叶檀：如果相信供求关系 就赶紧离开房地产市

叶檀经典名言1. 中国食品行业再没有法律严格规范，将成为化学实验场，十几亿人是实验品。

2. 中国不是法律不够严密，而是特殊人物、特殊机构有足够的能量让法律千疮百孔。

3. 所谓央企不存在垄断说不仅是对中国现实的漠视，也是对大众智商的侮辱。

4. 缺乏信仰、谎言遍地、施毒敛财。

5. 企业重走上世纪80年代的致富之路已无可能，那条路被高租金、高成本堵死，在路边摆个小摊可以解决一家温饱，但只有营销路径与被认可的技术和品牌，才能走上富裕的路。

6. 人无所求，其言亦真;人无所求，其言亦刚。

7. 身处转型社会，是幸运也是不幸。

幸运的是可以与清末以来的改革家呼吸相通，不幸的是，转型社会的人面对的是不可知的未来。

8. 目前中国的房价就是由超发货币、不公平的分配体制以及部分群体的超前奢侈化，催生出的一个怪胎。

9. 政策当然有用，关键问题是执行到位。

值得关注的是，所有的房地产政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。

关键在于执行，光说不练，文牍有多高，信用就有多缺。

10. 豪宅持有者不必缴纳保有税，而炒房者不必从几个月就翻番的投资收益中缴纳资本利得税，是对税收公平政策的最大嘲讽。

11. 央企地王现象频出、垄断企业收入过高，无一不反应央企对社会尽责太少。

央企进入房地产，不过是央企病的发作，他们总会进入类似于房地产的暴利行业，而后一统天下。

12. 我国CPI的定义本质是，农村生活或者市场化之前的市民生活，只要吃穿价格维持大体稳定，CPI就能维持稳定。

猪肉在此意义上成为小康生活的象征，CPI稳定背后的潜台词是吃得饱穿得暖吃得上便宜猪肉。

13. 说到底，我国股市炒作的是大宗商品和政府信用。

14. 明知道风险多多，投资者仍然前赴后继，买基金当股民，今天炒地产股明天改消费股，原因只有一个，就是除了股市楼市之外，国内找不到更好的投资保值的场所。

15. 在A股市场之上另有一套市场之上的稳定法则，这套法则可以实现名义改革成本表面最小化，可以将利益暗度陈仓，却惟独无法实现资本市场最重要的功能，筛选优质公司基因，达到经济总体利益最大化与投资者利益最大化。

每如果注房地产业亦属情理之中。

一从全国范围内看，去年房价还是呈直线上扬。

除了深圳、广州等珠三角的几个城市房价在岁末出现拐点外，其他地区基本上还是保持不等水平的涨幅。

国务院今年专门开会讨论了保障房的问题，国土资源部在下半年也掀起了一场土地风暴，银行也有不断的加息、提高存款准备金率的货币政策出台，如果从国家的大政方针和国民收入和需求来看，房价飞涨是没有什么道理的。

但2007年全国房价还是逐月同比涨幅6～8%，北京、深圳等一线城市涨幅甚至达到了2位数，原因究竟何在？政府官员、经济学家、业内人士见仁见智，众说纷纭。

据悉，迄今在社会上引起较大反响的说法有以下几种：（一）未婚女青年推高房价万通集团主席冯仑在一次论坛上说，政府忽略了房价上涨的一个重要因素，很多未婚女青年结婚的条件就是要有房，所以导致住房需求加大，房价上升。

解决的方法，可以规定35岁后再买房子，从而降低对住房的需求。

（二）刚性需求推高房价北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴在一次新闻发布会上说，上半年全市新建商品住宅的销售价格比上年上涨了10. 1％。

分析原因，首当其冲的是北京有很强的刚性需求，城市化进程的加快，城市市民对生活品质的追求等。

（三）外地人购房拉高房价建设部副部长齐骥表示，北京地区1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。

一些城市房价上涨比较快的一个很重要的原因，是外地、境外人士到这些城市购房比例比较高。

（四）土地有限助推房价上涨S O H O的潘石屹最近说，我一直强调，在目前，房价快速上涨的原因就是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了价格。

任志强认为主要来自土地供应制度的变化，包括招拍挂制度与紧缩的土地供给。

（五）供应不足是房价畸高死结有人以为，宏观调控的结果使得住房的供应量有所减少，在需求刚性的情况下，供应量减少，供需之间的总量矛盾、结构矛盾都很大，这是北京以及大中城市房价上升的最主要的原因。

2022年财经专栏作家叶檀对房地产行业前景预测分析房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。

据有关部门的统计，2022年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。

2022年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。

也正是由于房地产行业的进展能够带动国民经济的进展所以对于房地产行业的市场是需要实行一些转变措施的。

近日，财经专栏作家叶檀在接受《中国房地产金融》杂志专访时表示，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产开头迎来白银时代。

“作为最重要的资产品之一，房地产价格不行能从高空坠落，但是它依旧想保持此前的高位，也已是不行能的事情。

”叶檀如是说。

今年，房地产市场将临时保持稳定，整体市场则将连续分化。

依据发布的房地产市场讨论报告显示，从总体而言，整个行业还将保持稳健。

“房地产的价格在一二线城市应当会保持稳定，部分城市甚至还会略有增长。

”叶檀认为，在一些有特色的城市中，房地产行业或许并不会那么糟糕。

比如那些具有较大体量人口的城市，以及一些市场布局不太均衡的城市。

“以前的地产市场布局不太合理、结构不匀称的城市，或许会在今年迎来一些乐观的调整和转变。

”不过，即便如此，在叶檀看来，房地产行业的黄金时代已经过去，等待它的则是另一个白银时代的到来。

地产投资拾遗补缺“假如要说地产投资机会的话，其实前两年我们已经看到了一些端倪。

”叶檀认为，首先是地产开发商的一系列变化，即地产商的全产业链和服务区域方向的转变。

在她看来，不管是做综合商业的地产大佬，还是专注于民用住宅的开发商，在进一步完善产业链的同时，也在有意拓展其服务领域范畴，且此类转变特别明显。

拾遗补缺的同时，则是房地产市场的相应调整。

叶檀认为，由于贷款利率的下降，和政府关注意心的上升，这些都给房地产带来了支撑，而这也是房地产软着陆的到来。

“整体而言，地产市场的价格不会大幅下跌，但是它的上升空间也必定有限。

叶檀:经济转型下的房地产市场2010年10月06日20:15 世博网叶檀,财经专栏作家、财经评论员。

谢谢主持人,谢谢组委会让我过来参加这个圆桌论坛。

房地产论坛刚才各位都讲了宜居城市,因为跟他们的职业相关,但是我要讲一讲我作为一个财经评论方面的人士对于这个市场的认识。

我想跟大家探讨一下未来房地产市场会往哪里走,因为我到各个地方去大家都会问房地产怎么样,说实话现在的政策像六月的天一样每天三变,我也不知道怎么样。

房地产有一个东西是不变的,就是房地产里面如果说市场价格往上走的话,一定是投资者主导,投资者主导背后事实上是一个货币现象,所以我是从货币来看待这个问题,我是从泡沫和杠杆来看待这个问题。

我没有楼盘介绍,我就介绍一下我自己这个人,我的身份,还有两本书,如果大家愿意可以拿回去看看。

房地产杠杆,请大家记住,不管是房价高低,一定要记住货币跟杠杆两个字,至于市场有多少房子在供应这个没有必要太大的关注,因为事实上从08年到09年,05年到06年的时候,可以在半年之间供需关系发生天翻地覆的变化,我们是否认为这个投资未来收益已经很好了,所以有一句话就叫做:“没有杠杆就没有市场,”它要撬动这个房地产市场支点在哪里?就在贷款、融资市场,在货币,如果没有这个东西市场一切都没有。

我要告诉大家一个例子,其实我以前跟大家说的时候,我会先让大家看下面一张图。

我说杠杆率在某个城市四年时间地价上涨了6400%,我会问他们这是哪个城市,是什么时候,他们一般都会告诉我是2008年或者是2009年在中国海南,我告诉他们事实上并不是在中国海南,是在美国芝加哥。

当时是黄金体系,为什么还会出现这样的情况?我可以告诉大家的是,因为当时银行都是可以自己发纸币的。

到1836年发生了一件事情,就是美国总统安德鲁·杰克逊上台,上台后他发布了一个命令,就是所有购买土地的人都必须用黄金或者是白银来支付地价款,这样一来所有的杠杆从头开始全部都倒塌。

美女经济学家叶檀解析股市：买啥都可以就是不要买股票美女经济学家叶檀上周末来宁为南京人解析汇市股市楼市：想在A股活着，别听妖话和内幕一线城市核心区房价依然会坚挺“现在是人民币最值钱的时期，出去旅游的人赶紧把人民币换成美元吧，人民币现钞购入价已是6.22以下了。

不过，你以为人民币会一直这么值钱下去么?错了!一年后的远期人民币汇率是跌的，说明市场不看好人民币的升值预期……”素有美女经济学家之誉的叶檀[微博]博士，11月17日受中国平安[微博](36.49,-0.60,-1.62%)江苏分公司之邀来宁做“价值论坛”报告，为南京人解析汇市、股市和楼市，其快人快语的风格和大胆预测吸引了报告会现场近千位市民。

实习生董梦颖扬子晚报记者沈春宁析汇率谈货币人民币短期看涨汇率长期不看好看好美元：既能耍流氓又会惹人爱美国推行第三轮量化宽松政策后，拼命印美钞，而且美国明年还要推第四轮量化宽松政策，但美国为何没有出现通胀?叶檀解释：“在美国的沃尔玛超市，你随处可以看到，一美元就可以买一个玩具，几美元可以买一堆玩具，这些玩具都是中国东莞生产的。

现在东莞不生产了，产地转移到东南亚了，为什么呢?因为斯里兰卡的人工成本只有中国的1/5。

所以说，美国有全球资源整合和全球品牌创新能力，而且它的能源自给率已达到85%。

”“其实，美国是这次金融危机以来最大的受益者。

”叶檀认为，美元依然坚挺，但美元价格又高——这样可以保证其出口的竞争力。

同时，美国的创新能力很强，而且它又继续实行宽松政策，它将通胀的风险转嫁给了全球。

她调侃道：”除了美元，没有第二种货币能这样——既能耍流氓但人们依然爱它。

”对于人民币与美元未来的汇率走势，叶檀表示，她短期看涨人民币长期不看好——因为从远期汇率和套利市场看，市场对人民币远期汇率都不看好。

“你很难想像一个国家经济很差，而货币汇率很高”，她说，这种情况只有一种可能性解释——就是美联储想让你汇率走高，这是一种妥协的结果，比如美国选总统或开一个国际性会议，大家心照不宣，形成妥协。

一旦发生三件事中国房地产就会像日本一样崩溃2016年03月17日 09:52来源：财经网6122人参与80评论中国政府绝不会轻易地放大泡沫，或者轻易挤破泡沫。

这两年房地产虽然复苏，政府强调的是去库存，对投机非常警惕。

叶檀：中国房地产可能也会像日本一样崩溃在3月15日的记者招待会上，住房和城乡建设部部长陈政高在回答中国楼市会不会像当时的日本一样崩盘时强调不能相提并论。

第一，时代不同。

日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。

第二，国情不同。

中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。

当前提与土壤一样时，同样的事情可能会发生。

日本房地产崩溃的本质是，投资品市场崩溃，房地产作为表现最明显的投资品市场，崩溃得最为惨烈。

美国房地产市场同样如此，当美国的房贷作为基础资产品打包成为金融产品卖向全球，低劣的基础资产质量一定会让相关的金融产品崩溃，问题只有一个，何时？日本房地产崩溃的前提有三个，一是城镇化、工业化基本完成，房地产缺乏真实的消费者与接盘者，在城市大量购入房地产的人大多是为了投资所用。

中国指数研究院研究显示，70年代后期至80年代中期，日本的城镇化进程基本结束，但较快的经济发展速度与整体趋于宽松的货币政策带动房地产经历第二周期的快速发展，房地产背后隐藏着巨大的人口老龄化危机。

也就是说，从二战后直到上世纪80年代中期广场协议左右，日本的房地产涨势是有真实的经济与人均财富增长作支撑的，从1975年到1985年，日本经济保持高速增长态势，年均复合增长率超过5%，居民生活水平显著提高。

而到了80年代后期，日本老龄化等日趋严重，城镇化阶段已经过去，房价上升缺乏真实的财富与人口作支撑。

第二，80年代以后日本中期房地产又一波上涨，是金融强刺激的结果，这就决定了房地产崩溃的命运。

80年代后，日本失业率一直保持在3%以下，远远低于其他发达国家。

叶檀：警惕中国房地产的泡沫来源：FT中文以往中国内地一线城市防止上涨，总是以香港作为比较的标准，认为房价还好，离香港的均价还远着呢。

去年终于有的一线城市房价超过香港了，泡沫之声不绝于耳。

去年、前年有人问一线城市能否买房，我的答案是肯定的，但今年再问能不能买房，回答是不知道，因为在房地产市场里闻到了高利贷与集资的焦糊味，这不是好兆头。

内地什么行业集资大行其道，什么行业就有很大的概率难以收拾。

从去年9月达到阶段性高点后，香港房地产连续下挫，中原地产的数据显示香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

据香港《信报》报道，中原地产1月31日公布的数据显示，截止1月27日，2016年1月份一二手私人住宅买卖合约登记暂录1670宗，总值131.4亿元。

估计整月约有1820宗及140.0亿元，较2015年12月的3,869宗及290.4亿元，分别显著下跌53.0%及51.8%。

这是香港首次跌破二千宗水平，创1995年7月该公司有记录以来的逾二十年历史新低。

此前，香港楼市在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅7.5%。

与香港一墙之隔的深圳冰火两重天。

深圳中原研究中心监测数据是，元旦后3周深圳新房成交均价高达4.8万/㎡，比去年12月份上涨13%，短短3周深圳新房每平米已上涨了5428元。

2015年深圳一二手房价和涨幅均创下历史新高，全年新房成交均价为31694元/㎡，同比上涨39%；2015年12月二手房成交均价高达48239万/㎡，同比增长59%，深圳房价已连涨16个月。

从2004年开始至今，仅有两轮行情是与此次持续上涨行情的时间长度相当。

内地房地产市场在企稳。

据中国指数研究院报道，全国百城住宅均价连续9个月上涨。

内地房价一旦下挫，就会不可收拾，比股票市场崩盘风险更大。

内地土地招拍挂来自于香港模式，归根到底来自于变异的英国模式，但与法制化的英国不同，内地的房地产成为聚宝盆，是政府事实上最大宗的消费税与个人所得税来源，也是通过抵押土地从金融机构换得基金。

去地产化时代——给中国经济松绑房地产如何绑架中国经济2006年，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀发表了一篇文章，题为“房地产绑架中国经济，房奴成为集体宿命”，文章犀利，深刻论述了中国市场经济下房地产行业对中国经济的影响巨大，在广大民众纷纷成为房奴后，政府经济、财政政策制定也深受房地产业束缚，成为国家房奴。

同时也有专家称：房地产绑架中国经济只是想象，是在理论层面，而在金融层面和实体经济层面，严谨数据表明，房地产对中国经济的影响并不如想象的大。

那么，房地产是否真的绑架了中国经济呢？此一轮如此严厉的调控是否会导致房地产业备受打击，地方财政捉襟见肘，从而出现严重的经济下滑呢？这恐怕是每一个有房或没房的市民都会关注的问题。

叶檀在文中提到：截至2005年底，房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%，房地产业与57个产业存在联系。

隐藏在我国银行的关注类贷款的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币。

时隔6年，让我们再来看看这一数据发生了什么变化。

2011年房地产贷款余额10.73万亿，占金融机构人民币各项贷款余额的19.58%，与GDP的比率上升至22.75%，增幅达到32%。

从数据可以看出，近年房地产对中国经济的影响力正在显著扩大。

那么，这种影响究竟来源于何处呢？从房地产开发成本构成基本可以解释这个问题。

我们都知道，房地产开发投资一般分为三个部分：土地购置费、税费、建安成本，而近年来由于土地资源紧缺、土地市场需求骤增，土地供应价格一度迅速攀升，直到去年众多中小开发商开始资金链紧张，暂缓拿地进度时，土地成交价格才开始出现下降。

一般来说，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。

目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成；而在北上广等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。

由于建安成本是实际开发时的成本，其中包含的人工成本、材料费用数额增长基本依附于整个国民经济变化趋势，受制于通货膨胀，对于经济的影响基本是被动的，与土地成本相比，建安成本所占比重更是连年下降。

4关注·客座总编辑叶檀：未来国人的投资机会在哪里人民币兑美元下跌，但整体可控《检察风云》：国家统计局最新统计数据称，2018年7月居民消费价格同比上涨2.1%。

其中食品价格上涨0.5%，消费品价格上涨1.8%……您如何看待近期物价上涨现象？叶檀：近期涨得最高的都是跟民生密切相关的商品。

根据农业农村部的数据，猪肉价格涨了，另外鲜蛋、蔬菜价格都开始上涨，黄瓜价格涨得也很快，且上涨的幅度高达百分之二十几，这跟每个老百姓的菜篮子都密切相关。

很多人问我猪肉价格还会不会继续上涨，要不要囤一点猪肉在家里呢？我认为完全有必要。

为什么这么说？有两个方面原因：一是以前猪肉价格很低，很多养殖户就开始杀猪，但是现在猪肉价格开始上涨了，猪肉供不应求。

二是猪也要吃东西。

受中美贸易摩擦的影响，猪饲料的价格开始上涨，大豆、豆粕、玉米这些商品，从期货价格来看，都处在上涨的过程当中。

猪吃的东西价格上涨，它的价格是不是也该上涨？如果不涨，养猪户现在都亏得一塌糊涂。

所以我预计今年下半年，乃至很长一段时间内，猪肉的价格会保持上涨。

《检察风云》：物价的普遍上涨，说明人民币国内购买力在下降，势必会带来人民币对于美元的大幅下跌。

如何理性看待人民币跌涨问题？如果人民币汇率持续走低，要换美元吗？叶檀：人民币汇率问题对什么会产生影响？如果是在国内生活，其实受人民币汇率下跌的影响不大。

但如果你的孩子到美国留学，对你肯定有影响。

从政治的角度来说，人民币汇率是可控的，所以对于最近的人民币汇率下跌大家不要害怕。

为什么？首先，中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的，中国如果担心人民币汇率下跌的话，就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。

如果我们想提升人民币，中国大型银行最好的办法就是抛美元，买入人民币，这样就会提高人民币的汇率。

人民币跌的时候，我们的银行还在买入美元，说明美元外汇储备比人民币汇率重要多了。

中国的外汇储备下降本期客座总编辑叶檀：知名财经评论家、财经专栏作家。