城市开发与旧城改造

城市开发与旧城改造——房屋拆迁问题思考摘要：当今在社会主义建设和和谐社会构建的我国，房地产业是国家经济的重要支柱，作为推动城市发展的重要动力，在城市开发①中有着举足轻重的作用，城市开发过程中，旧城改造②占有很大一个部分，然而旧城改造中却受困于房屋拆迁③纠纷，这引发的激进行为和民怨对社会的稳定构成了威胁，本文以崂山区麦岛拆迁始末为例，暴露出了众多房屋拆迁纠纷问题，参与其中的政府、开发商以及民众都存在着许多违法和非理性的行为，这是由于利益分配不公导致，从经济学和法学的角度指出其根本原因在于公共利益的标准没有得到落实，虽然在宪法中已经对提到了公共利益并规定了其法律地位，然而对于这个概念的界定和标准仍然没有得到学术界的统一，本文希望通过观察现状、发现问题、发掘原因、解决问题这几个过程，表达自己的认识和看法，提出的几点建议能够为正在努力解决房屋拆迁纠纷的人们有所启发，为了切实保证公共利益，各方都需要作出努力，要尽快立法确定公共利益的法律解释，要大胆借鉴外国成功的经验，要考虑赔偿款的时间价值，保护拆迁居民的未来利益，要公平公开拆迁过程、要提高政府的工作效率和法律监管，严厉打击违法行为，只有切实保证公共利益，困扰我们的拆迁纠纷才能慢慢化解。

关于解决房屋拆迁问题的讨论仍在继续，但是，拆迁难将会在未来十几年内伴随我国的社会主义化进程持续阵痛，作为关注民生，保护人权的我国政府来说，解决好这个难题才是真正做到为民谋福。

由此提出自己的建议。

关键字：麦岛拆迁旧城改造公共利益AbstractIn today's socialist construction and the construction of harmonious society in China, the real estate industry is the national important sector of the economy, as a tool to promote the development of cities in the urban development, important power plays a vital role in the process of development, city, urban renewal holds a large a part, and yet in the old city reconstruction is trapped in house dismantlement disputes, the cause of radical behavior and complaints to the stability of the society, this paper a threat to laoshan wheat island as an example, the full story revealed many house dismantlement dissension, in the government, developers and the people there are many illegal and irrational behavior, this is because the unfair distribution of benefits cause, from the Angle of economics and law pointed out that the basic reason is that the public interests of the standard not implemented, though the constitution have to mention the public interests and stipulates the legal status, yet for the definition of the standard and still do not have the unity of the academic circles, in order to really ensure the public interest, and all parties need to make efforts to determine the legislation as soon as possible, the public interests of the legal interpretation, want bold foreign successful experience for reference, want to consider the time value of properly, protect the interests of the future of the residents, fair and open the process, to improve the working efficiency of the government and the law to crack down on the illegal behavior, supervision, only in this way, the dispute to disturb us dissipates. To solve the problems about the house dismantlement discussion continues, but, the difficult in the next ten years will be accompanied by the process of our country socialism continued pains, and as more concern to people the protection of human rights in China, the government to solve the problem, it is the true blessing for the people. The paper puts forward some Suggestions.Key word: Maidao demolition reconstruction Public interest目录摘要： (1)Abstract (2)第一章：引言 (4)第二章：正文 (5)一、拆迁难——麦岛拆迁 (5)二、拆迁难的问题 (7)(一)、暗箱操作 (7)（二）、违法失误 (7)（三）、行为盲目 (7)（四）、道德缺失 (7)（五）、补偿价格有名无实 (7)三、拆迁难的原因——公共利益未明确 (8)（一）、公共利益的内涵 (8)（二）、公共利益的特征 (8)（三）、公共利益的界定 (9)四、我的看法与建议 (10)（一）、借鉴外国的经验 (10)（二）、考虑时间价值补偿价格 (11)（三）、建立拆迁补偿安置协议公示制度 (11)（四）、完善拆迁征收听证机制 (12)（五）、提高政府办事效率，加强法制建设和新法的完善 (12)第三章：结束语 (12)注释： (12)参考文献： (13)选题背景：随着城市化进程的不断加快，城市中心地位的确立、功能的转换和增强、以及国家对新区建设尤其是开发区用地的严格控制，旧城改造已逐渐回到与新区开发并举的地位，确定房地产开发的原则应当是：坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

但是，在实际操作中，却出现了很多问题，尤其是房屋拆迁非常突出。

随意搭建违章建筑、钉子户、强制拆迁、集体上访等现象层出不穷，近年来，我国房屋拆迁纠纷呈现明显的上涨趋势，在城市开发这个大背景下，少数服从多数，个人利益服从集体利益这些普遍的原则无法得到相应，到底是房屋拆迁自身存在问题，还是周遭环境使然，需要透过现象，挖掘本质的原因。

我选择这个切入点进行论述，是因为房屋拆迁这个问题的有效、合理、快速的解决有着严峻的现实紧迫性，现在的中国环境，物价飞涨，通货膨胀日益严重困扰百姓的生活，而房价持续高涨与房屋拆迁补偿的差距越拉越大，整个社会都充满着不满和不公的怨声，各种拆迁问题和冲突不断并渐渐上涨。

在社会主义和谐社会建设过程中，中国经济重要支柱之一的房地产开发建设，因为房屋拆迁纠纷受到了很大的阻力。

拆迁问题已经上升为一个涉及民生、影响国家稳定的难题。

本人亲身经历了几次拆迁冲突，深深地感触到拆迁问题如果不赶快解决，一定会对中国的未来和百姓的幸福带来灾难，但是这个问题非常复杂，从政府城市规划到房地产公司的开发再到房屋拆迁以及之后的安置，牵扯到多方的利益分配，需要从多方面来看待问题、分析问题，甚至牵涉到中国社会结构的隐患，如何解决其中的利益分配达到共赢，找到解决办法，有着重要的现实意义与研究价值。

一、拆迁难——麦岛拆迁我的故乡山东崂山，房屋拆迁一直是个“老大难”，自俞正声提出东部开发的战略目标、杜世成大张旗鼓的推进开发以来，崂山的房地飞涨，地价1997年5000元/亩，到2011年200万元/亩，房价1997年2000元/平方米，到2011年11794元/平方米，平均涨幅500%④，崂山变富裕了，村民也有钱了。

但是，因为房屋拆迁去市政府上访的情形变得越来越多。

房屋拆迁问题开始凸现。

麦岛片区是崂山四大片区之一，也是拆迁进度最慢的片区，麦岛片区是指青岛市区与崂山区交界区域的大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个村庄，位于进出市区的咽喉地带，依山傍海，拥有得天独厚的区位资源优势。

麦岛片区由60%的当地村民、35%的外来打工者、5%的无户籍无产权证的居民组成⑤。

拆迁工作2001年启动，其间一波三折。

麦岛区片有历史遗留问题，1993年建立青岛大学时占地2200亩，青岛污水处理厂120亩地，由政府国有土地利用从麦岛区征用，但是，这之后的十年，政府由于工作失误没有对麦岛的宅基地进行审批，麦岛土地虽为国家用地，却实为集体土地，麦岛居民没地建房只能违章加盖二层、三层来居住。

2001年，由于起先得知了政府的麦岛拆迁的规划，麦岛片区一部分人提前加盖了许多违章建筑“圈地”期望能够多得补偿，加上历史遗留违章多层和居民对旧村拆迁补偿心理预期过高，导致改造成本居高不下，致使未果。

由于土地为国家用地不予补偿也使得村民心生不满。

2003年政府签成功与80%的村民签订了协议，但是当给予补偿时，由于政府缺乏经验先签了协议再进行了房地产开发，导致村民所要的户型数量过于单一无法建房，政府不得不对图纸进行了重大修改，导致了麦岛居民的强烈不满，村民于是联合抵制拆迁，第一波大规模上访开始。