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最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖⼈)将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理;因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为商品房预售合同⽣效条件的，从其约定，但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。
第七条拆迁⼈与被拆迁⼈按照所有权调换形式订⽴拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁⼈以位置、⽤途特定的房屋对被拆迁⼈予以补偿安置，如果拆迁⼈将该补偿安置房屋另⾏出卖给第三⼈，被拆迁⼈请求优先取得补偿安置房屋的，应予⽀持。
如何认定违约金过高及调整标准？案件事实2010年2月3日，原告某车辆制造厂与被告鞠某签订《合同书》一份，该合同约定：“原告将坐落在某处的矿石加工厂及部分矿石出售给被告，共作价172万元;被告应在合同签订后10日内付款122万元，剩余50万元在2010年7月26日前付清。
如鞠某不能及时付清款项，要按每日千分之三加收违约金”。
签订后，截止2010年7月26日，被告尚欠原告381 000元一直未付。
原告于2012年7月10日起诉，主张被告自2010年7月26日至起诉之日即2012年7月10日共违约715天，应承担违约金817 245元(381 000元×3‰×715天)。
被告鞠某辩称，对原告所述的事实及所欠款数额没有异议。
对合同约定的违约责任亦没有异议，但主张双方约定的违约金过高，请求减少违约金。
法院判决一审法院经审理认为：原、被告签订的合同书属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。
原告按合同约定将转让设备向被告交接，被告却未按合同约定偿付欠款，实属违约，应承担违约责任。
被告鞠某主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少，原告方未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。
本案双方约定的违约金计算标准为日千分之一，应当认定为过高。
故依法对违约金的计算标准予以调整，判令被告鞠某应承担的违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算。
律师分析本案涉及约定违约金是否过高的判断标准与违约金约定过高时的调整方法两个问题。
一、判断合同约定的违约金是否过高应正确处理合同自由与合同正义的关系以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。
特别是在商事审判中，人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。
但是合同自由不是绝对的。
对于因合同自由而引发的恶意竞争、追逐暴利及其所导致的当事人事实上的不平等、滥用权利等负面影响，人民法院应当依据法律规定进行干预和调整，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。
合同的逾期违约金的规定是什么对于合同中的违约金的标准是不能超过银行同类型贷款利率的四倍的，所以虽然在法律规定中没有明确规定合同逾期的双方约定的违约金的限定，但是较高的违约金是得不到法律的保障的。
一、合同的逾期违约金的规定是什么一般来说，在法律规定中，没有明确强调逾期付款违约金的上限。
通常按照当事人双方签订的合同来看违约金的赔付多少。
根据司法实践的经验，就逾期付款违约金的标准来说，如果双方没有在合同中约定，法院一般按同期银行贷款利率(大约每日万分之二点一)的标准计算;如果双方有约定，该约定的标准一般不超过银行同类贷款利率的4倍(大约在每日万分之八——千分之一之间)。
二、买卖合同违约金过高怎么办？违约金是由当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。
约定违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。
《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
三、如何判断违约金过高？最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(下称《解释(二)》)明确：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。
最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是根据违约金的补偿性，以当事人的直接损失为准，即参照中国人民银行逾期贷款利率的规定。
综上所述，在签署了合同之后，双方各自规范自己的权利和义务，所以违约金在合同中的作用才比较重要，但是签订合同的时候对于违约金的约定并不适合过高，对于过高部分是得不到法律保障的，一般不能超出银行同类型的利率。
最高人民法院关于逾期付款违约金标准的司法解释集法规标题】最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函[失效]【类别】民法/民事责任【发文字号】法函[1994]10号【批准日期】【发布部门】最高人民法院【发布日期】1994.03.12【实施日期】1994.03.12【时效性】失效【效力级别】司法解释*注：本篇法规已被《最高人民法院予以废止的2000年底以前发布的有关司法解释目录(第六批)》（发布日期：2002年5月23日实施日期：2002年5月29日）废止（原因：已被1999年2月16日最高人民法院发布的法释[1998]8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》代替）最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函（1994年3月12日法函［1994］10号）黑龙江省高级人民法院：你院黑高法［1993］118号《关于延期付款违约金计算比例的请示》收悉。
经研究，答复如下；根据中国人民银行银发［1990］57号《关于恢复异地托收承付结算方式的通知》第三条、中国人民银行银发［1990］97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算。
......引用法规中华人民共和国经济合同法(1993修正)[失效]--[19930902]违反银行结算制度处罚规定--[19900407]中国人民银行关于恢复异地托收承付结算方式的.最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函（1994年3月12日法函［1994］10号）黑龙江省高级人民法院：你院黑高法［1993］118号《关于延期付款违约金计算比例的请示》收悉。
经研究，答复如下；根据中国人民银行银发［1990］57号《关于恢复异地托收承付结算方式的通知》第三条、中国人民银行银发［1990］97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算。
徐永健与房烨商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.04.19【案件字号】(2022)京02民终3673号【审理程序】二审【审理法官】李蔚林王艳芳王琪【审理法官】李蔚林王艳芳王琪【文书类型】判决书【当事人】徐永健;房烨【当事人】徐永健房烨【当事人-个人】徐永健房烨【代理律师/律所】陈辉北京市阳光律师事务所;王阔北京市阳光律师事务所【代理律师/律所】陈辉北京市阳光律师事务所王阔北京市阳光律师事务所【代理律师】陈辉王阔【代理律所】北京市阳光律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐永健【被告】房烨【本院观点】徐永健上诉主张房烨未经徐永健同意缴纳了不应由其缴纳的物业费、供暖费等费用，实际上侵犯了徐永健的权益，属于违约行为。
房烨应相关收费部门的要求垫付了其与徐永健约定应由徐永健承担的能源费及物业费，系积极履行业主义务的行为，不能认定为违约，不构成未签署物业交割确认书的合理抗辩。
【权责关键词】欺诈显失公平催告代理违约金过错支付违约金合同约定第三人质证诉讼请求反诉维持原判发回重审清算解冻折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
二审中，经本院与北京首开方庄物业服务有限公司第九分公司负责人确认，案涉房屋所在小区的车位均非产权车位，是由物业公司统一负责对外出租，且物业公司不允许变更承租人，只允许变更承租人名下车辆的车牌号。
【本院认为】本院认为，徐永健上诉主张房烨未经徐永健同意缴纳了不应由其缴纳的物业费、供暖费等费用，实际上侵犯了徐永健的权益，属于违约行为。
在这种情况下，徐永健为维护自身权益未签署物业交割确认书的行为属于行使抗辩权，而非违约行为。
房烨未按照合同约定将其租赁车位一并转移到徐永健名下也构成违约，故此，徐永健未支付剩余房款兼物业交割保证金55000元不构成违约，不同意向房烨支付违约金。
第1篇一、引言在商业交易中，货物交付是合同履行的重要环节。
然而，在实际操作中，由于各种原因，卖方可能会出现逾期交货的情况。
逾期交货不仅会影响买方的利益，也可能给卖方带来法律风险。
本文将就逾期交货的法律后果进行探讨。
二、逾期交货的定义逾期交货，是指卖方未能在合同约定的期限内交付货物的行为。
逾期交货可能是因为卖方自身原因，如生产、运输等原因，也可能是因为不可抗力等因素。
三、逾期交货的法律后果1.违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，逾期交货的卖方应当承担违约责任。
2.赔偿损失根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失。
（1）直接损失：包括因逾期交货而导致的货物贬值、损耗、损坏等损失。
（2）间接损失：包括因逾期交货而导致的合同目的不能实现、增加的保管、运输、仓储等费用、合同履行迟延而导致的违约金等损失。
3.违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人可以约定违约金。
当事人一方违约时，应当按照约定支付违约金。
如果当事人没有约定违约金，或者约定不明确的，可以根据损失情况，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，确定赔偿损失。
4.解除合同根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。
因此，如果卖方逾期交货，且在合理期限内仍未履行，买方有权解除合同。
5.损害赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方违约，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
如果卖方逾期交货，给买方造成损失，买方有权要求卖方赔偿。
6.信誉损失逾期交货会导致卖方在市场上的信誉受损，进而影响其与买方及其他合作伙伴的关系，甚至可能导致商业机会的丧失。
合同责任中违约金、逾期付款利息计算一、《合同法》中规定的违约金条款第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《合同法司法解释二》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。
增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《合同法司法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、具体的计算方式最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复（法释[1999]8号）《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》已于１９９９年１月２９日由最高人民法院审判委员会第１０４２次会议通过，现予公布，自１９９９年２月１６日起施行。
广东省高级人民法院：你院〔１９９８〕粤法经一行字第１７号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
第1篇在市场经济中，买卖合同是常见的交易形式。
合同双方在签订合同时，通常会约定付款期限和方式。
然而，由于各种原因，买方可能会逾期付款。
为了维护交易双方的合法权益，法律规定了逾期付款的利息计算方式。
本文将详细分析买卖合同逾期付款利息的法律规定。
一、概述买卖合同逾期付款利息是指买方在合同约定的付款期限内未支付货款，应当按照法律规定或者合同约定支付给卖方的逾期付款利息。
逾期付款利息是法律对违约行为的一种制裁，旨在保护卖方的合法权益，维护市场交易秩序。
二、法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”这为逾期付款利息的支付提供了法律依据。
2. 《中华人民共和国民法典》《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担违约责任；没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定处理。
”3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《解释》第二十一条规定：“买卖合同中，当事人一方未按照约定的期限履行付款义务的，应当按照下列规定处理：（一）当事人一方未按照约定的期限履行付款义务，应当按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；（二）当事人一方未按照约定的期限履行付款义务，未约定逾期付款利息的，按照当事人一方违约时中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；当事人一方违约时中国人民银行同期贷款利率调整的，按照调整后的利率支付逾期付款利息。
”三、逾期付款利息的计算1. 利率标准根据《解释》第二十一条的规定，逾期付款利息的利率标准为中国人民银行同期贷款利率。
中国人民银行同期贷款利率是指中国人民银行公布的同期贷款基准利率。
买卖合同反诉质量问题判决书合同编号：__________鉴于乙方在合同履行过程中存在严重的质量问题，根据《合同法》的相关规定，甲方提出反诉请求。
经审理，判决如下：第一章合同主体第二章合同标的2.2产品的质量、规格、数量等具体要求详见附件一《产品说明书》。
第三章交货及验收3.1乙方应在合同签订后__________日内将产品交付至甲方指定地点。
3.2甲方应在收到产品后__________日内进行验收，并将验收结果通知乙方。
3.3如产品存在质量问题，甲方有权要求乙方在__________日内进行更换或修复。
第四章价格及支付方式4.1产品总价为人民币__________元（大写：__________元整），具体单价详见附件二《产品价格表》。
（1）预付款：合同签订后__________日内，甲方支付乙方合同总价款的__________%作为预付款；（2）进度款：乙方按照合同约定完成产品生产后，甲方支付乙方合同总价款的__________%；（3）验收款：甲方验收合格后__________日内，支付乙方合同总价款的__________%；（4）质保金：产品质保期届满后__________日内，支付乙方合同总价款的__________%。
第五章质量保证及违约责任5.1乙方应保证产品符合国家有关质量标准及双方约定的质量要求。
5.2如产品在质保期内出现质量问题，乙方应在接到甲方通知后__________小时内响应，并在__________日内修复或更换存在质量问题的产品。
5.3如乙方未能按照约定时间修复或更换存在质量问题的产品，甲方有权要求乙方按照合同总价的__________%支付违约金。
5.4甲方有权对乙方提供的产品进行质量抽检，如抽检不合格，乙方应在接到通知后__________日内整改，直至抽检合格。
5.5乙方应保证产品所使用的原材料、零部件等均符合国家及行业相关标准，不得使用假冒伪劣、侵权等违法产品。
延迟交货违约金标准为了确保交易双方的权益，减少因延迟交货所带来的损失，在签订合同的过程中，通常会规定延迟交货需要支付违约金。
本文将探讨延迟交货违约金的相关内容，包括延迟交货违约金的定义、违约金计算标准、违约金的支付方式等。
一、延迟交货违约金的定义延迟交货违约金是指在合同中规定的交货时间内未能按时交货，或者不能履行合同规定的延期交货手续而需支付的违约金。
合同中规定了交货时间，双方必须按照约定时间进行交货，如果不能如期交货，就需要承担相应的违约责任。
二、违约金计算标准违约金的计算标准一般由以下两种方式确定：1.百分比计算违约金一般以订单总价的一定比例计算，具体比例由双方根据实际情况商定。
合同总价为10万元，双方商定违约金为总价的1%，则延迟交货每超过一天，需要支付1000元的罚款。
2.日计算按照日计算的方式，违约金的计算方法是：按延迟的天数乘以合同总金额的一定比例。
具体比例也需要双方商定。
合同总价为10万元，双方商定违约金为总价的1%，延迟交货一天，违约金便为1000元，延迟两天，违约金则为2000元。
在确定计算标准的时候，需要注意以下几点：1. 违约金的支付比例一般在合同中明确规定，签订合同时必须要明确规定。
2. 合同规定的支付比例一般不能超过合同总价的10%。
3. 合同中规定的违约金应该具有合理性和公正性，过高的违约金不仅使得供应商在交货时间上过于严格，也可能在未来的合作中造成负面影响。
三、违约金的支付方式在合同中规定违约金的支付方式时，要注意以下几点：1. 违约金的支付时间一般会在延迟交货后的一定时间内要求支付，如一周内或一个月内。
2. 双方应规定违约金的支付方式，可以选择银行转账、现金支付等方式。
3. 如果顾客拒绝支付违约金，则供应商应向法院起诉，保护自己的合法权益。
四、结语延迟交货违约金的确立，在交易中起到了很好的作用，可以充分激励供应商按照约定时间交货，确保订单的完成。
也可以让顾客获得相应的补偿，减少因延误带来的损失。
