营改增老项目怎么办

【樊剑英】当旧城改造遇到营改增——先说土地价款扣除问题

【特别关注】当旧城改造遇到营改增——先说土地价款扣除问题

作者：樊剑英 来源TPSZSMART

中国地大却不能都用来盖房，适合居住的土地有限，能用来开发的土地越来越少，政府也好，开发商也罢，围绕土地做工作追求的首先是利益，旧城改造尤甚。

有网友问，我们参与某旧城改造项目，谈好的政府负责土地征收与补偿工作，我们支付政府土地出让金，但是当地村委会要求额外补偿其40套房子，否则我们也开发不了，这该如何处理？

还有网友问，我们参与的棚户区改造项目，政府负责棚改项目立项以及项目房屋征收补偿，保证项目除商业服务用地外，土地出让金、行政性收费免收；负责电力、供水、排水、通讯网线、有线电视、宽带网络接至建筑红线，我们负责为政府建设社区医院、道路等配套设施，建设费用冲抵原址开发的土地购买费用，我们该如何处理？

说实话，我也不知道如何处理，我说了等于没说，我也不是税务局，营改增前这样的故事很多，大事化小，小事化了了；营改增后呢？当旧城改造遇到营改增，欲说还休，欲说还休，只能是凝眸处，旧城改造又添新愁。但归根结底还是旧城改造不规范造成的恶果。

一、营改增后旧城改造哪些土地价款可以从销售额中扣除

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

同时第五条规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条规定：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

随着房地产行业“营改增”的全面推开，老项目土地增值税清算问题也越来越引起关注。因为清算土地增值税，对于项目的经济效益以及投资收益都有着至关重要的作用。那么，如何进行老项目土地增值税清算呢？

一、清算土地增值税前需要做好何种准备工作

首先，在清算土地增值税前，需要进行立项审批、合法土地获取手续以及房地产开发规划等准备工作。

其次，应对土地的估值进行精密计算，要对土地增值进行逐一核算。因为不同的土地在不同的地段、地区，土地成交价格也是不同的。因此，计算土地增值税时，必须正确评估土地的市场价值和实际成本，这样才能准确计算土地增值税的应交额度。

最后，需要准备好申报材料，包括《土地增值税纳税申报表》、土地增值税清算报告、土地证明、合同、发票、土地估价报告等必要材料。这一点，需要注意材料的完整性、准确性以及合法性。

二、老项目土地增值税如何进行清算？

1.清算时点

清算土地增值税的时点，应该是在房产转让交易时进行，而非在房屋建成之后。在房屋转让过程中，需要按照国家有关规定进行土地增值税结算，然后由购房人直接向财政部门缴纳土地增值税。因此，在房屋交易时，开发商需要为土地增值税和房产交易所产生的税费开具发票，这样才能保证整个交易流程的合法性和规范性。

2.土地增值税计算方式

早期，国家将土地增值税收入纳入地方财政部门，导致土地增值税率存在差异。随着营改增税制的推行，土地增值税率不再因地区而异，采用全国统一税率，并调低了土地增值税率，为1%至30%不等。一般来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额X土地增值税税率-扣除数=应缴土地增值税额。

3.优惠政策

在土地增值税计算中，也存在优惠政策。以个人购房为例，如果购买三年内首套住宅，土地增值税可以减免20%，购房人只需要缴纳土地增值税的80%即可。此外，如果购房人是低保户或者残疾人，可以减免40%的土地增值税。

营改增,新老工程项目区分必知![文档首发]

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营改增，新老工程项目区分必知！

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建筑业营改增 5月1日全面实行，大体是建筑公司 2016年的优等大事。营

改增过渡期内，新老项目怎样连接？怎么才能最大限度减少损失？小编整理了著名税务专家肖太寿博士的有关解读，供公司参照。营改增，新老工程项目区分必知！

第一，营改增过渡期履行的原则是什么？

原则是：新项目新政策，老项目老政策。新项目按增值税率办理，老项目持续依据营业税办理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？

新老项目区分为四种状况：

第一个标准是以工程施工允许证为标准的。营改增以前签署的建筑施工合

同，但没有办理施工允许证，工程未动工，5月1往后才办理施工允许证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

第二个标准是以合同为准。 5月1往后签署施工合同的项目叫做新项目。

5月1日前未竣工、营改增以后持续施工的项目，叫做老项目。

先上车后买票的行为， 5月1日以前没有签合同，包含工程施工允许证等法

律手续，但已正式动工了， 5月1往后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，一定理解的六种状况：

5月1日前采买的建筑资料已经用于工程项目但拖欠资料款， 5月1往后才

支付资料款而获取了供给商开具的增值税专用发票， 不能够抵扣增值税的进

项税。

5月1日前购置的办公用品、机械设施等固定财产及其余存量财产，但未获取发票，5月1往后才获取增值税专用发票，相同不能够抵扣增值税的进项 营改增,新老工程项目区分必知![文档首发]

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税。

5月1日前已竣工但未结算， 5月1往后结算并收到工程款，持续按 3%交营

业税，持续开建扎营业税发票。

5月1日前竣工并且进行了却算，但业主向来拖欠工程款， 5月1往后业主

才支付工程款，施工公司持续按 3%交建安税，开建安发票。

5月1日前已经竣工以及营改增以前未竣工的施工项目， 营改增以后持续施

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“营改增”后建筑业新老项目增值税相关业务处理探讨

作者：程俊

来源：《经营者》2017年第01期

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕36号），从2016年5月1日起，将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业及生活服务业，确保所有行业税负只减不增。因为建筑行业的特性，“营改增”作为一种改革新产生的税率，必然会牵涉到“营改增”正式公布前及公布后签订的合同，也就是所谓的新、老项目。因此，作为新纳入“营改增”试点范围的建筑企业对新、老项目如何正确进行增值税相关业务处理呢？本文将结合实际工作就此问题谈些看法。

一、建筑企业新老项目纳税的政策要点

（一）纳税身份选择

根据《关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告【2013】75号）规定，“营改增”试点实施前应税服务年销售额超过500万元的试点纳税人，应申请办理增值税一般纳税人资格认定手续。按照这个规定，大部分的建筑企业都达到了申请标准，因此申请认定一般纳税人是唯一的选择。如年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全、能够提供准确税务资料的，也可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

（二）适用税率

作为一般纳税人的建筑企业适用一般计税方法，增值税率为11%，但一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税（增值税征收率为3%，但一经选择，36个月内不得变更）。建筑工程老项目是指：一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；二是未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（三）实行属地预缴与机构地申报方式