万科_房地产开发全流程图

协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部 研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术发展中心获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金发展中心法务　财务部土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规研发：委托设计详规开发部研发土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料开发部综管销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组商业招商部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业策划部市场组商业招商部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业策划部商业招商部商业销售部确权企业投资项目备案

等级: 绝密级

流程目录

一、人事行政部

行政—01 会议管理流程 .......................................... 04

行政—02专项档案管理流程 .......................................... 05

行政—03固定资产采购领用管理流程 ................................. 06

行政—04 公文管理（发文）流程 .................................. 07

行政—05 公文管理（收文）流程 .................................. 08

行政—06办公用品采购领用管理流程 ................................. 09

行政—07网络信息管理流程 ......................................... 10

行政—08重要档案借阅管理流程 ..................................... 11

行政—09 文书档案管理流程 ...................................... 12

行政—10 秘书日常事务管理流程 .................................. 13

人事—01培训计划管理流程 ......................................... 14

人事—02招聘管理流程 ............................................. 15

人事—03员工定薪管理流程 ......................................... 16

人事—04 职位说明书管理流程 .................................... 17

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-可编辑修改-

房地产开发全过程流程图

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-可编辑修改-

项目开发整体操作流程（一）投资决策

开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物业部 总经理

通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域

意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向 初步市场调研—提供竞争楼盘及周边配套分析等 。

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项目技术

指标分析 。

-可编辑修改-

项目开发整体操作流程（二）规划设计 开发部

拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理

意向地块的获取

意向地块的获取

签署土地出让合同 。

-可编辑修改-

项目开发

建议书 设计单位

招投标 成本预算 首期土地

款的支付 营销推

广策划 土地勘测单位招投标 项目责任书、项目考核指标的编制 建设用地规划许可证

参加方案讨论，意见反馈

总体规划设计方案 规划局审核报批

初步设计阶段 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询

建委召开初步设计评审会

取得扩初批文 。

-可编辑修改-

项目开发整体操作流程（三）建设实施

开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理

报建 成立招评标小组

施工图设计阶段

施工图会审

施工图充备 环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过 监理单位、总包单位招投标

施工图充备 监理单位、总包单位招投标

取得土地证 支付完全部土地款

建筑工程规划许可证

- 1 -

- 1 - 房地产开发作业指导书（内部使用资料）

·万科房地产公司·- 2 - 目录1. 土地投标（商务）…………………………………………………………………………………4 2. 土地投标（技术）…………………………………………………………………………………6 3. 土地状况调研………………………………………………………………………………………8 4. 编制可行性研究报告………………………………………………………………………………10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库…………………………………………………………………14 6. 建立优秀设计师信息库……………………………………………………………………………15 7. 编制设计任务书……………………………………………………………………………………16 8. 建筑方案招标………………………………………………………………………………………19 9. 规划方案报审………………………………………………………………………………………22 10.申报计划立项………………………………………………………………………………………24 11.申办《建设用地规划许可证》……………………………………………………………………25 12.编制房地产开发流程计划…………………………………………………………………………26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）…………………………………30 14.设计委托……………………………………………………………………………………………31 15.建筑设计优化………………………………………………………………………………………33 16.日照分析报告的编制和报送………………………………………………………………………36 17.编制营销策划书……………………………………………………………………………………38 18.选择和确定营销代理………………………………………………………………………………40 19.召开扩初设计审批会………………………………………………………………………………42 20.扩初设计送审………………………………………………………………………………………43 21.委托现场地质勘探…………………………………………………………………………………46 22.结构设计优化………………………………………………………………………………………49 23.三通一平跟踪管理…………………………………………………………………………………51 24.土地接管……………………………………………………………………………………………52 25.工程报建……………………………………………………………………………………………54 26.申办《建设工程规划许可证》……………………………………………………………………56 27.工程安全质量报监…………………………………………………………………………………58 28.申领《施工许可证》………………………………………………………………………………60 29.投资监理委托………………………………………………………………………………………62 31.现场管理台帐………………………………………………………………………………………68 32.图纸管理……………………………………………………………………………………………70 - 3 - 33.施工日记……………………………………………………………………………………………71 34.编制会议纪要………………………………………………………………………………………72 35.施工图内审…………………………………………………………………………………………73 36.施工图设计交底……………………………………………………………………………………75 37.临水、临电配套……………………………………………………………………………………77 38.申办开工复验红线…………………………………………………………………………………79 39.施工技术方案优化…………………………………………………………………………………81 40.委托勘丈……………………………………………………………………………………………83 41.楼书及宣传资料制作………………………………………………………………………………85 42.选择首届物业管理单位……………………………………………………………………………86 43.申办《预售许可证》………………………………………………………………………………88 44.组织房展会…………………………………………………………………………………………90 45.商品房销售合同的网上备案和登记………………………………………………………………91 46.商品房定金合同的网上备案………………………………………………………………………93 47.编制工程预算………………………………………………………………………………………94 48.编制项目计划书……………………………………………………………………………………96 49.审核验工月报………………………………………………………………………………………98 50.工程拨款……………………………………………………………………………………………100 51.甲方采购……………………………………………………………………………………………102 52.施工安全管理………………………………………………………………………………………105 53.施工安全巡视………………………………………………………………………………………108 54.施工图修改…………………………………………………………………………………………110 55.工程例会……………………………………………………………………………………………112 56.现场签证……………………………………………………………………………………………114 57.工程质量事故处理…………………………………………………………………………………116 58.索赔…………………………………………………………………………………………………118 59.样板引路和封样验收………………………………………………………………………………122 60.隐蔽工程验收（土建）……………………………………………………………………………124 61.隐蔽工程验收程序（安装）………………………………………………………………………126 62.竣工备案制验收……………………………………………………………………………………128 63.公建配套……………………………………………………………………………………………133 64.供电配套……………………………………………………………………………………………135 65.供水配套……………………………………………………………………………………………139 66.排水配套……………………………………………………………………………………………142 67.消防配套……………………………………………………………………………………………144 - 4 - 68.燃气配套……………………………………………………………………………………………147 69.环卫配套……………………………………………………………………………………………149 70.卫生防疫报批………………………………………………………………………………………151 71.通信配套……………………………………………………………………………………………153 72.有线电视配套工程…………………………………………………………………………………155 73.绿化配套……………………………………………………………………………………………157 74.邮政配套……………………………………………………………………………………………159 75.安全技术防范配套…………………………………………………………………………………160 76.门牌报批……………………………………………………………………………………………162 77.申办“使用粘土砖”核定…………………………………………………………………………163 78.结建民防工程建设管理……………………………………………………………………………164 79.工程竣工档案编制验收和报送……………………………………………………………………168 80.申办规划验收………………………………………………………………………………………172 81.公司内部验收………………………………………………………………………………………174 82.申办入户许可证……………………………………………………………………………………175 83.申办大产证…………………………………………………………………………………………177 84.编制工程决算………………………………………………………………………………………179 85.物业移交和接管……………………………………………………………………………………181 86.预售商品房的物业交付……………………………………………………………………………183 87.代办小产证…………………………………………………………………………………………185 88.项目总结……………………………………………………………………………………………186 89.项目资金管理………………………………………………………………………………………188 90.项目贷款……………………………………………………………………………………………190 91.项目经济效益测评…………………………………………………………………………………192 92.成本管理……………………………………………………………………………………………194 93.成本核算……………………………………………………………………………………………201 94.课题组研究成果报告摘要…………………………………………………………………………206 95.课题组研究成果评审意见…………………………………………………………………………209 - 5 - 土地投标(商务) 1．作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2．作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.决策岗位总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位总经济师：负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。主办岗位土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。4.紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述5.1 组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。5.2 投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3 各岗位责任和分工营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。