2012年预售数据

2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。

四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。

火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。

（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。

（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

完工年的所得税清算案例某房地产开发企业一个开发产品项目2011年开工，2012开始预售，2013年底完工，项目总可售面积100000平方米，2012年预售40000平方米，预售收入40000万元，预缴各项流转税金2840万元，期间费用2000万元。

2013年销售30000平方米，取得收入30000万元，预缴流转税2130万元，发生期间费用1500万元，2014 年销售20000平。

取得收入20000万元。

2013年产品完工确认会计成本70000万元，其中，不符合税法规定不允许计入计税成本的金额300万元，出包工程合同总额3亿元中，有5000万元在2013年汇算清缴结束之前未取得发票，发票在2014年8月份取得，当地预计毛利率20%。

请问2013年和2014年应分别如何进行会计处理和纳税处理？一、.2013会计处理（1）结转收入70000万元（2）确认会计成本70000万元（3）结转主营业务成本70000*70000/100000=49000万元（4）结转营业税金及附加2840+2130=4970万元（5）会计利润=70000-49000-4970-1500=14530万元二、2013纳税处理1．确认计税成本（1）总计税成本=70000-300-（5000-30000*10%）=67700万元（2）单位可售面积计税成本=67700/100000=6770元（3）2012年已销开发产品的计税成本=可售面积单位计税成本×已实现销售的可售面积6770*40000=27080万元2.2012年已销开发产品的实际毛利额已销开发产品的毛利额=已销开发产品的销售收入-已销开发产品的计税成本=40000-27080=12920万元3.2012年开发产品预售毛利额=40000*20%-=8000万元4.实际销售与预售毛利额的差异本期应调整的毛利差额=2012年已销开发产品的毛利额—2012年开发产品的预售毛利额=12920-8000万元=4920万元5.2013年销售收入30000万元6.2013年已销开发产品成本=6770×30000=20310万元7.2013年度应纳税所得额=30000-20310-2130-1500+4920=10980万元8．纳税申报会计利润14530-8000+2480+70000*（7000-6770）/10000=14530-8000+2840+1610=10980万元净调减3550万元。

苹果手机在中国的发展史
本没有WiFi。

者的狂热也再次让人震惊，iPhone4上市3天销量便突破170万部，这种狂热也逐渐蔓延至中国。

2010年9月25日，iPhone4在中国内地正式开始发布，16G和32G的裸机价格
售iPhone4。

——iPhone4s。

虽然国外消费者对这个过渡版本的iPhone恶评如潮，但中国“果粉”对iPhone4s的热情依然不减。

2012年1月13日，iPhone4s在中国内地正式开卖，16G、32G 和64G版本的裸机价格分别为4988元、5888元和6788元。

2012年9月13日，苹果公司正式发布其新一代产品iPhone 5。

iPhone的屏幕尺寸首次发生了变化，从3.5寸扩大为4寸。

然而其毫无亮点的外观设计引得网友们纷纷吐槽，甚至有网友已经迫不及待地推测出iPhone 10的外观。

暴增，当然“土豪”遍地的中国功不可没。

而2014年第三财季显示，iPhone在中国市场的销量增长48%。

10月17日，同时三大运营商也同步发售。

空灰色、玫瑰金色。

屏幕采用高强度的Ion-X玻璃，处理器采用A9处理器，CPU性能比A8提升70%，图形性能提升90%，后置摄像头1200万像素，前置摄像头500万像素。

摄像头对焦更加准确，CMOS 为了降噪采用“深槽隔离”技术，支持4K视频摄录。

数据连接方面，支持23个频段的LTE网络，和2倍速度的WIFI连接。

2015年9月25日发售。

一、总体情况市辖10区新建商品住宅批准预售面积811.5万平方米，同比增加18.0%。

新建商品住宅交易面积767.7万平方米，同比增加37.7%。

交易均价14044元/平方米，同比上涨4.8%。

二、主要特点（一）新建商品住宅新增供应与需求基本趋于平衡。

全年市场消化率为94.6%，新增供应量与成交量基本趋于平衡。

从地区分布看，新政供应主要集中在外围区域，其中番禺和萝岗区供应增长较快。

中心6区供应增加，预售面积269.46万平方米，同比增加39.0%。

从库存情况看，可售量仍维持在较高水平，整体滞销情况未得到根本性缓解。

根据我局房屋管理系统的即时检测数据，12月底市辖10区一手住宅可售面积为547.1万平方米，库存量较大的区域是番禺区和花都区。

（二）新建商品住宅成交量价齐升。

交易量方面，年初新建商品住宅成交量较少，2月成交量仅25.35万平方米；下半年开始，市场成交畅旺，新建商品住宅成交量连续6个月维持在70万平方米以上高位，12月网上签约面积为86.41万平方米，达到全年最高值，成交量显著上升。

交易价格方面，年初成交价格走低，4月份以来价格逐步回升，11、12月随着高价楼盘成交活跃，整体均价出现较快上涨。

区域结构方面，中心6区一手住宅交易面积237.30万平方米，同比增加38.4%，占10区总成交的比重为31%；签约均价21370元/平方米，同比上升2.2%。

外围4区一手住宅交易面积530.37万平方米，同比增加37.4%；签约均价10767元/平方米，同比上涨7.0%。

（三）中小户型住宅供不应求，大户型住宅供大于求。

全年市辖10区90平方米以下小户型住宅和90—144平方米中户型住宅交易面积分别为142.88和435.44万平方米，同比增加29.4%和44.6%，市场消化率大道1.05和1.11，呈现供不应求的情况。

大户型住宅需求增长个不上供应量增加的步伐，市辖10区144平方米以上大户型住宅交易面积为189.35万平方米，同比增长31.8%，市场消化率仅为0.67，远低于市场平均水平。