26第六章第二节搜集交易实例至第四节建立比较基础(2013新版)

第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节市场法概述1。

市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。

如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。

【2009年真题】A.标准厂房B。

房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。

市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。

市场交易原则教案第一章：市场交易原则概述1.1 教学目标了解市场交易原则的定义和重要性掌握市场交易原则的主要内容理解市场交易原则在实际交易中的应用1.2 教学内容市场交易原则的定义和作用市场交易原则的主要内容：自愿、平等、公平、诚实信用市场交易原则在实际交易中的应用案例分析1.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则的定义和作用案例分析法：分析实际交易中的应用案例1.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则的理解程度案例分析报告：评估学生对市场交易原则在实际交易中应用的能力第二章：自愿原则2.1 教学目标理解自愿原则的含义和重要性掌握自愿原则在市场交易中的应用了解自愿原则的相关法律法规2.2 教学内容自愿原则的含义和作用自愿原则在市场交易中的应用案例分析自愿原则相关的法律法规介绍2.3 教学方法讲授法：讲解自愿原则的含义和作用案例分析法：分析自愿原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍自愿原则相关的法律法规2.4 教学评估课堂问答：了解学生对自愿原则的理解程度案例分析报告：评估学生对自愿原则在实际交易中应用的能力第三章：平等原则3.1 教学目标理解平等原则的含义和重要性掌握平等原则在市场交易中的应用了解平等原则的相关法律法规3.2 教学内容平等原则的含义和作用平等原则在市场交易中的应用案例分析平等原则相关的法律法规介绍3.3 教学方法讲授法：讲解平等原则的含义和作用案例分析法：分析平等原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍平等原则相关的法律法规3.4 教学评估课堂问答：了解学生对平等原则的理解程度案例分析报告：评估学生对平等原则在实际交易中应用的能力第四章：公平原则4.1 教学目标理解公平原则的含义和重要性掌握公平原则在市场交易中的应用了解公平原则的相关法律法规4.2 教学内容公平原则的含义和作用公平原则在市场交易中的应用案例分析公平原则相关的法律法规介绍4.3 教学方法讲授法：讲解公平原则的含义和作用案例分析法：分析公平原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍公平原则相关的法律法规4.4 教学评估课堂问答：了解学生对公平原则的理解程度案例分析报告：评估学生对公平原则在实际交易中应用的能力第五章：诚实信用原则5.1 教学目标理解诚实信用原则的含义和重要性掌握诚实信用原则在市场交易中的应用了解诚实信用原则的相关法律法规5.2 教学内容诚实信用原则的含义和作用诚实信用原则在市场交易中的应用案例分析诚实信用原则相关的法律法规介绍5.3 教学方法讲授法：讲解诚实信用原则的含义和作用案例分析法：分析诚实信用原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍诚实信用原则相关的法律法规5.4 教学评估课堂问答：了解学生对诚实信用原则的理解程度案例分析报告：评估学生对诚实信用原则在实际交易中应用的能力第六章：市场交易原则的法律法规保障6.1 教学目标理解市场交易原则法律法规的含义和重要性掌握市场交易原则法律法规的主要内容了解市场交易原则法律法规在实际交易中的应用6.2 教学内容市场交易原则法律法规的定义和作用市场交易原则法律法规的主要内容：消费者权益保护法、反垄断法、反不正当竞争法等市场交易原则法律法规在实际交易中的应用案例分析6.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则法律法规的定义和作用案例分析法：分析实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍市场交易原则法律法规的主要内容6.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则法律法规的理解程度案例分析报告：评估学生对市场交易原则法律法规在实际交易中应用的能力第七章：市场交易原则的实践应用7.1 教学目标理解市场交易原则在实际交易中的重要性掌握市场交易原则在实际交易中的应用培养学生的诚信意识和公平竞争意识7.2 教学内容市场交易原则在实际交易中的应用案例分析市场交易原则在企业经营中的应用市场交易原则在消费者权益保护中的应用7.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则在实际交易中的应用案例案例分析法：分析企业经营和消费者权益保护中的实际案例小组讨论法：培养学生的诚信意识和公平竞争意识7.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则在实际交易中应用的理解程度小组讨论报告：评估学生对市场交易原则在实际交易中应用的能力第八章：市场交易原则的国际比较8.1 教学目标理解市场交易原则在不同国家的特点和差异掌握市场交易原则的国际发展趋势了解国际市场交易中的公平竞争和诚信意识8.2 教学内容市场交易原则在不同国家的法律规定和实践应用市场交易原则在国际市场中的发展趋势国际市场交易中的公平竞争和诚信意识案例分析8.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则在不同国家的法律规定案例分析法：分析国际市场交易中的公平竞争和诚信意识案例比较研究法：比较不同国家的市场交易原则和实践应用8.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则在国际市场中的应用的理解程度案例分析报告：评估学生对国际市场交易中的公平竞争和诚信意识的应用能力第九章：市场交易原则的案例分析9.1 教学目标理解市场交易原则在具体案例中的运用掌握市场交易原则案例分析的方法培养学生的实践操作能力9.2 教学内容市场交易原则经典案例介绍市场交易原则案例分析的方法和技巧案例讨论和分析9.3 教学方法案例介绍法：讲解市场交易原则经典案例案例分析法：分析案例中的市场交易原则运用小组讨论法：讨论案例并提出解决方案9.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则案例分析的理解程度小组讨论报告：评估学生对市场交易原则案例分析的操作能力10.1 教学目标展望市场交易原则的未来发展趋势强化学生的市场交易原则意识10.2 教学内容市场交易原则未来发展趋势的分析市场交易原则在实践中的应用10.3 教学方法讨论法：展望市场交易原则的未来发展趋势反思法：强化学生的市场交易原则意识10.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则教学内容的掌握程度反思报告：评估学生对市场交易原则未来发展趋势的理解能力重点和难点解析一、第一章至第五章的教学内容理解与应用重点关注学生对市场交易原则的定义、作用以及四个基本原则（自愿、平等、公平、诚实信用）的理解和掌握。

1、承销商代发行人发售证券，在承销期结束时，将未售出的证券全部退还给发行人的承销方式是（）。

A:代销B:余额包销C:全额报销D:包销答案:A2、按照标的物不同，招标发行可分为（）。

A: 荷兰式招标和美式招标B:单一价格中标和多种价格中标C:价格招标、单一价格中标和多种价格中标D:价格招标、收益率招标答案:D3、我国《证券法》规定，向不特定对象发行证券或向特定对象发行者证券超过（）人的，为公开发行，必须经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准。

A:150B:180C:200D:230答案:C4、我国《证券法》规定，证券交易所设总经理1人，由（）任免。

A:证券交易所B:国务院证券监督管理机构C:中国证券监督管理委员会D:国务院答案:B5、首次公开发行股票并在创业板上市主要应符合条件有（）。

A:发行人应当具备一定的盈利能力B:发行人应当具有一定规模和存续时间C:发行人应当主营业务突出D:对发行人公司治理提出从严要求E:答案:A,B,C,D6、中小企业板的“四个独立”包括（）。

A:运行独立B:规则独立C:代码独立D:指数独立E:答案:A,B,C7、股票价格指数的编制方法有（）。

A: 拉斯贝尔加权指数B:简单算术股价指数C:费雪理想式D:加权股价指数E:答案:B,D8、深交所规定，A股交易的申报价格最小变动单位为0.01元，基金、债券、债券质押式回购交易为0.001元人民币，B股为0.01美元。

（）答案:False9、我国内地有两家证券交易所：上海证券交易所和深圳证券交易所，两家证券交易所均按公司制方式组成，是非营利性的事业法人。

（）答案:False10、系统风险来自企业外部，是单一证券无法抗拒和回避的，因此被称为不可回避风险。

（）答案:True。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。

教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。

教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。

2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。

委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。

2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点为2014年9月11日。

注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。

×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。

第六章市场法及其运用第一节市场法概述第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基准第五节交易情况修正第六节市场状况调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例第一节市场法概述一、市场法的含义（熟悉）□ 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

□ 可比实例■ 交易类型与估价目的吻合■ 成交日期与估价时点接近■ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格□ 市场法的本质■ 以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值□比准价格■ 市场法测算出来的价值的简称二、市场法的理论依据（了解）□ 房地产价格形成的替代原理三、市场法适用的估价对象和条件（掌握）（一）市场法适用的估价对象□ 同种类型的数量较多、经常发生交易的房地产■ 住宅■ 写字楼■ 商铺■ 标准厂房■ 房地产开发用地□ 难以采用市场法估价的房地产■ 数量很少的房地产■ 很少发生交易的房地产■ 可比性很差的房地产（如在建工程）（二）市场法估价需要具备的条件□ 在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易（三）市场法的其他用途□ 比较分析的原理和方法，可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分等参数的求取四、市场法估价的操作步骤（熟悉）□ 搜集交易实例□ 选取可比实例□ 对可比实例的成交价格进行适当的处理■价格换算——建立比准基准■价格修正——交易情况修正■价格调整——市场状况调整和房地产状况调整□ 求取比准价格第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性（了解）□ 只有拥有大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情□ 才能选择符合一定数量和质量的可比实例二、搜集交易实例的途径（熟悉）□ 查阅政府有关部门的房地产交易资料□ 向房地产经纪机构和经纪人了解房地产成交价格资料和有关交易情况□ 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师等了解□ 同行之间相互提供□ 向出售者或代理人获得要价资料，查阅出售出租广告，参加房交会等三、搜集交易实例的要求（掌握）□ 交易实例房地产的基本状况□ 交易双方□ 成交日期□ 成交价格（总价、单价、计价方式）□ 付款方式□ 交易情况（交易目的、交易方式、税费负担方式等）四、建立交易实例库（了解）□ 以交易实例卡或档案袋的形式分门别类保存□ 将交易实例信息输入电脑第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性（了解）二、选取可比实例的要求（掌握）（一）选取可比实例的数量要求□ 3个以上（含3个）、10个以下（含10个）（二）选取可比实例的质量要求□ 类似房地产■同一供求范围内■用途相同■规模相当（0.5—2倍）■建筑结构相同■档次相当设施设备相当装饰装修相当周围环境相当■权利性质相同□ 交易类型与估价目的吻合■实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多选取买卖实例为可比实例□ 成交日期接近估价时点□ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格（三）选取可比实例应注意的其他问题□ 估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地/房屋的，应选取土地/房屋的交易实例□ 分配法第四节建立比较基准（熟悉）一、统一房地产范围□ 房地产范围不同的情况有三种■带有债权债务的房地产■含有非房地产成分■房地产实物范围不同□ 统一房地产范围■统一到不带债权债务的房地产房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务■统一到“纯粹”的房地产房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格■统一到估价对象房地产范围二、统一付款方式□ 价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准□ 具体方法：折现计算例：三、统一价格单位（一）统一价格表示单位□ 一般采用单价■单位面积■单位体积■每个车位/每个床位/每个客房/每个球道（二）统一币种和货币单位□ 通常情况采用成交日期的汇率换算□ 若先进行市场状况调整，调整后的价格，应采用估价时点的汇率 □ 通常情况采用“元”（三）统一面积内涵和单位□ 公式换算建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积□ 价格换算平方米下的价格=公顷下的价格÷10000平方米下的价格=亩下的价格÷666.67平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579例:见教材第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义（熟悉）□ 将可比实例的交易价格修正为正常的市场价格二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素（熟悉）□ 强迫出售或强迫购买的交易□ 利害关系人之间的交易□ 交易双方或一方对交易对象或市场行情不了解□ 急于出售或急于购买的交易□ 交易双方或一方对所交易的房地产有偏好的交易□ 相邻房地产的合并交易■相邻房地产合并后，效用通常会增加■相邻房地产合并交易的成交价格往往高于正常市场价格□ 特殊交易方式的交易■正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求、充分讨价还价的协议方式■中国目前土地使用权出让是例外——招拍挂方式形成的价格□ 交易税费非正常负担的交易■估价对象价值是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费卖方缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税买方缴纳：契税、补交土地使用权出让金等买卖双方各自负担一部分：印花税、交易手续费工□ 受迷信影响的交易三、交易情况修正的方法（掌握）□ 百分率法■公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格■交易情况修正系数是1/（1±S%）或100/（100±S）□ 差额法■公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格□ 交易税费非正常负担的修正■将成交价格修正为依税法及有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格■正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）■正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）例：见教材第六节市场状况调整一、市场状况调整的含义（熟悉）□ 将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格□ 也叫交易日期调整二、市场状况调整的方法（掌握）□ 关键：把握估价对象或可比实例房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况（一）市场状况凋整的价格指数法□ 定基价格指数■公式：可比实例在其成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）=可比实例在估价时点时的价格■例：见教材□ 环比价格指数■公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×。