第一讲概论

7）保险法：建筑工程和安装工程的保险，属于 财产险。 8）环境影响评价法：土地利用的有关规划、区 域、流域、海域的建设、开发利用规划，工业、 农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城 市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划 等需要进行环境影响评价。建设项目环境评价 文件由具有相应资质单位编制，由环境保护行 政主管部门审批。



1）风险是指一种客观存在的、损失的发生具 有不确定 性的状态 2）风险分类：按其来源分为自然、社会、经 济、法律、政治风险；建设单位的风险主要为 人为风险、经济风险和自然风险 3）工程风险的识别与评价方法：调查询问、 现场考察、财务报表分析、流程图绘制、统计 分析、外部咨询
4）项目风险管理对策：风险回避、损失 控制、风险分离、风险分散及风险转移 5）财务措施：风险的财务转移—用外来 资金补偿确实会发生或业已发生的风险， 包括保险的风险财务转移（购买保险）、 非保险的风险财务转移（转移给总承包 商、担保银行或保险公司开具保证书或 保函）；建立风险准备金；自我保险— 内部建立保险机制或保险机构
4）按行业性质分为竞争性项目、基础 性项目、公益性项目 5）工程建设项目的层次分为单位工程、 分部工程、分项工程 5、项目法人制—可研报告批准后， 正式成立项目法人 项目作为分公司分厂的可由原法人作 为项目法人。项目法人可为有限公司、 股份公司

建设项目管理的主要内容图示
工程建设总承包方的项目管理
2）施工招标阶段—编制标底（控制在概 算或预算内）；确定合同结构和合同价。 3）施工阶段—制定施工阶段资金使用计 划，掌握工程计量，控制付款；进行风 险分析，研究对策；控制工程变更，减 少变更费用；依据监理师的计量验收和 付款凭证，支付工程款；依据国家调价 动态，调整合同价格；审核施工单位提 交的工程结算书。


单项工程，是指具有独立的设计文件，在竣 工投产后可以独立发挥效益或生产设计能力 的产品车间（联合企业的分厂）生产线或独 立工程。单项工程由若干个单位工程组成。 单位工程，是指具备独立施工条件并能形成 独立使用功能的建筑物及构筑物。


分部工程，是建筑物按单位工程的部位、专业性质划 分的，是对单位工程的进一步分解。土建工程按建筑 工程的主要部位划分，如基础工程，主体工程、装修 工程等；安装工程按工程的种类划分，如管道工程、 电气工程等。 分项工程，是分部工程的组成部分，一般按主要工种、 材料、施工工艺、设备类别进行划分。土建工程的分 项工程按建筑的主要工种工程划分，如土方工程、钢 筋工程、模板工程、混凝土工程等；安装工程的分项 工程按用途或输送不同介质、物料以及设备组别划分， 如给水工程、排水工程、通风工程、制冷工程等。
3）政府采购法 ：当采购人是政府机关 时涉及提供货物、工程服务时需要执行 采购法 4）价格法



5）土地管理法：占用耕地的负责开垦占用相当的 耕地，没有能力开垦地的缴纳耕地开垦费；建设占 用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农 用地转用审批手续；征用下列土地的，由国务院批 准（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超 过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。征用 耕地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地 上附着物和青苗的补偿费。 6）城市房地产管理法：土地使用权出让、土地使 用权划拨；房地产转让、抵押时，房屋的所有权与 该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
项目
建设监理
决策
设计方项目管理 施工方项目管理
项 目 运 营
决策段
实
施
阶
段
运营阶段
工程项目组织管理模式—1


6、工程项目组织管理模式
1）总分包模式：建设单位—总承包商—分承包商（N个）。 优缺点—有利于项目的组织管理、控制工程造价、控制工程 质量、缩短建设工期，发包工作难度大

总包合同
业主

分包 合同 分包




建设单位涉及的税种： 自建自用——1）全部外包，需要缴纳印花税； 2）自购材料、设备，需要缴纳印花税、增值税、 城建税、教育费附加。 转让房地产，需要缴纳营业税、土地增值税、所 得税、城建税、教育费附加
10、建设工程造价控制（由监
理师协助）

1）设计阶段—对项目总投资进行论证， 确认其可行性；组织设计方案竞赛或设 计招标，选择设计方案；限额设计；审 查工程概算、预算，力求概算不超过估 算，预算不超过概算；对设计方案进行 技术经济分析，寻求全寿命周期成本低 的设计方案
大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性


3、概算造价和预算造价的计算过程和计算顺 序：
分部分项工程单价—单位工程造价—单项工程造 价—建设项目总造价 建设项目是以实物形态表示的具体项目，它以形成 固定资产为目的。包括基本建设项目（新建、扩建） 和更新改造项目。基本建设项目是指按一个总体设 计或初步设计进行施工的一个或几个单项工程的总 体。更新改造项目是指对原有设施进行技术改造或 固定资产更新的辅助性生产项目和生活福利设施项 目。
总承包商 合同 分包 合同
承 包 商 承 包 商
分包
合同
承 包 商
承 包 商
工程项目组织管理模式—2

2）平行承包模式：建设单位—各承包商 优缺点—有利于建设单位选择承包商、控制工程质量、缩 短工期，组织和协调难度工作量大、造价控制难度大 承 包 合 同
业主 承 包 商 承 包 商 承 包 商
7、工程项目风险管理

8、工程建设相关法律—8部法 1）建筑法—建设单位在开工前申请建筑工程施工许可 （15天内批），许可后3个月内施工，中止施工应报 审批机关，中止1年以上重新申请许可；聘请监理机 构规定：国家重点建设工程、大中型公用事业工程、 成片开发建设的住宅小区工程、利用外国政府或国际 组织贷款及援助资金工程。 2）招投标法—必须进行招投标的工程：大型基础设施、 公用事业等关系社会公众利益、公众安全的项目，全 部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使 用国际组织或外国政府贷款及援助资金的项目



固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投 资、房地产开发投资和其他固定资产投资4部 分。建设项目的固定资产投资也就是建设项目 的工程造价，其中建筑安装工程投资也就是建 筑安装工程造价。 建筑安装工程造价，就是建筑安装产品价格。 注意总投资与总造价的区别。总投资=固定资 产投资+流动资产投资 总造价=固定资产投资

基本建设程序



项目建议书 可行性研究 基本建设设计 基本建设计划 设备订货和施工准备 施工建设（自营、出包等） 生产准备 竣工验收、交付使用
9、与工程财务有关的税收规定
1）与工程相关的重要税种有城镇土地使 用税、城市维护建设税、房产税、土地 增值税 2）与施工单位有关的税种 流转税：营业税（建筑业3%）、增值税 所得税、印花税、城建税、教育费附加。

土地增值税 ∑（每级距的土地增值税×适用税 率），实行四级超额累进税率，按转让房地产 所取得的增值额计算 增值税=转让房地产所得的收入-规定的各项扣 除项目金额 城乡维护建设税 教育费附加 上述税种主要是施工单位的应纳税种，在审计 时应考虑税金计算是否正确
概论—3


4、工程项目分类 1）按建设性质分为基本建设项目、更新改造项 目。基本建设项目可分为新建项目、扩建项目、 迁建项目、恢复建设项目。更新改造项目分为 挖潜工程、节能工程、安全工程、环境保护工 程。 2）按投资作用分为生产性建设项目、非生产性 建设项目 3）按项目规模划分，基本建设项目分为大、中、 小3类；更新改造项目分为限额以上和限额以下
第一讲 概论
主讲：南京审计学院会计学院付同青

1、工程造价的含义



工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全 部固定资产投资费用。也就是工程投资费用。（从投 资者角度定义） 工程造价是指工程价格，即为建成一项工程，预计或 实际在土地市场、设备市场、技术市场以及承包市场 等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工 程总价格。 2、工程造价的特点