银行个人住房贷款风险及控制分析

我国商业银行个人住房贷款风险防范

近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。

一、风险来源

1、房贷利率风险

商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。

2、市场风险

随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。

3、信用风险

商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。

4、流动性风险

部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。

二、风险防范措施

1、严格的风险管理制度

商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。

2、合理定价

商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。

3、增强风险意识 商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。

4、产品创新

商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。

个⼈住房贷款风险及其防范措施

个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪

些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以

下内容为您解答，希望对您有所帮助。

⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施

(⼀)系统风险

1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。在这种跨度较⼤的

时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业

务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。

2、流动型风险

银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满

⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资

⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。

3、住房贬值风险

新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理

性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款

造成⼀定的风险。

(⼆)银⾏后期管理风险

个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财

⼒对相关资料进⾏整理和管控。在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或

者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，

银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。

(三)开发商带来的风险

新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以

摘 要

我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。

关 键 词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险

Abstract

the rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage

continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a

commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans

raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very

important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it

makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions

improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests;

个人住房贷款--风险与控制

个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。

1998年以来，各金融机构由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。对房地产开发的银行信贷逐年上升，2003年房地产开发贷款余额为6657.35亿元，是1998年的3.2倍。对个人住房消费信贷快速增长，1998年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%～97%，1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款。

虽然我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。

随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。