论房地产市场回归正常发展轨道的条件

论房地产市场回归正常发展轨道的条件内容概要：房地产业是国民经济的重要部门，其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。

近几年，房地产市场出现偏离正常发展轨道的趋势，房价不断上涨，房地产投资不断增加。

针对房地产市场发展的现状，我们必须采取相应措施促进房地产市场回归正常发展轨道。

本文针对现阶段房地产市场发展的趋势这一背景，论述了房地产市场回归正常发展轨道的条件。

关键字词：房地产市场、正常发展、市场经济、宏观调控正文一、正确认识房地产业（房地产业的基本概念和性质）房地产是房产和地产的总称。

房依地建，房地不可分；有单独存在的土地，而没有不含地的单独存在的房产。

房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。

房地产的属性是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。

1、自然属性。

房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长久性，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。

2、经济属性。

经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。

房屋建成后，建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品，交换时，房地产即成为具有偶性的商品，即成为房地产产品。

3、社会属性。

房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能——社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。

这种矛盾的对立统一，要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务；三是房地产与经济社会发展的协调性。

房地产是经济社会发展到一定程度的产物。

房地产在经济起飞时期具有先导性，它的发展促进其地产业的发展，同时它又受经济发展速度和规模制约，二者应该保持协调。

过慢会影响GDP的发展，过快容易导致泡沫经济。

从上述房地产的性质及其属性不难看出，房地产业对城市发展，改善人民生活环境具有重要作用，具有先导性，没有房地产业的先期发展，其它产业就没有生存发展的条件。

但是，只发展房地产国家是无法强盛的。

某些城市房地产业已大大超前，与其他产业已出现不协调，在一些城市也出现不同程度的泡沫，我们必须承认这个客观现实。

二、房地产市场的现况分析近几年, 随着中国经济的快速增长，社会固定资产投资在房地产行业的逐年增加，人们消费水平的不断提高，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。

但是房地产市场的快速发展也带来了不少问题，房地产市场出现了偏轨道发展的现象。

从供求关系来看，房地产市场供大于求，一是商品房供应量较大；二是商品住房销售量明显下降；三是商品房空置率较高。

同时房地产市场还存在着一些问题，开发企业竞争力不强、投资比例不均衡、物业管理滞后、住宅区内商铺空置较多、政府投入偏少、涉房纠纷增多等问题都影响这房地产市场的正常发展使其出现了偏轨道发展的现象。

此外房价的快速上涨带来了房地产市场非均衡发展的趋势，还使少数城市出现了不同程度的泡沫经济。

从房地产市场发展的现状我们不得不承认房地产市场偏离正常发展轨道这一客观事实。

我们能做的就是针对房地产市场偏轨道发展这一现状实施有效的措施促进房地产市场回归正常发展轨道发展。

三．促进房地产市场回归正常发展轨道的条件促进房地产市场回归正常发展轨道必须做到遵循市场规律、加强政府宏观调控、防止恶意炒作。

1、发挥价格调整的双向调节机制价格调整是指在价格具有充分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供给量的活动。

（这是瓦尔拉斯均衡中的情况）在价格调整时，交易不受供求数量的限制。

在均衡价格体系之下，成交量等于需求量，需求量等于供给量。

数量调整是指在价格不灵活的条件下，交易者除了要根据市场价格方面的信息来调整需求量和供给量外，还要从市场的供给数量和需求数量方面取得信息，以调整自己的供求活动。

换言之，在数量调整时，交易者和交易行为都要受到供求数量的限制。

由于房地产市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘性出现。

因此，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只有通过价格和数量的共同调节，才能达到事后的供求均衡。

价格调节主要是理顺房地产的价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变化空间，政府可以适时调整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。

价格调节主要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供给，扩大公共供给比例，建立多层次的住房保障体系；进一步调控供给结构，切实解决区位、产品类型及面积等非均衡问题。

2、完善房地产市场运行机制首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。

政府可以对土地和住宅开发许可证进行拍卖。

为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供不应求的局面，减轻开发商行使市场势力。

只有当开发商为竞争而感到痛苦、为挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性的市场，才是有效率的市场，才能将房价降下来。

其次，要加快房地产存量市场的发展。

存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。

为促进二手房市场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；要制定扶持二手房市场发展的政策，在税收上可以依据中低收人家庭收人差别的具体情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设，利用现代网络技术实现信息的流通和共享。

3、完善房地产宏观调控机制虽然非均衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯均衡是我们追求的目标和方向，即“均衡取向”。

要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不行的，因为完全依赖市场机制自动调节，经济由非均衡到均衡需要相当长的周期。

于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取一定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。

房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。

运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供给产生调节作用。

还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

；二是政府的财政支出政策，在财政支出中增加职工工资，增强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭购房能力。

运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，在“国八条”、“国十条”、“限购”、“限贷”、“加息”、“一房一价”等一系列调控政策的打压之下，我国一线城市的房地产销售大幅度萎缩，价格也开始出现松动，中国的房地产泡沫已经开始泄气。

然而，在目前的状态下，判断中国房地产市场开始下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。

在一线城市的房地产市场被强行压住的同时，没有被“限购”的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。

这说明，房地产的需求在中国仍然相当旺盛，目前只是被政府的“有形之手”强行压住。

一旦政府松手，可以预期的是房地产市场将报复性反弹。

4、引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。

房地产开发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制度上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。

其次，引导购房者理性消费。

政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。

二手房市场在解决城市中低收人家庭住房问题上可以发挥积极作用。

二手房以较低的价格、实用的结构和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的需求。

为此，应着力培育二手房市场，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。

另外要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城镇居民居住的第二选择。

5、确定政府公共管理绩效的考核标准房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样。

完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。

其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。

这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。

地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。

为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。

6、完善房地产市场法规。

完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。

使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。

通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。

为房地产企业创造良好的市场环境。

总之，房地产市场是多种因素综合作用的结果。

治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。

需要各方面力量的协调合作，共同治理。

当前调控应关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。

政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。

从遵循市场规律、加强政府宏观调控、防止恶意炒作三方面治理好房地产市场，房地产市场将会回归正常发展轨道并且更加健康稳定和成熟。