成本管理作业指引
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成本管理作业指引
成本管理程序(1)拓展策划阶段设计阶段营销管理中心产品研发中心财务管理中心成本管理中心相关文件审核/审批规划设计草案成本测算经济效益测算产品定位策划成本估算经济效益测算方案设计设计指标审查,成本匡算审核/审批NY审核/审批审核/审批NY初步定位概念设计成本管理（2）目标成本组织分项测算营销费用测算勘查、设计费用测算建安、报建、配套费用测算财务、管理费用测算可研经济测算表项目拓展管理程序可研阶段成本测算作业指引设计阶段成本优化作业指引产品定位策划作业指引目标成本管理作业指引审核/审批NYN扩初设计限额/成本控制建议设计指标审查,成本概算审核/审批扩初设计Y成本测算表Y扩初设计限额材料设备选型定板材料设备选型定板作业指引材料设备选型定板清单(扩初阶段)CP经济效益测算经济效益测算方案设计限额/成本控制建议
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成本管理流程(2)采购、施工阶段结决算阶段相关文件财务管理中心产品研发中心成本管理中心项目部审核/审批变更、签证管理工程招标/议标变更、签证造价测算、复核营销、管理、财务费用监控工程款项审核编制项目动态成本月报竣工结算竣工验收审核/审批组织评估结果应用更新成本信息数据库成本管理(1)组织编制施工图预算及工程量清单质量进度安全管理目标成本监控、预警审核/审批NY组织财务决算审核/审批Y招标阶段成本评审作业指引变更签证管理作业指引动态成本月报成本管理工作考核评估表竣工验收作业指引竣工结算作业指引合同管理作业指引成本评估作业指引配合总部成本评估成本预警通知书CPCPN施工图设计限额CP设计指标审查、优化目标成本控制指导书设计管理程序审核/审批施工图设计限额/成本控制建议施工图设计CP组织责任成本分解及指导书制定审核/审批NYYY
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一、流程要素
㈠ 流程目标：以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制，通过对项目开发全过程成本的规范化管理，确保项目成本处于受控状态。
㈡ 流程主导部门：成本管理中心
㈢ 流程关键业绩指标（KPI）：
流程KPI 责任部门/岗位 数据来源
费用支付准确率 成本管理中心
费用支付审核及时率 成本管理中心
异动成本审核准确率 成本管理中心
目标成本达成率 成本管理中心
结算准确率 成本管理中心
㈣ 流程关键点（CP）：
流程关键点 关键点说明 备注
限额设计及成本控制建议 5.3.7；5.5.1
成本测算细化 成本测算表、设计阶段成本优化作业指引
责任成本体系建设 5.4；目标成本管理作业指引
动态成本监控 5.6 ；动态成本管理作业指引
成本后评估及考核 5.8；成本评估作业指引
㈤ 流程输入输出关系：
信息输入要求 信息输出成果 备注
规划信息
初步定位及指标说明
设计草案及指标说明 拓展阶段经济测算表
定位策划报告
产品建议书
各阶段设计成果 成本测算表
设计限额
扩初设计成果
材料设备选型定板清单
报批报建费用测算
营销费用测算
勘察设计费用测算
建安配套费用测算
财务管理费用测算 项目目标成本、责任成本
目标成本控制指导书
动态成本月报
成本分析季报 成本预警通知书
目标成本调整申报表
二、 适用范围
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适用于公司开发项目的“全成本”管理。
三、术语定义
㈠ 目标成本：广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。
㈡ 限额设计：是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果，保证项目总投资限额不被突破。
四、职责权限
㈠ 产品研发中心
⒈负责概念设计管理。
⒉根据设计限额组织方案、扩初、施工图设计。
⒊负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）。
㈡ 成本管理中心
⒈负责概念、方案设计阶段成本测算、估算。
⒉负责编制方案、扩初、施工图限额设计要求、成本控制建议及施工图预算。
⒊组织编制项目目标成本，并组织目标成本分解，制定项目责任成本。
⒋负责项目成本（管理费用、营销费用、财务费用外）的动态监控管理。
⒌负责组织项目竣工结算及成本后评估。
㈢ 投资管理中心
⒈配合成本部提供成本测算所需资料。
㈣ 人力行政中心
⒈配合成本部提供成本测算所需资料。
㈤ 营销管理中心
⒈负责提交初步定位报告。
⒉负责提交产品建议书。
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⒊负责项目营销费用的测算及动态监控。
㈥ 财务管理中心
⒈负责管理费用、营销费用、财务费用的测算和动态监控管理。
㈦ 项目部
⒈负责签证变更工程量初步审核。
⒉配合成本部提供成本测算所需资料。
⒊负责项目进度付款形象进度审核。
五、关键活动
㈠ 项目拓展阶段
⒈项目拓展阶段，投资管理中心组织对意向土地/项目进行可行性研究工作，成本相关数据收集及估算工作依照《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行，主要分工如下：
⑴投资管理中心负责红线内外地块信息考察收集，负责政府规划要点等信息收集；
⑵营销管理中心进行项目初步定位，明确分期开发/销售计划,项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；
⑶产品研发中心依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、总建筑面积、建筑结构形式、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供设计费用预算；
⑷财务管理中心依据项目初步定位、分期开发/销售计划等信息制定项目现金流量、税费情况，并明确行政管理费等初步预算；
⑸成本管理中心根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据及材料市场价格等信息，完成可研阶段成本测算；
⑹投资管理中心汇总上述材料在2个工作日内完成经济效益测算，财务部
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提供信息、技术配合。
⒉《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，以后各阶段成本均不可超出该预控目标。
⒊可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展管理程序》、《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行。
㈡ 概念设计阶段
⒈获取土地后，成本部参与项目定位策划、概念设计工作，根据项目产品定位、概念设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本匡算，财务管理中心综合建安成本等，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析。
⒉项目定位及概念设计工作具体操作参照《项目定位策划作业指引》、《设计管理程序》的要求执行。
⒊概念设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本估算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。
㈢ 实施方案设计阶段
⒈方案设计阶段。
⒉根据审批通过的建安成本测算，成本部3个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制。
⒊产品研发中心依据《设计管理程序》的要求组织方案设计工作。
⒋方案设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。
⒌财务管理中心结合成本测算，1-3个工作日内完成经济测算修订。
⒍各部门审核责任及审批权限同方案设计评审会，详见《责权手册》。
⒎方案设计审批通过后，成本部以审批通过的方案成本指标为限额，3个工
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作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制。
⒏产品研发中心依据《设计管理程序》的要求组织扩初设计工作。
⒐扩初设计成果提交后，成本部5个工作日内组织完成建安成本概算，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行。
⒑财务管理中心1-3个工作日内完成财务指标测算修订。
⒒各部门审核责任及审批权限同扩初设计评审会，详见《责权手册》。
㈣ 目标责任成本制定
⒈扩初设计完成、成本概算审批通过后，各职能部门在10个工作日之内向成本部提供相关资料，由成本部制定目标责任成本，成本部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的《项目目标成本（初稿）》。各部门需提供资料如下：
⑴投资提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）信息；
投资管理中心进行报批报建费用测算；
⑵项目目报建人员提供项目全过程的行政事业性收费和经营服务性收费标准、项目所在地政策性成本（包含地方垄断性行业的垄断成本）、提供项目前期现场需发生的其他成本（扩初文本不能反映的项目差异性成本，如前期三通一平、改移水、电等）；
⑶营销管理中心提供定位策划报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）及产品建议书，并进行营销费用测算；
⑷产品研发中心提供方案、扩初设计图纸、扩初阶段材料设备选型定板清单，并进行勘察设计费用测算；
⑸财务管理中心提供管理、财务费用指标。
⒉初稿完成后发送到各部门进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本部3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本》，按《责权手册》要求完成审核审批后，成本部进行责任成本的分解与建立。
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⒊成本部负责依据审批通过的项目目标成本分解编制《项目目标成本控制指导书》，内部进行讨论、调整、修订后，提交《责权手册》要求进行审核审批后，发送相关责任部门，并由各部门负责人、项目部经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理。
⒋项目目标成本编制及考核等具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行。
㈤ 施工图设计阶段
⒈扩初设计审批通过后，成本部以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），5个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。
⒉产品研发中心依据《设计管理程序》的要求组织施工图设计工作。
⒊施工图设计成果提交后25天内，成本部组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行。
⒋审核责任及审批权限同施工图设计评审会，详见《责权手册》。
㈥ 采购、施工阶段
⒈施工图完成后30天内，成本部收集相关资料，组织（或委托外部造价咨询单位）编制施工图预算、工程量清单（25天）及标底：
⑴施工图设计图纸。
⑵材料选型定板资料；
⑶各类收费标准。
⒉采购管理：审核招标文件的商务条款，负责招标过程经济标评审。
⒊成本部负责审核建安类款项支付。
⒋变更签证：按《签证管理作业指引》的规定，对变更进行经济性评审，对将要实施的变更签证进行造价核算。
⒌各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，成本部负责建
