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地产项目定价方法及价格策略地产项目的定价方法和价格策略是开发商确定房地产销售价格的重要步骤，并对项目的成功与否至关重要。
以下是一些常见的地产项目定价方法和价格策略。
1.成本加成法：这是最常用的定价方法之一、开发商根据项目的总成本，包括土地购买成本、建筑物建造成本、营销费用等，确定一个合理的加成比例，以保证投资回报率。
加成比例的确定可以考虑市场需求、竞争对手的定价以及项目的特点和目标客户群。
2.市场比较法：这是一种通过与类似项目的实际销售价格进行比较，来确定合适的定价的方法。
开发商可以研究市场上类似项目的销售价格，并结合项目的特点和地理位置等因素，对价格进行调整。
市场比较法可以帮助开发商了解市场行情，并避免定价偏离市场实际情况。
3.最优定价法：最优定价法是基于市场需求和供给关系建立的定价方法。
开发商通过市场调研和预测，了解目标客户的需求和购买力，进而利用经济学原理中的供需关系，确定市场的平衡价格。
最优定价法能够更好地匹配市场需求，提高销售效果。
除了定价方法，地产项目的价格策略也是非常重要的。
以下是一些常见的价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端产品或独特项目。
开发商可以通过创造奢华的品牌形象、提供高级定制服务等方式，将产品与众不同，并为其赋予更高的价值感受，从而提高产品的价格。
2.低价策略：低价策略适用于大众市场和竞争激烈的地区。
开发商可以通过价格优势吸引更多的购房者，提高销售量和市场占有率。
然而，低价策略也可能导致利润率较低，开发商需要权衡成本和销售量之间的关系。
3.促销策略：促销策略可以采用价格折扣、赠品或优惠政策等方式，吸引客户购买。
促销可以是季节性的，如节日促销，也可以是特定的市场推广活动。
促销策略可以提高产品的竞争力，但需要注意定价过度促销可能会降低产品的品牌形象。
4.分段定价策略：分段定价策略根据不同客户群体的需求和购买能力，将产品进行不同定价。
例如，对于有经济实力的高端客户，可以提供高价的高端产品；对于一般购房者，可以提供中等价格的标准产品；对于有限购买能力的低端客户，可以提供低价的经济型产品。
某地产定价法定价方法地产定价法定价方法是指根据地区的政策和法规对房地产进行定价的方法。
在国内的不同地区，会有不同的地产定价法定价方法。
下面将介绍一种常见的地产定价法定价方法。
首先，地产定价法定价方法需要确定房地产市场的基准价格。
基准价格是根据市场上类似房地产的交易数据得出的一个参考价格。
通常基准价格会通过市场调研和专业机构的数据进行估算。
市场调研可以通过调查市场上类似房地产的交易价格和销售情况来得到。
专业机构的数据则包括地产行业的统计数据和分析报告等。
接下来，在确定了基准价后，需要根据该地区的政策和法规来进行定价。
政策和法规可以包括土地使用权规划、建设标准和经济结构等方面的要求。
这些政策和法规会直接影响到房地产的定价。
例如，在一些城市中，政府限制城市中心地区的房地产供应，以及对商业用地和住宅用地进行不同的规划和规定。
这些政策和规定将会对房地产的定价产生巨大影响。
此外，地产定价法定价方法还要考虑到供需关系和市场预期。
供需关系是指市场上的房地产供应和需求之间的平衡关系。
当供过于求时，房地产价格会下降，而需大于供时，价格会上升。
市场预期则是指市场上参与者对未来房地产价格的预期。
如果市场上参与者对未来房地产价格走势持乐观态度，价格往往会上升，反之则下降。
最后，地产定价法定价方法还要考虑到房地产的特征和质量。
不同的房地产具有不同的特征和质量，例如地理位置、建筑面积和建筑质量等。
这些特征和质量会直接影响房地产的价值和定价。
例如，位于市中心地段的房地产和位于郊区的房地产在价格上会存在差异，同样，建筑面积和建筑质量也会对房地产的定价产生影响。
总结起来，地产定价法定价方法需要确定基准价格，考虑政策和法规、供需关系及市场预期，并综合考虑房地产的特征和质量。
这些因素共同作用，决定了房地产的定价。
当然，不同地区可能会有不同的定价方法，上述的定价方法仅为一种常见的方法。
在实际操作中，还需要根据具体情况进行具体分析和判断。
一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。
利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。
在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。
定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。
而且房价是买涨不买跌。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。
竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
商业地产商铺定价计算的三种模式1.基于成本的定价模式基于成本的定价模式是最常见的一种商业地产商铺定价方法。
该方法将商业地产的成本作为主要的决策依据，确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的成本包括购买地块的成本、建筑物的建造和装修成本、税费和其他相关费用等。
然后，通过加上一定的利润来确定最终的销售价格。
基于成本的定价模式可以确保商业地产项目能够覆盖成本，并有一定的盈利能力。
但是，该定价模式忽视了市场需求和竞争情况，可能导致定价过高或过低的情况。
因此，这种定价模式通常需要结合其他定价模式来进行综合考虑。
2.基于市场比较的定价模式基于市场比较的定价模式是商业地产定价中另一种常见的模式。
该方法通过比较相似商业地产项目的价格来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据市场上类似地产的售价进行调整。
通过对市场上类似商铺的市场价格进行调研，商业地产开发商可以更好地了解市场价格趋势和竞争状况，从而确定适当的定价。
基于市场比较的定价模式基于市场供需关系，能够更好地反映市场价格的真实情况。
然而，该模式也有一些缺点，例如忽略了商业地产项目的特殊性、可能存在市场上类似项目数量较少的情况等。
因此，在使用该模式时需要慎重考虑，并结合其他模式进行综合分析。
3.基于收益能力的定价模式基于收益能力的定价模式是商业地产定价中的第三种常见模式。
该方法通过考虑商业地产项目的预期收益和投资回报率来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据预期租金收入、净收益率和市场利率等因素进行计算。
通过对商业地产项目未来收益的预测，商业地产开发商可以确定适当的定价。
基于收益能力的定价模式能够更好地反映商业地产项目的价值和潜在回报。
然而，该定价模式也存在一些局限性，例如可能存在预测不准确的风险、对市场因素的高度依赖等。
因此，在使用该模式时需要充分考虑相关风险，并结合其他模式进行综合分析。
综上所述，商业地产商铺定价可以基于成本、市场比较和收益能力等多种模式进行计算。
商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（链接）1、朝向差价。
一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。
2、楼层差价。
对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价。
对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价。
因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价。
如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、产品差价。
房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价。
室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异。
一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
商业地产商铺定价操作程序
商业地产的定价操作程序可以按照以下步骤进行：
1. 进行市场调研：了解当前商业地产市场的行情和供需情况，包括其地理位置、周边环境、交通便利性、人流量等要素。
2. 评估物业特征：确定商业地产的特点，如物业面积、建筑品质、使用用途、租金收入情况等，并将其综合考虑进定价策略中。
3. 与相似物业比较：参考类似地段和类型的商业地产，了解其租金水平和销售价格，以确定目标商业地产的定位和定价范围。
4. 考虑成本与回报：综合考虑商业地产的购置成本、持有成本和预期收益，制定一个合理的回报率目标。
5. 运用专业工具和方法：使用商业地产评估工具和方法，如现金流折现法、租金乘数法、市场比较法等进行定价分析，以达到合理估值。
6. 与相关方协商：与租赁方、潜在买家或中介机构进行沟通，了解其需求和预算，进行协商和谈判，以确定最终的定价。
7. 及时调整与市场变化：跟踪市场动态，如需调整定价，及时根据市场变化做出相应调整。
总的来说，商业地产的定价操作程序需要综合考虑市场情况、物业特征、成本与回报以及市场需求等多个因素，同时运用专业方法和工具进行分析，以确定一个合理的定价策略。
房地产项目定价方法讲解1.成本法定价：成本法定价是指以房地产项目的开发成本为基础确定房屋的售价或租金。
开发成本包括土地购置费用、建筑物的施工费用、规划设计与勘测费用、市政设施建设费用、税费等。
在确定成本法定价时，开发商通常会预估项目可售或可租面积，将总成本除以可售或可租面积，得出单平方米的成本。
然后，根据市场需求和竞争情况，加上合理的利润率，计算出最终的售价或租金。
2.市场法定价：市场法定价是指参考区域内相似房地产项目的销售或出租价格，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过收集分析市场数据，了解区域内同类型的房地产项目的价格水平，包括均价、高价、低价等。
然后根据自身项目的特点以及竞争情况，进行适当的调整，确定最终的售价或租金。
3.收益法定价：收益法定价是指将房地产项目的未来现金流折现为现值，来确定房屋的售价或租金。
开发商首先需要预测未来的租金收入或销售收入，然后考虑项目的维护成本、管理费用等相关支出。
接下来，开发商会根据预测的现金流和相应的折现率，计算出项目的净现值。
最后，根据这个净现值确定房屋的售价或租金。
4.品牌价值法定价：品牌价值法定价是指根据开发商在市场上的品牌影响力和声誉，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过建立良好的品牌形象，提供高品质的产品和优质的服务，取得市场的认可和信任。
这使得他们能够以较高的价格出售或出租房屋。
品牌价值法定价通常适用于拥有较高知名度和口碑的开发商。
5.对手定价法：对手定价法是指以竞争对手的售价或租金作为参考，来确定房屋的价格。
开发商会分析竞争对手的产品特点、销售策略、市场份额等信息，从而进行定价。
在此基础上，开发商可以定价高于、相当于或低于竞争对手的价格，以适应市场需求和实际情况。
需要注意的是，以上方法都只是定价的参考依据，并不是绝对的定价准则。
开发商在进行定价时，还需要综合考虑市场需求、项目成本、利润率、竞争情况等因素，制定出合理的定价策略。
同时，定价还需要进行市场测试和调整，以确保最终的定价能够获得市场的认可，实现项目的销售或出租目标。
房地产市场的价格测算与评估方法房地产市场的价格测算与评估一直是关注的焦点。
在房地产领域，准确的价格测算与评估是决策与投资的基础，涉及金融机构、房地产开发商、投资者以及购房者等多方利益相关者。
本文将探讨房地产市场的价格测算与评估方法，为读者提供一定的指导和参考。
一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最常见和可行的价格测算与评估方法之一。
该方法通过对类似房产的成交记录进行比较，来确定目标房产的市场价值。
具体而言，需要考虑房产的地理位置、产权情况、建筑结构、使用寿命、交通设施等因素，并基于这些因素进行测算与评估。
二、收益法收益法适用于商业、办公等投资性房地产的价格测算与评估。
该方法通过估算租金收益及不动产的资本化率来测算房地产的市场价值。
具体而言，需要考虑租金收益、租期、租金增长率、折现率等因素，并综合计算出不动产的净现值，作为评估房产的依据。
三、成本法成本法是一种评估房地产市场价值的方法，主要基于房产的修建成本与当前的建筑物状态进行综合测算。
在这种方法中，修建成本包括土地购置费用、建筑物建设费用、装修费用等，同时也要考虑建筑物的老化程度、使用年限以及维修等费用，进而得出房产的市场价值。
四、资本化法资本化法是一种针对土地价值进行测算与评估的方法。
该方法主要依据土地的位置、规模、现状以及未来的发展潜力等因素进行综合分析，得出土地的市场价值。
同时，该方法还要考虑土地的用途、法规限制等因素，并结合市场供需的状况来进行测算与评估。
五、回归法回归法是一种对于经济指标与房地产市场价格之间关系的统计分析方法。
通过建立经济指标（如国内生产总值、利率、人口增长率等）与房地产价格的回归模型，以反映经济指标对房地产价格的影响，进而对房地产市场的价格测算与评估进行预测与分析。
六、GIS技术地理信息系统（GIS）技术在房地产市场的价格测算与评估中起着越来越重要的作用。
通过整合地理信息数据、空间分析技术和统计模型，GIS可以提供更加精确和全面的房地产市场信息，以支持价格测算与评估的实践工作。
房地产估价实训第三讲 商业房地产的估价一、商业房地产及其特点（一）商业房地产及其种类商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
本节主要针对狭义商业房地产，即零售业、批发业房地产。
估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的结构特点：1．百货店业态结构特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模大，在5000㎡以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2．超级市场业态结构特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主；营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；商店营业面积在500㎡以上；目标顾客以居民为主。
3．大型综合商场业态结构特点采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2500㎡以上；目标顾客为购物频率高的居民。
4．便利店业态结构特点以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内；商店营业面积在l00㎡左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
商业地产产权与使用权售价确定方法对于任何商业地产项目来说,通常都要制作一个全体系的价格系统,其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分,又包括使用权售价体系等不同方面的内容,同时又必须遵循一定的先后顺序,即首先确定项目的租金价格体系,然后才能制定产权售价体系。
按照业内通行的做法,项目的租金体系都是按照套内建筑面积(又称使用面积计算,并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。
这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大,如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。
这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。
实际上,在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时,还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。
一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后,才能制定产权售价体系。
这是因为:第一,在租金体系的制定中,同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大,但在制定产权售价体系时,通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的,而且这个价格基数往往较大,这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大,这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失,最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低;第二,产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。
所谓租售比例,是指购买商业地产或住宅产品后,能够收取的年租金和购房总额的比例。
商业地产也会采用这种方法计算回报率,这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。
商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。
现实情况中,很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注,因为住宅的用途是以自住和升值为主。
与之相对,商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用,投资人关注的是商铺的位置,购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益,也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能,同时各项价值功能之间往往还有内在关联。
因此,在商业地产开发中,从开发商的常规预期出发,都希望将商铺直接售给投资自营者,以一次性完成商铺销售和招商工作。
但当前的实际情况恰恰相反,市场上大部分商业地产项目,尤其是商铺和门市房类型的产品的购买者基本上都是投资人。
而对于单纯的经营者来说,更看重的是通过出租得到商铺的使用权,然后通过经营的方式赚取经营利润。
租金价格体系中,每一个平层的均价称为基价,而产权售价也有基价;同时,租金最后要按照每个平层的不同铺位类别分别落定,而产权售价最后也要落定到“一铺一价”,而且售价“一铺一价”会比租金更为精细。
也就是说,产权售价体系通常要比租金价格体系复杂得多。
由此可见,商业地产项目的租金价格体系和产权售价体系有很大区别。
具体来说,商业地产产权售价确定方法主要有倒推法、成本法、比较法、认同法。
1.倒推法倒推法是确定商业地产产权售价的最基础方法之一,即根据已制定好的租金价格体系,然后以一个期望的理想回报率倒推出商业地产的产权售价。
商铺的正常回报率在采用倒推法确定商业地产产权售价时,首先要假设按照常规的商业规律,商铺类商业项目的回报率一般有一个固定区间。
具体的换算关系为:年租金÷总售价=回报率在商铺投资中,有一个基本的商业规律:按照正常的良性回报来说,商铺每年的回报率在8%~12%。
所谓良性回报,是指铺位入市时能够拥有一个合理的回报关系。
如果商铺的回报率低于8%,对投资人的吸引力就很小,因为以每年8%的回报率计算,投资人需要12年才能收回成本。
同理,如果商铺的回报率是12%,就意味着需要8年才能收回成本。
因此,正常来说,商铺的成本回报周期应当是8~12年,这是一个比较合理和健康的正常水平。
近几年,随着商业地产开发进程的加快,很多项目在回报方面的政策非常灵活。
同时,根据各个城市不同的商业特性,有的城市在大量商业项目初步崛起或升级换代时,许多项目入市时都会把回报率定得比较低,但即使偏低一般也在6%以上。
此外,商业地产刚刚兴起时,许多投资者都处于观望阶段,不敢轻易入市,所以许多项目都把回报率定得比较高,如10%、11%或12%等。
随着商业地产的快速发展,最开始投资商铺的人已经获得了不菲的收益回报,同时大部分项目的物业不断增值、租金逐年上涨。
这种情况下,投资人对于商铺的回报率已经有了比较理性的认识,开发商也认识到回报率不必再定得太高,只要达到6%~8%的水平,再将项目物业增值和租金上涨的道理讲给投资人,一般就能获得投资人的认可。
因此,目前市场上商业地产项目的年回报率普遍有所下降。
倒推法的具体操作运用倒推法计算时,首先根据商铺一天一平方米套内建筑面积的租金均价,再按照8%~12%的正常回报率计算,就可以推算出产权售价。
例如:某商铺一天的租金是3元/平方米,回报率是10%,推算出的产权售价就等于3×365/10,如果以一年的租金是1000元计算,那么产权售价就是10000元/平方米。
需要注意的是,倒推法只是一种静态的换算,租金水平是以套内建筑面积认定的,最后推算出的售价也是套内建筑面积售价,要想换算成常规的使用面积售价,还需要考虑项目的公摊比例问题。
比如,如果项目的公摊率是50%,套内建筑面积的产权售价是10000元/平方米,换算成建筑面积则是5000元/平方米。
因为如果项目的公摊率是50%,就意味着1平方米的套内建筑面积对应的是2平方米的建筑面积,所以在折算成建筑面积售价时要除以2。
对倒推法计算结果的正确认识按照正常的回报关系推算出的产权售价是一个基价,或者说是最低的售价。
在具体确定产权售价时,还要结合市场行情和项目的运作规律进行调整,一般不可能低于这个价格。
如果按照理想的回报率推算产权售价,结果就是回报率很理想,但产权售价却会严重偏低,所以任何项目都不可能以这一基价销售产品。
以国内三、四线城市为例,如果租金价格是一天3元/平方米,理论上的回报率是8%~12%,公摊率是50%,这样推算出的产权售价区间是每平方米套内建筑面积8000~12000元,折算成建筑面积则只有4000~6000元/平方米。
但是,几乎所有商业地产项目都不可能以如此低的价格销售。
运用倒推法计算产权售价时,需要牢记两个基本的商业规律:一是任何地方商业地产的价格永远不可能比住宅售价低;二是业内在比较同等位置的商业地产和住宅地产价格时,一个最直白的公式是同等位置的住宅和商业地产的价格比一般是1︰2。
所以,商业地产按照8%~ 12%的理想回报率推算出的产权售价是不可能入市销售的,否则项目就会蒙受巨大的损失甚至是亏损。
2.成本法成本法是确定商业地产产权售价基价系统的一个最核心的办法。
商业地产的成本分析任何项目在开发建设中都要投入一定的成本,其主要包括以下方面:土地成本。
比如,通过招拍等方式拿地时是多少钱一亩,总地价是多少,然后通过总建筑面积就可以计算出每平方米的土地成本。
一般来说,土地成本有的项目是几百元,有的是几千元,而北京等大城市的楼面价有时甚至会有高达几万元的天价。
建筑安装成本。
一般情况下,通过工程方和预算公司能够大致计算出这一成本。
比如,在一个三、四线城市修建小高层,每平方米的水泥钢筋造价、消防造价、电梯均摊造价、吊顶造价、暖气造价、喷淋造价等,这些基本上都有固定标准,相差不会太大。
其他成本。
除了土地成本和建筑安装成本外,项目的整个建设开发中还有许多其他成本投入,包括售楼处建造费、宣传推广费用、售楼员工资提成、各种税费以及一些隐性的公关成本等。
一般来说,将这些成本计算进去后每平方米的成本要高出很多,这时就不能以土地成本和建筑安装成本的价格进行销售。
成本法的具体操作根据倒推法可以得到项目产权售价的基价系统,一般来说,在实际销售中不会低于此价格。
因此,运用成本法推算产权售价时,如果得出成本价低于倒推法得出的基价,那么最终的卖价既要高于成本价,也要高于这个基价;如果成本价高于倒推出的基价,那么在实际销售中无疑应当摒弃这一基价,并以高于成本价的价格销售。
例如,通过倒推法得出的基价是一平方米建筑面积4000~6000元,而运用成本法算出的成本价是一平方米8000元,这时应当毫不犹豫地摒弃4000~6000元的价格,转而以高于8000元的价格销售,因为任何项目都不可能以低于成本价的价格销售。
3.比较法通过倒推法和成本法得出的产权售价是理论上的价格,在实际操作中还必须考虑到市场上是否有相应的供应、需求和真实交易的发生。
因此,要对项目所在商圈和城市中类似地段、位置、档次和楼层结构的商业地产的产品价格进行调研,然后通过分析和比较确定项目的产权售价。
商业地产产权价格系统现状目前,通过调研可以发现国内商业地产市场上的产权价格比较复杂,各个项目针对投资人给出的回报承诺五花八门。
因为各个项目的营销定位、营销体系和营销模式各不相同,所以造成商业地产市场上的销售价格系统看上去非常“乱”。
比如,有的商铺的位置和地段很好,一平方米的售价才20000元,而同区域另一个位置较差的项目,一平方米的售价却高达25000元。
面对这种情况,项目工作人员难免会觉得不知道如何参考分析,因为这种情况看上去并未遵循基本的市场规律。
这是由不同项目的营销模式不同导致的。
按照正常的商业规律,商铺在销售时会承诺给予投资人一定的返租,目前市场上一般都是采用固定返租的方式。
目前国内商业地产的回报率普遍低于理论水平,如果仅以实际租金收益向投资人充抵回报,很可能一年的回报率只有2%或3%,也就是总价100万元的商铺一年只能获得2万元的收益,如此低的回报率自然很难吸引投资人购买。
所以,商业地产开发商一般会向投资人承诺较高的返租比例,最大限度地吸引投资人购买。
但是,这种营销模式有一个隐含的前提,即项目的租金达不到正常的回报水平,所以为了吸引投资人购买,开发商只能承诺给投资人较高的回报。
比如,项目的租售比只有2%,而承诺的回报率是8%,这样就会有6%的差距。
如果商铺的总价是100万元,开发商向投资人的承诺是三年的返租回报,那么一年就要倒贴6%的回报,三年共18万元,正常情况下这无疑是开发商不能承受也不会去做的。
俗话说“羊毛出在羊身上”,开发商为了既满足投资人的回报期望值,又不用自己出钱补贴,一般都会相应拉高产品售价。
比如,如果商铺原定的售价是20000平方米/元,按照商铺的实际租金和投资承诺计算,一共要向投资人补贴20%的回报,这时开发商就会将原来的售价同比提高20%,变为24000元/平方米,以此冲抵给投资人的回报补贴。
商业地产产权售价的去伪存真面对商业地产市场上复杂的产品价格系统,工作人员必须学会去伪存真,剔除其中的水分,这样才能掌握真实的市场售价,并进行有效的对比分析。
