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房地产行销十二项战技之技巧篇房地产行销的战术技巧千变万化，而核心理念体现在以下的等式与不等式中：善意＝生意成交≠绝交障眼法图 5-1 障眼法示意图1.瞒天过海【案例】“瞒天过海”战术的运用客户A来到一个售楼部看房，行销人员B接待了他。
在双方谈妥订金后，B写下订金收据，摆放在洽谈桌上。
然后，B示意其他同事离开，而自己也借故上洗手间去。
此时，房间里只剩下A一人，A开始翻看桌上的各种单据，看到了B放在桌上的成交动态表，发现昨天成交的一套第15层的房子为3500元每平方米。
这时，A意识到，自己看中的16层的这套房的3400元每平方米的价格已经没有讲价空间了。
A听到B正从洗手间出来的声音，迅速将资料回复原位。
A接收了B填写的订金单据，双方交易达成。
其实，B是有意识地让A获取相关信息的，想通过以前的成交动态表的数据来说服A接受现有价格。
并且在B起身去洗手间之前，他就用自己可辨别的方法摆放好桌上材料，以便自己能掌握A是否确实看到了有关资料。
2.树上开花所谓“树上开花”，是指在填写销售动态表等相关的表单数据时，根据实际情况做适量合理的变更，以吸引客户。
但应注意适可而止，以免过犹不及。
3.偷梁换柱偷梁换柱的技巧通常用在举办一些公开活动的场合上，在活动中适当安插一些内部人，制造气氛，带动场面。
4.声东击西声东击西的目的在于迷惑对手，扰乱其视线，从而取胜。
这种战术时常被运用在体育比赛中，而在房地产行销中，使用声东击西战术，一定要把握住一条原则，就是战术的运用并不是为了欺骗客户，而是用技巧将好的产品出售给客户。
用间法。
孙子兵法的营销智慧在现代企业营销管理谋略中，我们将《孙子兵法》中竞争管理谋略思想和现代企业管理结合起来，融入现代精神。
楚泉文化发展特聘文化传播方面高级顾问甄城导师从巧能成事、因敌制胜、以迂为直、先发制人、兵者诡道等五个方面加以研究、分析、探索其中有益的谋略思想、理论结合实际、融入现代精神。
以期使各位读者从中获得裨益。
目的只有一个，旨在抛砖引玉，使我国产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学的现代企业管理更加丰富，企业营销谋略更加绚丽。
一、巧能成事，运筹帷幄在社会主义市场经济务件下，生产经营者和消费者在市场上争取有利的交易条件、获得更大的经济利益，彼此之间必然展开激烈的竞争，市场竞争是市场经济的基本特征，是促进生产经营发展、完善经营管理的手段。
社会主义市场竞争，是市场上运做的主体。
为了获得对自己有利的产销条件而展开的一种时抗，这种对抗是在产品、价格、渠道和促销手段方面进行合法、公平的竞争，反对弄虚作假、推销假冒伪劣商品的违法竞争。
军事战争要制胜就要讲谋略，市场竞争要获胜也应讲谋略。
企业为了在市场竞争中获胜，借鏊《孙子兵法》中的军事斗争谋略进行市场营销，是十分必要的。
打仗要有巧妙的谋略才能成事，市场营销同样要有巧妙的谋略才有成事。
巧能成事，是现代企业家的座右铭。
“巧”就是要善于运用自己的智慧运筹谋略，制定明确的目标，集中使用自己的力量，抓住主要矛盾。
解决关键问题，才能克敌制胜。
用兵打仗如此，企业市场营销亦如此。
任何事情都是如此，情况不明，目标不清，谋略不巧，力量分散，是不可能成事的。
孙子在《形篇》中说：“善守者，藏于九地之下；善攻者，动于九天之上，故有自保而全胜也。
”意思是说，善于防御的人，能用谋略隐蔽自己的兵力，如同藏于地下；善于进攻的人，能用谋略迅速展开自己的兵力，就像自天而降。
所以能取得既保自己、而又消灭敌人的胜利。
借鉴《孙子兵法》理论，在市场竞争中谋略运筹，当企业实力有限时，则应稳住现有业务，采取守势经营；当企业实力强大时，则可扩展业务，采取攻势经营最理想的情况是，采取“进可攻，退可守”的全胜营销谋略，企业就可以在市场上有较大的活动空间。
孙子兵法与现代营销孙子曰：兵者国之大事，生死之地，存亡之道，不可不察也。
而现代营销作为商战的最前沿，在不见血的战场上短兵相接，殊死拼杀绝角力。
这对于企业来说，亦是大事，不可不察。
孙子兵法作为兵学圣典，其揭示的关于战争的一般规律，对于指导现代营销同样有着重要作用。
一、“五事七计”。
孙子曰：经之以五事，校之以计而索其情。
不但归纳出了决定战争胜负的“五事七计”，而且指出了“庙算”的重要性。
对战争胜败诸因素的分析、思考，古代叫做庙算。
“多算胜，少算不胜，而况于无算乎？”，认为战略谋划对于战争全局有重要的前瞻性意义。
对于现代企业来说，展开一轮营销站之前，也要也要谋划分析对比其“五事七计”，分析营销环境，分析竞争对手，分析产品或服务，分析消费者，分析公众舆论，分析销售团队等，并以此来计划安排营销活动。
二、“兵贵胜，不贵久。
”孙子认为，用兵最宝贵的是速度，而不贵于持久。
“善战者，其势险，其节短。
”、“静如处子，动如脱兔。
”。
对于企业来说，安排谋划一轮营销活动也要日费千金，兴师动众，若拖延迟疑，慢慢腾腾，不仅营销强度不够，在资源有限的情况下无法完成聚焦，冲击力不足，还可能因战略意图暴露，或丧失时机，而空耗人力、物力，达不到预期目标。
三、“不战而屈人之兵”。
孙子认为“上兵伐谋”，百战百胜不是最好的结果，兵不血刃的“全胜”才是最值得提倡的结果。
对于现代企业营销来说，与其陷入残酷的价格大战，落得两败俱伤，何不提高其产品或服务的价值，拉开自己与降价者的品质档次，提高核心竞争力，避开血腥的红海，开拓蓝海，不战而击败竞争对手。
四、“知己知彼，百战不殆”。
孙子认为，不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，没战必败，知己知彼，方能百战不殆。
对于现代企业营销来说，你是市场领导者，还是市场挑战者，还是市场追随者？你的产品或服务的定位和目标市场是什么？你的产品特点、渠道、定价策略是什么？你怎样传播你的产品和服务和培养你的品牌？你怎样构建你的营销团队？你怎样进行营销信息沟通？，关于这些，你的直接竞争对手和间接竞争对手又是怎样做的呢?先了解自己的优势和不足、机遇和挑战，再把竞争对手琢磨透，如此，则可“因利制权”，“出其不意，攻其不备”，用最小的代价击败竞争者，使自己脱颖而出。
孙子兵法在商业中的应用随着社会发展，不管是企业与企业还是人与人之间都存在不同程度的竞争，也因此《孙子兵法》被商业人士所喜爱。
《孙子兵法》是战国一部著名兵法，在当今它也在商业得到重视。
《孙子兵法》是从战国时期起就风靡流传的军事著作，古今中外的军事家们都使用其中论述的军事理论来指导战争，而且，其中论述的基本理论和思想还被运用到了现代经营决策和社会管理方面。
我认为《孙子兵法》思想是符合当今商业发展需要。
因为它的思想涉及到商业三大方面：人际关系、企业管理、企业竞争。
(一)人际关系：商业中处理人际关系是很重要，它不仅有益个人发展，而且可以挺高企业成员凝聚力和改善工作气氛。
判断一个企业好坏可以根据它，很明显国家与国家之间发展也十分重视和谐的和平发展道路。
但人际关系培养也是很有技巧，人一生会遇到各种各样人，和他们一起工作一定需要技巧。
这会使你不管在品行很坏的人群中也能生存，换句话说就是出淤泥而不染。
品行好的人你也可以从他们身上取长补短。
《孙子兵法》曰：“行人而我无形，则我专而敌分。
”和“行之，敌必从之”这句话把它用于人际关系，在工作中你能力还不行时对于你很讨厌人我们也要隐藏心中的讨厌，不要去排斥他，和他相处停在表面的友好，让他还以为我们关系不错，当自己具备独当一面能力时可以集中兵力去打败他。
因为人在成长阶段是需要帮助，处理个人关系有助于自己成长过程中减少阻力，还会避免公司成员产生恶性竞争。
记住木秀于林风必吹之。
至于怎样选择自己培养人脉对象需要根据个人需要。
《孙子兵法》曰：“智者之虑，必杂于利害。
”我认为交友大多时候要从考虑利益角度出发，我觉得每个人都有缺点也不管他缺点是否很多，只要他的缺点不会危害我的利益，并且他某个方面能力有助于我自身利益发展，我就值得与其交往。
要记住世界上没有完美的人，如果都要与道德极高的人交朋友，那你的人脉将会极差。
但能交到这样朋友，我们就因该从交心角度出发。
(二)企业管理:企业管理就好比一个军队管理，管理的好企业在战斗中就可能立于不败之地，否则就会被淘汰。
房地产-浅谈36计在房产销售中的优点与缺点三十六计是指中国古代三十六个兵法策略。
它是根据我国古代卓越的军事思想和丰富的斗争经验总结而成的兵书，是中华民族悠久文化遗产之一。
但是三十六计同样可用于商战中。
那么在房产销售中三十六计有哪些利弊呢？三十六计是指中国古代三十六个兵法策略。
它是根据我国古代卓越的军事思想和丰富的斗争经验总结而成的兵书，是中华民族悠久文化遗产之一。
但是三十六计同样可用于商战中。
那么运用在房产销售中三十六计有哪些利弊呢？房产销售第一计：瞒天过海该计在房产销售中最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”。
消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验：永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离，“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准。
而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现。
想瞒天过海，甚至想把缺点说成优点，这其实是一厢情愿的想法。
在供不应求的年代，这种做法或许行得通，但步入买方市场的今天，特别是在房地产高速发展的今天———瞒天过海的短视行为必将得不偿失。
房产销售第二计：围魏救赵此招在房产销售中的通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法，把个案所在区域的整体档次先拉高，最终目的是减少个案的市场风险同时也增加个案的利润空间。
例如，操作步行街中一个购物城的项目，通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气，然后用列表计算比较方式，列出投资步行街远远高于银行利息等。
为了消除投资者的后顾之忧，又通常会采用“投资回报率”的零风险保障方案。
这一系列策划，坚定了消费者购买信心，加快了其购买行动。
通过各种促销方案来“围步行街这个魏”，从而达到“救购物城这个赵”的目的。
而现今的消费者是理性的，所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的。
房产销售第三计：借刀杀人利用该计旨在借助外在的力量，克服目前的障碍，化不利因素为有利因素。
房地产兵法论专集之十九：树上开花房地产兵法论专集之十九：树上开花提要：在楼市上几乎处处可以看见“树上开花”之计谋现象，例如，不惜重金打广告，做宣传，实际上房产品的任何物理特征都不会因为宣传和广告而改变更多资源来房地产兵法论专集之十九：树上开花庞涓进攻成皋，韩国太子仍按兵不动，韩国将士以死相逼太子出兵，太子无奈只好出战。
韩国军队依照孙膑“树上开花”之计，四方出兵，虚张声势，庞涓错误的以为，韩军主攻方向在韩国太子一路，于是率主力迎击太子，结果申大夫率韩军主力突破魏军包围，将粮食和援军送进成皋。
但因太子不听劝告，违背孙膑之意，被宠涓大军围困在城西。
孙膑再用“树上开花”之计，让成皋守城军队东门出，南门进，造成大军进城的假象。
庞涓估计孙膑将从成皋西门突袭庞涓，调集大军埋伏在城西。
谁知孙膑大军从魏军包围圈的另一方向突破，救出太子及所率将士。
在楼市上几乎处处可以看见“树上开花”之计谋现象，例如，不惜重金打广告，做宣传，实际上房产品的任何物理特征都不会因为宣传和广告而改变，就象东城门出去的部队又从南城门进来一样，造声势而已。
还包括假阳春，假成交数据，专家学者的假分析，假卖、假摔和房源假紧缺等等，其真正的目的就是想把大量的积压房子高价卖出去，其实，假的永远也真不了，不信可以搞一个测试，只要你拿出票子喊一嗓子“我要买房子”，立刻就会被卖房子的包围起来，房源紧缺和涨价的说辞立马都没了。
诚言，孙子兵法再好也已经不适合房地产了，因为此时已经是物似人非了，非当年的孙膑和庞涓了，亦非当年用兵法之氛围了，尽管孙膑先生已经因为长期的市场困惑，而坐上了轮椅，可是那本兵法老皇历已经嚼不出营养和水分来了。
再说那些庞涓们也在翻阅兵法书籍，有时候翻阅得比你还快，用赵本山的话讲“都会抢答了”，并且已经不是一种答案了。
就商言商，道德和诚信在市场规则中既是基本底线，又是最高标准和要求，当彼此都能用道德来约束时就是底线，反之则是一种奢望和宣传形式而已。
《孙子兵法》与营销策略【摘要】《孙子兵法》作为古代军事经典，其所包含的战略原则和智慧不仅可以用于军事战争，更可以应用于现代营销策略中。
本文通过分析《孙子兵法》中的战略原则如何应用于营销策略，探讨了如何运用兵法智慧制定营销策略，比较了军事战术与营销战略的异同，解读了领导管理观念对营销团队的启示，讨论了《孙子兵法》对市场竞争和品牌推广的指导意义。
通过总结《孙子兵法》对于营销策略的借鉴意义，展望了将来更好地结合《孙子兵法》与营销策略，为营销人员提供了新的思路和方法。
这些借鉴意义不仅可以帮助企业更好地应对市场竞争，也可以提升品牌推广的效果，实现营销目标的更好实施。
【关键词】《孙子兵法》、营销策略、战略原则、兵法智慧、军事战术、营销战略、领导管理观念、市场竞争、品牌推广、营销活动、借鉴意义、结合发展。
1. 引言1.1 介绍《孙子兵法》与营销策略的关联性《孙子兵法》是中国古代兵书的杰作，被誉为战争智慧的典范。
而营销策略作为现代商业领域的重要组成部分，同样需要精准的策略和智慧来获得成功。
在当今竞争激烈的市场环境下，如何制定出色的营销策略，成为企业经营者亟需解决的难题。
那么，《孙子兵法》与营销策略之间究竟有着怎样的关联性呢？《孙子兵法》的核心思想在于“知己知彼，百战不殆”。
这句至理名言不仅适用于军事领域，同样也适用于商业竞争。
在制定营销策略时，了解市场、竞争对手以及自身的实力是至关重要的。
只有深入分析各种因素，才能找到制胜的关键之处。
《孙子兵法》中对于战局的把握和应变，给予了营销策略制定者许多启示和指导。
将《孙子兵法》的战略原则应用到营销策略中，不仅可以帮助企业更好地把握市场机会，有效应对竞争挑战，还可以提升战略决策的准确性和有效性。
深入探讨《孙子兵法》与营销策略的关联性，对于提升企业的竞争力和市场地位具有重要意义。
2. 正文2.1 分析《孙子兵法》中的战略原则如何应用于营销策略谋定而后动是《孙子兵法》中的重要原则之一。
孙子兵法与房地产营销前言孙子兵法作为我国古代的一部著名军事经典，在应用于军事战略的同时，在现代经济领域的指导作用也越来越受到关注。
在今天的房地产领域，其中的智慧也得到了广泛的应用。
孙子兵法的营销战略思想孙子兵法通过独到的眼光、思想和观察，提出了许多创新的战略思想。
在营销领域，孙子兵法也提供了许多启示和指导意义。
•常念阵势和情势：孙子兵法指出“知己知彼，百战不殆”。
房地产营销中，也需要了解对手和竞争环境，例如市场的规模、销售状况和潜在市场需求等，借此构建起有效的市场战略。
•薄弱环节的攻击：孙子兵法认为，从最薄弱的环节开始攻击能够取得更加出色的战果。
同样的，营销中也需要寻找出市场的差距和消费需求的不足，进一步开展营销。
•以势取胜：孙子兵法认为，只有把优势转化为行动，才能真正领先于竞争对手。
房地产企业需要在独特的产品和服务领域做到优势，进而在竞争中占据主动地位。
孙子兵法在房地产营销中的应用房地产营销中有许多方面可以应用到孙子兵法的理论。
在下面的文字中，我将简要介绍三个方面的内容。
产品竞争战略在产品竞争方面，可以使用孙子兵法的思想，通过市场调研，了解行业变化和市场趋势，构建起能够满足消费者需求的产品。
然后通过差异化定位，在众多产品中脱颖而出，以获取消费者的青睐。
另一方面，还可以从市场定位的角度出发，寻找受众群体，了解他们的需求和态度。
把这些资讯分析后与产品规划相结合，就可以生产出更具市场竞争力的产品。
价格竞争战略在价格竞争方面，孙子兵法的核心思想是利用行业规律和经验，找到可靠的价格区间，通过价格的优化，实现良性发展。
通过不断的学习和探索，加深对市场运作方式的了解，找到合适的定价策略，从而为企业创造更加长期和有盈利的增长。
渠道竞争战略在渠道竞争方面，孙子兵法的思想是构建起有自主性的渠道，并通过渠道创新和深化渠道关系，将渠道优化和质量提高。
渠道管理是房地产业的一个大课题，通过孙子兵法的相关思想，有助于企业打造出更加优秀的销售团队和更加高效、有效的渠道管理体系，从而提高企业的销售业绩和服务质量。
《房地产孙子兵法13篇》房地产营销策划精华篇之《孙子兵法13篇》目录第一篇精算第二篇营策的战略高度第三篇知己知彼，百战不殆第四篇兵贵胜，不贵久第五篇以正合，以奇胜第六篇营策形与势第七篇营策刚柔并进第八篇分合有度篇第九篇知篇第十篇变篇第十一篇致篇第十二篇专篇第十三篇有形致无形最高境界房地产营销策划不是单纯的追求形式上的策划，它是一种企业价值观的外在体现，更是一种结合企业自身特点而进行的资源整合的效用体现。
房地产营销策划尤为注重天时、地利与人和，注重新环境下的营销创意与中国古典的东方文化特色的融合。
因此，结合中华沉淀已久文明的思想精髓，诠释现代的房地产营销策划，体现方法论指导下的营销策划脉络，值得借鉴和探讨。
关键字房地产营销策划精华孙子兵法13篇第一篇精算房地产项目大体可以分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期策划一般指的就是决策阶段，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。
只有做好项目开发前期的周密策划工作，才能为项目开发提供科学的决策支持和保障，可以说，房地产的营销策划是项目开发成功的重要因素。
正所谓“多算胜，少算负，况于无算乎”。
第二篇策划理念要上升到战略高度策划理念可以理解为企业家的价值观，可以企业的宗旨和使命，也可以理解为指南针和罗盘，可以理解为一支军队的军魂。
房地产营销理念讲究形散而神不散。
他是将多个业务模块进行整合的同时，又集中体现一个价值和理念，从而实现整体的战略效应和局部的策略协同。
而这就是将前策要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，与推广策划和销售策划等进行有机的结合。
但主题思想就是集中反映策划理念。
从而达到“不战而屈人之兵，善之善战也”的神奇效果。
第三篇知彼知己，百战不殆信息战术很重要，房地产营销策划的重要信息包括国家政策趋势，地方政府的规划方向以及具体政策变化情况等，消费者需求变化，竞争楼盘的具体情况等等。
信息战略在房地产营销策划中大致分三个层面：第一个层面，了解经济与发展形势及房地产市场发展态势，房地产的发展与一个国家……第二个层面，了解房地产政策法规和政府有关措施。
《孙子兵法》作为中华民族最灿烂的思想之一，两千年来不但成为兵家必读，指导无数战役、成就无数英雄；更由军事领域到商业领域、到政治领域；由中国到海外；由华人到各民族……越发广泛的被认同和运用。
在房地产营销中，《孙子兵法》对于正确的战略、战术观念形成也是非常有帮助的。
我们在营销中如果不把思想基础梳理清楚，任何专业技巧层面的努力都将是无源之水。
这里，结合我一些实战和对《孙子兵法》的研究，与大家探讨一二。
一、战略观胜-----兵先胜而后求战，败兵先败而后求胜。
胜败在仗开始打之前就已经决定了，战斗只是实现这一结果的过程。
我们从事的房地产营销更是这样，规划确定、一根桩打下去胜败输赢皆定矣！败盘，之后的推广、销售做的再好，那也只是美术或技术层面了，可能叫好不叫座。
胜盘，之后的推广、销售做的好是锦上添花，不好也无碍大局。
我们有句行话：项目成功50%在拿地，30%在定位、规划，20%在销售、推广。
可是时下很多行外人，包括很多行内人还是把房产营销策划简单的理解为漂亮的广告创意、好听的案名、煽动的软文、良好的案场管理……等表象的东西，也许这对成败只是20%中的20%吧！我们在工作中必须明确前期策划的重要性，也必须把80%的力量与重视程度花在这里，胜败的关键在于前期，而不是推广和销售上。
孙子在开篇明义的阐明“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。
”之后马上强调了“知己知彼”、“庙算胜”、“多算胜”等思想，足见其对于“前期”的重视程度。
操作的常州玉隆花园项目就是在这种思想指导下取得成功的。
我们在一年的准备期里、在总调研定位完成后不是坐等，而是不断的就阶段成果进行调研、实验，在科学方法的指导下推进前期工作：三次调整总平方案；11轮不断修改户型；在规划阶段就为以后的推广预埋亮点；甚至与竞争对手展开心理战、放烟幕迷惑对手、造舆论压倒对手……结果，在推广时只用了少量的几张广告，就创造了当地天价楼盘开盘挤破门的景象。
80%的工作做在前期，策划的核心是前期策划。
这是必须明确的一个根本思想。
二、竞争观-----先为己之不可胜。
不可胜在己，可胜在敌。
战争成败的因素错综复杂，孙子总结为“道、天、地、将、法”等五事。
然而这五事中有很多是非可控因素，所以战争的魅力也在于此：没有绝对把握的胜利，也没有100%注定的失败。
市场营销的魅力也是如此，我们总是面对无数的不可测、不可控因素：政策、市场、需求、竞争……一切都是非常态的变量。
如何在这种复杂博弈状态中获胜？孙子提出的思想很好“先为己之不可胜”、“不可胜在己、可胜在敌”----的确在与竞争对手博弈的过程中，你能操控的只有自己，一切最可为的只有“为己之不可胜”。
片面的追求“为己之可胜”势必带来一切战术围绕竞争对手提出，而这将面临虚虚实实的竞争对手与不可测的市场，结果往往带来战术上的被动，被对手牵着鼻子走。
反而不如以不变应万变，“先为己之不可胜”以等待战机的出现“可胜在敌”。
就如常州玉隆花园在做前期时，与我们开发周期基本相同、地段严重类似的竞争对手有二，是一个典型的三方博弈局面。
在这样的态势下，我们首先分析了自身与“南大街项目”的优劣势：虽然我们所处的北大街与南大街在市中心遥相互应，但南大街是传统的商业街，北大商业气氛次之。
商业物业的开发利润肯定远远高于住宅，但选此策略我们将处于劣势。
并且根据对方开发商的文化习惯（浙江开发商），我们推测商业必然是其物业组合的重头。
并且有一点我们有把握：如果其选择商业为主，其住宅的品质必然受到影响，而从丢卒保车的策略来讲，也没有必要在乎这一点。
于是主动选择放弃商业，全力保住宅品质，为己之不可胜。
后来在实践中证明了这一点，对手在商业实现利润后，对外也承认我们的品质高，等我们销售之后采取跟随策略，以较低的价格实现了销售。
对于另一个竞争对手“鹤院新都”，与其相比我们真的没有太大的差异，更不要说优势了。
同样的地段、同样的物业类型、反而工期更晚，我们做规划的时候，他们报批都已经结束了。
怎么办？同样“先为己之不可胜”，我们抛开对手针对地块资源、客户需求做规划。
同时展开“过程营销”不断对外放烟雾，放出“全部超大户型”、“电梯直接入户”、“底层全架空”、“温水泳池”……等等所谓要采用的“规划理念”。
反而让竞争对手摸不着头脑了，甚至对自己的产品、定位产生了怀疑，把我们作为重点跟踪对象。
报批的方案全部否定、派出各种“密探”……后来者反而取得了主动。
三、战术观----兵无常势，水无常形。
孙子在用兵之法上非常强调灵活与因地制宜。
在《九变》一篇中提出“泛地无舍，衢地合交，绝地无留，围地则谋，死地则战，途有所不由，军有所不击，城有所不攻，地有所不争，君命有所不受。
”并提出“故将通于九变之利者，知用兵矣；将不通九变之利……不能得人之用矣。
” 在房地产营销的战术安排上也是如此，没有定法。
优秀的策略应恰当的根据天时、地利、人和制定而出。
不知变通的战术安排必然失败。
比如我们很多广告人员做
系列广告是按照：总体、绿化、房型、配套……等顺序的流水帐打来，丝毫没有变通的灵动性，千房一面。
这样的宣传方式无法突出重点，更无法和目标客户有效沟通，反而造成了费用的浪费，是一种毫无策略的战术安排。
再如产品策划，大多数人只知道一味的把做好产品，什么新房型、绿化的新做法……似乎只有顶级、只有创新才能获胜。
丝毫不管市场的接受程度，与成本、利润关系。
其实，未必是最好的产品才能带来高的附加值，甚至好的产品会带来成本高企反而将自己吊死。
有一个朋友到某个小城市去做开发，他认为当地房地产开发水平很低，带着上海的成熟理念和优秀做法一定会获胜。
于是什么智能化、景观设计、物业管理、新房型……一拥而上。
结果产品是当地绝对领先了，但当地人不领情，他们不懂什么是智能化；景观？做出来看了再说；物业管理？挺好，价钱俺接受不了……品牌是树起来了，但销售情况却一塌糊涂。
被逼无奈只好花大量广告从“普及房产知识”做起。
“兵无常势，水无常形。
” “奇正相生，如循环之无端，孰能穷之哉！” 好的营销策略要根据具体情况，准确的把握“尺度”。
四、战法观----兵贵胜，不贵久。
善战者无智名、无勇功
胜利是一切战斗的终极目的，销售去化是房产营销的终极目的。
这听起来好象是废话，但在我们这个行业的操作中似乎不是这样。
很多人会迷失这个目标，把营销计划的体系性、广告的系列性、创意性作为目标。
在做“完美”工程、在做“文章”、“做报告”。
孙子在第二篇《作战》里反复、着重强调了战争的危害性：“凡用兵之法，驰车千驷，革车千乘……然后十万之师举矣。
”战争是有成本的，会带来大量的人力、物力资源浪费. 把房地产营销的推广、销售阶段比做战争，其也是有巨大成本的，金钱、社会资源、舆论、士气等。
如果一个策划人员不知道“战争的危害性”，不以有效性、以“胜”为唯一标准，而以战术安排是否成标准体系、战斗的激烈性（如片面追求广告创意、广告投入）为目标，这种策划是非常可怕的。
我们的目的不是展示精彩的推广方案、做让看客叫好的广告。
“善战者无智名、无勇功”！真正终极成功的营销是“不战而屈人之兵”。
针对这个问题孙子提出了“故上兵伐谋，其次伐交，再次伐兵，其下攻城。
”以及“因粮于敌”的思想。
据说在某城市，万科与顺驰同时在同一新区里拿了两块上百万平方米的地块。
这两块地面临着同样的问题：新城区，一切都在规划中，但却有不凡的地价，必须先“造市”。
于是万科按照品牌公司的正规打法，连续在报纸媒体投入大量的品牌形象广告。
顺驰却没有在消耗量极大的报纸媒体阵地上与对方较量，而是先坐壁上观，等万科打得差不多了，大家对新城区了解的也差不多了，顺驰以铺天盖地的短期户外广告和公关活动亮相。
并且“不怀好意”的对外放风，价格将定在一个比老城都高的价位。
这一招太狠了！不但借了万科前面的宣传。
而且一石二鸟：你万科不是号称房产第一品牌吗？那一定价格要比我高了！那我就把起跑线定高，够得着吗？够不着就再多打点广告宣传宣传吧！当然开盘时我也未必定这么高……好一个“因粮于敌”，好一个“上兵伐谋”。
《孙子兵法》虽然只有短短的七千多字，然而这其中灿烂的思想确实是取之不尽、用之不竭的。
以上小小文字实不足以将其中的奥妙言透，且做抛砖引玉吧！。
