商业地产推广运作手法-使用权销售

商业地产促销策划与活动推广商业地产的成功不仅依靠其地理位置、建筑设计和服务设施，更在于有效的促销策划与活动推广。

本文将详细探讨商业地产促销的策略、执行步骤以及相关注意事项，以帮助开发商和管理者制定更有效的推广计划，从而提升客户参与度和销售额。

一、促销策划的重要性在竞争激烈的商业地产市场中，优秀的促销策划能够为项目注入新的活力，吸引潜在客户。

促销不仅是一种销售手段，更是一种市场营销策略。

通过合理的活动推广，可以实现以下几方面的目标：提升品牌知名度：通过有针对性的促销活动，可以让更多的人了解品牌及其价值，从而塑造良好的市场形象。

增加客户黏性：通过精心设计的客户互动活动，可以增加客户对品牌的黏性，使他们愿意再次光顾。

促进销售增长：通过特别优惠和限时折扣等方式，能够直接刺激消费，增加销售额。

营造良好的购物环境：富有创意的活动可以提升商业体内的氛围，增强消费者的购物体验。

二、市场调研与分析在策划促销活动之前，必须进行深入的市场调研与分析。

这是确保活动成功的关键步骤。

目标客户分析：确定主要目标客户群体，包括年龄、性别、收入水平等，有助于制定针对性的促销策略。

竞争对手分析：了解竞争对手的促销策略是什么，他们的优劣势在哪里，为制定自己独特的方案提供参考。

地理位置分析：考虑商业地产所处区域的人流量、周边设施以及消费者习惯，这将影响到活动宣传形式和内容。

三、促销策略的制定在明确了目标市场后，应制定具体可行的促销策略，包括但不限于以下几点：折扣优惠：限时折扣是最常见也是最有效的促进销售方式之一。

可以设定节假日、开业大酬宾等活动时间段，吸引顾客前来购物。

会员制度：打造会员制度，通过积分回馈、专属折扣等形式增强客户粘性，促进消费。

此外，可以通过会员日等特别策划，让会员享受到独特优惠，加深与品牌之间的联系。

联合营销：与其他商家进行联合促销。

例如，餐饮店与服装店相互推广，在一个区域内共同开展折扣活动，这样可以吸引更广泛的顾客群体。

商业地产推广方式一、企业营销除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。

二、区位营销项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。

CBD中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。

CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

RBD直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。

1970年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，就是为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。

在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念。

CLD中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

三、网络营销网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到QQ群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。

商业地产销售中的市场定位与推广活动市场定位是商业地产销售中至关重要的一环。

通过准确地定位目标市场，销售人员能够更好地了解客户需求，制定相应的销售策略，并最终取得成功。

在市场定位的基础上，推广活动是促进销售的重要手段，有效的推广活动能够吸引潜在客户的注意，提高销售转化率。

本文将探讨商业地产销售中的市场定位与推广活动。

一、市场定位1.1 目标市场的选择商业地产销售需要明确目标市场，即潜在客户的群体。

销售人员需要根据商业地产的特点和定位，选择适合的目标市场。

例如，如果商业地产是高端写字楼，目标市场可能是大型跨国公司或高科技企业；如果是购物中心，目标市场可能是家庭消费者或年轻人群体。

通过准确地选择目标市场，销售人员可以更有针对性地开展销售活动。

1.2 客户需求的了解了解客户需求是市场定位的关键。

销售人员需要通过市场调研、客户访谈等方式，深入了解潜在客户的需求和偏好。

例如，他们可能更关注商业地产的地理位置、交通便利性、配套设施等方面。

销售人员可以通过与客户的沟通，获取有关客户需求的信息，并根据这些信息调整销售策略。

1.3 竞争对手的分析在市场定位过程中，了解竞争对手的情况也是非常重要的。

销售人员需要对竞争对手的产品特点、定价策略、推广活动等进行分析，以便制定有竞争力的销售策略。

同时，通过对竞争对手的分析，销售人员还可以找到商业地产的差异化优势，从而更好地定位市场。

二、推广活动2.1 品牌建设品牌建设是推广活动的核心。

销售人员需要通过有效的品牌传播，提高商业地产的知名度和美誉度，从而吸引更多的潜在客户。

品牌建设可以通过广告、宣传册、社交媒体等多种方式进行。

销售人员需要选择适合目标市场的传播渠道，并制定相应的品牌传播策略。

2.2 线上推广随着互联网的发展，线上推广也成为了不可忽视的一部分。

销售人员可以通过建立官方网站、开展搜索引擎优化、运营社交媒体账号等方式，提高商业地产的线上曝光度。

线上推广可以帮助销售人员更好地与潜在客户进行互动，提供更多的信息和服务。

楼盘商铺销售推广方案背景随着房地产市场的不断发展，楼盘商铺销售的竞争也越来越激烈。

在这个市场环境下，需要精准的推广策略才能获得竞争优势。

因此，我们需要制定一套全面的楼盘商铺销售推广方案。

目标受众我们的目标受众是有购房需求的消费者，尤其是那些对购买商铺有兴趣的人群。

我们还需要与合适的销售渠道和经纪人合作，以扩大销售范围。

推广策略线上推广1.社交媒体：通过社交媒体平台（如微信、微博、豆瓣等）发布广告，利用社交媒体平台巨大的人群基数，传达楼盘商铺的信息。

2.在线广告：投放网站、论坛、门户网站等平台的广告，通过吸引点击、推广品牌、引导购买等手段，为楼盘商铺提供曝光率和潜在客户。

3.搜索引擎优化（SEO）：优化楼盘商铺的网站，增加页面浏览量和访问量，提升网站在搜索引擎中的排名，进而增加楼盘商铺的曝光率和潜在客户。

线下推广1.传统渠道：如报纸广告、杂志广告、户外广告、电视广告、电台广告等，传统渠道广告具有良好的广告效果和广告传达力，适合宣传楼盘商铺。

2.场地体验：为了让客户更直观地了解楼盘商铺，我们需要选择具有代表性的场地，如精品展示厅或模型展示中心等，以呈现楼盘商铺的全貌，吸引更多客户的注意力。

合作策略借助现有的销售渠道和经纪人，扩大销售网络和渠道。

并且，建立与当地商会、物业管理等行业组织的合作关系，以获取更多优质客户。

推广效果评估我们需要制定推广效果评估的标准，以便对推广策略的效果进行定期评估。

我们可以从以下几个方面进行评估：1.曝光率：通过统计网站、论坛、门户网站等平台的PV （page view）和UV（unique visitor）来评估推广效果。

2.潜在客户转化率：评估通过网站、电话、展厅等渠道产生的潜在客户数量，以及实际购房数量的比例。

3.客户满意度：收集客户反馈和评价，评估推广策略对客户满意度的影响。

总结以上是我们的楼盘商铺销售推广方案。

通过精细的推广策略、高效的合作模式和科学有效的评估标准，我们相信，我们的销售策略将会给我们带来稳定的效果，提高楼盘商铺销售的竞争力。

商业地产销售推广策略商业地产销售不是商业与房地产的简单罗列，而是开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。

目前天津商业地产市场上存在着大量商业项目，同时也存在着多种经营开发模式：大面积商铺的经营方式通常包括：产权、经营权的全盘转让经营权转让以租代售品牌加盟而小面积商铺的经营方式包括：纯租金合作分成保底分成商品代销商业地产销售在给经营者与消费者提供交易平台的同时也成为当今投资者一种新的理财方式。

天津市商业地产起步较晚但发展迅速，2004年开始爆发，当年竣工量是2004年之前总和的数倍，并于2005年达到顶峰。

短时间内商业项目的集中上市，严重考验了市场的消化能力。

如何在众多商业项目中脱颖而出，如何在当今激烈的市场竞争中占据一席之地，在做好项目定位、规划设计、运营管理等方面的同时，销售(招商)环节同样显得非常重要。

商业项目通常采用主力店先行的运作方式，以此来带动其他店铺的招商与销售，促使物业升值，并为日后的经营打下坚实的基础。

“大津天”餐饮娱乐街区项目位于河北区榆关道，地处三区交界，地理位置优越，主题定位准确，设计科学，采取纯销售模式；但该项目单体面积过大，总价过高，意向购买者较为谨慎，因此当时销售状况并不理想。

联合地产于2005年7月正式接手该项目，建议开发商引进大型主力店1-2家，并于8月与北京著名餐饮企业“鑫百万”开始磋商入驻“大津天”相关事宜，以此为卖点进行宣传，成功的带动了项目的后期销售，并顺利完成销售任务。

商业物业项目的推广主要通过以下几种方式：1、项目洽谈会项目洽谈会是常见的一种商业地产销售形式。

它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。

其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。

影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

商业地产5种运营方法自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。

同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。

商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售提要：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系更多精品源自试题使用权销售：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。

使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。

这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。

常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：招商价格表保值增值租金20年不变区位楼层铺位面积M220年经营费/M2租金/月/M2（20年租金不变）A区1层5M2左右 3.5万元900元2层5M2左右 2.8万元750元3层5M2左右2万元500元4层15M2左右1万元330元5层15M2左右0.8万元250元B区1层5M2左右4万元1000元2层5M2左右 3.3万元800元3层5M2左右 2.6万元600元4层5M2左右2万元500元5层15M2左右 1.1万元350元C区地下1层5M2左右2万元550元这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。

10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。

商业地产营销策略与推广方案第1章市场分析 (4)1.1 市场概述 (4)1.1.1 市场规模 (4)1.1.2 市场结构 (4)1.1.3 区域分布 (4)1.2 竞争对手分析 (5)1.2.1 竞争对手分类 (5)1.2.2 竞争对手优势与劣势 (5)1.3 消费者需求分析 (5)1.3.1 消费者群体 (5)1.3.2 消费需求特征 (5)1.3.3 消费趋势 (5)1.4 市场趋势与机遇 (5)1.4.1 市场趋势 (6)1.4.2 市场机遇 (6)第2章项目定位与目标 (6)2.1 项目定位 (6)2.2 项目目标 (6)2.3 项目差异化优势 (6)2.4 目标客户群分析 (7)第3章营销策略制定 (7)3.1 产品策略 (7)3.2 价格策略 (7)3.3 促销策略 (8)3.4 渠道策略 (8)第四章品牌建设与传播 (8)4.1 品牌理念与核心价值 (8)4.1.1 品牌理念 (8)4.1.2 核心价值 (9)4.2 品牌形象设计 (9)4.2.1 品牌视觉识别系统（VIS） (9)4.2.2 品牌应用规范 (9)4.3 品牌传播策略 (9)4.3.1 传播目标 (9)4.3.2 传播渠道 (9)4.3.3 传播内容 (9)4.3.4 传播节奏 (10)4.4 媒体投放策略 (10)4.4.1 媒体选择 (10)4.4.2 投放策略 (10)4.4.3 效果评估 (10)第5章线上营销 (10)5.1 互联网营销概述 (10)5.2 网站与电商平台 (10)5.2.1 建立专业网站 (10)5.2.2 电商平台合作 (10)5.3 社交媒体营销 (10)5.3.1 内容策划 (11)5.3.2 社交媒体矩阵 (11)5.3.3 网红、大V合作 (11)5.4 网络广告投放 (11)5.4.1 人群定位 (11)5.4.2 广告形式 (11)5.4.3 效果监测与优化 (11)第6章线下营销 (11)6.1 线下活动策划 (11)6.1.1 活动主题设定 (11)6.1.2 活动形式与内容 (12)6.1.3 活动组织与执行 (12)6.2 场地租赁与展会营销 (12)6.2.1 场地选择 (12)6.2.2 展会营销 (12)6.2.3 展会策划与执行 (12)6.3 合作与联盟营销 (12)6.3.1 合作伙伴选择 (12)6.3.2 联盟营销活动策划 (12)6.3.3 合作协议与执行 (12)6.4 线下广告投放 (12)6.4.1 广告形式选择 (12)6.4.2 广告内容设计 (13)6.4.3 广告投放策略 (13)6.4.4 广告效果评估 (13)第7章客户关系管理 (13)7.1 客户信息收集与管理 (13)7.1.1 客户信息收集 (13)7.1.2 客户信息管理 (13)7.2 客户沟通与维护 (13)7.2.1 客户沟通 (13)7.2.2 客户维护 (14)7.3 客户满意度调查与改进 (14)7.3.1 客户满意度调查 (14)7.3.2 改进措施 (14)7.4 大客户营销策略 (14)7.4.1 精准定位 (14)7.4.3 持续跟进 (15)第8章销售团队建设与管理 (15)8.1 销售团队组织架构 (15)8.1.1 设立销售部门：根据项目规模和市场需求，设立销售部门，包括销售一部、销售二部等。

商业地产的销售方法1第一部分商业地产的各种销售方法返租,一直是商业地产永恒的话题。

开发商是不是急于回笼资金，如果是，就得卖，卖就返租，如此循环而已。

如果是想长期持有物业，就是租了，也就是说只租不售。

这样，也就是进了一个误区，明知山有虎，偏向虎山行！谁让销售能解开发商的燃眉之急呢！万达不也挺过来了吗，不过万达先期销售可没用返租（用沃尔玛等五百强和投资者玩——和沃尔玛同店经营你能得到什么，这是所有投资万达店铺的投资者都记得的一句广告词，因为做的早，投资都还没意识到），然而很多店由于经营不下去，只得给投资者返租回报，回报率平均9%（含税），也不低啊！现在没有返租不好使，用了也不太好使了！投资者也吃亏吃出经验来了！现在，商业地产销售绝大多数还是在采用返租销售的办法,初期开发商还认可,现在弊端也已显尔易见,但是现在的投资客又都认准返租这个理,有的就是返租还卖不动呢,那么有没有更好的办法来解决这个事呢?让我们来看看商业地产的市场流向：开发企业（投资人）是商业行为------以盈利为目的（当然有社会效益）-------所以，他想得最多的是回报，那么商业地产的回报从哪里来？A、直接销售（如果你是开发的小铺面，可行，如果你是做的大开间，面积过大，总价过高，很难销售）；2B、租赁；C、合作经营；D、自营；E、托管经营；这五种方式是商业地产的主要流向，作为投资行为，最希望的是最短时间内的收回投资并取得利润，可往往不是这个结果，为什么呢？其实，从一开始，他就没想透其后期的回报方式，不是吗？做策划的都清楚，有多少开发商在一开始就特别重视此问题？甚至是房子修好了才想到招商、请策划。

这类现象可谓“中国特色”！让我们再来细化一下吧：第一类：直接销售，商业地产要实现100%的销售如果是在一个不成熟的商圈里几乎是很难的一件事，原因是：给不出为各投资者一个安全、合理的投资理由，其二，产权分割并转移后的后期管理更是无可谈起，我们讲，商业需要规模效应，如果没有一个管理商，面对一万、甚几万、几十万平米的卖场，我一个其中几十平米的小店做任活促销都是在无形的为别人做。

商业地产运营营销推广方案一、前言商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、办公楼、酒店等。

商业地产的运营营销是其持续发展和盈利的重要保障，因此制定一套科学合理的运营营销推广方案对于商业地产的成功经营至关重要。

本文将从市场分析、品牌定位、营销策略、推广渠道、运营管理等多个方面，为商业地产制定一套全面的运营营销推广方案，以期帮助商业地产更好地提升品牌知名度和盈利能力。

二、市场分析1. 行业分析商业地产行业是一个快速发展的行业，随着城市化进程的加快和消费升级，购物中心、酒店、办公楼等商业地产需求不断增加。

但与此同时，随着竞争加剧和市场饱和，商业地产企业面临着市场份额争夺、品牌知名度提升、运营成本控制等种种挑战。

2. 客户分析商业地产的客户主要包括消费者和企业。

消费者是商业地产的最终用户，他们的消费水平和消费习惯将直接影响商业地产的盈利能力；企业是商业地产的承租人，他们的数量和租金支付能力将决定商业地产的出租情况和长期稳定盈利。

3. 竞争分析商业地产行业竞争激烈，除了同类型商业地产的竞争，还有其他类型商业地产、新型零售商业模式等的竞争。

因此，商业地产需要进行全面的竞争分析，了解竞争对手的优势和劣势，找到自身的定位和发展方向。

三、品牌定位品牌定位是商业地产运营营销的基础，是企业形象和市场推广的重要依据。

商业地产需要明确自己的定位目标，根据自身的特点和优势来制定品牌策略。

1. 客户定位根据商业地产的位置、规模、设施和服务等因素，明确自己的客户群体定位。

针对不同的客户群体，可以有针对性地开展营销推广活动，提高客户忠诚度。

2. 价值定位商业地产应该根据自身的实际情况，明确自己的价值定位。

比如，是否注重高端消费人群，还是面向大众消费市场；是以价格优势为主，还是以服务体验为主等。

3. 品牌形象定位商业地产的品牌形象定位是从外观、建筑风格、装修设计、服务质量等多个方面来确定的。

明确定位目标客户群体的喜好和需求，打造出独特的品牌形象。

商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。

一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。

同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

商业地产产权与使用权售价确定方法对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。

按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。

这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。

这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。

实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。

一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。

这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。

所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。

商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。

商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。

现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。

与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。

商业地产开盘活动的市场推广渠道商业地产开盘活动是房地产项目营销中非常关键的一环，通过精心策划和运营，可以有效吸引目标客户群体，推动销售业绩的提升。

在市场推广活动中，选择适合的渠道和方法是至关重要的。

本文将介绍商业地产开盘活动的市场推广渠道，以帮助开发商和市场营销人员更好地针对目标受众群体进行推广。

一、线上推广渠道随着互联网的普及和发展，线上推广渠道成为商业地产开盘活动不可或缺的一部分。

以下是一些常用的线上推广渠道：1. 网络广告：通过投放搜索引擎、社交媒体平台等的广告，可以在目标受众面前展示项目的特点和优势，吸引他们的注意力。

例如，可以在相关房产网站或者地产垂直媒体上投放横幅广告、推广链接等。

2. 微信营销：微信是目前最受欢迎的社交媒体平台之一，在商业地产开盘活动中的推广价值不可小觑。

可以通过开设公众号、发布有关项目的资讯、举办线上活动等方式，与潜在客户建立有效连接。

3. 视频营销：视频是吸引用户关注的有力工具，通过制作宣传片、楼盘导览视频等，可以直观地展示商业地产项目的独特之处，增加用户的购买意愿。

可以通过在视频网站、社交媒体平台上发布视频，吸引用户点击和分享。

二、线下推广渠道尽管线上推广渠道的作用越来越大，但线下推广渠道仍然是商业地产开盘活动不可或缺的一部分。

以下是一些常用的线下推广渠道：1. 传统广告：报纸、电视、广播等传统媒体广告在目标受众中仍然具有较高的曝光度。

通过在主流媒体上投放广告，可以扩大项目的知名度和影响力。

2. 宣传册和海报：通过设计精美的宣传册和海报，展示商业地产项目的特点和优势。

可以在楼盘售楼处、购物中心等地方进行发放，吸引潜在客户的注意。

3. 媒体合作：与当地媒体、地产垂直媒体等进行合作，进行项目宣传推广。

可以通过发布新闻稿、举办合作活动等方式，增加项目的曝光度和声誉。

三、活动营销渠道活动营销是商业地产开盘活动中非常重要的一环。

以下是一些常用的活动营销渠道：1. 开盘发布会：通过举办开盘发布会，可以吸引媒体、业内人士以及潜在客户的参与，宣传项目的特点和卖点，并进行销售动员。

商业地产推广运作手法:产权销售产权销售：产权销售是最近几年才开始兴起的经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报，或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生，在以前，由于市场很多的临建是非正式大厦，因此产权销售也就不存在，在正式开发的大厦中，部分商铺产权销售，例如外门面，有点类似社区底商，但它又依附大厦。

所以它售价一般很高。

产权销售一般是一次性付款和银行按揭。

银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同，产权人往往不经营，（但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从这点延伸出很多模式：返租的４种方式。

1、拟产权铺位，真实回报返租，则其回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

2、虚拟产权铺位，虚拟回报返租，如唐山远洋城等，。

3、、独立产权铺位，虚拟回报返租，独立经营商铺，其把销售定高，通过高价格将其8%的返点支付，王府井CEPA巨库。

4、真实产权铺位，真实回报返租，如：”新疆大巴扎”等等。

产权销售返租，其关键看是否要有真实的回报作为支撑。

产权销售一般是一次性付款，或分期付款，或银行按揭；尤其以前银根松时，银行按揭采用的较多，银行按揭一般为6成10年，也有5成10年。

销售按揭中，多采用返租方式，在操作方法上有总款返租和首付款返租这二种模式：以直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，一般有担保公司。

总款反租：即将商铺虚拟分割给小业主，每年承诺8%的回报或10%，然后将商铺整体给大商家包租（如韩show模式）。

其大商家的租金是偏低的，回报主要依靠商户的自由资金来组成，所谓虚拟回报，总款有按年返，也有一次性返还几年。

一种是为了解决资金链，则采用统一返租，其中例如王府井某项目，其租价9万元/平方米，返8.8%个点，采用商场业态（非小摊位划分），此点有点介于股票式模式，但不尽相同，也是返8%个点，行规是返8%的点。

商业地产推广策划方案1. 引言商业地产是指以商业目的为主要目标的地产项目，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

在竞争日益激烈的商业地产市场中，拥有一套科学有效的推广方案对于项目的成功至关重要。

本文将介绍一种商业地产推广策划方案，旨在帮助业主或开发商提高项目的知名度、吸引客流、促进销售。

2. 目标群体分析在制定推广策划方案之前，首先需要对目标群体进行详细分析。

根据商业地产项目的类型不同，目标群体可能包括消费者、企业商家、合作伙伴等。

通过市场调研和数据分析，可以确定目标群体的特征、需求和购买能力，为后续制定推广方案提供依据。

3. 品牌打造（1）定位策略商业地产项目需要在市场中有自己的独特定位，以区别于竞争对手。

通过对目标群体需求的了解，制定定位策略，明确项目的特点和核心卖点，打造独特的品牌形象。

（2）品牌标识和宣传物料设计根据品牌定位，设计符合品牌特点的标识和宣传物料，如Logo、VI、海报、名片等。

这些宣传物料将成为项目推广的重要工具，能够传递品牌形象和宣传信息。

4. 线上推广（1）建设官方网站官方网站是商业地产项目线上推广的核心渠道之一。

通过网站展示项目的规划、设计、规模、配套设施等信息，吸引用户关注并了解更多。

同时，考虑优化网站结构和内容，提高搜索引擎排名，增加网站流量。

（2）社交媒体推广利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，积极传播项目的信息和活动。

发布吸引人的内容、与用户进行互动，并通过合作、打赏等方式增加粉丝数量。

此外，还可以与KOL合作，通过其影响力推广项目。

（3）搜索引擎营销通过优化关键词、撰写高质量的内容和发布相关的信息，提高项目在搜索引擎中的曝光度。

同时，结合搜索引擎广告投放，提高项目的点击率和转化率。

5. 线下推广（1）户外广告租用市区繁华地段的户外广告牌，展示项目的宣传信息。

通过引人注目的图片、文字和标语，吸引过往行人的注意。

（2）活动推广开展各种有趣、创新的活动，如签约优惠、折扣促销、主题展览等，吸引目标群体前来参与和消费。

商业地产项目运作及销售招商应把握的技巧随着城市化进程的加速，商业地产项目的发展逐渐成为各地重点推进的产业。

商业地产项目的成功不仅仅依赖于项目的质量和地理位置，更需要具备运作及销售招商的专业技巧。

本文将就商业地产项目运作及销售招商应把握的技巧进行分析和。

商业地产项目运作技巧1.确定目标客户人群成熟的商业地产项目都会有明确的目标客户人群，并根据其消费习惯、需求等因素来设计项目。

因此，在项目建设之前就需要确定目标客户人群，这样才能更好地满足客户的需求，提高客户的满意度。

2.规划好商业配套设施商业地产项目作为一个综合性的商业空间，必须考虑到配套设施的完备性。

只有在配套设施规划得当的情况下，才能为消费者提供更好的购物体验，从而增加项目的吸引力。

3.注重维护品牌形象商业地产项目除了需要提供良好的购物环境和优秀的服务外，还需要保持自身的品牌形象。

项目开业前应注重宣传，让消费者提前了解项目的特色以及经营品牌。

开业后应定期开展市场活动和推广活动，吸引更多潜在客户的关注和参与。

4.注重客户服务商业地产项目的成功与否，离不开消费者的认可和口碑相传。

因此，招商应注重提高客户服务质量和水平，让消费者在购物过程中获得更好的体验，从而增强消费者对项目的认可度。

商业地产项目销售招商技巧1.了解市场商业地产项目的销售招商需要先了解目标市场的情况，包括市场需求和竞争情况等。

只有通过了解市场状况才能更好地制定销售招商策略，提高项目的招商成功率。

2.设计合适的销售方案商业地产项目的销售招商需要制定合适的销售方案，包括招商材料的准备、销售策略的制定和招商人员的培训等。

给招商人员充分的支持和培训，提高其商业素质和沟通能力，从而提高销售招商的成功率。

3.寻求合作伙伴商业地产项目的销售招商需要通过寻求合作伙伴来提高项目的招商成功率。

合作伙伴包括品牌商家、地产商、金融机构等，只有通过与这些合作伙伴的合作才能提高招商成功率。

4.创新招商方式商业地产项目的销售招商需要不断创新招商方式，例如开展市场活动、提供优惠政策等，从而吸引更多的优质商家的加盟。

商业地产营销推广方案1. 引言商业地产是指用于商业目的的地产，包括商业综合体、购物中心、写字楼等。

在当前竞争激烈的市场环境中，商业地产开发商需要采取有效的营销推广策略来吸引潜在客户，提高项目的曝光率和销售额。

本文将介绍一种综合性的商业地产营销推广方案，以帮助开发商实现商业地产项目的成功推广。

2. 目标受众本方案适用于拥有商业地产项目的开发商，包括但不限于：•商业综合体开发商•购物中心开发商•写字楼开发商3. 市场调研与竞争分析在制定营销推广方案之前，必须进行市场调研和竞争分析，以了解目标受众的需求和竞争对手的优势。

市场调研可以通过问卷调查、访谈和数据分析等方式进行，竞争分析包括对竞争对手的定位、产品特点和营销策略的研究。

4. 品牌定位与传播通过对目标受众和竞争对手的研究，确定品牌定位，即商业地产项目的核心卖点和独特价值。

品牌传播可以通过以下方式实现：•网络平台：建立官方网站和社交媒体账号，发布新闻、项目进展、活动等内容。

•媒体宣传：与地方媒体合作，发布新闻稿和专访，增加项目曝光度。

•口碑营销：组织媒体体验活动或业主开放日，邀请媒体和潜在客户参观项目。

•品牌合作：与知名品牌合作举办活动，增加项目的知名度。

5. 项目推广活动为增加项目曝光度和吸引潜在客户，可以开展多种项目推广活动，如：•主题活动：举办与目标受众兴趣相关的活动，如健身展览、文化艺术展览等。

•优惠活动：推出购物中心消费满减、折扣等优惠活动，吸引客户到项目消费。

•联合促销：与周边商户合作，开展联合促销活动，吸引更多客户到项目区域。

•社区活动：与周边社区合作举办社区活动，提高项目在周边社区的知名度。

6. 数字营销与在线广告数字营销和在线广告是现代营销推广中不可或缺的一部分，可以通过以下方式实现：•搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站内容和结构，提高在搜索引擎中的排名，增加曝光率和流量。

•搜索引擎广告（SEA）：在搜索引擎上购买广告位置，提高项目在搜索结果中的曝光度。

第五章商业地产运作手法一、租赁模式:市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入本钱就加大，如认同度低，那么前期的进入本钱低，进入本钱中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合，我们常看到以下这些广告词如：1、白云市场：5年包租年收益80%，一次性返还前二年收益。

2、北方明珠：签约方式是有一年租期，十年租期；优惠政策：进驻的商户统一免租期3个月。

3、盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万三年累计返还10万，超低签约首付5万，月还款2000余元。

投资安心创纪录，开发商携金牌实战型商管团队推出“三年倾力养铺运动〞永续经营，投资安心放心。

4、万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4 .8万元投放，三年包租，月供无忧。

5、星河城：A、一次性付款享受98×97折优惠；B、按揭付款享受98×98折优惠；C、其它付款方式享受98×99折优惠。

6、世冠宏业：租金保障，签约三年租金不变，免租一年。

7、第三级：投资第三级，10年包租！轻松拥有50年商业产权等等。

下面逐一介绍其模式。

租赁模式主要根据商户对市场的认同度而确定，对工程认同度越高，进入工程的入市门槛也就高，租赁也由此派出许多的模式，下面以认同度的强弱划分，由弱到强，依次排列租赁在各种阶段的使用模式1．工程认同低的情况下，优惠出租A、免租3个月，交6个月使用9个月，免半年租金B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付C、在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。

D、在××日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。

等等诸如此类以极其优惠条件要求先入场的，都是工程认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。

2．在工程认同度一般，正常出租A、试营业1个月〔或3个月〕租金押一付三，或是半年付B、交摊位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等C、交摊位押金门槛低，从几千到2万不等，租金年付。