惠东市场报告
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P-7
人口变化
惠东县流动人口很少，不足9万。其自然增长率稳定在6‰以下，人口增长缓慢。
年份 常住人口 城镇化率 户籍人口 流动人口
出生率 死亡率 自然增长率
2012年 92.03万 53.19%
2013年 2014年 2015年 92.5万 92.82万 93.14万 54.42% 55.09% 56.15%
区域价值 拔升
深圳东进战略将加快城市融合进程，同时在轨道交通 利好下，区域价值将不断提升。
P-12
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
P-13
上半年土地供应
上半年土地供应上惠东县供应土地量较少，主要以商住为主；整个惠州各区以博罗供应较多，主要 为博罗临莞片区楼市较为火热。
P-10
交通利好—海陆空铁一体化
近期交通利好不断，广汕高铁落户惠东南站，规划中的2条轻轨站距离项目仅1公里，未来 深圳第二机场拟定落户惠东，区域价值不断拔升。
广汕高铁
惠陈塘东小西学站
站
广汕高铁客运专线的规划建设，惠东南 站就在项目旁边的陈塘小学，距离本项目 仅有800米路程，未来交通非常便利。
轻轨
P-11
小结
规划高，发展快，前景好，区域影响力不断扩大。
小结
经济增速 强劲
近年来，惠东经济保持14%以上的经济增速，经济发 展的同时，也使得该区域吸引更多的投资目光，可以 预测，未来经济潜力无限。
整体规划 升级
四大功能区和五大产业基地的建设，将进一步完善交 通、教育、医疗、生活等一系列民生相关配套，从而 极大地改善片区居住环境，提升片区居住质量。
项目地址 惠东新客运总站往环城南路东行200米（泰园商住区）
物业管理
--
配套
小区配套：儿童水上乐园、棋牌室、泛会所、室外羽毛球 场、500平泳池、幼儿园、商业 外部配套：汽车客运总站、惠东中学
销售情况
2015年11月11日开盘推出6/7/12/14/15栋91-174平米 3-4房户型，共514套；整体实收均价5100元/㎡。 三期已动工，2018年推出
84.5万 83.9万
87.05万
7.53万
8.6万
6.09万
11.78‰ 10.72‰ 11.49‰ 10.71‰
6.12‰ 4.68‰ 5.50‰ 4.91‰
5.66‰ 6.04‰ 5.99‰ 5.8‰
人口现状： 截止2015年，惠东常 住人口为93.14万人 ，其中户籍人口 87.05万人，非户籍 常住人口6.09万人。
2017年下半年惠州各区一手住宅供应情况
区域
供应
惠城区
207万
仲恺区
108万
惠阳区
182万
大亚湾
374万
惠东县
149万
龙门县
24.5万
博罗县
148万
P-17
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
--
套数 114 114 230 56 514
户型比例 22% 22% 45% 11% 100%
开发商 惠东县亨柏地产有限公司
代理商 绿化率 总户数
合富辉煌 30%
2567套
产品分析 主力户型： 91-174㎡㎡
占地(㎡) 建面(㎡) 容积率 车位比 规划分析
9.5万㎡ 48.3万㎡
4.08 1：1 3期
开发商
沣盛地产
占地(㎡)
25万㎡
代理商 绿化率 总户数 产品分析
无代理商，开发商自销 建面(㎡)
30%
容积率
3244套
车位比
79-160㎡二至四房
规划分析
70万㎡ 4.0 1:1 高层
项目地址
惠东县平山镇环城南路南段（城市嘉园对面）
物业管理
沣盛物业
配套
小区配套：社区超市等； 周边配套：会展中心、电影院、城南汽车站；
锦江豪庭
华侨城商圈（新区）
侨城水岸
御府中央
怡景湾喜洲 沣盛帝景
嘉旺城
城南板块
弘诚厚园
城市嘉园
南湖山庄
公园1银号 基商圈
中航维拉庄园
国际新城
信昌鑫苑
欧洲城
凯旋华府
山湖海上城
P-20
惠东县城近年供需情况
从以上供应走势图可以看出，因惠东市场需求有限，开发商谨慎拿地，供应随着减少； 但自2016年3月，惠东交通、配套等利好不断，区域价值不断拔升，开发商拿地积极性 逐步增强，惠东县城市场热度逐步走高，价格也保持平稳上涨的趋势。
P-16
供应及需求情况
惠东在第三季度表现出很强劲的消化能力，供需差距不大，去化能力骄傲抢，在下半年的供应上 货量也比较充足。
2017年第三季度惠州各区一手住宅供应需求情况
区域 惠城区 仲恺区
供应 59.6万 31.6万
环比 49% 102%
同比 -31% -2%
成交 56.2万 15.7万
环比 -13% -50%
六大产业
滨海旅游业
清洁能源产业
现代商贸物流业
特色农业
民营制鞋业
新兴产业
P-6
经济发展现状
惠东县的经济基础、产业结构和持续发展潜力在惠州都具备较明显优势。
2015年惠州市各县区GDP（单位：亿元）
惠东县近年来经济发展强劲，GDP年增幅达到14%以上。 惠东县GDP总量在惠州各县区中处于中等偏上水平，优势明显。
P-14
下半年土地供应
惠州在下班年的土地供应计划上较为充足，将大量的供应商住土地，惠东土地供应主要集中在下班 年井喷，土地供应量为219万平方米。
P-15
未来两年土地供应计划
惠东在未来两年的土地供应计划上较为充足，未来其他区域土地供应逐渐减少，惠东区作为土地供 应较高的区域，在未来的市场上有足够的货量供应，满足其他的区域对产品需求的补充。
嘉旺城
572套，高层116-142-174㎡，成交均价5800元
凤凰城
500套，高层79-160㎡，价格预计4300-4800元
弘诚厚园
150套，高层110-130-140㎡，成㎡，价格预计5300-5600元
中航维拉庄园
112套高层、8套别墅160-200㎡
农业生态功能区
山区四镇
该规划区主要包括高潭、宝口、白盆珠、安 墩等镇
珠三角产业转移基地、珠三角滨海旅游休闲基地、珠三角绿色食品生产供应基地、 珠三角清洁能源基地、中国女鞋生产基地
P-5
区域产业
惠东县政府积极构筑“三大平台”（新兴产业发展平台、承接产业转移平台、商贸物流配 送平台），努力发展“六大产业”，以带动了经济总量的提升。
碧桂园 山湖海上城
800套高层92-140㎡
300套，高层120-140㎡
P-22
小结
1 •惠东县城房地产近乎饱和，逐步向南扩展，主要集中在环银基板块及华侨城板块； 2 •随着惠东利好不断，区域价值拔升，开发商拿地积极性逐步增强。 3 •片区畅销户型以90-120㎡中小面积为主，大面积户型去化较慢，整体成交较平稳； 4 •下半年新增产品以90-130㎡3-4房为主，预计成交均价为6000元/㎡。
P-21
2017年下半年新增供应分析
据不完全统计，惠东县城2017年下半年预计新增供应3500套，面积集中在90-130平（3-4）房， 预计成交价格在6000元/㎡之间。
凯旋华府 沣盛帝景
2017.05
2017.06
2017.07
2017.10
465套，高层120-270㎡，价格预计5700元
450套，高层125-156㎡
规划四大功能区 打造五大特色基地
功能区
地理位置
包含乡镇
承接产业转移功能区 沿江各镇
该规划区主要包括多祝、大岭、平山、梁化、 白花等镇，以及稔山、吉隆、铁涌、黄埠等 镇的部分地区
旅游观光功能区
大亚湾东岸
该规划区主要包括稔山、巽寮、平海、港口 等地
临港工业功能区
红海湾西岸
该规划区主要包括平海东部、铁涌部分、黄 埠镇等
城镇化和人口增长： 城镇化率低于全省平均 水平的68.7%。
人口自然增长率低于全 省平均水平（6‰）
P-8
交通网络
已经建成了以高速公路和国、省、县道为主干线的“八纵十横二环”的交通网络格局。 同时，随着厦深高铁的运行，平潭机场的开通，惠东正式进入海陆空立体化交通时代。
平潭机场
厦深高铁
P-9
城市发展—深圳东进
同比 -42% -57%
惠阳区 90.6万
49%
23%
63.6万
6%
56%
大亚湾 惠东县
110.2万 64.8万
47% 23%
-6% 24%
53.7万 43.8万
-36% -8%
-46% -10%
龙门县 15.7万
56%
60%
19.2万
-34%
86%
博罗县
62万
-22%
145%
49.7万
-33%
-11%
惠东市场报告
——合富辉煌
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
P-2
区域概况
惠东，广东省惠州市辖县，1965年7月，析惠阳县置惠东县，因原属惠阳县东部地区，故名 “惠东”。
地理位置图
第三阶段： 2008年银基皮革鞋材批发市场开业，并逐渐
人口变化
惠东县流动人口很少，不足9万。其自然增长率稳定在6‰以下，人口增长缓慢。
年份 常住人口 城镇化率 户籍人口 流动人口
出生率 死亡率 自然增长率
2012年 92.03万 53.19%
2013年 2014年 2015年 92.5万 92.82万 93.14万 54.42% 55.09% 56.15%
区域价值 拔升
深圳东进战略将加快城市融合进程，同时在轨道交通 利好下，区域价值将不断提升。
P-12
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
P-13
上半年土地供应
上半年土地供应上惠东县供应土地量较少，主要以商住为主；整个惠州各区以博罗供应较多，主要 为博罗临莞片区楼市较为火热。
P-10
交通利好—海陆空铁一体化
近期交通利好不断，广汕高铁落户惠东南站，规划中的2条轻轨站距离项目仅1公里，未来 深圳第二机场拟定落户惠东，区域价值不断拔升。
广汕高铁
惠陈塘东小西学站
站
广汕高铁客运专线的规划建设，惠东南 站就在项目旁边的陈塘小学，距离本项目 仅有800米路程，未来交通非常便利。
轻轨
P-11
小结
规划高，发展快，前景好，区域影响力不断扩大。
小结
经济增速 强劲
近年来，惠东经济保持14%以上的经济增速，经济发 展的同时，也使得该区域吸引更多的投资目光，可以 预测，未来经济潜力无限。
整体规划 升级
四大功能区和五大产业基地的建设，将进一步完善交 通、教育、医疗、生活等一系列民生相关配套，从而 极大地改善片区居住环境，提升片区居住质量。
项目地址 惠东新客运总站往环城南路东行200米（泰园商住区）
物业管理
--
配套
小区配套：儿童水上乐园、棋牌室、泛会所、室外羽毛球 场、500平泳池、幼儿园、商业 外部配套：汽车客运总站、惠东中学
销售情况
2015年11月11日开盘推出6/7/12/14/15栋91-174平米 3-4房户型，共514套；整体实收均价5100元/㎡。 三期已动工，2018年推出
84.5万 83.9万
87.05万
7.53万
8.6万
6.09万
11.78‰ 10.72‰ 11.49‰ 10.71‰
6.12‰ 4.68‰ 5.50‰ 4.91‰
5.66‰ 6.04‰ 5.99‰ 5.8‰
人口现状： 截止2015年，惠东常 住人口为93.14万人 ，其中户籍人口 87.05万人，非户籍 常住人口6.09万人。
2017年下半年惠州各区一手住宅供应情况
区域
供应
惠城区
207万
仲恺区
108万
惠阳区
182万
大亚湾
374万
惠东县
149万
龙门县
24.5万
博罗县
148万
P-17
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
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套数 114 114 230 56 514
户型比例 22% 22% 45% 11% 100%
开发商 惠东县亨柏地产有限公司
代理商 绿化率 总户数
合富辉煌 30%
2567套
产品分析 主力户型： 91-174㎡㎡
占地(㎡) 建面(㎡) 容积率 车位比 规划分析
9.5万㎡ 48.3万㎡
4.08 1：1 3期
开发商
沣盛地产
占地(㎡)
25万㎡
代理商 绿化率 总户数 产品分析
无代理商，开发商自销 建面(㎡)
30%
容积率
3244套
车位比
79-160㎡二至四房
规划分析
70万㎡ 4.0 1:1 高层
项目地址
惠东县平山镇环城南路南段（城市嘉园对面）
物业管理
沣盛物业
配套
小区配套：社区超市等； 周边配套：会展中心、电影院、城南汽车站；
锦江豪庭
华侨城商圈（新区）
侨城水岸
御府中央
怡景湾喜洲 沣盛帝景
嘉旺城
城南板块
弘诚厚园
城市嘉园
南湖山庄
公园1银号 基商圈
中航维拉庄园
国际新城
信昌鑫苑
欧洲城
凯旋华府
山湖海上城
P-20
惠东县城近年供需情况
从以上供应走势图可以看出，因惠东市场需求有限，开发商谨慎拿地，供应随着减少； 但自2016年3月，惠东交通、配套等利好不断，区域价值不断拔升，开发商拿地积极性 逐步增强，惠东县城市场热度逐步走高，价格也保持平稳上涨的趋势。
P-16
供应及需求情况
惠东在第三季度表现出很强劲的消化能力，供需差距不大，去化能力骄傲抢，在下半年的供应上 货量也比较充足。
2017年第三季度惠州各区一手住宅供应需求情况
区域 惠城区 仲恺区
供应 59.6万 31.6万
环比 49% 102%
同比 -31% -2%
成交 56.2万 15.7万
环比 -13% -50%
六大产业
滨海旅游业
清洁能源产业
现代商贸物流业
特色农业
民营制鞋业
新兴产业
P-6
经济发展现状
惠东县的经济基础、产业结构和持续发展潜力在惠州都具备较明显优势。
2015年惠州市各县区GDP（单位：亿元）
惠东县近年来经济发展强劲，GDP年增幅达到14%以上。 惠东县GDP总量在惠州各县区中处于中等偏上水平，优势明显。
P-14
下半年土地供应
惠州在下班年的土地供应计划上较为充足，将大量的供应商住土地，惠东土地供应主要集中在下班 年井喷，土地供应量为219万平方米。
P-15
未来两年土地供应计划
惠东在未来两年的土地供应计划上较为充足，未来其他区域土地供应逐渐减少，惠东区作为土地供 应较高的区域，在未来的市场上有足够的货量供应，满足其他的区域对产品需求的补充。
嘉旺城
572套，高层116-142-174㎡，成交均价5800元
凤凰城
500套，高层79-160㎡，价格预计4300-4800元
弘诚厚园
150套，高层110-130-140㎡，成㎡，价格预计5300-5600元
中航维拉庄园
112套高层、8套别墅160-200㎡
农业生态功能区
山区四镇
该规划区主要包括高潭、宝口、白盆珠、安 墩等镇
珠三角产业转移基地、珠三角滨海旅游休闲基地、珠三角绿色食品生产供应基地、 珠三角清洁能源基地、中国女鞋生产基地
P-5
区域产业
惠东县政府积极构筑“三大平台”（新兴产业发展平台、承接产业转移平台、商贸物流配 送平台），努力发展“六大产业”，以带动了经济总量的提升。
碧桂园 山湖海上城
800套高层92-140㎡
300套，高层120-140㎡
P-22
小结
1 •惠东县城房地产近乎饱和，逐步向南扩展，主要集中在环银基板块及华侨城板块； 2 •随着惠东利好不断，区域价值拔升，开发商拿地积极性逐步增强。 3 •片区畅销户型以90-120㎡中小面积为主，大面积户型去化较慢，整体成交较平稳； 4 •下半年新增产品以90-130㎡3-4房为主，预计成交均价为6000元/㎡。
P-21
2017年下半年新增供应分析
据不完全统计，惠东县城2017年下半年预计新增供应3500套，面积集中在90-130平（3-4）房， 预计成交价格在6000元/㎡之间。
凯旋华府 沣盛帝景
2017.05
2017.06
2017.07
2017.10
465套，高层120-270㎡，价格预计5700元
450套，高层125-156㎡
规划四大功能区 打造五大特色基地
功能区
地理位置
包含乡镇
承接产业转移功能区 沿江各镇
该规划区主要包括多祝、大岭、平山、梁化、 白花等镇，以及稔山、吉隆、铁涌、黄埠等 镇的部分地区
旅游观光功能区
大亚湾东岸
该规划区主要包括稔山、巽寮、平海、港口 等地
临港工业功能区
红海湾西岸
该规划区主要包括平海东部、铁涌部分、黄 埠镇等
城镇化和人口增长： 城镇化率低于全省平均 水平的68.7%。
人口自然增长率低于全 省平均水平（6‰）
P-8
交通网络
已经建成了以高速公路和国、省、县道为主干线的“八纵十横二环”的交通网络格局。 同时，随着厦深高铁的运行，平潭机场的开通，惠东正式进入海陆空立体化交通时代。
平潭机场
厦深高铁
P-9
城市发展—深圳东进
同比 -42% -57%
惠阳区 90.6万
49%
23%
63.6万
6%
56%
大亚湾 惠东县
110.2万 64.8万
47% 23%
-6% 24%
53.7万 43.8万
-36% -8%
-46% -10%
龙门县 15.7万
56%
60%
19.2万
-34%
86%
博罗县
62万
-22%
145%
49.7万
-33%
-11%
惠东市场报告
——合富辉煌
报告框架
PART A：惠东区域规划与发展 PART B：土地及货量供应市场分析 PART C：惠东县城房地产市场分析 PART D：惠东县城代表楼盘分析
P-2
区域概况
惠东，广东省惠州市辖县，1965年7月，析惠阳县置惠东县，因原属惠阳县东部地区，故名 “惠东”。
地理位置图
第三阶段： 2008年银基皮革鞋材批发市场开业，并逐渐
