房地产金融知识点汇总

房地产金融学总复习房地产金融学是指研究房地产与金融市场和金融机构之间互动关系的学科。

它涉及到房地产市场的运作机制、房地产投资与融资决策、房地产金融工具与金融创新等方面的内容。

本文将从以下几个方面对房地产金融学进行总复习。

1. 房地产市场的基本原理和运作机制房地产市场是指房地产商品的买卖交易所在的市场，是指房地产商品在交易过程中所形成的供求价格关系的市场。

在房地产市场中，供给和需求的变化会对房地产价格和市场交易产生影响，因此我们需要理解市场供求关系对房地产市场的影响，并掌握相关市场调控政策。

2. 房地产投资与融资决策房地产投资与融资决策涉及到投资者对房地产项目的选择和对资金的募集与运用。

在进行房地产投资决策时，我们需要考虑房地产项目的潜在收益和风险，以及投资组合的优化。

对于融资决策来说，我们需要了解不同的融资渠道和融资成本，并选择合适的融资方式以满足项目需求。

3. 房地产金融工具与金融创新房地产金融工具是指用于满足房地产融资需求的金融产品，例如房地产信托、房地产证券化、房地产基金等。

这些金融工具可以提供不同的融资方式和风险收益特征，丰富了房地产融资市场。

同时，金融创新也在不断推动房地产金融市场的发展，我们需要关注金融创新对房地产行业的影响和挑战。

4. 房地产市场调控与宏观经济环境房地产市场调控是指国家或地方政府通过采取一系列措施来影响房地产市场的发展和运行。

这些措施包括调整地方土地政策、加强房地产项目审批和监管、调整贷款利率等。

理解房地产市场调控的目标和手段，以及宏观经济环境对房地产市场的影响，对于我们在实际工作中的决策和分析非常重要。

总结：通过对房地产金融学的总复习，我们了解了房地产市场的基本原理和运作机制、房地产投资与融资决策、房地产金融工具与金融创新以及房地产市场调控与宏观经济环境等方面的内容。

掌握这些知识对于理解房地产金融市场的运行规律和进行相关工作具有重要意义。

在实际工作中，我们应该根据实际情况，结合相关理论知识，灵活运用，做出准确的决策和分析。

房地产金融复习资料一.名词解释1.房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。

2.房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总合。

3.房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为，4.房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有偿还期长、抵押形式多的特点。

5.抵押支持债券是以住房抵押贷款为担保而发行的债券。

6.住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构在信贷资产缺乏流动性的情况下，将其持有住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款组合，经政府或私营机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。

7.房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保费义务的人。

8.房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设立的营运资金9.住房公积金制度是关于住房公积金的提取、存储、使用和管理等住房公积金运行的一整套的行为准则和工作方式。

10.住房抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

11.住房开发贷款：是指对房地产开发企业发放的用于建造向市场出售的住房的贷款。

12.国家安居工程贷款，是人民银行下达计划，商业银行按计划对国家安居工程发放的贷款。

13.个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，贷款不得用于购买豪华住房。

14.按揭贷款，是指商业银行为解决开发商售房难和用户购房难的问题，通过开发商向借款人提供购房资金的一种融资方式，这种贷款实质是要求开发商为购房者(借款人)作担保，或以借款人所(将要或已经)购置的住房产权为抵押的担保抵押贷款。

名词解释：1、房地产金融是指围绕房地产开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

2. 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。

3房地产抵押贷款是以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。

4.可调利率抵押贷款：贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款。

5.住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

6.房地产保险：指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

二．填空题：1.判断房地产泡沫的主要指标：（1）空置率。

（2）房价收入比。

（3）房屋租售比。

2.初级房地产抵押贷款的参与者：建设贷款人；永久性贷款人；开发商；购房者。

3影响抵押贷款利率的因素：预期的真实利率；预期的通货膨胀率；贷款风险4.住房抵押贷款证券化的类型：转手证券；资产支持证券；转付证券。

5.住房抵押贷款证券化的主要参与者：发起人（SPV）；投资者；市场中介机构；6.住房抵押贷款证券化的模式：表外运作模式；表内证券化模式。

7住房公积金的性质是工资性，是住房分配货币化的重要形式。

8.住房公积金的特点：义务性；互助性；保障性；9．住房公积金管理体系：房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督10.房地产抵押贷款存在的风险：流动性风险；违约风险；抵押性风险；利率风险和通胀风险；其他风险。

11.住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险；第二类是利率风险；第三类是提前付款风险；第四类是其他风险。

房地产金融基金知识点总结一、房地产金融基金概述房地产金融基金是指以房地产开发、投资、运营等领域的项目收益为对象，通过集合资金、分散风险、专业化管理和期限约定等方式，向投资者开放的一种金融投资工具。

它是一种综合性的金融产品，涉及到房地产投资、金融管理、政策法规等多个领域。

二、房地产金融基金的种类1.资产管理计划：资产管理计划是指以资产管理公司为执行主体，通过募集资金集中管理的方式，对房地产相关资产进行投资、管理和运作，以实现投资者的财富增值目标。

2.房地产基金：房地产基金是指由房地产投资管理公司发起设立，通过募集合格投资者出资组建，专门用于房地产投资和运作的一种有限合伙制基金。

3.REITs：REITs是指房地产投资信托基金，是一种由资产证券化的房地产投资基金，以融资购买、租赁、交易、持有和管理不动产为主要经营范围。

三、房地产金融基金的投资对象1.商业地产：商业地产是指可以用于商业用途的不动产，包括购物中心、办公大楼、酒店等，是房地产金融基金的重要投资对象。

2.住宅地产：住宅地产是指用于居住的不动产，包括公寓、别墅等，也是房地产金融基金的常见投资对象。

3.工业地产：工业地产是指用于工业生产的不动产，包括工厂、仓库等，是房地产金融基金的另一种投资对象。

四、房地产金融基金的投资策略1.投资标的：房地产金融基金的投资标的包括地产项目、在建工程、存量房产等，投资策略包括土地开发、楼盘销售、租赁运营等。

2.项目选择：房地产金融基金在选择投资项目时，需要考虑项目的地理位置、市场需求、开发潜力等因素，并进行风险评估和回报预期分析。

3.融资方式：房地产金融基金可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种方式获取资金，并根据项目需求和市场条件选择合适的融资方式。

五、房地产金融基金的风险管理1.市场风险：市场风险是指由于市场供求关系、政策变化、经济周期等原因导致的投资价值波动风险。

2.政策风险：政策风险是指由于政府政策、法律法规等因素导致的投资项目变数风险。

名词解释：1.房地产：土地和地上建筑物以及附着于其上的权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等。

2.期权：赋予持有者在期权到期日或到期之前按照双方事前约定的价格或者执行价格买或卖一定数量标的资产的权利的合约。

3.抵押：债务人或第三方在不转移对其合法拥有的财产的占有的前提下、将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为。

4.资本成本：房地产企业为筹集和使用长期资金（自有资本和借入长期资金）而付出的代价，体现为资金提供者要求的报酬率。

5.信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。

简答：1.房地产金融的特点。

①房地产金融以抵押权为基础；②房地产融资的证券化；③房地产金融具有较强的政策性；④房地产金融市场波动大。

2.住房公积金贷款合同的主要条款：①贷款的对象和条件；②贷款的基本额度、期限和保险；③贷款的偿还方式；④贷款的利率；⑤贷款担保。

3.影响住房抵押贷款违约的因素：①偿付能力因素（被动违约）；②住房权益因素（理性违约）；③房价预期因素；④交易成本；⑤其他因素。

4.符合证券化的资产品种应具备的条件：①期限较长、流动性较差；②具有可预见的稳定均匀的未来现金收入；③资产质量稳定而优良，变现价值较高；④具有某种同质性并能够依据一定的特征构成一个资产组合；⑤合同标准规范。

5.房地产企业上市前的战略准备。

①增加土地储备；②改善产品结构，拓宽产品线，调整企业未来现金流，形成租售并举的局面；③规范财务运作；④形成明确的企业战略目标，制定切实可行的实施计划；⑤制定明确的上市计划，并进行积极筹备。

试论述：住房抵押贷款证券化的运作程序。

1.原始发起人组建资产池。

原始发起人将自身的抵押贷款组合成抵押贷款池，首先要分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券化的目标；然后对能够证券化的资产进行清理、估算，根据证券化的目标确定资产数；最后将这些资产汇集组建资产池。

房地产金融复习资料汇总•一、房地产的定义房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。

理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素(1)、实物; (2)、权益; (3)、区位。

我国房地产权利的种类主要有：(1)所有权; (2)土地使用权; (3)地役权; (4)抵押权; (5)租赁权。

房地产所有权可分为：1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。

土地使用权：①建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。

②宅基地使用权3土地承包经营权房地产的分类一、按照房地产用途的分类•分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类：•(1)居住房地产：•(2)商业房地产：•(3)办公房地产：•可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。

•(4)旅馆房地产：(5)餐饮房地产：(6)娱乐房地产：(7)工业房地产工业(8)农业房地产：(9)特殊用途房地产(10)综合房地产•二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：•(1)生地：•(2)毛地：。

•(3)熟地：(4)在建工程：(5)现房•三、按照房地产是否产生收益的分类•按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。

•四、按照房地产经营使用方式的分类•房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。

按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类：•(1)销售的房地产;•(2)出租的房地产;•(3)营业的房地产;•(4)自用的房地产。

•五证：•房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

•一、房地产价格的含义•房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

•二、房地产价格的形成条件•房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为•有用稀缺有需求。

房地产金融学复习资料房地产金融学是一门研究房地产与金融市场关系的学科，涵盖了房地产市场的运作机制、房地产金融工具和房地产金融政策等内容。

在全球房地产市场不断发展的背景下，掌握房地产金融学的知识成为房地产专业人士必备的能力之一。

本文将为您提供一份房地产金融学的复习资料，帮助您系统地复习这门学科的重点内容。

第一部分：房地产市场运作机制1. 房地产市场的基本特征：房地产市场的供求关系、价格形成和交易流程等。

2. 房地产市场的周期性波动：房地产市场的周期性变化，包括供求关系的变化以及经济周期对房地产市场的影响。

3. 房地产市场的市场结构：房地产市场的市场参与者、市场类型以及市场竞争程度等。

第二部分：房地产金融工具1. 抵押贷款：抵押贷款的基本概念、类型、利率计算等。

2. 房地产投资信托（REITs）：REITs的定义、种类、运作方式及优缺点等。

3. 商业地产抵押贷款证券化：商业地产抵押贷款证券化的定义、特点、优势和风险等。

第三部分：房地产金融政策1. 房地产金融政策的宏观调控：政府通过调整货币政策、信贷政策以及税收政策等手段对房地产市场进行宏观调控的方式。

2. 房地产金融风险规制：政府对金融机构参与房地产金融活动进行监管的规定。

3. 房地产税收政策：政府通过税收政策对房地产市场进行引导和调控的措施。

第四部分：房地产金融市场1. 房地产金融市场的基本概念：房地产金融市场的定义、特点和功能等。

2. 房地产金融市场的参与者：包括金融机构、投资者以及监管机构等。

3. 房地产金融市场的工具：包括房地产信贷工具、房地产证券化工具以及房地产衍生品等。

第五部分：房地产金融风险管理1. 房地产市场的风险：包括市场风险、信用风险和流动性风险等。

2. 房地产金融风险管理工具：包括信用保证和风险对冲等工具。

3. 房地产金融风险评估方法：包括价值-at-Risk、数理统计方法和风险度量模型等。

第六部分：房地产金融创新1. 房地产金融创新的定义和特点：房地产金融创新对房地产市场和金融市场的影响。

一、名词解释（4分＊5）1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为,其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。

（2页）2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。

（5页)3、信托:委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为.（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页）5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动.即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。

（48页）6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金7、房地产抵押:抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.（69页）8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。

9、房地产夹层融资:夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。

将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。

10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金.11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目的的载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券.二、单选1、1984--1989 初步发展1989-1991 停滞1992-1997 提高整顿1998—2003 快速成长2003—2008 调整整顿2008-2010 规范创新2010—今限购限贷三、多选1、中国的货币政策工具: （1）公开市场业务(2）存款准备金率（3)中央银行贷款（4)利率（5)汇率四、简答(6分*5）1、房地产金融的特征：（1）资金运用具有中长期性（2）容易受政策影响（3）房地产金融安全性较高、收益较好（4）杠杆效应明显（5）具有无转移抵押性质2、房地产金融市场运行的条件：（1）有完整对称的信息（2）市场供求决定价格的机制能充分发挥作用（3）房地产市场上有银行、信托投资公司、开发商、住房公积金管理中心等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为（4）有完善的管理手段和交易方法3、房地产信贷的特征（48页）（1)贷款投向受到严格控制（2)贷款期限较长（3)贷款规模与资金占比有限制4、房地产信贷借款单位应满足的条件（50页)（1）是依法批准的法人单位（2）实行自主生产经营和独立核算（3）拥有一定的自有资金（4）要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务（5）具有年度开发计划和开发项目规划设计文件（6）具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及报表等资料5、房地产信贷资金筹集的特征：（1）筹集来源相对稳定（2）政策性房地产银行资金主要源自房地产行业（3）商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性（4）筹集手段具有多样性6、房地产信贷的积极作用（61页)（1）彻底改变了住房面貌（2）有利于解决居民的住房问题（3）促进了住房资金的合理运行（4）促进了居民消费结构的改善（5）房地产政策成为房地产市场的晴雨表7、房地产开发贷款的特点（68页）（1）按开发项目贷款（2）贷款金额较大（3）贷款占用时间较长（4）贷款风险较大8、房地产开发贷款的程序（1）借款受理（提交材料、初步审查）（2）贷前调查（客户信用评级、项目评价、担保评价）（3）贷款审批与发放（4）贷后管理(档案管理、贷款项目检查、贷款五级分类管理、回笼资金管理、保证人及抵押物管理、贷款回收管理）9、房地产开发贷款的风险（1）信用风险（违约风险）（2）市场风险(价格风险和流动性风险）（3）操作风险（人的能力风险、流程风险、系统风险)10、房地产开发贷款的风险管理（84页）（1）原则项目管理原则、以销定贷原则、阶段拨付原则、公私联动原则（2）措施预防:对四证不全的项目不得发放任何形式的贷款;申请贷款的企业开发项目资本金比例不低于35%；建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性；对企业进行深入调查核实风险转移：采取抵押贷款、担保贷款的方式,还有房地产贷款证券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等途径风险分散:分为内部分散和外部分散,其中内部分散是重点。

房地产金融学复习资料引言：房地产金融学是指研究房地产市场中的金融机制、金融体系及金融工具等相关理论和实践问题的学科。

随着中国房地产市场的发展壮大，房地产金融学已成为房地产行业中一个重要的研究领域。

本文将以复习资料的形式，介绍房地产金融学的基本概念、理论模型、市场分析和政策措施等方面的内容。

一、房地产金融学的基本概念房地产金融学是指以金融为手段、房地产为对象、房地产市场为研究平台的学科。

它主要研究房地产金融的获取、运用和管理等方面的理论和实践问题，涉及金融机构、金融市场、金融工具等方面的内容。

二、房地产金融学的理论模型1. 房地产金融流动性模型房地产市场的金融流动性对房地产资产的价格和交易量具有重要影响。

该模型研究了金融机构、金融市场和房地产之间的相互关系，以及为实现房地产市场流动性而采取的金融工具和金融机制。

2. 房地产金融风险管理模型房地产金融风险是指金融机构和投资者在房地产市场中面临的风险。

该模型研究了金融机构如何通过分散投资、风险定价和风险管理等手段来降低房地产金融风险，以保护自身和投资者的利益。

三、房地产金融市场分析1. 房地产金融市场的特点房地产金融市场具有高度的专业性、流动性较低、交易周期长等特点。

了解这些特点有助于投资者和金融机构更好地理解和把握房地产金融市场的机遇和挑战。

2. 房地产金融市场的主体和功能房地产金融市场的主体包括金融机构、投资者和房地产开发企业等。

金融机构提供房地产金融服务，投资者通过金融机构参与房地产市场，房地产开发企业融资和资本运作等。

这些主体之间的相互作用形成了房地产金融市场的功能。

四、房地产金融政策措施1. 宏观调控政策宏观调控政策主要包括货币政策、信贷政策和财政政策等。

通过调整货币供给、信贷投放和财政出台等手段来对房地产金融市场进行影响和引导，以维护房地产市场的稳定和健康发展。

2. 房地产税政策房地产税政策是指国家对房地产进行税收调控的政策。

通过对房地产征收税收，可以调节房地产市场的供求关系，促进房地产市场的稳定和调整。

1.什么是房地产金融？房地产金融生产房地产及其衍生品，并为之定价投资是购买金融产品以获得最优回报区别：房地产金融不是资金融通；不是投资组合的优化2.房地产金融市场a.债务市场-一级&二级抵押贷款市场（一是二的标的物市场，二是一的证券化）b.权益市场-房地产投资信托、房地产投资组合c.一级抵押贷款市场-固定利率抵押贷款&浮动利率抵押贷款-住宅金融&收益性物业 -房地产开发项目融资&土地开发项目融资3.抵押贷款抵押贷款的价格-利率（单价是利率，总价是利息），由单位货币的时间价值决定利率决定因素： i=r+f+p+d （无风险+通货膨胀+提前还款+违约风险）供求关系决定了无风险利率；通胀风险、信用风险（提前还款&违约）决定利率的风险溢价剩余本金是抵押贷款在n期后的账面价值（合同利率），不是市场价值4违约风险&提前还款风险a.违约风险成因：期权因素：负权益（债务>权益），看跌期权（还款>房屋价值）非期权因素：支付困难；突发事件：失业、离婚b.提前还款成因：期权因素：正权益，房价上升，有资本利得非期权因素：利率下降（市场利率<合同利率，再融资）；突发事件：移民c.二者关系： 1竞争性风险不会同时发生；2.终止风险任何一者发生，抵押贷款终止； 3内生性风险只要有抵押贷款风险，这两种风险都会存在5.抵押贷款支付方式a.CAM（固定还本）本金不变，每期利息I=P t-1*i （上期本金*利率）b.CPM（等额支付）月供不变，PMT=P本金（A月供/P，i，n）剩余本金MB=A（P/A，i，n剩余年限）c.区别：1.风险 CAM有利于借款人，CPM有利于贷款人 2.CAM初始还款额较高，CPM较低2.CAM本金直线下降，CPM本金曲线下降3.CAM每期支付额下降，CPM等额4.CAM利息下降，每期支付本金相同，CPM等额本息6.贷款完成成本、贷款费用&借款成本贷款完成成本是固定成本，不涉及将来，所以不是时间价值借款成本不是固定成本，因为存在浮动利率抵押贷款，贷款完成成本不影响借款成本；贷款折扣简称贷款费用影响借款成本7.ARM 与 FRMa.ARM产生原因 1.贷款人为了规避利率风险 2.把利率风险转移给借款人b.ARM特征：1.没有完全消除利率风险（存在违约和提前还款） 2.利率调整有成本，取决于调整频率 3.利率上限（贷款期内累计调整额度；每次调整额度） 4.引诱利率（发生在抵押贷款初期，之后恢复市场利率，易引起提前还款风险，但不一定）c.FRM为什么有利于借款人：1.贷款人承担所有利率风险（利率上升，受利息损失；利率下降，提前还款也对贷款人不利 2.ARM利率风险由借款人承担8.边际借款成本是针对贷款增加额；平均借款成本针对贷款总额通过计算月供差额和贷款余额的差额的现值来求边际借款成本比较资本的机会成本和边际借款成本的大小边际借款成本>市场回报率，选择首付多，贷款少的9.贷款的市场价值市场价值=月供用市场利率折现的现值计算月供；用合同利率来计算账面价值，用市场利率计算市场价值10.包裹贷款当发生第二抵押贷款时，其贷款额度=第一抵押贷款额度+第二抵押的额度的一种贷款包裹贷款的支付额=第一抵押贷款支付额+第二抵贷支付额包裹贷款的利率是第一抵押贷款和第二抵押贷款总和的平均贷款成本（不是加权平均）第一贷款利率是平均利率，第二抵押贷款利率是边际成本包裹贷款不等于第一加第二；不能理解为包含第一和第二，是两种不同性质的抵押贷款11.买低贷款只有在房价升值部分<利息节约部分1.为什么投资收益性物业a.获得经营回报-租金b.资本利得c.投资多样化d.税收优惠（免税）2.多高的价格愿意购买收益性物业？投资者至少要获得内部回报率，净现值为零时的折现率求商业地产的现值，即求商业地产的价格a.预测未来现金流（+租金收入-费用支出资本利得），对净现金流折现b.确定折现率（风险）c.确定物业持有期限3.费用止付所有者或投资者所能承担的最高经营费用，超过部分由租客承担（补偿给所有者）费用止付不能消除通货膨胀，因为经营费用的增长率与通胀率是不完全一致的出现原因：a.使所有者的回报率不下降，至少保持与期初的回报率一样b.不同的租客所要求的费用不同，防止过度承担租客的费用，只承担公共部分的4.NOI DCR CAP实际总收入=基本租金-空置的损失总经营费用=经营费用-补偿额+管理费用净运营收入（NOI）=每期的净现金流（不包含债务支出）债务覆盖率（DCR）=每期净运营收入/每期债务支出（是商业地产贷款发放的重要指标）资本化率（CAP）=第一期的净运营收入/期初的房产现值（反映了期初的回报率）=NOI n+1(第n+1年）/Pn（第n年房价）应税收入=NOI-利息-折旧资本利得=售价-账面余额（初始房价-累计折旧）租金收入的税后现金流=NOI-债务支出-所得税房屋销售收入的税后现金流=销售收入-抵押贷款余额-资本利得税1.收益性房地产的开发阶段获得土地-建设（融资：建设贷款）-竣工和入住-管理（持有，长期贷款）-出售2.收益性房地产的开发策略a.长期开发策略：开发完毕后拥有房产并长期经营，取得长期回报回报=开发收入+租赁收入+资本利得-金融开发成本用长期贷款还建设贷款，用长期租金还长期贷款b.短期开发策略：完工后即出售（不能获得资本利得）回报=售价-开发成本开发出售后进行物业管理：物业管理收入用销售收入还建设贷款（无建设贷款）c.为特定投资者或功能的开发3.收益性房地产融资一般在建设阶段（非土地获取阶段）进行融资，-建设贷款or过渡性贷款4.长期贷款与建设贷款仅适用于长期开发策略，二者是共生关系a.先签订长期贷款，后有建设贷款b.建设贷款需要长期贷款，建设期间无现金流，用长期贷款来还建设贷款c.长期贷款需要建设贷款，才肯发放长期贷款，用建设贷款人监督开发商d.长期贷款人会与开发商约定开发后入住率达到一定标准才还建设贷款人的款4.缺口融资入住率低于预期的入住率时，长期贷款与建设贷款实际的差额1.土地开发过程与土地经纪人或地主初步接触-选择权阶段-开发阶段-销售阶段2.土地开发融资方式买地-土地贷款；建设-建设贷款a.包裹贷款，对土地和建筑物共同抵押，向同一个贷款人融资b.土地市场萧条：所有者同意先还建设贷款（让渡了自己的第一质押权）c.市场好：现金买地，只有建设贷款，没有土地贷款3.豁免价格豁免比率豁免价格-用于偿还贷款的最低销售价格豁免比率=每期提取现值之和/每期销售收入现值之和豁免价格对双方的作用：a.售价高于豁免价格，贷款人的质押权可豁免，贷款及时偿还，开发商房屋产权完整b.售价低于豁免价格，贷款人的质押权保留加速豁免价格-土地开发贷款偿还时间先于房屋销售时间的销售价格存在加速豁免是为了防止市场风险1.二级抵押贷款市场产生的原因？a.弥补流动性不足- 贷款人向个人投资者发放MBS贷款；地域间金融机构流动性b.市场驱动因素-卖了老贷款，收钱发放新贷款；资本流通（个体、机构）；竞争需要（多收钱、多放贷，争夺公共投资者）2.二级抵押贷款发展条件a.发行人-卖MBS弥补流动性不足b.投资者-违约风险有担保机制（政府担保）；-提前还款风险通过衍生品设计来消除3.二级抵押贷款如何证券化a.二级抵押贷款市场的主要作用就是为抵押贷款发放者提供一个补充资金的机制b.直接销售项目c.通过形成抵押贷款池而发行各种各样的证券4.通过形成抵押贷款池而发行证券类型MBS及其衍生品:大型抵押贷款发放者将抵押贷款打包，并以抵押贷款作为抵押，销售各种类型证券MBS 包括RMBS和CMBS。

名词解释1房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土地、建筑物及其附着物，和土地、建筑物附带的各种权益。

是一个复合概念。

2货币的时间价值是货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。

3资本成本是指房地产企业为筹集和使用长期资金（包括自有资本和借入长期资金）而付出的代价，主要体现为融资来源所要求的报酬率。

4房地产抵押含义：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

5住房抵押贷款（mortgage），也称为住房按揭贷款，是指银行等金融机构发放的，以个人和家庭为贷款对象，以购买住房及与住房有关的用途为目的，以所购住房为抵押物，按照固定或可调利率计息，在较长时间内分期还本付息的贷款。

6提前还贷是借款人在贷款到期之前支付全部或部分贷款余额。

因为是未按合同履行完抵押贷款合同，会影响到银行的利息收入，也是一种违约行为。

7住房抵押贷款信用违约是借款人在合同执行期间终止还款的情况。

从风险管理角度，把逾期90天未能偿付贷款看作违约。

8资产证券化就是将资产收益权以债券的形式在资本市场上发行并流通的过程。

9住房抵押贷款证券化是指银行把自己所持有的流动性较差但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款池，由银行，或特定机构（SPV）以现金形式购入，经过担保或其他形式的信用增级后，以债券形式出售给投资者的融资过程。

10住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的个人住房基金，归职工个人所有，是住房分配货币化、社会化、法制化的主要形式。

11住房公积金贷款是指住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房、集资合作建房的公积金存款人发放的优惠贷款。

简答：1.房地产的概念:房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土地、建筑物及其附着物，和土地、建筑物附带的各种权益。

是一个复合概念。

2.房地产的特征：1.自然属性特征：位置固定性；寿命耐久性；体积巨大性；个体异质性(不可替代性)；数量有限性。

务的所有金融活动。

2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。

3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。

收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。

相同的利息。

是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。

经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。

及其在职职工缴存的长期住房储金。

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强 2）房地产业与银行业相互促进3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。

⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。

⑵房地产贷款品种可选择性差⑶房地产金融市场的法律体系不完善⑷房地产金融市场发育滞后⑸银行的经营机制有待转变⑹房地产金融风险意识有待提高解决思路1）房地产开发的预先介入机制。

2）全程管理机制。

3）科学决策机制。

4）呆坏账预警处理机制。

5）建立科学决策的方法和指标。

完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理利率：是资金占用的单位成本即价格。

贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。

现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。

未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。

《房地产金融学》总复习房地产金融学是一门将房地产与金融相结合的交叉学科，它涵盖了房地产市场中的金融活动、投资策略、风险管理等多个方面。

对于学习这门课程的同学来说，进行一次全面的总复习是十分必要的。

一、房地产金融的基本概念首先，我们要明确房地产金融的定义。

简单来说，房地产金融就是与房地产相关的各种资金融通活动。

这包括房地产开发贷款、个人住房贷款、房地产投资信托等多种形式。

在理解房地产金融的概念时，要把握其与一般金融活动的区别和联系。

房地产作为一种特殊的资产，具有不可移动、价值量大、使用周期长等特点，这使得房地产金融在资金规模、风险特征、政策影响等方面都有其独特之处。

二、房地产市场与金融市场的关系房地产市场和金融市场是相互关联、相互影响的。

金融市场为房地产市场提供了资金支持，促进了房地产的开发和交易。

而房地产市场的繁荣与衰退，也会对金融市场产生重大影响。

例如，当房地产市场繁荣时，房价上涨，房地产企业的融资需求增加，银行等金融机构的房地产贷款业务也会相应扩张。

但如果房地产市场出现过度泡沫，一旦泡沫破裂，可能会导致金融机构的不良贷款增加，引发金融风险。

三、房地产金融中的资金融通渠道1、银行贷款银行是房地产金融中最主要的资金提供者之一。

房地产开发贷款和个人住房贷款是常见的银行房地产贷款业务。

在复习时，要了解银行贷款的审批流程、利率确定、风险评估等方面的知识。

2、房地产投资信托（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

要掌握 REITs 的运作模式、投资特点和风险收益特征。

3、债券融资房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。

复习时要了解房地产债券的种类、发行条件和风险。

4、股票融资部分房地产企业通过上市发行股票来融资。

需要了解房地产股票的投资价值分析和市场表现。

四、房地产金融中的风险管理风险管理是房地产金融中的重要环节。

房地产金融考试知识点一．填空题（其中考15个空）1.利率可以分为名义利率和实际利率。

2.杠杆作用的形式主要有正作用、中性作用和负作用。

3.抵押贷款的还款有两种方法，一种是本息均还法，另一种是先息后本法。

4.个人住房贷款的额度，期限和利率要根据中央人民银行有关规定和贷款银行的资金来源的额度及成本、借款人的还款能力等因素确定。

5.个人住房贷款额度。

目前，购置首套住房的，贷款额度最高70%6.个人住房贷款贷款期限最长30年。

7.贷款利率。

目前，个人住房贷款利率是在人民银行公布的同期同档次带乱利率基础上进行浮动，上不封顶。

利率下限为基准利率的0.85倍。

8.房地产收益状况是贷款决策的主要指标，可以分为两种，一种是营业收入，另一种是终结收益。

9.有很多种方法将房地产的收入和售价转化为评估价格。

10.房地产投资风险中的商业风险主要有三个因素所决定的1）项目类型、2）管理方式、3）所处市场。

11.房地产商业风险主要取决于两个方面：一方面是管理；另一方面是市场变化。

12.房地产抵押初级市场中有两个市场主体，一个是抵押人，即购房者。

另一个是房地产抵押权人，即放款的金融机构。

二．名词解释。

（其中考五个）1.抵押贷款（p29）借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。

（2分）抵押房屋的价值作为还款保证，如遇有违约等情况，贷款行可以向法院申请拍卖，拍卖款用于弥补债务，弥补或减少违约损失。

2.再抵押（p55）抵押人可以将已抵押房屋再次向原银行或其他银行申请再抵押。

再抵押既可以向原抵押权人申请，也可以像其他银行申请。

3.个人住房贷款（p71）个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。

贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可采取抵押、质押或保证，也可以将以上两种或三种担保方式合并采用。

4.住房公积金制度（p133）住房公积金制度是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成的相关制度的总称。