速度为具体速度公里/小时，平均运行速度为具体速度公里/小时，车辆编组为具体编组形式。
（三）建设内容包括轨道铺设、车站建设、车辆购置、供电系统、通信信号系统、运营管理系统等。
四、市场分析（一）客流量预测通过对城市人口、就业岗位、出行方式等因素的分析，预测轻轨建成后的客流量。
预计在运营初期，日均客流量为具体客流量万人次，随着城市的发展和轻轨线路的完善，客流量将逐年递增。
（二）票价制定参考周边城市轻轨票价和居民的承受能力，初步拟定轻轨票价为具体票价元/人次。
同时，根据不同的乘车距离和时间段，制定相应的优惠政策，以吸引更多的乘客选择轻轨出行。
（三）竞争分析与其他交通方式相比，轻轨具有大运量、快速、准时、安全、环保等优势。
但也面临着公交车、出租车、私家车等交通方式的竞争。
通过提高服务质量、优化线路布局、合理制定票价等措施，提高轻轨的竞争力。
上海轻轨松江大学城站项目可行性分析赢利模式报投资可行性分析与盈利模式设计报告香港卓毅国际集团2007年1月8日摘要 (3)一、项目市场分析及前景推测5二、投资条件与项目选址7三、项目SWOT分析和动态竞争策略分析16四、........................... 项目开发公司组织形式及人力资源19五、项目实施进度安排20六、ABC方案投资分析及资金筹措21七、项目财务分析及赢利能力推测26八、项目国民经济及社会效益分析42九、项目风险分析与风险回避的措施43十、贏利模式设计与政策建议 (44)十一、项目投资招商 (45)松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点都市建设工程.又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是一项技术含量专门高的系统工程，涉及多要素和复杂的商业、地产、轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局的研究分析工作尤为重要。
我司本着积极认确实服务态度和专业探究的精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向.严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发的成功。
与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析的工作过程中，我们采纳国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练;在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。
业态规划的目的如下：1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、指导招商工作的有序进行，明确招商LI标和后期经营治理方向。
3、为销售提供能够向投资者讲明描画的商业前景，支撑销售工作进行。
4、通过业态方案的设计确定项U赢利模式和资金回收的方式。
我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且依照商业网点规划，对松江商业走势进行判定。
我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,期望以后把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目的地目的地。
依照项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我们对上海龙之梦购物中心（轨道交通物业）和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。
龙之梦与本项目原先的建筑设计方案专门相识，差不多上封闭的室内空间。
龙之梦的考察讲明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可连续经营角度论证商业物业有利于项目成功。
开元地中海项目讲明,成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业能够提早收回投资，商业物业需要市场培养期进行保留经营。
ABC三个业态方案（以及D原方案）的各项经济指标笫二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公寓相互结合，购物中心与步行街结合的A方案投资效益最大,在业态发生变化情形下川和C方案业态能够部分互换或依照当时市场情形灵活调整。
A方案的投资精髓专门强调能够销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等, 改变了原先方案无法收回投资的缺点。
依照我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式,深圳市财政全额拨款7亿元人民币投资兴建，差不多处于封顶。
该项LI缺点是没有充分挖掘商业价值，作为社会公益事业来投资，政府托付下属企业全额投资持有物业。
B方案投资规模较小,在现有基础上，建筑面积13万基础上，总投资最小能够达到XX 亿元左右,与深圳项目投资金额差不多相同。
依照A方案我们的项口投资规模要达到12亿元,利用可销售物业至少能够回收8亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心、博物馆等公益设施。
因此A 方案投资收益优于深圳等地同类项目。
通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位潼优越，属于一个开发前景专门好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。
结论1经估算，项目A的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。
结论2项目经营的五年推测中，第一经营批发业态■待周边3公里半径达到20人口后，逐步转型为零售业态为主。
B方案是投资规模最小的方案■在经济收益方面挖掘利润不如A方案，然而具备较小投资规模比较良好投资前景。
在没有外来大型投资公司介入前提下选择B方案。
结论3 土地整体变性为商住用地•此工作建议轨道公司优先向政府提出•土地变性后,建议采取面向投资者的招商活动。
鉴于本项U的盈利前景，本项U商业物业部分具备吸引外来投资商的前景，因此本项U 在赢利模式上远远超越原先投资公司所做的建筑方案和盈利模式。
一.项目市场分析与前景推测1.松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在一系列稳固房价的宏观调控措施下，房地产市场健康进展，政策效应逐步显现。
2005年全年实现房地产业增加值25. 27亿元，比上年增长45.8%。
完成商品房投资125. 35亿元，增长56. 9%；商品房施工面积1157. 57万平方米，增长58%,其中新开工面积250. 02万平方米；竣工面积300. 37万平方米。
房价差不多坚持稳固，未显现明显波动，销售量有所萎缩。
期房销售面积208. 59万平方米，下降12.8%,销售额115. 09亿元,下降11.8%；现房销售面积34. 26万平方米，增长92. 9%,销售额11.33亿元，增长26. 9%；年末商品房空置面积23. 73 万平方米。
存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积（单向）114.6万平方米, 交易金额46. 6亿元。
2-松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅行LI的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情形较好。
以后五至十年。
各种旅行商务商贸客流将连续增长。
至2019年将增至300万人次。
轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。
专门是轨道-公交的换乘枢纽周边。
各种酒丿占会应运而生，我们认为轨道-公交周边的酒丿占市场需求，要紧以经济型和商务型为主，通过调研测算，大约至少要增加0。
3-0o 6左右。
2.1、酒店市场状况：2・1・1、各酒店的开房率:2. 1. 2、酒店情形的特点分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。
松江区老成区里儿乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅行要紧LI的地，旅客不足。
原先也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。
然而从进展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店依旧不够，专门是在本项LI 的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，列外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家、速8、格林豪泰、锦江之星等等，差不多上比较适合的酒店类型。
3.松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情形调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来讲是比较受欢迎的，差不多交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低乂有厨房卫生间其至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。
市场显示儿乎是供不应求的。
上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区查找这种房子居住，轻轨开通后，如此的需求者会随之而来，目前松江市内的儿处公寓一一开元地中海、松云水苑、泰晤士小镇、湖畔天地等差不多上百分之六十以上。
而开元地中海、泰晤士小镇销售比较早的儿乎是口分之白。
酒店式公寓特点分析2004年流行“小户型”即酒店式公寓，2005年小户型依旧表现强眼，在 2006年酒店式公寓仍旧有较大的市场空间。
•酒丿占式公寓一样不是独立开发，经常是为项LI 产品的匹配。
不管首次购房自用 的年轻人，依旧投资型业主，对地段优越、性价比较高的小户型房屋的投资信心 会被最先复原，小户型的热销会必定带动整体项目的销售。
•随着市场供应量增多，产品将显现多样化，户型设计将更合理、更舒服，这要 求项目外部空间有所创新。
•酒丿占式公寓比例也在增大，显现更小更精的趋势。
小户型设计上表达有用性和 实惠性，总房价乂少，对年轻人的压力不大。
•酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的一种过渡消 费，这种产品市场空间整体还有限，然而地产商最快收回投资的主力户型。
•现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必定将房 子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业治理带来难度。
结论：在此类酒店式公寓不是专门多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得了良好的销售业绩。
酒店式公寓的投资性决定了在市场具有专门的生存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在 关于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无 疑成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。
4 •松江商业前景分析及项目商业物业定位（一）大卖场和批发市场的市场依据和可行性分析1市场的状况分析U前大的批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区的上海国际礼品城、上海砖桥贸易城综合批发市场、海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近50万平米。
辐射全上海和苏浙周边地区。
洞泾镇砖桥贸易区的上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场要紧区位优势在于位于沪杭高速、沪青平高速、沪宇和同山国道、地铁九号线都从那个地点进入上海；然而礼品城的市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅行业发达的松江和松江新城、松江大学城、松江国家级出口加工区、松江髙科技园区等重点项U O而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区的优势看起来还没有本项目的优越。
另外，砖桥市场要紧经营低档的生活用品，缺少高档商品的品类，客户要紧是当地居民和郊县的小批发商。
经销的货源渠道要紧来自义乌等地的批发商，资金和商品品种有限。
2、松江的批发市场咨询题的分析①.定位不明、运营治理缺乏特色松江的批发市场普遍存在定位不明确、缺乏经营特色、运营治理非系统化等特点, 贸易环境杂乱、仓储物流设施缺乏。
②品牌培养不足H前的经营是市场自然形成的，不是依靠于品牌，抗风险性、竞争大型连锁的市场能力较弱。
③进展后势不足LI前的批发市场存在着规划治理不到位、商品流通领域狭窄的缺点。
覆盖率低，没有形成展现、交易、加工、物流配送，文化、配套产业开发为经营特色。
（二）对相关步行街零售市场现状认识：1差异化不足，业态同质化业种交叉2中高端定位不够，无法应对轨道交通带来的大量LI的性消费需要项目市场分析与前景推测总结分析：（一）、项目3公里半径人口及松江新城人口数据通过实际调研统计测算，项口周边半径3公里内十九个社区以后两年居住人口最低是5万人左右。
以后五年,项目周边半径3公里内居住人口最低是19万人左右，包括大学城、新规划报建的社区和已有居住区的增长人口。
按上海人口普查办和松江统计局测算，松江新城现有人口37万人。
以后五年规划和增长总人口将达到93万人。
见附表《项LI周边半径3公里新社区以后2年居住人口调查・》、《项目周边正在规划建设的社区调查表》、《上海松江大学城以后4年常住人口调查・》。
