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人民法院依法撤销村民委员会作出的侵害村民合法权益的决定引言近年来，随着城市的快速发展，城市周边的农村土地被征收的情况越来越普遍。
针对农民赖以生存的土地被征收，由此引发的征地补偿费的分配问题一度成为社会的焦点问题，也由此引起了大量的信访案件。
本案就是因为农村土地被征收，村委会制定了成员资格的认定方案及实施细则，通过召开村民代表会议予以讨论通过，村民认为上述方案及实施细则侵害了村民的合法权益，请求人民法院予以撤销。
该案历经二级法院三次开庭审理，现已审理终结，判决已发生法律效力。
该案可能是沈阳近年来首例人民法院受理，且经审理判决村民胜诉的案件，具有一定的社会意义。
案情概述2011年7月，沈阳市大东区A村集体土地被征用，征地补偿款一直由该村村民委员会保管。
该村村民委员会于2012年6月8日公布了《A村改社区集体经济组织成员资格认定实施方案》（以下简称“第一轮方案”）。
嗣后，该村通过召开村民代表大会于2013年12月5日通过实施《A村改社区集体经济组织成员资格认定实施方案（第二轮）》（以下简称“第二轮方案”）以及《A村改社区集体经济组织成员资格认定实施方案（第二轮）实施细则》（以下简称“第二轮实施细则”）。
该村征收方案确定之日为2011年7月1日，而第二轮方案及第二轮实施细则将该村经济组织成员资格认定户口的时点为2013年10月24日，其内容侵害了A村原来村民的合法权益。
该村分别于2012年9月、2013年1月和2014年1月共三次对第一轮方案所确定的村民进行征地补偿费的分配，每人3.3万元。
该村又于2014年2月对第二轮方案及第二轮实施细则新增确定的159人每人分配1.65万元到3.3万元不等的征地补偿款。
该村210名村民以村委会作为被告向大东区人民法院提起诉讼，主张第二轮方案及第二轮实施细则内容及制定程序违法，请求该院撤销第二轮方案及第二轮实施细则。
村委会作为被告辩称：原告依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十六条第一款“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，负责人依法承担法律责任”的规定提起诉讼，该法律条款仅规定当事人可以对村委会或者村委员成员作出的决定起诉撤销，不能对村民代表会议作出的决定起诉撤销，本案的第二轮方案及第二轮实施细则系村民代表会议作出的决定，原告无权起诉要求法院予以撤销。
沈阳市城市房地产纠纷仲裁条例【发布部门】沈阳市人大(含常委会)【公布日期】1994.01.24【实施日期】1994.04.01【时效性】现行有效【效力级别】设区的市地方性法规沈阳市城市房地产纠纷仲裁条例（一九九三年十一月二十日沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过；一九九四年一月二十四日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议批准）第一章总则第一条为了正确处理房地产纠纷，加强房地产业管理，保护当事人的合法权益，维护正常的生产、工作、生活和社会秩序，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市城市范围内的平等民事主体之间的房地产纠纷的仲裁。
第三条市、县（市）、区房地产仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）是同级人民政府组织设立的受理本辖区城市房地产纠纷的仲裁机构。
市仲裁委员会对县（市）、区仲裁委员会的仲裁工作实行指导、协调、监督。
第四条仲裁委员会仲裁的原则：（一）坚持以事实为根据，以法律为准绳，当事人在适用法律上一律平等；（二）对受理的房地产纠纷案件，实行一裁终局制度。
第五条当事人可以向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第二章仲裁组织第六条仲裁委员会设主任一人，副主任和委员若干人，由同级人民政府批准。
组成人员应是单数。
仲裁委员会下设办公室（以下简称仲裁办），负责组织日常仲裁工作。
第七条仲裁委员会可配备具有市仲裁委员会颁发的岗位证书或聘书的专、兼职仲裁员。
专、兼职仲裁员在执行仲裁时，享有同等权利并承担相应的义务。
第八条办理房地产纠纷案件，应组成仲裁庭。
仲裁庭由首席仲裁员一人和仲裁员若干人组成。
仲裁庭组成人员应是单数。
简单的房地产纠纷案件，可由一名仲裁员独任仲裁。
第九条仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。
评议应当如实记入笔录，由仲裁庭成员签名。
仲裁庭对重大、疑难案件的处理，可提交仲裁委员会讨论决定。
仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第十条仲裁庭成员（包括翻译人员、勘验人员、书记员）有下列情形之一的，应自行申请回避，当事人也有权以口头或书面形式申请其回避：（一）是本案的当事人或当事人的近亲属；（二）与本案有利害关系；（三）与本案当事人有其它关系，可能影响公正办理的。
沈阳市房产管理局关于印发《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》的通知文章属性•【制定机关】沈阳市房产管理局•【公布日期】2000.12.28•【字号】沈房发[2000]第15号•【施行日期】2001.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文沈阳市房产管理局关于印发《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》的通知（沈房发[2000]第15号）各区、县(市)房产管理局、处，市房地产交易中心：《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》，已经过市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻实施。
沈阳市房产管理局二000年十二月二十八日沈阳市城市房地产中介服务管理规定第一章总则第一条为加强对城市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本市实际，制定本规定。
第二条凡在本市行政区域内从事城市房地产中介服务活动，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等活动提供房地产评估、房地产经纪、房地产咨询的有偿服务行为。
城市房地产拍卖、抵押款担保等中介服务活动除外。
第三条市房产管理局是本市城市房地产中介服务管理的行政主管部门。
各县(市)房产管理部门负责管理本行政区域内的房地产中介服务工作；各区房产管理部门按职责分工管理本区内房地产中介服务工作。
工商行政管理部门按照规章规定对房地产中介机构和人员进行管理。
第二章中介服务人员资格管理第四条房地产中介服务人员执业，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经市房产管理局办理注册登记。
经注册登记的房地产中介服务人员，须进入相应的房地产中介服务机构从业，不得跨机构从业。
第五条房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经国家统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经市房产管理局按国家规定办理注册登记，取得《房地产估价师注册证》的人员。
沈阳市公安局、沈阳市人民检察院、沈阳市中级人民法院、沈阳市司法局关于整顿沈阳地区法律服务市场的通告文章属性•【制定机关】沈阳市公安局,沈阳市人民检察院,沈阳市中级人民法院,沈阳市司法局•【公布日期】•【字号】•【施行日期】•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】公安综合规定正文沈阳市公安局、沈阳市人民检察院、沈阳市中级人民法院、沈阳市司法局关于整顿沈阳地区法律服务市场的通告为了加强我市法律服务市场的管理，取缔非法的法律服务活动，保障律师、法律服务工作者依法执业，维护当事人合法权益，根据国家《律师法》和司法部《关于乡镇法律服务所的暂行规定》以及市委、市政府关于整顿法律服务市场的指示精神，决定对我市的法律服务市场进行全面彻底整顿。
特作通告如下：一、依法清理法律服务机构1、未经司法行政机关批准私设的律师事务所、法律服务所一律取缔；2、跨地区建立的基层法律服务所一律撤销；3、过去批准成立的，因故未注册年审的，各类法律服务机构自本通告发布之日起，15日内到司法行政机关办理有关手续。
二、依法查处非法律服务人员1、取得律师咨格未取得律师职业证的非法从业人员；2、未取得法律服务工作者执照的非法从业人员；3、持未经年度注册的《律师执业证》和《法律服务执照》从业的；4、企事业单位法律顾问室工作人员以律师和法律服务工作者名议从事有偿法律服务的；5、基层法律服务工作者冒充律师办案的；6、社会法律咨询机构人员以律师和法律服务工作者名议从事法律服务的；7、律师、法律服务工作者私自办案，私自收费不开规定收据的。
三、严禁任何人在法院门前介绍、办理法律服务案件，违者按有关法律、法规从严处罚。
四、本通告自发布之日起施行。
举报电话：22824557、22825103。
沈阳市中级人民法院民事立案审查标准正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 沈阳市中级人民法院民事立案审查标准为了进一步规范全市法院民事立案审查标准，确保全市法院民事案件审查受理工作依法、准确、统一和高效。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》及相关司法解释的规定，结合我市民事立案工作的实际，制定本标准。
一、原告资格审查1、原告需提供证据证明与本案有直接利害关系。
2、原告是公民的，需提供身份证原件，经核对后接收复印件。
3、原告是法人的，需提供企业营业执照和组织机构代码证复印件，并加盖企业印章；提供法定代表人身份证明书原件和法定代表人身份证复印件。
4、原告是其他组织的，需提供主要负责人身份证明书原件和主要负责人身份证复印件；如具有营业执照的，应提交营业执照和组织机构代码证复印件并加盖单位印章；如不具有营业执照的，则只需提交组织机构代码证复印件并加盖单位印章。
5、委托他人代为诉讼，必须提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。
被委托人是律师、基层法律服务工作者的，需要提供律师（法律）事务所函；被委托人是当事人的近亲属或者工作人员，需要提供委托人与被委托人之间的关系证明，如户口本、结婚证、工作证、公安机关出具的证明、社区或街道办事处出具的证明等；被委托人是其他公民的，需要提供当事人所在社区、单位以及有关社会团体出具的推荐书原件。
6、委托授权书必须记明委托事项和权限。
诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。
7、侨居在国外的中华人民共和国公民从国外寄交或者托交的授权委托书，必须经中华人民共和国驻该国的使领馆证明；没有使领馆的，由与中华人民共和国有外交关系的第三国驻该国使领馆证明，再转由中华人民共和国驻该第三国使领馆证明，或者由当地的爱国华侨团体证明。
【法律法规】各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编前言最高人民法院颁布的几个与房地产相关的司法解释均已经有十来年时间,随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，实践中的新问题、新情况层出不穷，而新的司法解释又迟迟未见出台,各地人民法院针对同一问题，又常常做法各异，同案不同判的现象极为突出.在这样的大背景下，为了让从事和热爱房地产法律工作的朋友们更好地了解各地人民法院关于房地产纠纷案件的指导意见，本团队收集整理了全国各级法院发布的关于房地产纠纷案件的规范性文件,整理汇编成册，供大家参考。
由于部分法院的规范性文件未正式向社会公布，本团队在收集过程中只能借助网络，因此，错误和遗漏在所难免，望朋友们在使用过程中慎重。
欢迎大家向我们提出汇编中的错误与不足，以便于我们在下一期的汇编中改正。
受篇幅限制,将在此公众号发布目录，欲下载正文请点击文章左下角“阅读原文”。
一、最高人民法院1。
第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分）纪要（节选）2. 最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知3。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释4. 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释5. 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定6。
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定7. 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定8. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释9. 最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知10. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释11。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》12. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（节选）13. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释14。
第1篇一、案件背景2002年3月28日，辽宁省铁岭市铁法煤矿发生特大瓦斯爆炸事故，造成31人死亡，23人受伤。
经调查，该事故系非法违法生产、管理混乱、违规作业、超能力生产等原因造成的。
2003年6月18日，辽宁省铁岭市中级人民法院以组织、领导、参加黑社会性质组织罪、故意伤害罪、故意毁坏财物罪、非法经营罪、行贿罪、非法采矿罪、妨害作证罪、窝藏罪，数罪并罚，判处被告人刘涌死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
二、案件争议刘涌案是一起备受社会关注的案件，其争议主要集中在以下几个方面：1. 犯罪定性：部分人士认为，刘涌的行为更符合企业主、企业家或企业家的“保护者”角色，而非黑社会性质组织成员。
2. 刑罚轻重：部分人士认为，刘涌所犯的罪行较轻，判处死刑过于严厉。
3. 法律适用：部分人士认为，在审理过程中，法院可能存在法律适用不当的情况。
4. 社会影响：刘涌案在社会上引起了广泛的关注和讨论，有人认为该案暴露了我国法律公平、公正、公开等方面的不足。
三、法律公平的体现尽管刘涌案存在诸多争议，但该案在法律公平方面仍有以下体现：1. 依法审理：法院在审理过程中，严格依照我国刑法、刑事诉讼法等相关法律法规进行，确保了案件的公正审理。
2. 平等对待：在审理过程中，法院对刘涌及其辩护人的意见给予了充分尊重，确保了控辩双方在诉讼中的平等地位。
3. 证据确凿：法院在判决中明确指出，刘涌及其组织成员在犯罪过程中有充分、确凿的证据，包括证人证言、物证、书证等。
4. 刑罚适度：虽然部分人士认为刘涌的刑罚过重，但从法律的角度来看，法院在判决中综合考虑了刘涌的犯罪事实、情节、危害程度以及悔罪表现等因素，对其进行了适当的刑罚。
5. 公开审理：刘涌案在审理过程中，法院严格按照法律规定，公开开庭审理，保障了人民群众的知情权和监督权。
四、案例启示刘涌案作为一起典型的法律公平案例，给我们带来了以下启示：1. 依法治国：我们要始终坚持依法治国的基本方略，确保法律的公平、公正、公开。
沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知文章属性•【制定机关】沈阳市人民政府办公厅•【公布日期】2017.08.07•【字号】沈政办发〔2017〕59号•【施行日期】2017.08.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知沈政办发〔2017〕59号各区、县(市)人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：为进一步改善我市房地产市场环境，稳定住房价格预期，促进房地产市场持续平稳健康发展，根据住建部关于做好房地产市场调控工作要求，经市政府同意，现将有关事宜通知如下：一、增加土地供应，2017年我市住宅用地供应规模不低于2016年水平。
选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。
采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高地价扰乱市场预期。
(责任部门：市规划国土局)二、加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。
对该区域2017年1月至6月期间商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中未售房源，实行商品住房价格指导。
具体措施如下：1．重新申报商品住房预售价格。
2．对2017年5月1日前取得预售许可证的项目，在5月发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过5月备案均价；在5月未发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过5月前最近成交月份的备案均价。
3．对2017年5月1日后取得预售许可证的项目，其未售房源申报均价不得超过自批准预售之日起至本通知下发之日前的备案均价。
4．对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。
(责任部门：市房产局)三、对本通知发布后新申请预售许可证的项目，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%，对备案价格不符合条件的商品住房，不予办理商品房合同网签备案。
2012年第5期山东社会科学No．5总第201期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．201收稿日期:2012－03－05作者简介:彭诚信，法学博士，上海交通大学凯原法学院教授、吉林大学法学院教授、博士生导师。
岳耀东，山东省济宁市人民检察院民事行政检察处副处长。
基金项目:本文是国家社科基金项目“现代权利理论研究:以‘意志理论’与‘利益理论‘评析为起点”(项目编号:11BFX006)的阶段性研究成果。
房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成———以“占有优先保护说”为核心彭诚信岳耀东(上海交通大学凯原法学院，上海200240;济宁市人民检察院，山东济宁272137)［摘要］当同一房屋被多重转让，所有买受人均未完成物权变动所要求的要件而就房屋的归属发生争议时，确立买受人之间的权利保护顺位(即谁优先获得诉争房屋的所有权)的观点概有三种，即登记优先保护说、占有优先保护说与生效在先合同优先保护说。
登记优先保护说与生效在先合同优先保护说各有其自身的局限，相比较来说，占有优先保护说最符合实践所需但又缺乏理论支撑。
本文以有权占有中生发出的“绝对的占有权”理论为占有优先保护说提供理论支撑与制度依据。
［关键词］房屋多重转让权利保护顺位绝对的占有权［中图分类号］D923．2［文献标识码］A ［文章编号］1003－4145［2012］05－0016－07一、确定房屋多重转让中权利保护顺位的观点及依据有关房屋多重转让中权利保护顺位的确定问题，我国已经有地方法院提出了具体的指导意见。
例如:辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》(辽高法［2003］164号)第22条“关于解决一房二卖纠纷中买受人权利冲突的标准问题”的内容:解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可按如下标准掌握:有效房屋买卖合同的买受人原则上优先于无效合同的买受人取得房屋所有权，合同均为有效的，已办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权;买受人均未办理房屋产权过户登记的，已接受出卖人交付的买受人优先取得房屋所有权;买受人均未接受出卖人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋所有权。
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）2004沈中法[2004]31号一、公有住房使用权交易中有关问题（一）关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。
与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。
公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。
这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。
使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且，我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。
北京、沈阳等地政府已允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。
允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。
因此，应认定这种交易行为是合法有效的。
（二）关于公房使用权的继承问题根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。
无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许对其所体现的财产权益继承。
在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条的规定精神处理。
即：各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
（三）关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）（经2004年3月27日院审判委员会讨论通过）一、关于审理房地产权属争议案件的有关问题1．关于一地多证等土地权属争议的受理问题土地所有权或使用权证书是土地所有权人或使用权人享有权利的证明，根据物权法一物一权的原则，同一宗土地，只能存在同一所有权人或使用权人。
但现实生活中确实存在一地两证或一地多证的情况。
依据《土地管理法》第16条规定精神，对于这类权属不清、面积不准、地界不明等土地使用权争议，不属于人民法院受理民事案件的范围。
此类案件诉讼到人民法院的，应不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。
但如果不是单纯权属争议，还结合有其他纠纷，且该纠纷与权属密切相关又属于人民法院受理民事案件范围的，则应中止诉讼，告知当事人向有关人民政府申请确权，权属确定后，恢复诉讼。
2．关于农村集体土地征用补偿费分配的问题过去人民法院对这类问题曾作为单位内部分配纠纷不予受理。
2001年7月，最高人民法院答复：“农村集体经济组织，与其成员之间因收益分配的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷，起诉到人民法院，只要符合民事诉讼法108条之规定，人民法院应当受理。
”这类案件受理后应注意以下几个问题：（1）此类案件的案由应定为农村集体土地征用补偿费分配纠纷。
（2）处理这类案件在处理上应坚持严格依法和尊重农民集体自主行使所有权的原则。
既要遵循土地承包法的规定，又要考虑到农村集体土地实行承包经营后历史形成的具体情况，平等地保护集体成员的合法权益。
（3）关于参与农村集体土地征用补偿费分配的当事人资格的认定依据。
认定集体经济组织成员应以户籍为一般原则，但不宜将户籍作为唯一依据。
还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系等多种因素考虑，把村民资格与集体经济组织成员资格区分开来，作为集体经济组织成员不仅户籍在集体经济组织范围内的农村，而且依靠集体经济组织的生产资料为经济生活保障。
对于为了分配土地补偿费，以不正当手段迁入户口的，不应当认定其分配资格。
关于地上附属物和青苗补偿费，如果所有人是集体的，补偿费归集体所有，按上述原则进行分配。
如果所有人属于个人的，应如数补偿给个人。
3．房屋与土地使用权分别抵押如何处理的问题（1）我国房地产法和担保法都规定，房屋、土地在处分时实行是房地不可分割的原则，要求当事人在进行抵押时房屋和土地使用权同时抵押。
但上述法律规范毕竟不是禁止性规范，即使当事人就房屋和土地进行了分别的抵押，也不能因此认为其抵押行为无效。
只要两个抵押合同均已登记且无其他法定无效原因，那么这两个合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范围内的土地使用权，是将房屋及其土地使用权两次抵押。
对于这类问题在受偿方式上，应按《担保法》第54条第1项的规定处理，即以登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。
（2）以乡镇企业的厂房等建筑物进行抵押，并办理了抵押登记的，在实现抵押权时，对该抵押物占用范围内的土地，可按以下原则处理：（一）在原集体经济组织范围内对抵押物进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿，但不得改变土地的性质和用途；（二）将该建筑物占用范围内的土地征为国有，征用后，对抵押物及其占用范围内的土地使用权进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿。
4．同一土地使用权重复转让、抵押的问题（1）同一土地使用权重复转让的问题。
如果房管部门先后为两个或两以上受让人核发了权属证书，受让人之间因权属争议起诉，要求人民法院确权的，法院不予受理。
如果房管部门根据一物一权原则，只为其中一个受让人进行了变更登记并核发了权属证书，未取得权属证书的受让人向转让人提起诉讼，要求转让人承担违约责任等，法院应予受理。
（2）同一土地使用权重复抵押的问题。
只要该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，均可再次设定抵押，各抵押合同按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。
如果该土地使用权因设定抵押所担保的债权已没有余额，则不可能起到担保作用，抵押合同实际上因无抵押物的存在而不能发生效力。
（3）抵押期间，土地使用权的转让问题。
抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告之受让人的，转让行为无效，抵押权人仍可以行使抵押权。
如果抵押物已经登记的，抵押权人要行使抵押权，可以由取得抵押物所有权的受让人，代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
5．单位内部分房过程中发生权属纠纷的受理问题依照最高人民法院法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知，“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。
”审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。
例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。
二、建筑工程承包、施工合同纠纷中的有关问题6．未经招投标的建筑工程合同的法律效力问题按照《中华人民共和国招标投标法》必须进行招标的工程建设项目：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
以及法律或者国务院规定的必须进行招标的其他项目，必须进行招标，否则合同无效。
不属于上述必须招标的建筑工程合同，因不违反法律法规强制性规定，一般应认定为有效合同。
7．建筑工程承包人的优先受偿问题为了切实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权，在适用这一规定时应当注意以下几点：（一）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。
（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
（五）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或拍卖。
如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。
如国家重点工程，具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
8．建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准违约，其请求违约责任的承担问题建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准，属于施工方违约行为，施工方应承担违约责任。
如果合同中约定有违约金条款，则原则上按约定处理；如果没有约定违约金条款，则不应予以支持。
在这种情况下，违约方虽应当承担违约责任，但不是以支付违约金的方式承担，而是根据《合同法》第111条的规定承担修理、重作、减少价款等违约责任。
三、房屋买卖纠纷中的有关问题9．农用地未经征地建设商品房后出卖行为的处理问题农用地转为建设用地必须办理农用地征用（转用）审批手续。
在未经征用的农用地上建设的房屋，属于依法应予拆除或没收之物，买卖此类商品房合同应认定为无效合同。
对于这类房屋出卖人不享所有权。
对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
10、商品房预售合同的效力及解除问题（1）商品房预售合同未办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。
但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。
（2）不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售条件的，一般应认定预售合同无效。
开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失。
但预售方在起诉前已经补交了土地使用权出让金，并办理了有关手续，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。
（3）对于符合商品房预售条件的预售行为，买受方要求解除合同的，首先应看是否有符合《合同法》中解除条件，如果符合，则应当按照《合同法》的规定，解除合同并有过错方承担责任。
如果不存在解除合同的法定事由，则按照具体情况来具体处理。
1．出售方因在预售商品房时商品房价格较低，而后因房屋涨价而反悔，要求解除商品房预售合同的，人民法院不应予以支持。
2．买受方以房屋降价为由，要求按照现价给付房款的，双方未达成协议，买方要求解除合同的，人民法院不应支持，但符合国家有关政策规定的除外。
3．买受方因地点、房屋朝向、楼层等问题反悔的，双方未能达成协议，买受方要求解除预售合同的，人民法院不应支持。
（4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。
按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。
合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超出3％时，买受人要求退房的。
人民法院应予支持。
房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积面积误差比=─────────────×100％合同约定面积11．夫妻一方擅自出卖共有房屋合同效力的认定问题如果买受人与夫妻一方恶意串通，损害另一方的利益，应当根据《合同法》52条2项的规定确定合同无效。
夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买受人。
