沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

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沈阳市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征
率的公告的解读
【标 签】土地增值税预征率,房地产开发项目
【业务主题】土地增值税
【来 源】
2013年6月20日，国家税务总局下发了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(税总发[2013]67号)。

按照总局深化征管改革的总体要求，我局研究制定了《沈阳市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》，以进一步加强土地增值税征收管理工作。

现将该公告内容解读如下：
一、《公告》出台的背景
通过近年来我市房地产开发企业土地增值税清算情况看，目前我市土地增值税预征率执行标准低于土地增值税清算的实际税负。

同时，为避免房地产开发企业在清算后因资金紧张不能及时补缴税款，造成拖欠税款现象，需调整我市土地增值税预征率。

二、《公告》适用的范围
从事房地产开发业务的纳税人。

三、《公告》执行的时间
从2013年10月1日起，从事房地产开发业务的纳税人在申报土地增值税预征税款时执行新的预征率标准。

关联知识：
1.沈阳市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告。

沈阳市发展和改革委员会关于重新公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知文章属性•【制定机关】沈阳市发展和改革委员会•【公布日期】2023.06.25•【字号】•【施行日期】2023.06.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文沈阳市发展和改革委员会关于重新公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知市直各部门及相关单位，各区、县（市）发改局：为规范我市经营服务性收费政府定价行为，依据《政府定价的经营服务性收费目录清单（2023版）》（国家发展和改革委员会公告2023年第1号）中《辽宁省政府定价的经营服务性收费目录清单》，结合沈阳市收费政策变化情况，现对省授权我市定价的经营服务性收费项目及收费标准重新予以公布，请遵照执行。

各区、县（市）不得超出目录清单规定的范围擅自制定经营服务性收费标准。

同时，请各县（市）对涉及本地区定价权限的项目编制并公布本级政府定价经营服务性收费目录清单，并在清单中明确具体收费项目、收费标准、收费文件等内容。

本《目录清单》将根据《辽宁省定价目录》和国家、省有关政策变化情况适时进行动态调整和公布，有定价权的县（市）也应予以动态调整和公布。

附件：省授权我市定价的经营服务性收费目录清单沈阳市发展和改革委员会2023年6月25日附件：注：1.收费标准栏中详细的收费标准及未注明的其它收费标准等内容见具体收费文件。

2.省授权县（市）定价的项目，各县（市）具体收费范围、收费标准等有关内容详见各县（市）制定的具体收费文件。

3.上述政府定价经营服务性收费项目和标准，更新时间截止到2023年6月25日。

其后若有新政策出台，以新文件规定为准。

辽宁省201７建设工程费用标准说明一、辽宁省建设工程计价依据《建设工程费用标准》(以下简称本费用标准）是国有投资或国有投资为主的建设项目,编制工程量清单、招标控制价、施工图预算、工程竣工结算的依据;是评定投标报价合理性的依据；是调解处理工程造价争议和纠纷、审计和司法鉴定的依据；是编制投资估算指标、概算指标和概算定额的依据。

非国有资金投资的建设工程使用本费用标准时，应遵循本定额的规定进行工程计价．二、本费用标准与2０1７年辽宁省《房屋建筑与装饰工程定额》、《装配式建筑工程定额》、《绿色建筑工程定额》、《通用安装工程定额》、《市政工程定额》配套使用。

三、本费用标准中的企业管理费、利润包含在2017年辽宁省各专业工程定额的综合费用中。

四、本费用标准中的各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额。

五、本费用标准中的文明施工费、环境保护费、雨季施工费、冬季施工费、市政工程施工干扰费、企业管理费以及利润均为社会平均水平的基础费率。

投标人在投标报价或非招标工程在签订施工合同时，自行确定费率。

若合同中没有约定或约定不明时,视为按本费用标准费率标准执行。

六、本费用标准中的安全施工费、规费，为最低费率，投标人在投标报价时,可根据工程实际和企业自身情况进行上浮,但规费不得高于当地人设部门的规定。

七、在编制招标控制价时,按本费用标准中的招标控制价费率标准执行。

八、本费用标准不分企业级别、工程规模与承包方式，均按本费用标准的相关规定计取相应费用．九、工程量清单计价中的综合单价，应按本费用标准的“工程费用取费程序表”中的企业管理费和利润计算方法并考虑风险组成综合单价。

1 / 17十、本费用标准中的“×××以上”,不包括×××本身,“×××以下”包括×××本身.第一部分建设工程费用组成根据住房和城乡建设部、财政部《关于印发〈建筑安装工程费用项目组成>的通知》(建标［20１３]４4号)、住建部《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标〔2016〕4 号)、财政部和国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2０16〕36 号),结合我省实际情况,确定建设工程费用项目组成如下:一、建设工程费用由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成。

1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制;2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任中房集团辽宁置业有限公司编制二OO七年三月二十六日以财务分析法为例。

比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。

2500元/平方米左右。

其中土建成本最高，一般都在 1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、 公共建筑建安工程费。

包括会所建安工程和公建建安工程成本。

这块费用也可以归并到建安工程费用上面。

一般为 6、 公建配套费。

包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、 开发间接费。

这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、 税费。

如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。

如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在 600元/平方米左右。

9、 财务成本。

主要为银行利息及其他融资成本。

一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到 1000 — 1500元/平方米。

也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

1、 土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。

这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、 前期费用。

包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。

一般标准为米左右。

其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

1 土地费用1。

1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标)费1。

4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1。

7 土地契税1。

8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1。

1 临时施工道路费2.1。

2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2。

1.4 临时施工用电接入费2。

1。

5 临时施工用气接入费2。

1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2。

1.8 场地平整2。

2 临时设施2。

2。

1 临时办公室费2。

2。

2 临时厕所费2。

2.3 施工场地围墙及门卫室费2。

2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2。

2.6 其他费2.3 可行性研究2。

4 设计费2。

4。

1 规划(方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2。

4.5 装饰专项设计费2。

4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4。

8 其他专项设计费2。

4。

9 规划设计模型制作费2.4。

10 制图、晒图费2.4。

11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2。

5.1 项目报建费2.5。

2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5。

4 拆迁管理费2。

5。

5 审图费2。

5.6 价格评估费2.5。

7 渣土费2.5。

8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2。

5。

10 工程质量监督费2。

5.11 工程造价管理费2。

5。

12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2。

5。

14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5。

16 综合开发管理费2.5。

17 房屋所有权登记工本费2。

6 大配套费2。

6.1 基础设施配套费2。

6。

2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6。

4 新型墙体材料专项费2。

6.5 人防易地建设费2。

7 水文地质勘察2。

7。

1 地质勘察费2.7。

2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2。

房地产项目开发费用明细表(整理) 房地产工程开发费用一览表下面是某工程的投资费用标准明细表：序号费用名称数量费用标准费用金额（万元/㎡）备注1 土地费用 - - 1111.1万元/亩，320亩二 72.0-2072.8 按总建筑面积，含总规划设计费用2 前期工程费用 - - .23 -3 基础设施建设费用 - - 2000.0 -4 标底编制 - - 0.8 -5 招投标管理费用 - - 1.0 -6 工程审计 - - 0.1 -7 购地形图 - - 0.1 -8 放线、测绘 - - 0.9 -9 临时水 - - 4.0 -10 临时电 - - 166.1 -11 供电工程 - - 50.0 -12 供水工程 - - 18.0 -13 排污工程 - - 18.0 -14 煤气工程 - - 10.0 -15 室外管线费用 - - 8.0 -16 道路广场工程 - - 11.0 -17 绿化及环境艺术 - - 50.0 -18 变电站、煤气调压站、水泵房 - - 1.1 -19 规费用 - 按标底×1.2‰ - -20 勘探费用 - 按标底×0.3‰ - -21 决算价×1.5‰ - - 880.4 -22 供水费用×5% - - 60.0 -23 供电费用×8% - - 650.0 -24 四建安工程费用 - - 1728.0 -25 桩基 - - .6 -26 单体土建 - - .8 部分框架结构27 智能化 - - 70.0 -28 质监费 - - 20.0 -29 监理费 - - 100.0 -30 大门 - - 1.0 -31 幼儿园 - - 13.0 -32 社区物管中心 - - 3.5 -33 中心会所 - - 13.0 -34 电梯 - - 10.0 -35 消防 - - 30.0 -36 平均单价 - - 2989.5 -以上是该工程的详细费用清单。