代建工程的税收处理

1 广州市“三旧”改造涉税政策执行指引 第一章 总则 第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。 第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。 第二章 “三旧”改造模式 第三条 旧城镇改造模式。旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。 2 第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。 （二）开发企业代建模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。 3 （三）自主改造模式。运作流程如下：土地使用权属不变（一次性转为国有，土地使用权仍为村经济组织）→由村经济组织通过一定程序引进开发企业，与村经济组织签订合作协议→开发企业承担村改造的所有支出（作为回报，开发企业可分配一定面积的物业并以村经济组织的名义销售）。 （四）股权转让模式。运作流程如下：土地分融资地块和复建地块→村经济组织承受并办理复建地块国有土地使用权证→村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权（未办确权手续，待合同签订后办理确权）→开发企业与村经济组织签订改造开发合作协议并明确承担拆迁补偿费用及复建工程等各项成本（即融资地块的主要土地成本）→开发企业将一定比例的拆迁复建资金注入监控账户后，村经济组织的全资子公司办理融资地块确权手续（与国土局签订土地出让合同受让复建地块、补缴土地出让金并办理国有土地使用权证）→开发企业收购村经济组织全资子公司100%股权从而获得融资地块的土地使用权(收购价为子公司的注册资本），并负责融资地块的建设及销售→村经济组织作为拆迁主体支付被拆迁人的拆迁补偿费用并负责复建地块的建设。 （五）共同开发模式（合作双方同时受让国有土地，共同拥有土地使用权）。根据《关于限期办理珠江新城留用地合作开发用地变更手续的函》（穗国房函〔2004〕324号）4 的要求，珠江新城村留用地部分于2004年12月31日前确定合作开发企业并办理国有地确权手续。运作流程如下：确定合作开发企业，签定合作补偿协议书→政府出让土地→村经济组织和合作开发企业为共同受让者，同时拥有该地块土地使用权→双方共同开发→村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金，开发企业分得的物业需缴纳土地出让金→双方各自分得的物业各自确权。 （六）协议转让模式。运作流程如下：村经济组织与开发企业先签订合作补偿协议，开发企业支付补偿费→村经济组织办理用地手续，取得建设用地批准书→双方到国土部门办理土地转让手续，签订广州市国有土地使用权转让合同书→开发企业出资开发→开发企业分得的物业需缴纳土地出让金，村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金。 第五条 旧厂房改造模式。旧厂房是指市辖区内“退二”企业用地及国有和集体企业低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等产业用地。根据用地的处置模式，我市旧厂房的改造主要以自行改造和政府公开出让方式为主。自行改造只发生土地用途改变，不发生土地权属变化；公开出让的则由政府收回土地并进行土地整理，再进行土地公开出让。 第三章 “三旧”改造税法适用意见 5 第六条 营业税 （一）政府收回土地及出让土地。根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号，以下简称《营业税税目注释》）第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，对政府收回土地使用权及土地公开出让的环节不征收营业税。 （二）拆迁工程。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定： 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。对拆迁工程过程中，发生“建筑业”或“服务业-代理业”等营业税应税劳务的，应按规定开具发票。 （三）产权置换。根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，开发企业对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。开发企6 业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，对开发企业应按“销售不动产”税目征收营业税。具体征税按本文第六条第（四）项规定执行。以产权置换方式补偿给被拆迁户的，应按营业税的计税收入全额开具发票给被拆迁户。 （四）拆迁补偿。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）规定，对被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）不征收营业税。开发企业以土地补偿给被拆迁户的，对开发企业按“转让土地使用权”征收营业税；开发企业以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十条规定，核定计征“销售不动产”的营业税。上述所称“同类房屋的成本价”是指建造用于安置被拆迁户的包含地价的房屋成本价。 （五）开发企业代建模式。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建工程应符合下列条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。代建模式中开发企业承担复建房的建设行为如果同时符合以7 上条件的，对开发企业承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入应按“服务业-代理业”税目征收营业税。 （六）自主改造模式。在自主改造模式中，土地使用权人和房屋所有权人均为村所有，未发生《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称《营业税暂行条例》）规定的转让无形资产的行为。根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）规定，村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号，以下简称《营业税问题解答》）第十七条有关合作建房征收营业税的规定；开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为应以村为纳税主体缴纳营业税，自主改造模式中，出资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，对其取得的投资收益不征收营业税。 （七）股权转让模式。在股权转让模式中，土地使用权人和房屋所有权人没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为；根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，村经济组织转让股权的行为不征收营业税。 （八）共同开发模式。在共同开发模式中，由于土地属8 于村经济组织与开发企业共同受让所得，土地权属为合作双方共同拥有，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，也不符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定。根据《国家税务总局关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复》（国税函〔2005〕1189号）规定，对双方各自取得的物业不征收营业税；开发企业将取得的物业对外销售的应按销售不动产征收营业税。 （九）协议转让模式。在协议转让模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定，应对双方按税法规定征收营业税。 （十）旧厂房改造模式。在旧厂房改造模式下，自行改造的，其土地权属没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，不征收营业税;公开出让土地的， 根据《营业税税目注释》第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，不征收营业税。 （十一）根据《关于规范土地征用、不动产征收补偿收入开具票据问题的通知》（穗地税函〔2011〕243号）的规定，对按照规定应缴纳营业税等相关税费的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人9 应按规定开具发票或者申请税务机关代开发票；对按照规定属于不征收或暂不征收营业税的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人不开具发票。 第七条 城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。受让方与国土部门签订的补充合同或协议对约定交付时间做了改变的，以补充合同为准。 第八条 土地增值税 （一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第八条第（二）项“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地征增值税”规定，对被拆迁户因政府收回土地使用权取得的实物、货币补偿，免征土地增值税。 （二）根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，取得土地使用权所支付的金额可作为计算增值额的扣除项目。因此在旧村庄改造中，通过“招拍挂”方式或协议出让方式确定融资地块的建设方为取得融资地块而按照政府要求需向村经济组织另行支付的补偿款以及在复建地块出资建造安10 置房、其他房产、公共配套设施的支出可以列入融资地块开发成本。 第九条 契税 （一）根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），以协议方式出让国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交价格计征契税。计征契税的成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二） 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。土地成交总价款为承受者为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （三）根据《财政部关于印发的通知》（财法字〔1997〕52号），以划拨方

代建项目的账务处理

代建项目的账务处理主要包括以下几个方面：

1. 资金来源及使用：代建项目通常由政府或企业委托代建单位进行建设，资金来源包括政府拨款、企业自筹等。代建单位需设立专门账户，对项目资金进行独立核算，确保专款专用。在项目建设中，代建单位需根据合同约定、工程进度等向委托方申请拨款，并按照合同约定支付给施工单位、材料供应商等相关方。

2. 收入与成本核算：代建项目的收入主要来源于委托方支付的代建管理费和工程款。代建单位需根据合同约定，按照实际收到的款项进行收入核算。同时，代建单位需对项目的成本进行准确核算，包括人工成本、材料成本、施工费用等，确保成本真实、完整。

3. 税费处理：代建项目涉及的税费主要包括增值税、企业所得税等。代建单位需根据税法规定，按时缴纳各项税费，并取得相应的完税凭证。同时，代建单位需关注税收优惠政策，合理降低税负。

4. 报表编制：代建单位需按照会计准则和会计制度编制财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。在编制报表时，代建单位需确保报表真实、准确、完整，并按照相关规定进行披露。

5. 档案管理：代建项目的账务处理需建立完善的档案管理制度，确保会计凭证、账簿、报表等资料齐全、完整。同时，代建单位需定期对账务处理进行整理、归档和保管，以便日后查阅和使用。

总之，代建项目的账务处理需遵循相关会计准则和会计制度，确保账务处理真实、准确、完整。同时，代建单位需建立完善的内部控制制度，加强资金管理、成本核算和档案管理等方面的工作，确保代建项目的顺利进行。

第1篇

随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，土地供应与城市发展的矛盾日益突出。为了缓解这一矛盾，我国近年来推出了一系列土地政策，其中“以租代建”成为了一种重要的土地管理模式。本文将从“以租代建”的概念出发，探讨我国相关法律规定，并对其实施过程中可能遇到的问题进行分析。

一、以租代建的概念

“以租代建”是指土地使用权人将土地使用权出租给承租人，由承租人在约定的期限内，按照约定的用途和条件进行建设，建设完成后，土地使用权人收回土地使用权，并将建设成果交付给承租人的一种土地管理模式。

二、以租代建的法律规定

1. 土地管理法

《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定：“土地使用权人可以将土地使用权出租、抵押、转让。”这为“以租代建”提供了法律依据。

2. 城市房地产管理法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“土地使用权人可以将土地使用权出租、抵押、转让。”同时，该法第四十二条规定：“土地使用权人出租土地使用权的，应当签订书面合同，并按照合同约定支付租金。”这些规定为“以租代建”提供了法律保障。

3. 土地租赁管理办法

《土地租赁管理办法》第三条规定：“土地租赁是指土地使用权人将土地使用权出租给承租人，由承租人在约定的期限内，按照约定的用途和条件进行建设，建设完成后，土地使用权人收回土地使用权，并将建设成果交付给承租人的一种土地管理模式。”这一规定明确了“以租代建”的法律地位。

4. 土地租赁合同管理办法

《土地租赁合同管理办法》对土地租赁合同的签订、履行、变更、解除等方面进行了详细规定，为“以租代建”提供了具体操作依据。

三、以租代建的实施过程中可能遇到的问题

1. 法律风险 在“以租代建”过程中，土地使用权人可能面临法律风险，如合同纠纷、租金支付纠纷等。因此，在签订合同前，双方应充分了解相关法律规定，确保合同条款的合法性和有效性。

2. 土地用途变更

“以租代建”过程中，土地使用权人可能需要变更土地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定，土地用途变更需经土地管理部门批准。因此，在实施“以租代建”过程中，土地使用权人需提前与土地管理部门沟通，确保土地用途变更的合法性。

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委托代建税收问题

问：我单位代政府进行公路建设，政府是主体，我单位负责施工管理等一系列事情，在这方面税收上有何规定，怎样处理该问题我单位可以达到合理避税目的。

答：一是相关税收政策明确，就是国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知（国税函发［1995］156号）明确，根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。

二是你所说的合理避税，人们习惯上叫纳税筹划。纳税筹划是指经济主体为实现经济效益最大化的目的，在法律允许范围内对自己的纳税事务进行的系统安排。在这里有两点需要特别明确一下：第一，纳税筹划的根本目的是经济效益最大化，而不是片面的追求少缴税；第二，纳税筹划应在法律允许的范围内进行，至少不能违法。避税筹划是指纳税人采用非违法手段，即表面上符合税法条文但实质上违背税法精神的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。这种筹划由于与国家的税法精神相违背，在某些情况下会被税务机关认定为偷逃税，因而具有一定的风险，而且这种筹划也没有国家政策的支持，不受法律保护，所以尽管这种筹划在实际操作中经常被采用，但必须要谨慎使用。

一、沪地税一[1996]43号

房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：

一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。