2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况考试试卷

2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：影响工业房地产价格的主要区位状况考试试卷

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）

1、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。

A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容

B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段

C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等

D：目前对国有土地全部实行有偿使用

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。

A：土地稀缺

B：城市化进程快

C：竞争充分性

D：交易复杂性

E：借款合同

3、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。

A：某些水文条件也可能给城市带来不利影响

B：江河湖泊等地面水体，可作为城市水源,但不能在稀释污水方面发挥作用

C:为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题

D：要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用

E:执行层的组织协调

4、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡.

A：3 800

B：4 500

C：5 200

D:5 600

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产的部门规章是以颁布的。

A:中华人民共和国主席令

B：国务院令

C：国务院房地产行政主管部门部长令

D：省政府省长令

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法.

A：利润

B：价格 C：价值

D:收益价格

E：工业用地的监测点评估价格

7、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

8、房地产投资项目的成本利润率等于__×100%.

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

9、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙。乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有.现该房屋所有权依法应归__。

A．甲

B．乙

C．丙

D．甲、乙共有

10、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格,选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡,约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。

A：3868.92

B：4000。00

C:4072.54

D：4286。89

E:工业用地的监测点评估价格

11、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。(2009年试题）

A:形象差异化

B：人员差别化

C：服务差别化

D：产品差别化

E：借款合同

12、我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。(2008年试题)

A:低收入

B：中低收入

C：中等收入

D：所有

E：房地产估价机构必须加盖公章 13、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__.

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法

14、估价报告的写作要求有__。

A．全面性、主观性、准确性

B．简便性、客观性、准确性

C．主观性、准确性、概括性

D．全面性、客观性、概括性

15、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20％的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__.

A．现金折扣

B．数量折扣

C．折让

D．季节折扣

16、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。

A：区级

B：省级

C：县级

D:市级

E:执行层的组织协调

17、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__.

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年）转手交易的，免征营业税

18、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起）。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0.则在估价时点(2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元.(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)

A：4091

B:4182

C:4250

D：5000

E：工业用地的监测点评估价格

19、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收 C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正

20、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．1。8月

B．2。5季

C．1.8年

D．0。45年

21、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。

A:6．5

B：7．5

C：8．5

D：9．5

E:执行层的组织协调

22、城市的总体规划由负责组织编制。

A：市人民政府建设行政主管部门

B：市人民政府城市规划行政主管部门

C：市人民政府土地行政主管部门

D：市人民政府

E:执行层的组织协调

23、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）

A．7。1%

B．12。0%

C．13。1％

D．19.1%

24、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C:当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D:当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格

25、从事房地产估价，首先要有房地产。

A：估价业务

B:估价目的

C：估价对象

D：估价程序

E:工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于住宅专项维修资金,表述正确的是。

A：住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

D:1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度

E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用

2、下列不属于房地产金融特点的是__。

A．集中性

B．资金周转期短

C．资金运动同定性

D．资金增值性

3、划定城市规划紫线的作用是确定。

A：绿地控制范围

B：历史建筑保护范围

C：地表水保护范围

D：城市基础设施用地控制界线

E：执行层的组织协调

4、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（)。

A．分离

B．独立

C．对立

D．融合

5、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10％，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为元.

A:436000

B：436500

C：436562

D：436685

E：执行层的组织协调

6、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方

B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人

C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人

D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保,所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一

E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人

7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593