2018上海商业市场-商圈活力

06
如何成为
最懂
上海年轻人商业体
抓准定位拥抱新玩法不断制造话题
知乎·不知道诊所
挖掘目标客群关注话题:美颜、吃货、育儿、工作、学习，这些在社交媒体中出现频次最高的关键词，获得参与者共鸣，提供足够的互动方式带动情绪。

内场分为七个科室，分别是：外科——不知道怎么美症，口腔科——59分吃货症，内科——不学习空虚焦虑症，放射科——镜头恐惧症，心理科——久丧不愈症，小儿科——养娃瑟瑟发抖症，变态反应科——过敏症。

手作人街：专注一事·寄情一物·做回匠人·找寻初心
霓虹街：霓虹的斑斓·窄廊桥·你和我的距离·近在咫尺
未央街：异国料理的美味·搭配邂逅和放松·黑夜给你的·比黑暗更多
水泥桶通道：水泥管里穿梭·恍若童年重现·探索的脚步·让你发现更多
摩坊More Fun166：基于对消费者的深刻洞察，挖掘其深层社交需
求，从满足社交目的出发打造的原创性亲密社区。

并通过情感元素融
入消费体验，高科技互动装置、高比例的体验式业态与创意零售的组
合，增加消费者的逗留时间，促使消费人流高效变现。

八吉岛i-LAND：中国商业地产的第一个“二次元社区”“八吉岛i-LAND”的出现，集结了手办、模玩、扭蛋、动漫衍生品、主题餐厅、主题Café等众多优质二次元主题业态，恰好抓住了二次元用户注意力的同时，也实现更多的二次元品牌内容孵化，撬动二次元营销的势能。

2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展，并对2019年的发展趋势做出预测。

回望2018年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55个新商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。

未来2-3
年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。

PART 01
2018
年上海商业地产市场盘点
土地市场
2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中心及郊区商办用地供应量相对收紧。

上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。

随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。

而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。

我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。

目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A2.徐家汇商圈、A+3.淮海路商圈、A4.陆家嘴商圈、A5.南京东路商圈、A6.虹桥商圈、B7.五角场商圈、B8.中山公园商圈、B9.四川北路商圈。

C根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。

（A级）南京西路商圈??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。

南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。

??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。

中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。

恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。

久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。

金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。

金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。

??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。

2018年上海市奉贤区社会消费品市场运行情况2018年,本区社会消费品市场运行良好，社会消费品零售总额增长稳定。

面临全市商贸业增幅稳步收窄的趋势，我区商业发展需寻求新契机。

一、消费品市场运行的概况1-12月全区实现商品销售额1811.1亿元，同比增长9.1%，增速比上年同期降低1.1个百分点；全市实现商品销售额119460.3亿元，同比增长5.6%，增速比上年同期放缓6.4个百分点；全区累计实现社会消费品零售总额580.2亿元，同比增长8.4%，增速比上年同期放缓0.7个百分点；全市累计实现社会消费品零售总额12764.9亿元，同比增长7.9%，增速比上年同期提高0.3个百分点。

1-12月，全区社会消费品零售总额增速高于全市0.5个百分点，与去年同期相比增速差减少0.5个百分点；商品销售总额增速高于全市3.5个百分点，而去年同期我区商品销售总额增速低于全市1.8个百分点（见图一、二）。

二、消费品市场运行主要特点（一）全年消费品市场增速平稳2018年面对全球金融不景气及中美贸易战，我区消费品市场显示出较强的稳定性和韧劲，全年消费品市场增速平稳。

第四季度，社会消费品零售总额以同比8.4%的增速稳收，给明年我区消费品市场继续向好发展增加信心。

（二）限上零售额主要经济指标特点1-12月我区累计实现限额以上社会消费品零售额129.3亿元，同比增长7.5%。

按消费形态分，限额以上住宿餐饮业收入为5.9亿元，同比下降4.4%；限额以上单位商品零售额为72.2亿元，同比下降2.4%；其中，通过公共网络实现的商品销售零售额为16.8亿元，同比增长4.5%（见图三）。

图三2018年12月份社会消费品零售总额主要数据1.网络零售起涨翻红自一季度网上商品销售出现负增长以来，第四季度我区网络零售增速再次翻红。

全区限额以上批发和零售企业通过公共网络实现的累计商品零售额为16.8亿元，同比增长4.5%，拉动限额以上零售额增长1.0个百分点，占全区限额以上批发和零售企业商品零售额的比重为23.3%，比重比上年提高1.5个百分点；全区限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的累计客房收入和餐费收入为1144.6万元和174.7万元，同比分别增长37.9%和下降65.7 %；限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的客房收入占全区限额以上住宿和餐饮企业客房收入的比重为7.2%，比重比上年提高2.2个百分点；限额以上住宿和餐饮企业通过公共网络实现的餐费收入占全区限额以上住宿和餐饮企业餐费收入的比重为0.3%，比重比上年下降0.6个百分点。

上海市调报告运营二部2018·04·10目录市调项目01借鉴分享03项目分享02市调项目项目分析01美罗大厦占地总面积2.15公顷，建筑面积11万平方米，其中美罗城6.7万平方米，美罗大厦4.3万平方米6.7万㎡美罗城年营业额达到10亿以上10亿1994年动工，1997年竣工，同年荣获市优“白玉兰奖”，1998年荣获国优“鲁班奖”。

20年一天播放15秒60次，收费32万元/周一天播放30秒60次，收费48万元/周48万元/周1997年竣工，从09年开始调整，以一年一层，一层一品，一品一店之姿，成为徐家汇的人气聚集高地9年美罗城租金从较低的6元/平/天到较高的36元/平/天，而周边徐家汇商业街的租金大约在6-18元/平/天间浮动2倍街、里、坊、道、廊是美罗城为楼层命名的关键字。

六层楼自下而上分别借鉴了日本文化，网红热点，东南亚风光，法国设计，欧洲风情，和文艺情怀。

五番街从“Fifth Avenue”取意，延伸为日本的时尚和潮流概念。

美罗城08年组织了一支赴日本招商的队伍，并委托专业公司，进行海外直接招商。

五番街的品牌有80%是日本新品牌，其中60%的商家是首次进入中国市场。

五番街占比高达90%的品牌在徐家汇区域仅此一家，其中大部分为日本品牌，彰显了五番街纯正日式品牌购物街的特质。

一楼森林里是美罗城历时七年改造的收官之作，街区呈现“悠悠白桦，青青绿草”的小清新风。

美罗城希望将一楼打造成最新潮流品牌联合国。

森林里有着成为优质网红街区的潜质，美罗城的招商人员一家一家找来的网红饮品甜品店们占据了四分之一的街区面积。

喜茶、宝珠奶酪、聪少甜品、TSUJIRI辻利、awfully chocolate、超级乐茶、CA1并排开店的景象也只有在美罗城可以看到了，另外美罗城是喜茶在上海布局的第二家店。

必须光脚丫才能进的沪上首家LA RUTA DE VIA(拉如达薇亚)，聚集了将近150个国际时尚品牌，其中99家品牌首次进入中国。

上海、北京依旧领跑全国，二线城市商业分化突围，新开业购物中心对城市消费的带动作用凸显，三四线城市成为增量市场的主体，占46%。

上海、北京领跑全国 南宁成为年度黑马城市——2018中国商业地产：活力40城报告文 / RET 睿意德、德勤、南洋理工2017—2018年于商业地产是胶着分化的一年，传统品牌拓展速度放缓，新兴网红品牌尚未呈现主流担当，大宗交易规模激增，技术在行业的应用加持。

但经济增长对消费的强调，也为行业的发展提供了新的增长契机。

本研究旨在通过对重点城市的持续追踪，为开发商和品牌呈现在过去一年里市场的微妙变化，尝试揭示其中蕴藏的机遇和风险，为其提供调整再出发的策略参考。

《2018中国商业地产活力40城》延续了上一年度40城系列的主体研究框架，选取150余组结果型的现状指标，通过对2.8万个数据的分析，勾勒各城市的商业发展画像。

从开发商和品牌两个视角，结合此研究系列过往数据积累及实地走访调研结果，对城市准入性进行判断。

一、总体排名北京轻奢市场奋起，技术、文化后发力激活商业创新，与上海差距缩小。

上海、北京依旧领跑全国，二者差距呈现稳步缩小态势。

北京消费力指数追平上海，消费结构稳步升级，人均81元以上餐厅占比从18%提升至23%，超越上海；品质型消费市场增长强劲，零售指数差距以人工智能为代表的新技术正在驱动零售业的数字化转型，预计未来将成为影响购物中心商业模式的核心力量。

明显缩小，特别是轻奢品牌偏好指数，从落后上海2点缩小到1.15点，统计期内代表型轻奢品牌 Coach 、Kate Spade 均有新店开业。

北京商业创新活跃度领衔一线城市，丰富的人才储备、技术资源和文化资源为商业创新提供了不竭的源泉和强劲的后发力。

广深商业活力提升速度领跑全国，湾区商圈迎来协同升级新契机。

华南地区商业活力提升速度领跑全国，广州、深圳活力指数上浮均超过1.5个百分点。

广深两城消费意愿较高，其中广州消费力及消费意愿均领衔一线城市，深圳年轻指数居全国第一，新兴消费力量活跃。

上海八大商圈客流量调查报告上海商业网报道：上海市商业经济研究中心日前公布了对本市南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇商城、豫园旅游商城、新上海商业城、新客站不夜城即所谓的“四街四城”等主要商圈的客流量调查报告;报告认为,城市商业的布局和定位在很大程度上要依赖于所在“商圈”内的顾客流量,顾客的结构及其流动规律对于商圈内各类商业企业的经营定位和经营策略也有着重要的影响;上海市商业经济研究中心最近对本市“四街四城”主要商圈的顾客流量进行了连续一年多的跟踪比较,希望能典型地反映上海商业市场的基本特征,以及各商圈之间在性质与功能上的差异,为政府部门规划布局和商业企业调整经营提供相应的依据;报告显示,上海八大商圈全年日均客流总量为309万人次;以春秋季节为例,南京东路日均客流总量为68万人次,南京西路为38万人次,淮海中路为54万人次,四川北路为39万人次,徐家汇商城为41万人次,豫园旅游商城为20万人次,新上海商业城为13万人次,新客站不夜城为23万人次;从客流的总体密度来看,四大商业街条状商圈日均客流密度为万人次／公里,四大商城块状商圈日均客流密度为万人次／平方公里;一、客流量的时间波动规律从客流的时间分布来看,9点前上班高峰,正是客流量最高的时候,9点过后客流量迅速下降,12点以后客流量反弹上升；18点过后客流量逐渐下降;剔除上下班因素,南京东路、南京西路、新上海商业城、新客站不夜城的客流高峰出现在下午2点至4点,淮海中路、四川北路的客流高峰在下午4点至6点,徐家汇、豫园旅游商城的客流高峰有2个,中午12点到下午2点和下午4点至6点;豫园旅游商城晚间客流下降最快,8点以后单位时间客流不到平均水平的一半;从客流的节假日、天气变化来看,双休日10点-18点时间段客流量比平时高%,节日长假10点-18点时间段比平时高倍；夏季客流量比春秋季少%,冬季比春秋季少%,雨天客流量比非雨天少%; 二、客流量的空间分布规律客流量在商圈内的空间分布呈现出相当不均衡的特点,八大商圈各自客流量最大的五个交叉路口,日均客流量合计占总量的52%;即使是交叉路口最多,客流最为分散的四川北路,前五大交叉路口客流量占客流总量的比例仍达到33%;详细分析不同路口的客流量可以发现,客流量的空间分布受轨道交通和大型商业设施的影响最大;那些同时拥有轨道交通出口和大型购物中心、大型百货店的路口,如“南京东路西藏中路”、“南京西路华山路”、“淮海中路黄陂南路”,无一例外都是各自商圈客流量最大的路口,具备十分可观的客流集散能力;三、客流量的结构特征从客流的年龄结构来看,20岁到39岁年龄段的比重最大,占了%;其中南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、新上海商业城、新客站不夜城以20-29岁年龄段的比重最大,占30%左右,豫园旅游商城以30-39岁的比重最大,占%;从客流的性别结构来看,女性多于男性,男性占%,女性占%;但新上海商业城、新客站不夜城的客流中男性多于女性,新客站不夜城男性占%;从客流的购买力结构来看,豫园旅游商城、四川北路低收入客流所占比重较高,南京西路、徐家汇商城、新上海商业城、新客站不夜城高收入客流比重较高;从客流的来源结构来看,四川北路和新上海商业城以本区客流为主,分别占%和%；淮海中路和徐家汇以本市客流为主,来自于本市其它区的客流分别占%和%；南京东路市外海外客流占%,与“南京东路客流70%是外地人”的老概念相差甚远;四、客流有效性分析商圈客流有别于有效客流;商圈客流中有住在附近的居民,有在附近工作的职工,也有为转车而来的乘客等,而只有前来逛街或为购物、餐饮而来的消费者才能成为商业的有效客流;南京东路有效客流购物和逛街的比率最高,为%,淮海中路为%,而新客站不夜城只有%;商圈客流有别于商场客流;一是因为各商家的功能定位与吸引力有差异,二是由于客流总量中各个时段的有效客流的比重有差异;以南京东路百货商场动态客流变化为例,周末星期五客流比平时客流多15%,双休日比平时多66%,节日长假比平时多97%;平时、双休日、长假的客流高峰都集中在12时到18时,与传统概念不同的是,双休日、长假的夜市都很平淡,只有周末的夜市最好;商圈客流与商场的销售变化也有差异;总的来看,上午11点以前,商场销售指数大大低于商圈客流指数,即商圈客流的商业贡献率较低;中午12点到下午4点,商场销售指数高于商圈客流指数,即商圈客流的商业贡献率较高;到下午4点,各商圈的商场销售大都已经过半,如南京东路已经完成一天销售额的%,四川北路完成%,徐家汇完成%,新上海商业城完成%;与“商场晚间销售占一天的二分之一”的老概念也有所不同;。

上海商业街市场研究报告上海是中国最为繁华的城市之一，商业繁荣程度也是全国最高的，上海商业街的发展历史悠久，起源可以追溯到上海租界时期，逐渐发展成现在这样的商业地产集群。

近年来，随着消费升级和城市升级战略的推动，上海商业街市场呈现出了多项新变化和趋势。

2019年《中国商业街指数报告》显示，上海南京路步行街、淮海路商圈和陆家嘴商圈是上海三大商业街，其中南京路步行街更是享有国际知名度，成为上海市旅游的重要组成部分。

多位专家认为，上海商业街的发展离不开政策的支持和城市发展的推动，同时消费者需求的升级也成为了市场的推动力。

近年来，上海市委、市政府先后出台了一系列政策措施，支持上海商业街相关企业，推动商业街转型升级。

2018年，上海市推出了“智慧商圈”战略，旨在促进商圈与消费者的互动，提高消费者购物体验，引导市场消费升级。

在政策的支持下，上海多个商业街从基础设施升级到品牌定位实现了全面升级，市场运作效率得到显著提高。

城市升级战略的推动也成为了上海商业街市场发展的重要推动力。

随着上海城市建设不断升级，如滨江集团上海核心区域无车化、智慧城市倡议的推出，上海商业街也呈现了多项新变化和趋势，如混合式跨界商圈的出现、科技与艺术的结合、网络直播经济的崛起等，树立了上海商业街的新风格。

消费者需求的升级成为了上海商业街市场的又一个推动力。

市场调查机构爱尚数据显示，随着中国城市中等收入人群的增长，他们对于市场公共服务设施、消费体验、商品品质等方面的需求开始趋向高品质、高水准，尤其是年轻消费者对品牌、品质、新潮感的追求更加迅猛。

上海商业街也随之调整着商业模式、产品品质等方面的定位，满足不同国内外消费者的需要。

多位商业专家对上海商业街市场的发展趋势进行了分析，他们认为上海商业街市场存在多项机遇和挑战。

首先，上海商业街在政策、城市升级等方面存在的推动力将持续加大，促进商业街市场发展。

其次，随着线上线下融合、以运营为核心的商业发展趋势加大，上海商业街对于不同品牌商的发展支持力也将逐渐增加。