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郑州路50号旧城区旧城改造实施方案目录项目概况： (2)项目现状： (2)项目实施方案： (2)拆迁实施方案： (2)开发建设方案 (3)经济测算： (5)拆迁成本测算： (5)综合经济测算： (7)分析及结论： (9)附件 (9)项目概况：项目现状：该项目位于造纸厂以东、郑州路河以西、郑州路以南及大盐滩以北门牌号范围为郑州路50号，属于洛阳街办盐滩社区管辖，区域占地面积约7,260平米。
区域内建筑主要为原青岛造纸厂50年代建设的2层宿舍楼5栋，初步摸底统计调查，现有住户约119户。
由于区域内房屋陈旧、基础设施不全、生活环境极差，群众要求改造呼声强烈。
项目实施方案：拆迁实施方案：经过交易中心调阅产权档案、房管所及原造厂调查了解后，2008年4~5月份我公司通过洛阳路街办和其下属盐滩社区组织改造区域居民进行了改造意向摸底调查，发放调查意向表130份，回收整理有效调查意向表119份。
摸底调研情况显示：1、所有拆迁居民均希望进行本地回迁房屋安置，无货币化安置需求。
2、拆迁住宅建筑面积2780.26平米，按照《青岛市城镇房屋拆迁管理条例》中规定的拆迁补偿政策，需免费额外安置1442.3平米住宅；可半价（市场评估价）购买1091.31平米住宅。
按政策安置住宅建筑面积合计为5355平米。
3、拆迁居民意向调查表意向安置住宅面积为9570平米。
在政府政策的基础上，针对该区域实际情况，制定一定的速迁政策，既有利于促迁，又可以让居民得到实惠真正实现改造居民居住条件，造福于民。
参照四方区其它区域旧城改造拆迁速迁政策，并结合本区域实际情况，初步考虑制定速迁政策如下：1、速迁期定为在拆迁公告及本速迁政策发布15日内。
在上述时间内搬迁及签订拆迁安置协议的享受速迁政策。
2、按照现有产权证明文书载明建筑面积补偿10%。
3、在政策基础上增加安置面积的，按照逐级递加的原则：增加0~5平方部分按照3500元/平米价格购买；增加5~15平方部分按照4000元/平米购买；增加15~20平方部分按照4500元/平米购买，上靠户型范围内仍有差额面积的按照评估价购买。
郑州市五龙口城中村改造项目施工方案1.编制依据2．工程概况2.1郑州市五龙口城中村改造项目位于河南省郑州市希望路南、育林路两侧，包含N8-02#地块和N10-01#地块。
N8-02#地块1#、2#、3#、4#高层;N10-01#地块1#、2#、3#、4#高层,需铺褥垫层高层地基基础采用CFG桩复合地基钢筋混凝土筏板基础，筏板厚度600mm、800mm、1300mm、1400mm，结构体系为钢筋混凝土抗震墙结构，桩上为200mm厚砂石褥垫层，8-1#楼及8-2#楼砂石比例为3:7。
8-3#楼、8-4#楼、10-1#楼、10-2#楼、10-3#楼、10-4#楼砂石比例为1:1。
褥垫层上为100厚C15混凝土垫层。
2.2工程地质情况本场地地下水位埋深在自然地面下8.1m~8.9m，水位年变化幅度在±2.00m左右，结合实际情况并按不利因素考虑，确定拟建场地的抗浮设计水位按自然地面下6.00m考虑。
基本雪压0.40KN/㎡，基本风压0.45KN/㎡。
3.施工安排3.1施工安排3.2施工区域划分及施工队伍N8-02#地块、N10-01#地块共8栋高层，每栋作为一个施工区域，每个施工区域投入一个施工队伍进行施工，按楼座划分为相应施工段。
4、施工准备4.1材料及主要机具：1）天然级配砂石或人工级配砂石：宜采用质地坚硬的中砂、粗砂、砾砂（卵）石、石屑或其他工业废粒料。
碎石粒径宜为8-20mm。
8-1#楼及8-2#楼砂石比例为3:7。
8-3#楼、8-4#楼、10-1#楼、10-2#楼、10-3#楼、10-4#楼砂石比例为1:1。
2）级配砂石材料，不得含有草根、树叶、塑料袋等有机杂物及垃圾。
用做排水固结地基时，含泥量不宜超过3%。
碎石或卵石最大粒径不得大于垫层或虚铺厚度的2/3，并不宜大于50㎜。
3）主要机具：一般应备有塔吊或吊车、压路机、打夯机、木夯、装载机、手推车、平头铁锹、喷水用胶管、2米靠尺、小线或细铅丝、钢尺或木折尺等。
郑州市人民政府关于印发老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2011.08.01•【字号】郑政[2011]61号•【施行日期】2011.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文郑州市人民政府关于印发老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知（郑政〔2011〕61号）各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：现将《郑州市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划》印发给你们，请认真组织实施。
二○一一年八月一日郑州市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划为提升城市整体形象和城市品位，不断改善人居环境，努力构建和谐社区，依据《郑州市人民政府关于印发进一步加强我市物业管理工作意见的通知》（郑政文〔2008〕35号）、《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》（郑政〔2011〕8号）等相关要求，实施郑州市城市建成区老旧住宅小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工程，现制定工作计划。
一、指导思想以科学发展观为指导，以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，切实解决人民群众最关心的居住环境问题。
二、整治范围物业基础配套设施不健全不完善，缺乏基本的物业管理条件，以及零星分布的老旧住宅小区列入整治改造范围。
三、工作目标（一）从2011年开始，利用5年时间，对全市老旧住宅小区物业基础设施进行整治改造。
第一年（2011年）完成总量的10%，约200个小区，中原区、二七区、金水区、管城回族区各50个左右；第二、三年分别完成25%，每年约500个小区；第四、五年分别完成20%，每年约400个小区。
（二）通过对老旧住宅小区物业基础设施的整治改造，现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的居民安居要求，实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载郑州市人民政府关于印发郑州市旧城改造工作程序的通知地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容郑州市人民政府文件郑政文〔2008〕177号郑州市人民政府关于印发郑州市旧城改造工作程序的通知市内五区人民政府,市人民政府有关部门,各有关单位:现将《郑州市旧城改造工作程序》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年十月二十九日郑州市旧城改造工作程序为加快我市旧城改造的步伐,进一步完善政策,严格程序,规范操作,提高效率,保证全市旧城改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,依据《郑州市人民政府关于印发郑州市旧城改造暂行办法的通知》(郑政〔2008〕16号)文件精神,制定郑州市旧城改造工作程序。
一、编制全市旧城改造3年工作规划区人民政府负责对本辖区旧城改造范围进行调查摸底,初步拟定2009年—2011年改造项目,报市旧城改造工作领导小组办公室(以下简称市旧改办)。
责任单位:区人民政府完成时限:2008年12月份以前市旧改办对各区旧城改造项目进行汇总,拟定全市2009年—2011年旧城改造项目,会同市规划局及相关部门依据城市总体规划、土地利用总体规划和控制性详细规划,划分重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域,并拟定全市旧城改造3年工作规划,报市旧城改造工作领导小组。
责任单位:市旧改办完成时限:2008年12月份以前市旧改办建立全市2009年—2011年旧城改造项目数据库,对全市旧城改造项目进行动态管理。
责任单位:市旧改办完成时限:2008年12月份以前二、制定全市旧城改造年度改造计划1.各区人民政府按照全市旧城改造3年工作规划,结合本区实际,拟定年度旧城改造计划(项目),报市旧改办。
河南郑州市中心旧城改造项目详细资料一、项目概况该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。
根据现有规划方案，该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。
2、可供出让的国有建设用地共260亩，220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地。
3、在现有土地中，净地有177亩（还建安置房占地40亩，总建筑面积98000平方米，剩余137亩按政府规划建设酒店等设施），需拆迁的集体用地约83亩。
土地四至和性质如下规划图所示：可出让净地：地块C：77亩，地块D：60亩，地块F：40亩，初步暂定为还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米）。
待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块B：约40亩。
工程投资建设：图中所示的E部分为拟建设的南阁路。
二、关于城市综合体片区开发规划说明（指导意见）：1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市独一无二的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。
2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。
3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。
4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。
郑州市旧城改造管理办法（试行）第一章总则第一条为加快我市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，根据有关法律、法规和相关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称旧城改造，是指对城市中心城区建成区范围内的国有土地上，存在房屋结构不合理、安全隐患大、基础设施不完善等情况的商业或生活区域进行综合改造的行为。
对省、市重点工程、整街坊为单元改造涉及的旧城区域，优先实施改造。
第三条旧城改造坚持实事求是、以人为本、政府主导、规划引领、交通优先、生态宜居、产业支撑、完善功能、提升形象、改善民生的原则，切实维护被征收人的合法权益。
第四条郑州市城中村（旧城）改造工作办公室（以下简称市城改办）负责我市旧城改造管理工作。
市发展改革、财政、规划、国土资源、建设、住房保障、园林、土地储备、房屋征收等相关部门按照各自职责，共同做好旧城改造工作。
第五条各区人民政府（以下简称区政府）负责本辖区的旧城改造工作，各区政府相应的旧城改造工作管理机构，具体负责本辖区的旧城改造工作，业务上接受市城改办的指导。
各区政府委托的市、区属国有全资（控股）公司负责本辖区内旧城改造项目的融资、安置房建设、土地开发整理等工作。
第二章规划管理第六条旧城改造项目的规划，要注重完善城市功能、提升城市形象、促进产业发展，优先建设配套市政基础设施和公益性公共服务设施。
第七条旧城改造项目规划编制时，原则上以一个以上街坊为单元进行整片区、整街坊编制。
第八条旧城改造项目控制性详细规划（以下简称控规）和修建性详细规划（以下简称修规）可同步编制、统一规划、分期实施。
第九条市规划部门委托具有相应资质的规划编制单位编制旧城改造项目的控规。
第十条根据旧城改造项目的控规，各区政府委托具有相应资质的规划编制单位编制项目安置区的修规，经各区规划部门审查批准后，报市规划部门备案。
第三章项目管理第十一条旧城改造项目实行计划管理。
计划管理分为项目改造计划和年度改造计划。
第十二条各区政府负责本辖区旧城改造项目的调查摸底工作，并编制项目改造计划，报市城改办审查。
一、项目概况
该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。
根据现有规划方案，该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。
2、可供出让的国有建设用地共260亩，220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地。
3、在现有土地中，净地有177亩（还建安置房占地40亩，总建筑面积98000平方米，剩余137亩按政府规划建设酒店等设施），需拆迁的集体用地约83亩。
土地四至和性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C：77亩，地块 D：60亩，地块F：40亩，初步暂定为还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米）。
待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块 B：约40亩。
工程投资建设：图中所示的E部分为拟建设的南阁路。
二、关于城市综合体片区开发规划说明（指导意见）：
1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市独一无二的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。
2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。
3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。
4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。
三、项目优势
地理位置优势。
项目位于邓州市城中心位置，方圆两公里范围内拥有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。
地块四面临路，均为双向四车道道路（人车分流），交通便利。
工程占比优势。
此项目需要现金7200万元，而工程占比近2亿元，且此项目有177亩净地可直接供应，减少了投资人的资金占用，并增加了工程中的利润空间。
邓州房地产市场优势。
邓州市总人口175万元，城区人口在40万以上，邓州市近三年的土地出让土地面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价为162万元/亩，最高可在200万元/亩以上。
地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价在4000元/㎡，开发利润空间极大。
四、项目运作模式
考虑到片区存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。
（一）土地开发融资权拍卖的定义和具体内容
土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。
就该项目而言包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米）。
2、南阁路的标准化修建。
3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资。
4、投资人的投资回报是来源于片区内可以出让的220亩国有建设用地使用权的出让收益。
（二）土地收储和工程代建等前期费用
土地开发融资权价格中包含土地收储资金、安置房和南阁路建设投资两部分。
具体包含以下内容：
1.项目所需现金费用
拆迁安置补偿及其他费用约7200万元。
2.还建安置房的工程投资费用
还建安置房总建筑面积约98000平方米（含地下空间和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施）。
还建安置房投资概算19600万元（土建成本单价2000元/平方米），占地约40亩。
安置房用地由邓州市发展投资有限责任公司以出让方式取得，投资人以代建制的方式垫资完成安置房的投资建设。
3.南阁路的建设费用
片区内南阁路长约700米，宽度估算约为30米，参照一高南侧南阁路的造价标准为600元/㎡（包含绿化、排污等基础设施配套），地上路灯设施估算为300万元，则总造价为1560万元，加上不可预见费240万元，共计1800万元。
投资人以代建制的方式垫资完南阁路的投资建设。
4.资金支付
第1项拆迁安置费在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下，以现金方式在个月内支付给政府；第2-3项代建资金由投资人自筹资金，以满足工程投资建设的进度。
（三）投资人的投资回报
片区内可供开发商开发销售的共220亩土地，土地出让收益作为投资人的投资回报来源。
规划商住用地，容积率≤3.7，投资人在不超过政府确定容积率上限的前提下，根据政府关于城市综合体的改造原则和基本要求制定规划方案报政府批准。
投资人的投资回报=（220亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%。
（四）土地开发融资权拍卖和后续履约
该项目暂定5-6月进行拍卖。
项目起拍价为28600万元，若有溢价成交，则溢价部分以现金部分支付给政府。
1.工程建设进度
（1）还建安置房小区的主体工程以及小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程由投资人按设计要求投资建设，建设建筑工期为24个月。
投资人按邓州市人民政府设计标准投资建设完工经验收合格后交付给邓州市人民政府。
（2）还建安置房工程以及南阁路投资款预算、审计、结算的依据：建设项目投资按照《建设工程工程量清单计价规范》和《河南省建设工程工程量清单计价实施细则》及邓州市目前通行的《河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）》的规定进行预决算。
房屋建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。
（3）邓州市人民政府根据建设进度以季度为单位与投资人就安置房和南阁路的建设投资进行动态结算，具体结算方式也可由邓州市人民政府和投资人另行制定。
投资额度按预算和邓州市审计局审计结论为依据，
（4）还建安置房和南阁路建设过程中，属于邓州市收取的行政事业性和服务性收费由邓州市城市建设投资有限公司负责协调减免。
2.货币支付计划
竞买保证金是2000万（以拍卖公告为准），拍卖成交后转为现金费用，随后根据拆迁进度支付货币价款，于成交个月内付清。
3.土地出让计划（即国有建设用地使用权出让）
经邓州市城市建设投资有限公司与投资人协商同意后，代表市政府协调督促市国土资源局将土地分三次供应。
（1）在土地开发融资权成功拍卖一个月以内，供应净地137亩。
（2）在土地开发融资权成功拍卖一个月以内，由政府协调出让40亩安置房建设用地，以保证安置房工程的顺利开工。
（3）政府应保证在24个月内将西北侧和东南侧两个村庄拆除完毕，并在24个月内供应最后的83亩土地。
（4）土地开发融资权总价作为国有建设用地使用权出让的起始价，分宗出让的，按单价和面积计算单宗土地总价。
（5）投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行至少一次的报价，以保证土地不流拍。
（五）工程建设投资款的支付和回购
邓州市人民政府按照投资人的工程进度以季度为单位分期结算给投资人，双方也可以在此基础上另行协商决定具体结算方式。
1.投资人与政府按约定对还建安置房、南阁路投资建设进行结算，项目交付验收后确定最终的融资权价款，列为260亩出让土地的收储成本。
政府参照收储土地出让的结果和成交价格，给予投资人一定的投资回报。
2.建设项目经政府审计后，若工程决算价与土地开发融资权价款有所不同的，则由政府与投资人以货币方式补足差额部分，即：交付验收少于投资概算的，由投资人补齐差额，若超过投资概算的，则由政府向投资人支付超出部分的投资款。
3.自260亩国有建设用地使用权成交之日起1个月内，政府全额返还投资人支付的开发融资权价款（含按进度已经支付给投资人的还建安置房、南阁路工程投资款），并按约定分享投资回报，不计利息。
（六）投资人的投资回报和收益分配
国有建设用地使用权出让活动结束以及土地开发融资权竞得人完成相关工程投资建设后，由邓州市城市建设投资有限公司负责协调相关部门最终核定土地开发融资权竞得人的实际投资金额。
邓州市城市建设投资有限公司全额偿还投资人的前期全部投资价款（含工程代建投资款），并参照出让地块的实际成交价格按约定比例向投资人支付投资回报。
投资人的投资回报的计算公式为：
投资回报=（国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%
1.国有建设用地使用权出让成交价与土地开发融资权成交价之间的差价部分，市政府得20%，投资人得80%。
2.投资人出现以下情况，政府可以取消其投资回报的权利：
（1）未按时足额支付开发融资权价款的；
（2）竞得人未能保质保量按时完成还建安置房的投资建设，延期超过3个月的；
（3）开发融资权竞得人未参与国有建设用地使用权出让活动的，或者虽然参加出让但没有以不低出让起始价报价的。
