a、建设单位出具的申报委托书 b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、相关批复及规划文件（危改、开发区、绿隔） d、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 e、主管部门批准建设文件 f、详规中要求提交的相关部门审查意见 g、拟规划设计方案图 h、地形图1份
b、市交 c、市园 d、市文物 e、市环保 f、市政部 a、土地方征得区县政府或上级主管单位 关于进行土地开发的同意 b、向国土局提交一级开发申请 a、建设项目用地预审申请表 b、预审申请报告
a、雨、污水方案 b、供水方案咨询 c、供电方咨询 a、土地管理部门对中标单位 d、电信方案咨询 市、区土地储备机构 下达《土地一级开发批复》 e、道路方案咨询 编制一级开发实施方案 b、与中标单位签订《土地一级开发合同》 f、有线电视方案咨 g、道路方案咨询 h、热力方案咨询
a、《建设 它事项 b、市政各 c、市政管
市政工程①②勘察设计
规划/建设
用地手续⑥⑦
③④⑤
⑾⑨⑧办理规划意见书20个工作日（市规委）委托钉桩10个工作日（测绘院）
市政部门接用意见申请土地一级开发建设用地
20个工作日（国土局）
区县分局市局市场处主管局长一级开发开发方案联审会审议土地一级开发招标确定一级开发主体预审方案编制控制性详细规划市规委详规处、市规划院
20个工作日项目概念规划设计
注：符合下列条件之一的项目应进行技术审查总建筑面积在10万平方米以上（含）集中成片开发区、居住区、危旧房改造区；5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目
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a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份（危改、开发区、绿隔） b、规划意见书 c、建设项目用地预审意见 d、环评批复 e、交评批复 f、房地产开发企业资质证明文件 a、区县政府建设用地申请文件 b、建设项目用地预审意见 c、项目核准意见 d、《规划意见书》及附图1份 e、钉桩坐标成果通知单 f、区县政府负责填报“一书两方案” g、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 h、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图a、市建委建设意见 I、补充耕地方案（不占耕地的免交） b、市交委交评意见 j、建设项目总平面图c、市园林局古树处理意见 k、土地利用总体规划局部调整方案及d、市文物局文物保护意见 土地利用总体规划局部复印件（符合的免）e、市环保局环评意见 l、土地情况调查表f、市政部门接用意见 m、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 n、征地补偿协议书 o、村民大会或村民代表大会决议 p、区县国土分局通过公示、听证情况说明 q、是否覆压重要矿床的说明 r、地质灾害危险性评估报告 s、林业主管部门同意使用林地的意见（不征收的免交）
协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部
项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部 研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）土地初判
土地深判
地获取土地信息收集
寻找合作资金工作部门
1 房地产项目开发流程图
土地来源 项目可行性研究任务的确定
明确项目论证的性质、目的
制定项目论证计划方案 资料汇总
项目论证分析
讨论并决策 经济分析
财务分析 市场分析
技术分析 项目科研和决策控制程序
项目开发前期工作准备
通过土地招、拍、挂方式获取土地
土地投标中标
通 知 书 市政府会议纪要
编制项目建议书
办理选址意见书（市规划局）
办理拆迁红线（市规划局用地科）
办理拆迁许可证（市房管局）
进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理初步规划方案审批手续
办理用地规划许可证（市规划局）
办理国有土地使用证（市国土局）
策划方案定位
规划设计委托或
招 标 进行规划方案设计 方案评审
控制性详规方案报规划审批 单体方案报审
（规划局）
勘察单位委托或招标
地质勘察审查 进行单体施工图设计 进行地质勘察 建筑规划条件
项目区位
市场需求
经济环境
征地费用
规划费用
招投标费用
建安费用
小区配套费用
城市配套集资费
销售费用
财务、管理
不可预见费
利 润 地理位置
四周范围
市政条件
价 位
动迁安置补偿费用
动迁管理费用
勘察费用
设计费用
配套工程设计费用
质量监督费用
档案、图审费用
环境工程费用
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项目规划方案及设计流程
施工招投标
（项目管理部） 办理安全监督
(建设局) 建设工程
规划许可证
.规划局 组织施工放样 办理质量监督
（建设局）
完成三通一平
（项目部） 建筑工程
施工许可证（建设局）
项目施工阶段流程
组织工程施工
工程桩基
进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工
报告
桩基静载
检测 审核施工
组织设计
土方开挖
验 槽 桩基动测
基础施工
测绘院验线 基础验收
办理商品房预售许可证（销 售 部） 上部主体施工
主体封顶
中间结构验收
拆 架 商品房买卖合同银行按揭手续办理
（销售部）
项目开发整体操作流程（一）投资决策
开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物业部 总经理
通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域 意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向 初步市场调研—提供竞争楼盘及周边配套分析等
项目建议书 项目初步判断
深入市场调研、项目定位分析等 项目技术
指标分析 成本测算 财务分析、资金筹措方案
概念设计方案
可行性研究报告 投资决策
招投标文件的限制
意向地块的获取 项目开发整体操作流程（二）规划设计
开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理
意向地块的获取
签署土地出让合同
项目开发
建议书 设计单位
招投标 成本预算 首期土地
款的支付 营销推
广策划 土地勘测单位招投标 项目责任书、项目考核指标的编制 建设用地规划许可证
参加方案讨论，意见反馈
总体规划设计方案 规划局审核报批
初步设计阶段 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询
建委召开初步设计评审会
取得扩初批文
报建 成立招评标小组
施工图设计阶段
施工图会审
施工图充备 环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过 监理单位、总包单位招投标 项目开发整体操作流程（三）建设实施
开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理
施工图充备 监理单位、总包单位招投标
取得土地证 支付完全部土地款
建筑工程规划许可证
质监、安监站报监
建筑工程施工许可证
建设施工
开始 确定推广销售策略 办理抵押贷款
营造销售环境 分包单位招投标 项目开发整体操作流程（四）竣工交付
开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理
营造销售环境
完成物业招标
销售许可证
正式开盘 完成物业管理方案
