商业地产成本管理20120313

商业地产企业项目成本的管理及控制摘要：在全球化经济背景下，我国的地产行业发展也迎来了新的变化，目前自持商业较为流行，商业地产的发展模式以及数量比起之前有了很大程度的优化以及提升。

商业地产行业在市场竞争方面，如何做好项目成本的管控，并进行良好的管理，加强项目前期建设以及后期的经营管理，实现针对性的成本控制，有效满足客户的需求，实现招商等工作的有序进行，是目前商业地产公司需要注意的方面。

本文对商业地产企业项目成本管控方面的现状以及问题进行讨论并提出了优化措施，希望能够为商业地产公司的可持续发展提供动力。

关键词：商业地产;成本控制;管理;优化在目前的发展中，商业地产在建设完成之后，一般会通过招商或者出售等方式进行初期的盈利。

而为了获得利润支持企业的长远发展，相关人员应当针对商业地产企业投资回报周期长且盈利方式独特的特点，做好成本管理以及控制工作，对成本管理的问题做好有效的解决，通过长期租赁以及股权投资等方式拓展自身的收益，并强化成本管理，以便提高自身的整体效益。

1商业地产企业项目成本概述商业地产在我国房地产行业发展时间较短，但是目前整体发展活力较大，并且能够对经济发展起到有效的推动作用。

但是在对商业地产进行拓展时，由于商业地产整体行业项目投资成本过高，整体资金回收周期较长，在成本控制当中，会存在土地成本费用以及前期费用等。

且对于小型的商业地产，其前期的宣传费用也相对较高，使得企业利润较小，影响了企业的盈利情况。

因此商业地产企业项目应当做好成本控制工作，对整体的成本费用支出影响因素进行分析，节约成本支出，做好成本控制工作。

2商业地产企业项目成本管理中存在的问题2.1商业地产项目前期整体开发周期较长。

商业地产项目的整体开发周期及时间跨度较长，尤其是在项目的土地论证取得以及商业地产的设计上，需要根据当地的建设情况，请行业内部专家以及设计师等进行实地考察，并经过多次推敲之后才能够确定最终的建设模型。

而在整体建设以及设计论证阶段中，缺乏足够成熟的经验进行支撑，因此有可能会出现整体周期设计较长的情况。

商业地产成本管理探析成本管理是商业地产开发投资项目管理中至关重要的内容，在开发商的管理中处于重中之重的核心地位，其好坏直接影响到投资公司的經济效益和市场竞争力，因此地产公司必须加强成本管理制度建设和执行力度，确保地产项目的资金流转与成本的最优化。

标签：商业地产；投资；成本管理1成本管理概念与理论基础成本管理概念最早从1925年提出，至今发展了近100年，人们对其的认识也是不断深化。

成本，是为了获得某种利益而产生的一定代价。

在现代成本管理中，成本分为了财务成本和管理成本两大体系。

财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。

管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的收益，也叫做决策成本。

管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。

管理成本覆盖范围广、内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。

对于商业地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。

开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组织生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。

而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。

根据借款费用的相关准则约束，只有在开发期间符合资本化条件的融资成本才能计入开发成本，而其他的只能计入财务费用，因此，对于融资的设计也是商业地产成本控制的重要内容。

2成本管理在商业地产开发中的重要性成本管理是商业地产开发投资项目管理中至关重要的内容，经过最近20年的发展，我国地产开发已经不再是投机就能赚钱的阶段，而是看哪个商业地产开发投资公司的资本结构更合理，成本管理更优越。

商业地产财务成本管理措施研究商业地产财务成本管理措施研究商业地产是一项高风险和高回报的投资，其成功取决于诸多因素，其中之一是有效管理财务成本。

商业地产中的财务成本主要包含了房地产开发成本、债务利息成本、资本支出和运营费用等。

在当前商业地产市场中，竞争已日趋激烈，高效的财务成本管理不仅可以帮助投资者提高资金使用效率，降低成本风险，而且也可以增加竞争力和收益。

本文将就商业地产财务成本管理措施进行深入探讨，并提出一些建议。

房地产开发成本房地产开发成本是商业地产开发过程中最大的成本之一，包括土地购置成本、建筑物建设成本、劳动力等成本。

为有效降低房地产开发成本，投资者可以运用以下措施：1.充分研究市场：在购置土地和进行开发之前，投资者应该调查研究当地市场的需求和供应情况，并评估未来的市场走势。

对市场的研究可以帮助投资者做出正确的决策，减少土地和建筑物的购买成本。

2.优化项目设计：通过优化房地产项目的设计，投资者可以降低建筑物的建设成本。

例如，在选购建材方面进行精打细算，减少浪费；并将建筑材料的采购和送达时间与施工时间进行协调，避免空置和货物积压。

3.科技解决方案：采用高科技财务软件用来掌握项目的财务状况，从而精细管理房地产开发过程中的各项开支。

这可以更好地计划项目成本和掌握运营数据，减少浪费，从而有利于提高资金使用效率和降低开发成本。

债务利息成本债务利息成本是指商业贷款所产生的财务成本。

在商业地产发展过程中，自筹资金难度大，银行贷款是一种常用的融资方式，但其利息支出占支出总额比重很高。

为有效降低债务利息成本，投资者可以运用以下措施：1.多方考虑融资方式：商业地产投资者应该结合市场、项目特点和资金需求等多方面因素，选择最优的融资方式。

例如，可以考虑租借贷款、金融机构合作等方式。

2.优化财务结构：投资者可以通过优化财务结构，降低贷款的利息成本。

例如，优化项目现金流结构，通过现金流管理实现债务管理；另外也可以采用利率和期限匹配原则来实现最大化的组合效应。

商业地产企业工程项目成本管理控制措施分析摘要：作为商业地产企业，需要根据企业自身的管理控制体系进行成本规划和落实，从而实现目标成本的控制。

文章主要对商业地产企业工程项目成本管理控制措施进行了简要分析，以供参考。

关键词：商业地产；工程项目；成本管理引言商业地产行业作为资金密集型行业，具有独特的成本计算方式，由于每个项目所在区域不同，项目设计、位置情况、服务定位也不同，所以项目成本是具有独特性和差异性的。

而商业地产企业在生产、销售、服务等方面受市场影响较大，它在成本控制方面的种类更多更繁杂。

所以商业地产企业必须进行成本方面的控制，把自己的企业内部的费用能够保持在项目初始的预计的范围之内，这需要企业各部门之间的有效沟通与合理配合，从而使项目的各个环节实现管理优化。

1商业地产企业工程项目成本管理存在的问题1.1项目管理中忽视成本要素在商业地产项目的成本管理过程中，对策划和设计阶段的成本控制没有足够的重视，很少对项目的综合效益进行合理评估。

由于商业地产开发项目注重工程设计、产品质量等独特的参考要素，很多设计人员非常注重质量方面的要求，确保设计方案的安全要求远大于设计标准的界定，只从自身角度出发而忽略了对工程造价的连带影响。

从而在工程实施过程中，会出现对工程造价的变更控制不足，造成项目的修改或返工，产生大量的多余费用，增加了项目成本，有时甚至造成客户索赔，有损企业形象。

1.2缺乏完善的预算工作计划商业地产行业作为资金密集型性行业，具有周期长、效率低的特点，并且从整个项目开始设计、实施工程到竣工决算，需要耗费巨大数量的资金。

商业地产企业应该高度重视资金的合理统筹，在项目之初把成本控制目标编制成详细的预算表格，而不只是粗略的估算。

通过制定分项控制计划，在整个项目的实施过程中进行成本追踪，及时反映成本状况并做出详细调整。

但是很多商业地产企业没有将所有的项目资金进行统一考虑，很多项目同时进行导致财务部门工作不仔细，只对单个项目进行分析而没有整合，缺乏总体的合理预算。

商业地产成本核算要点一、成本核算前期准备1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街、底商等）、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改）（2）自持部分：自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等；（3）公共配套部分：物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设施（含地下人防等）、邮局、锅炉房等；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。

其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。

2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。

（本条参照三亚公司意见修改）3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。

在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账。

（本条参照长春公司意见修改）4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。

对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；（本条参照合肥、银川、宜昌公司意见修改）5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。

湖北供销民生广场有限公司成本管理制度(密级:A)二O一三年四月十八日目录1 总则 (1)2 成本管理职责 (3)2.1公司成本管理职责 (3)2.2项目公司成本管理职责 (4)3成本监控 (5)3.1成本监控系统 (5)3.2成本监控要求 (6)3.2.1制度建设 (6)3.2.2计划管理 (7)3.2.3分析检查 (7)3.2.4信息交流 (8)4开发成本控制 (8)4.1立项环节成本控制 (8)4.2规划设计环节成本控制 (9)4.3施工招标环节成本控制 (10)4.4施工过程成本控制 (11)4.4.1现场签证 (11)4.4.2工程质量与监理 (12)4.4.3工程进度款 (13)4.5工程材料及设备管理 (13)4.6竣工交付环节成本控制 (15)4.7工程结算管理 (16)4.8其他环节成本控制 (17)5附则 (17)1 总则1.1 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。

1.2 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

1.3 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

1.4 成本管理流程2 成本管理职责2.1公司成本管理职责2.1.1 制定、修正公司成本管理制度，督促、指导各项目公司建立完善本项目成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

2.1.2 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各项目公司管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，协助项目公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

2.1.3 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助项目公司做好项目前期策划中的成本控制。

商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议首先，商业地产的成本通常比住宅地产更高。

这是因为商业地产的建筑结构和配置更复杂，需要更多的材料和人力资源。

商业地产的建筑设计要考虑到商业活动的需求，例如商店的陈列和展示，办公室的布局和设备等。

此外，商业地产还需要满足更多的法规和安全标准，例如消防安全、建筑物的无障碍设施等。

因此，商业地产的建设成本更高。

其次，商业地产的运营成本也通常比住宅地产高。

商业地产的运营需要支付更多的人员工资，例如租赁经理和维修人员等。

此外，商业地产的运营还需要承担更多的设备和设施维护费用，例如保持商业设备的正常运作，修理和保养建筑物等。

此外，商业地产的租金和税费也较高，这增加了运营成本的负担。

在成本管理方面，商业地产和住宅地产需要采取不同的策略。

对于商业地产，成本管理的重点应放在运营阶段。

首先，可以通过节约能源和资源来降低运营成本。

例如，使用节能灯具和设备，合理利用水源和供暖。

此外，可以采取预防性维护措施，定期检查和及时维修设备和设施，以避免发生大规模故障和损失。

其次，商业地产可以通过租金管理来提高收入和降低成本。

可以根据市场租金和商业地产的价值来确定合理的租金水平，以吸引租户并确保投资回报。

此外，可以考虑灵活的租赁方式，例如租赁短期办公空间或按需支付租金。

这样可以适应不同租户的需求，并有助于提高租赁率和资产利用率。

对于住宅地产，成本管理的重点应放在建设阶段。

首先，可以通过优化设计和施工流程来降低建设成本。

例如，采用标准化的施工流程，统一采购材料，以减少浪费和降低成本。

此外，可以选择可持续发展和环保的建筑材料和技术，以降低能源消耗和运营成本。

其次，可以通过规模化和集中化的建设管理来降低成本。

例如，与供应商和承包商建立长期合作关系，以获得更好的价格和服务。

此外，可以通过高效的项目管理和资源分配，提高生产效率和降低建设成本。

总之，商业地产和住宅地产在成本方面存在一些差异。

商业地产的成本较高，主要集中在建设和运营阶段。