南通房地产市场分析

天津房地产市场分析

从2007年天津房地产发展总体来说，受到全国物价上涨的经济形势影响，房地产整体呈现供不应求，房价上涨且增速较快的态势。在“十一五计划”中，天津被指定为“北方经济中心”，成为渤海湾地区的制造、物流、金融中心。机场扩容、港口扩容、海河整治项目、滨海新区开发等一系列基础设施开发措施使天津成为对于投资者具有高度吸引力的目的地。空中客车公司在天津建立了第一个欧洲之外的装配线；奥的斯在天津经济开发区（TEDA）设立了世界上最先进的电梯制造厂。同时，早期到达天津的摩托罗拉、丰田、三星等都已经增加了投资以利用天津的巨大潜力。

根据市国土资源和房屋管理局统计数据，11月全市新建商品住宅交易8905套、面积962543平方米，日均成交约297套，套均面积约108平方米，平均价格每平方米6647元，市内六区新建商品住宅均价9030元/㎡。

由于天津发展的历史原因，对于天津房地产的分析要划分为天津老城为核心的西部与以塘沽为核心的东部，鉴于地块的地理位置，本次调研集中于天津老城为核心的区域。

一、供求分析

从供给来看，随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景，本土企业的地缘优势已经变得不明显，而外地开发企业凭借着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上两支重要的力量，打破了原有的以本地开发商为主的开发局面，提高了房地产量的供应。2007年上半年，房地产开发投资232.26亿元，同比增长24.8%，增速比一季度提高2.5个百分点。商品住宅完成投资143.69亿元，增长16.8%。全市房地产开发企业完成土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%，完成土地开发投资额20.07亿元，增长60.4%。房地产市场供应量较快增长。天津老城为核心的区域，房地产供应有向西南发展的趋势，随着高档居住区梅江南的建设与饱和，西青区成为新一轮发展热点，万科等大量的全国一线房地产开发商，在此抢注，大量楼盘崛起。

1 一、城市环境分析

（一）城市概况

澳门作为中国特别行政区，属于经济发达区域。消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。区域辐射力较强。1、地理

> 澳门位於中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。

> 由澳门半岛、氹仔和路环两个离岛组成，由于填海造地，2011年底陆地总面积扩张至32.8平方公里。

2、人口

> 澳门居民约有55.8万人，其中大部份居民住在澳门半岛，两个离岛人口较少。

> 澳门居民以华人为主，占总人口的94%，葡籍及其他国籍人士只占6%左右。

3、经济

> 人均GDP： 66311美元（2011年）。

> 2011年澳门经济增长的主要动力来自服务出口以及内部需求扩大，服务出口方面，博彩服务出口增长34.6%，旅客总消费上升7.2%。

2 （二）城市经济

1、人均GDP

0100,000200,000300,000400,000500,000600,000年度人均GDP走势图人均GDP（澳门元）278,648307,861317,557421,312531,72320072008200920102011

2、人均收入

年度人均收入走势图050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000澳門元210,365278,092275,601288,936375,89720062007200820092010

澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。

3 （三）城市规划

1、宏观规划

（1）双核心

澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。

（2）两轴

内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。

（3）未来发展

（市场分析）_花都房地产市场分析

花均房地产市场分析

目录

壹、经济环境分析

1.1城市地理位置

1.2宏观经济分析

第二部分城市规划和建设

2.1城市定位

2.2城市发展规划

2.3交通捷运系统的规划及建设

第三部分房地产市场分析

3.1土地市场

3.2房地产开发投资

3.3供求分析

第四部分花均区板块市场分析

4.1花均市场格局 4.2新华板块

2.5山前旅游大道板块

综述

花均房地产市场分析

分析项目：花均区域整体市场现况、发展前景等

分析目的：了解花均市场情况,近年变化进展情况，学习借鉴

调查方式：网络、踩盘、广州市统计局

壹、经济环境分析

1.1城市地理位置

花均区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角和内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。广州火车北站和新白云国际机场也座落于花均，花均港可直航澳港。

1.2宏观经济分析 花都 ➢ 国民生产总值

2004年花均经济增长速度低于广州整体水平，但2005-2006年花均地区经济增长明显加速，年增长率接近20%，高出广州市近5个百点，2006全区生产总值（GDP）突破360亿元。

数据来源:花均政府网

➢ 社会固定资产投资情况

于汽车城等大型项目拉动下，花均固定资产投资保持快速增长，2006年全社会固定资产投资额达到86.7亿元，其中近半投入到制造业。

数据来源:花均政府网

➢ 居民可支配收入

花均城区居民可支配收入于珠三角属中高水平，随着经济的快速增长，2006年花均城区居民可支配收入比2005年出现较大增长，和广州城区居民可支配收入水平差距进壹步缩小。

年度 花均城区居民人均可支配收入(元/人) 广州城区居民人均可支配收入(元/人)

目前市场上购买房屋的人主要有：其特点如下

新婚购房需求特点：

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较受欢迎。

7、一般不是一次性付款，能使用公积金贷款，首付比例可以高一点，由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商铺、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。

房源开发：要多开发小户型房型，以60-80平方米的户型最受欢迎，城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开发。

客源开发：婚纱影楼、旅行社（蜜月旅行）、婚姻登记处、婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、 有升值潜力的地方，城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、 房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、 对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业，比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够很快转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层、一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发，知名品牌的楼盘商圈，老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域，交通便利地段有升值潜力的房源。一般不用位于主城区域的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络，一手售楼处业主名单和物业管理公司合作，投资论坛等地方，知名开发商楼盘房展和推介会驻守，商业中心精耕。对小区绿化和环境要求比较高。