成本的管理作业指引手册.doc
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房地产业集团
成本管理作业指引手册
中南建设·中南房地产业有限公司
二O一六年五月
目录
第一节 全过程成本管理办法（ZNDC-CB-ZD002） ..................................................... 2
第二节 全员责任成本管理办法（ZNDC-CB-ZD003） ............................................... 12
第三节 成本限额及配置标准实施管理办法（ZNDC-CB-ZD004） ............................. 20
第四节 拿地阶段成本测算管理办法（ZNDC-CB-ZD005） ........................................ 27
第五节 目标成本管理办法（ZNDC-CB-ZD006） ...................................................... 30
第六节 合约规划管理办法（ZNDC-CB-ZD007） ...................................................... 34
第七节 施工图成本优化管理办法（ZNDC-CB-ZD008） ........................................... 37
第八节 签证管理办法（ZNDC-CB-ZD009） .............................................................. 40
第九节 成本信息库管理办法（ZNDC-CB-ZD010） ................................................... 61
第十节 中南成本系统应用管理办法（ZNDC-CB-ZD011） ........................................ 66
第十一节 招标清单编制管理办法（ZNDC-CB-ZD012） ........................................... 71
第十二节 工程进度款产值审核管理办法（ZNDC-CB-ZD013） ................................ 78
第十三节 认质认价跟踪管理办法（ZNDC-CB-ZD014） ........................................... 86
第十四节 竣工结算管理办法（ZNDC-CB-ZD015） ................................................... 88
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第一节 全过程成本管理办法（ZNDC-CB-ZD002）
1、 目的
为加强拿地阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段等项目开发各阶段的成本管理，规范明确各阶段的工作流程，有效保障项目开发目标利润的实现，特制定本管理办法。
2、 范围
本流程适用于房房地产集团及下属各城市公司、独立项目公司。
3、 控制程序
3.1流程权限配置
权限
事项 发起 参与 审核 审批 备案
拿地投资测算 城市公司成本核算部；新进入城市由成本中心负责 城市公司总经理、财务部、投资部、设计部、 营销部、运营部 成本管理中心、财务管理中心、设计管理中心、营销管理中心、 新项目立项会 集团相关条线管理中心
目标成本审批 详见本制度“目标成本管理办法”章节
合同产值调整 城市/独立项目公司成本核算部核算员 未超目标成本城市公司成本经理；超目标成本中心总监 未超目标成本项目总审批；超目标产业集团总裁审批 城市/独立项目公司成本核算部
目标成本考核 详见本制度“目标成本管理办法”章节
成本后评估报告 城市/独立项目公司财务部负责人 城市/独立项目公司成本核算部负责人 财务管理中心、
成本管理中心、 房地产集团财务副总裁 城市公司成本部、财务部；集团成本中心、财务中心
3.2 流程角色说明
成本管理中心 （1）组织项目成本核算部编制全生命周期成本规划并审核
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（2）负责组织编制项目目标成本（前七类成本科目）
（3）负责项目开发全过程动态成本的监控
（4）负责全过程成本优化考核
（5）项目成本后评估审核
（6）负责组织季度成本回顾会
财务管理中心 （1）负责各阶段项目经济效益测算
（2）参与制定项目目标成本（后二类科目）及控制责任书
（3）组织项目成本后评估
城市公司成本核算部 （1）负责组织编制各阶段成本测算
（2）负责项目开发过程中动态成本管控
（3）负责编制项目动态成本相关报表
（4）参与项目成本后评估
（5）负责各类成本优化措施的落实、督促、考核。
（6）负责建安类工程预结算编制、审核
（7）负责工程动态成本管理
（8）参与项目成本后评估
（9）负责组织项目月度成本回顾会
（10）编制新建项目全成本周期成本策划
城市公司财务部 （1）负责各阶段项目经济效益测算
（2）参与项目成本后评估
3.3、流程节点说明
流程节点 操作标准（明确时间、质量要求） 附件 准则
成本测算/估算 详见本制度“拿地阶段成本测算管理办法”
《拿地阶段成本估算表》 参照《房地产集团成本管理准则》 经济效益估算 1、财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资本化利息、营销费等在2个工作日内完成拿地阶段项目经济效益测算。
2、拿地阶段成本指标测算原则上由财务管理中心主导，前期费用、工程类成本测算由成本管理中心完成，其余成本指标测算由财务管理中心完成；财务管理中心、 成本管理中心在测算过程中对规划方案提出疑问的，由投资发展中心与政府沟通谈判，研发设计中心与设计院协调解决，并反馈给财务管理中心、 成本管理中心。
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3、财务管理中心牵头组织《可行性研究报告》评审会，完成审核审批、调整修订后，拿地阶段估算成本自动成为项目预控目标成本。
设计指标审查，成本匡算 经优化的方案设计成果提交后2个工作日日内， 成本管理部（或城市公司（独立项目公司）成本核算部）组织多方案的建安成本匡算。 《建筑方案设计成本匡算表》 经济效益匡查 财务管理中心结合成本匡算，1个工作日内完成经济测算分析。
组织目标责任成本编制（新项目成本测算） 详见本制度“目标成本管理办法” 《项目目标成本控制责任书》
全生命周期成本策划 一、编制审核责任与期限
1、项目开工前由成本核算部编制（一周内完成），并组织项目经理层及相关部门讨论；
2、报房地产集团成本管理中心审核备案（一周内完成）
二、全生命周期成本策划重点内容和要求：
1、成本控制目标，及该目标成本与拿地成本之间的对比分析；
2、全员责任成本控制目标及监控措施；
3、限额设计控制目标及措施；
4、降本措施落地的管控措施；
5、变更签证的控制目标和措施；
6、合同产值审核、预结算的控制目标和措施；
7、明源成本ERP的应用思路及措施；等等
扩初设计成本控制建议/限额 方案设计审批通过后，城市公司（独立项目公司）成本核算部以审批通过的方案成本匡算指标为限额，2个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制。 《扩初设计成本概算表》 参照《城市公司（独立项目公司）成本管理准则》 扩初设计/优化 扩初设计成果提交后2个工作日内，成本核算部根据扩初设计提出优化意见，并会同项目公司设计部2个工作日内落实优化意见。
设计指标审城市公司（独立项目公司）成本核算部根据优化后的扩初设
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查 计图在5个工作日内组织完成建安成本概算。
经济效益概算 财务管理中心结合成本概算，1个工作日内完成经济测算分析。
施工图设计成本控制建议/限额 建筑方案设计审批通过后，城市公司（独立项目公司）成本核算部以审批通过的成本匡算指标为限额，明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），3个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。 《施工图设计成本预算表》 施工图设计/优化 研发设计中心审图部和项目设计部门负责施工图的审图优化，提出优化意见，项目设计部负责对接设计单位落实。
设计指标审查、优化 1、项目公司（城市公司）成本核算部在3个工作日内， 完成对施工图限额设计测算指标控制审查。
工程供方管理 1、合约规划控制：各类工程招标时需控制招标金额不得超过对应合约规划金额，在招标立项阶段，招采部需联合成本核算部针对标底金额与合约规划金额进行对比，如超过合约规划，需由城市/项目公司成本核算部分析原因并发房地产集团成本管理中心审批。
2、采购管理：按各《招标/战略采购管理流程》的规定，参照《招标阶段成本评审作业指引》的要求，参加招标过程经济标编制及评审，城市公司或独立项目公司成本核算部、工程管理部负责组织工程采购合同提案、流转审核及签署工作，城市公司或独立项目公司成本核算部审核进度款及结算款支付； 成本管理部参与战略供应商选择评审流程。
3、城市公司或独立项目公司成本核算部需参与物资采购管理流程《独立项目公司或城市公司供应商星级评审流程》，
参与评定星级供应商，成本核算部负责从价格、数量等方面对供应商进行审核。
4、城市公司或独立项目公司成本核算部需参与物资采购管理流程《认质认价审核流程》， 负责根据概预算造价审核材料单价。
5、城市公司或独立项目公司成本核算部需参与物资采购管理流程《紧急采购流程》，参与10万元以上及50万元以下物资紧急采购时召开的电话会议，紧急审核其材料单价。
6、城市公司或独立项目公司成本核算部需参与物资采购管
