商业管理中心营运管理手册
编制时间：2011年8月24日
目录
第一部分手册说明
一、前言………………………………………………………………………………………………………第二部分组织架构图及岗位职责
一、组织架构图………………………………………………………………………………………………
二、部门岗位职责……………………………………………………………………………………………
三、各岗位岗位职责及规范…………………………………………………………………………………第三部分运营管理制度及行为准则
一、考勤规章制度…………………………………………………………………………………………
二、日常工作要求…………………………………………………………………………………………
三、运营管理制度及规定…………………………………………………………………………………
四、合同管理制度…………………………………………………………………………………………
五、仪容仪表基本要求……………………………………………………………………………………第四部分运营要点及管理规范
一、一个目标……………………………………………………………………………………
二、两种模式………………………………………………………………………
三、三个重点…………………………………………………………………………………………
四、四项措施……………………………………………………………………………
五、运营管理思路……………………………………………………………………………
六、现场管理内容及程序规范……………………………………………………………………………
七、卖场环境规范……………………………………………………………………………
第五部分运营部经营管理及内容措施
一、经营管理…………………………………………………………………………………………
二、经营内容…………………………………………………………………………………………
三、经营措施…………………………………………………………………………………………
第六部分宣传推广
一、市场分析………………………………………………………………………………………………
二、目标客户分析…………………………………………………………………………………………
三、推广定位…………………………………………………………………………………………
四、推广计划…………………………………………………………………………………………
五、推广效果评估…………………………………………………………………………………………第七部分运营部相关表格及文件
一、相关运营表格…………………………………………………………………………………………
二、相关运营文件…………………………………………………………………………………………
第一部分手册说明
前言
运营简而言之是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。
打造一支专业、高素质的运营团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产运营工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求运营人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力和挑战。因此，运营管理制度的建立势在必行。
招商工作管理手册为加强规范招商过程中的管理及监督，促进和提高集团公司的招商业绩，树立集团公司的集体形象及招商人员的专业形象而制订。
该手册详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，运营管理中出现的问题及解决办法，新进营运人员应详尽了解各章章程，以便运营工作的顺利开展。
该手册适用于运营部全体人员，为新进人员培训、日常行为准则及运营管理工作管理之标准，所有招商人员应严格遵守并执行。
运营管理人员应同心协力，为营造一个和诣、平等、友好的工作环境努力，为提高自身素质不断学习，为公司的发展作出应有的贡献。
最后，希望我们能在该招商手册的引导下逐渐成长，成为一名优秀的运营管理人员！
第二部分组织架构图及岗位职责
一、组织机构图
二、部门岗位职责
部门本职：
营运推广和经营管理工作，确保项目正常运营，完成公司下达的补充招商、营运任务，
实现物业的保值与升值。
主要职能：
1.负责制定公司营运类的相关管理办法和流程，审批后贯彻执行；
2.负责收集、整理商业动态信息，对已建和未建项目进行专题调查和研究，并进行准确
定位，作出综合评估，为公司相关决策提供准确的信息和参考意见；
3.负责考察、遴选和评估相关意向合作单位，为公司确定协议合作单位提供支持；
4.负责拟草、审核、修订合作协议和租赁合同，及时协调、解决合作过程中出现的各类
问题；
5.参与制定商业项目各阶段的市场宣传与推广计划；
6.负责从商业管理角度提出项目设计、施工、招商、租赁过程中的相关优化完善方案及
意见，确保项目商业服务功能的合理性、适用性、前瞻性；
7.负责与招商合作、租赁商铺商家每月租金的结算与收取。完成公司正常租赁收入。
8.负责日常的运营管理工作。
9.负责掌握商家的经营状况，对经营不善的商家进行适当的调整与更新，确保整体商业
运营良好。逐步实现公司自有物业的升值。
10.负责进驻商家资料的整理、归档管理和移交工作；
11.定期调研市场走势，根据所作市场调查得到的信息资料，进行市场分析和预测，结合
实际补充招商、租务工作进度与问题提出对策，及时准确调整项目策略；
12.与项目相关政府职能部门、目标租户、业内同行、相关合作单位保持良好关系，以利
于有效地推进项目进展；
13.协助、配合部门内外相关工作；
14、完成公司交办的其它工作任务。
