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某建设项目的工程费用与工程建设其他费用的估算额为52180万元，预备费为5000万元，项目的投资方向调节税为5％，建设期为3年。
3年的投资比例是：第一年20％，第2年是55％，第三年是25％，第四年投产。
该项目固定资产投资来源是自有资金和贷款。
贷款的总额为40000万元，其中外汇贷款为2300万美元。
外汇牌价为1美元＝8.3元人民币。
贷款的人民币部分，从中国建设银行贷款，年利率为12.48%(按季计息)。
外汇部分从中国银行获得，年利率为8％（按年计息）。
建设项目达到设计生产能力后，全厂定员为1100人，工资和福利费按7200元/人.年估算。
每年其他费用为860万元（其中，其他制造费用为660万元）。
年外购原材料燃料动力费用估算为19200万元，年经营成本为21000万元，年修理费占年经营成本10％。
各项流动资金周转天数为：应收帐款30天，现金40天，应付帐款30天，存货为40天。
求：1、估算建设期的贷款利息；2、用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金；3、估算拟建项目的总投资。
1、实际利率＝（1+12.48%/4）4 -1＝13.08%2、每年投资计划：（1）人民币部分40000-2800*8.3＝20910第一年：20910*20%＝4182第二年：20910*55%=11500.5第三年：20910*25%=5227.5（2）美元部分：第一年：2300*20%＝460万美元第二年：1265万，第三年575万美元3、建设期贷款利息：人民币部分（1）第一年：（0+4182/2）×13.08%＝273.05（2）第二年：〔（4182+273.5）＋11500.5/2〕×13.08%＝1334.91第三年：〔(4182+273.5+11500.5+1224.91)＋5227.5/2〕×13.08%＝2603.53合计：4211.94万美元建设期贷款利息依此计算分别为：第一年：18.04，第二年88.87,第三年169.58。
第5章经济评价方法作业答案本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March计算题1.为了更准确地控制和调节反应器的温度，提高产率。
有人建议采用一套自动控制调节设备。
该套设备的购置及安装费用为5万元，使用寿命为10年．每年维修费为2000元。
采用此设备后，因产率提高，每年增加净收人为1万元。
设折现率为10%，试计算此项投资方案的静态和动态投资回收期，以及内部收益率。
解：2.某项目有两个可供选择的方案。
方案A 应用一般技术，投资额为4000万元，年均经营成本为2000万元；方案B 应用先进技术，投资额为6500万元，年均经营成本为1500万元。
设折现率为10%，基准投资回收期为6年，试用动态差额投资回收期法计算差额投资回收期，并选择最佳方案。
解：63.7)1.01lg()1.0000,000,25000,000,5lg()000,000,5lg()1lg()lg(lg 1/2>=+⨯--=+⋅∆-∆-∆=i i I C C P 故投资较少的方案1合适。
3.某项目建设期为2年，第一年初和第二年初分别投资1500万元和2200万元。
固定资产投资全部为银行贷款，年利率8%。
项目寿命周期估计为20年，开始生产的第一年即达到设计能力1.65万吨／年，总成本费用2250万元，增值税率为l4%（设已经扣除进项税部分）。
产品售价为2500元／吨，项目流动资金750万元。
如果项目的全部注册资金为1500万元，试计算该项目的投资利润率、投资利税率和资本金利润率。
解：项目总投资=固定资产+建设期利息+流动资金=1500×(1.08)2 + 2200×1.08 + 750 = 5199.6(万元)正常年份利润=年销售收入-年总成本费用-税金=2500×1.65×(1-14%)-2250=1297.5(万元)正常年份利税总额=年销售收入-年总成本费用=2500×1.65-2250=1875(万元)投资利润率=1297.5÷5199.6×100%=24.6%投资利税率=1875÷5199.6×100%=36.1%资本金利润率=1297.5÷1500×100%=86.5%4.购买某台设备需8000元，若每年净收益为1260元．忽略设备残值，试求：(1)若使用8年后报废，其内部收益率为多少？5.(2)若希望内部收益率为10%，则该设备至少应使用多少年才值得购买？解：4. 购买某台设备需8000元，若每年净收益为1260元．忽略设备残值，试求：(1)若使用8年后报废，其内部收益率为多少？(2)若希望内部收益率为10%，则该设备至少应使用多少年才值得购买？采购费用8000年净收益1260预计内部收益率10%年数发生金额现值0-8000￥-8,000.00￥-8,000.0011260￥1,145.45￥-6,854.5521260￥1,041.32￥-5,813.2231260￥946.66￥-4,866.5741260￥860.60￥-4,005.9751260￥782.36￥-3,223.6161260￥711.24￥-2,512.3771260￥646.58￥-1,865.7981260￥587.80￥-1,277.9991260￥534.36￥-743.63101260￥485.78￥-257.85111260￥441.62￥183.78内部收益率 5.44%（1）由上表可知，内部收益率为5.44%；（2）若希望内部收益率为10%，至少应使用11年。
[案例一]背景：某公司拟建设一个工业生产性项目，以生产国内急需的一种工业产品。
该项目的建设期为1年，运营期为10年。
这一建设项目的基础数据如下：1．建设期投资（不含建设期利息）800万元，全部形成固定资产。
运营期期末残值为50万元，按照直线法折旧。
2．项目第二年投产，投入流动资金200万元。
3．该公司投入的资本金总额为600万元。
4．运营期中，正常年份每年的销售收入为600万元，经营成本为250万元，产品销售税金及附加税率为6%，所得税税率为33%，年总成本费用为325万元，行业基准收益率为10%。
5．投产的第1年生产能力仅仅为设计生产能力的60%，所以这一年的销售收入与经营成本都按照正常年份的60%计算。
这一年的总成本费用为225万元。
投产的第2年及以后各年均达到设计生产能力。
问题：1．在表1-1中填入基础数据并计算所得税。
2．计算项目的静态、动态投资回收期。
3．计算项目的财务净现值。
4．计算项目的内部收益率。
5．从财务评价的角度，分析拟建项目的可行性。
答案：问题１：解：根据给出的基础数据和以下计算得到的数据，填写表１-１，得到数据见表１-２。
表中：1.销售税金及附加＝销售收入＊销售税金及附加税率2.所得税=（销售收入－销售税金及附加－总成本费用）＊所得税税率解：根据表１－２中的数据，按以下公式计算项目的动态、静态投资回收期。
项目的动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计折现净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的折现净现金流量）＝（8-1）+（31.17/109.69）＝7.28年（含１年建设期）项目的静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的净现金流量）＝（6-1）+（143.63/235.13）＝5.61年（含１年建设期）问题3：解：根据表１－２中的数据，可求出项目的净现值=438.92万元问题4：解：采用试算法求出拟建项目的内部收益率，计算过程如下：1．分别以r1=19%，r2=20%作为设定的折现率，计算各年的净现值和累计净现值，从而求得NPV1和NPV2，见表1-2。
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
五、实际利率与名义利率1．名义利率计算：在一年内，不考虑多次计息中利息产生的利息，此时资金的年利率成为名义利率；2．实际利率：以计息周期利率来计算年利率，考虑了利息的时间价值（利息）；设：名义利率为i，实际利率为r，m为一年内资本计息次数；可得：r＝（1＋）－1若按名义利率i存入一笔资金，每年计息m次，共存n年，则可得本利和为?F＝P（1＋）例：1000元3年存款期，名义利率为8%，则：1）单利：F＝P（1＋i．n）＝1000（1＋0.08×3）＝1240（元）2）年复利：＝P（1＋i）3＝1000（1＋0.08）3＝1259.71（元）3）季复利：＝P（1＋）＝1268.42（元）六、投资方案经济效益评价指标净现金流量是指同一时期发生的现金收入与先进支出之代数和。
1．静态评价指标：主要包括投资回收期和投资收益率。
由于静态评价指标对方案进行评价时没有考虑资金的时间价值，因而主要适用于对方案的粗率评价、机会鉴别、初步可行性研究。
1）静态投资回收期以Pt表示，是指以项目每年的净收益回收全部投资所需要的时间，是考察项目投资回收能力的重要指标。
其中：Pt静态投资回收期（年）CI现金流入量CO现金流出量第t年净现金流量累计现金流量为0的年份，即为项目的静态投资回收期。
静态投资回收期（Pt）＝累计净现金流量开始出现正值的年份数－1＋例：某公司准备购入一设备以扩充生产能力，购买该设备花费50000元，设备使用期5年，经计算在这5奶奶中发生在设备上的每年净现金流量分别为第一年7500元，第二年9600元，第三年9500元，第四年9900元，第五年25000（假设均发生在年末），计算该方案静态投资回收期?静态投资回收期（Pt）＝累计净现金流量开始出现正值的年份数－1＋＝5－1＋＝4.54（年）2）投资收益率（投资效果系数）：项目达到设计能力后，其每年的净收益与项目全部投资的比率。
是考察项目单位投资赢利能力的指数。
（财务管理案例）财务评价案例[案例一]背景：某公司拟建设一个工业生产性项目，以生产国内急需的一种工业产品。
该项目的建设期为1年，运营期为10年。
这一建设项目的基础数据如下：1．建设期投资（不含建设期利息）800万元，全部形成固定资产。
运营期期末残值为50万元，按照直线法折旧。
2．项目第二年投产，投入流动资金200万元。
3．该公司投入的资本金总额为600万元。
4．运营期中，正常年份每年的销售收入为600万元，经营成本为250万元，产品销售税金及附加税率为6%，所得税税率为33%，年总成本费用为325万元，行业基准收益率为10%。
5．投产的第1年生产能力仅仅为设计生产能力的60%，所以这一年的销售收入与经营成本都按照正常年份的60%计算。
这一年的总成本费用为225万元。
投产的第2年及以后各年均达到设计生产能力。
问题：1．在表1-1中填入基础数据并计算所得税。
2．计算项目的静态、动态投资回收期。
3．计算项目的财务净现值。
4．计算项目的内部收益率。
5．从财务评价的角度，分析拟建项目的可行性。
表1-1某拟建项目的全部投资现金流量表单位：万元答案：问题１：解：根据给出的基础数据和以下计算得到的数据，填写表１-１，得到数据见表１-２。
表中：1.销售税金及附加＝销售收入＊销售税金及附加税率2.所得税=（销售收入－销售税金及附加－总成本费用）＊所得税税率表1-２某拟建项目的全部投资现金流量表单位：万元解：根据表１－２中的数据，按以下公式计算项目的动态、静态投资回收期。
项目的动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计折现净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的折现净现金流量）＝（8-1）+（31.17/109.69）＝7.28年（含１年建设期）项目的静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的净现金流量）＝（6-1）+（143.63/235.13）＝5.61年（含１年建设期）问题3：解：根据表１－２中的数据，可求出项目的净现值=438.92万元问题4：解：采用试算法求出拟建项目的内部收益率，计算过程如下：1．分别以r1=19%，r2=20%作为设定的折现率，计算各年的净现值和累计净现值，从而求得NPV1和NPV2，见表1-2。
2-21 建设15万吨/年的磷酸项目，投资额为12000万元，试用指数法估算建设30万吨/年的同类项目需要投资多少元？解：由 I 1=I 2(Q 1/Q 2)n 得 I 1=1200*（30/15）0.6=18189（万元）2-22 某企业购置一套需花费10000元，预计残值为500元，计算使用期为5年。
试用下列方法计算各年的折旧费及折旧率。
直线折旧法；（2）年数总和法；（3）余额递减法。
解：（1）直线折旧法：D=(P-S)/n=(10000-500)/5=1900(元）折旧率 r=(P-S)/nP=(10000-500)/(5*10000)=0.19 (2)年数总和法 ：（元））（年折旧率预计净残值）（固定资产原值年折旧额（）折旧年限（折旧年限已使用年限）（折旧年限年折旧率3.636067.050010000067.05.0)1555155.011=⨯-=⨯-==⨯+⨯-+=⨯+-+=(3)余额递减法 ：4507.010000500115n=-=-=p s 折旧率 设第t 年的折旧额为p r r D t t 1)1(--=第一年 （元）4507100004507.01=⨯=D 第二年 元）(6951.247510000)4507.01(4507.02=⨯-⨯=D 第三年元）(8993.135910000)4507.01(4507.023=⨯-⨯=D第四年 元）(9926.74610000)4507.01(4507.034=-⨯⨯=D 第五年 （元）3231.41010000)4507.01(4507.045=⨯-⨯=D2-23 某化工厂生产粉状磷铵的费用如表2-5所示，请估算该产品生产的制造费用、生产成本和总成本费用。
设销售价格为600元/吨，表中数据均为每吨产品的消耗额。
表2-5 粉状磷铵的消耗定额解：生产成本=70（元 ） 制造费用=原材材料费用+燃料及动力费用+工资及附加费+制造成本=（51.5*1.826+135*1.327+500*0.136+0.05*50+0.7*40）+（40.2*0.115+0.1*250+3.5*1）+25+70=499.81(元) 期间费用=营业外损额=10+0.95=10.95元 总成本费用=生产成本+企业管理费+营业外损额=499.81+10+0.95=510.76(元)2-24 在2-23题中，设年销售粉状磷铵4000吨，销售价格为610元/吨。
盈利能力分析静态盈利能力指标 (一)投资利润率投资利润率指项目达到生产能力后得一个正常生产年份得年利润总额与项目总投资得比率。
对生产期内各年得利润总额变化幅度较大得项目,应计算生产期年平均利润总额与总投资得比率。
其计算公式:式中:利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额营业利润=产品销售收入—产品销售税金及附加—总成本费用+其它业务利润总投资=固定资产投资+无形资产投资+递延资产+建设期利息+流动资金评估时。
利润总额—般可以从损益表取得,总投资可以从投资估算表取得。
投资利润率指标反映项目效益与代价得比例关系。
当项目投资利润率高于或等于行业得基准投资利润率或社会平均利润率时,说明项目就是可以接受得。
在将投资利润与基准经济效益指标比较时,应注意口径得一致。
基准经济效益指标可从《建设项目经济评价方法与参数》中查得。
(二)投资利税率投资利税率就是指项目达到设计生产能力后得一个正常生产年份得年利税总额或项目生产经营期内得年平均利税总额与总投资得比率。
其汁算公式为:投资利税率=式中:年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时,证明项目可以采纳。
投资利税率与投资利润率不同,它在效益中多考虑税金。
这就是因为在财务效益分析中,为了从国家财政收入得角度衡量项目为国家所创造得积累,特别就是一些税大利小得企业,用投资利润率衡量往往不够准确,用投资利税率则能较合理得反映项目得财务效益。
在市场经济条件下,使用投资利税率指标,更具有现实意义。
(三)资本金利润率就是指项目达到设计生产能力后得一个正常生产年份得年利润总额或项目生产经营期内得年平均利润总额与资本金得比率,它反映拟建项目得资本金盈利能力,其计算公式为:案例:某项目总资金为2400万元,其中资本金为1900万元,项目正常生产年份得销售收入为1800万元,总成本费用924万元(含利息支出60万元),销售税金及附加192万元,所得税税率33%。
项目融资方案设计一、融资背景⏹M公司现有闲置资金2亿元，根据投资机构建议，欲投资与某一实业项目。
⏹该项目年产A产品50万吨，其主要技术和设备拟从国外引进。
厂址位于城市郊区，占用农田30公顷。
挨近铁路、公路、码头，水路交通运输方便；挨近主要原料、燃料产地，供应有保证，水电供应可靠。
⏹该项目拟两年建成，三年达产。
投产当年生产负荷达到设计生产能力的40%，第二年达到60%，第三年达产；生产期按10年计算。
二、投资主体•项目管理公司：由项目发起人投资建立•A公司：其主营业务是同产品A相类似的商品，因此对A产品的生产、经营有丰富的经验•B公司：是商品销售公司，具有庞大的销售网络，有利于产品的推广和销售•M公司：项目发起人•C公司：风险投资公司•D公司：A产品的主要原材料供应商•工程公司：承当项目的建设、设备安装等工程•贷款银团三、投资结构⏹建设期：一人有限责任公司⏹M公司按《公司法》规定，投资组建项目管理公司，拥有其100%的股权⏹项目管理公司成立后，发行可转换债权用于项目的建设资金和前期流动资金的投资，期限2年，利率为2%⏹A公司购买其中50%的可转换债券，B公司购买20%可转换债券，C公34司认购其中20%的可转换债券，剩余10%由M公司自己持有⏹生产期：有限合伙制结构⏹2年后，项目建成并投产。
A公司行使转换权，持有项目管理公司50%的股权，成为项目管理公司的普通合伙人；B公司同样行使权利，成为项目管理公司的有限合伙人⏹C公司和M公司不行使转换权，按期收回本息⏹D公司购买C、M公司所持有的债权，并行使转换权，拥有项目管理公司30%的股权，成为该公司的另一个有限合伙人项目管理公司发行债券数额的确定：•建设期固定资产投资估算5亿，第一年生产期的原材料、燃料费用，职工工资及福利，以及固定资产折旧和无形资产摊销，发行债权对付的利息，第一年和第二年的流动资金投入，减去M公司2亿元的闲置资金所需的资金总额即：5+0.72+0.4+0.06+0.0438+0.1-2=4.3238•在建设期内项目公司投入5亿资金，将形成1.25亿（5*0.25）元的税务亏损，M公司作为项目管理公司全资母公司，能够全额吸收税务亏损建设期M公司组建项目管理公司，拥有其100%的股权。
五、计算题１.某企业兴建一个工业项目，第一年投资１20０万元，第二年投资2000万元，第三年投资1800万元,投资均在年初发生，其中第二年和第三年的投资使用银行贷款，年利率为１2%。
该项目从第三年起开始获利并偿还贷款。
10年内，每年年末，可以获净收益1５0０万元,银行贷款分5年等额偿还，问每年应偿还银行多少万元？画出企业的现金流量图。
附:(F／P,１2%,１)＝１.12０0 (Ａ/Ｐ,1２%,5）=0．27７４解：依题意，该项目的现金流量图为（ｉ=12%)从第三年末开始分５年等额偿还贷款，每次应还款为 A＝［20００(F／P,12%,1)+１8００] *(A/P,１2%，5) ＝（2000*1.1２０＋1800)*０.2７７4 =11２0.７0（万元）２.某投资项目各年的现金流量如下表（单位：万元）：年份、现金流量试用财务净现值指标判断该项目在财务上是否可行（基准收益率为12%)。
解:由所给资料可以求得:ＦNＰV= —300—12０0*(Ｐ / F，12%，1)—４0０*（P / F，12%,２）+500*(P / F,1２%,３）＋70０(P / Ａ,12%，7)*（P ／ F,12%，３) =9３9．5０(万元）因为ＦNＰＶ大于０，所以该项目在财务上可行。
3、某工厂设计年产量为50万件产品，每件售价（P）14元,单位产品变动成本（V）为１0元/件，固定成本（F）６0万元。
试求：用产销量(Q)、销售收入(R)、生产能力利用率(S)、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销量安全度、价格安全度。
（8分）解：盈亏平衡产销量Q*= = =15（万件）盈亏平衡销售收入R＊＝ Q＊＊Ｐ＝15＊14=210（万件)盈亏平衡生产能力利用率S＊= = =0．3=3０%盈亏平衡产品销售单价P*= = ＋10＝11.2（元／件) 产销量安全度=1- S*=1-30%=7０％价格安全度=1－＝1- =20%4、某企业正准备投产一种新产品，研究决定筹建一个新厂,有A、B、Ｃ三种方案可供选择。
膨化食品项目分析报告xxx科技公司摘要伴随休闲食品行业的不断发展和居民消费能力的持续提高，人们的消费观念逐渐变化，开始更加注重产品及服务的品牌、品质、个性和即时购买等因素，这对产品与消费需求的适配度提出了更高的要求。
该膨化食品项目计划总投资10494.06万元，其中：固定资产投资8514.00万元，占项目总投资的81.13%；流动资金1980.06万元，占项目总投资的18.87%。
达产年营业收入18389.00万元，总成本费用14008.31万元，税金及附加206.81万元，利润总额4380.69万元，利税总额5191.73万元，税后净利润3285.52万元，达产年纳税总额1906.21万元；达产年投资利润率41.74%，投资利税率49.47%，投资回报率31.31%，全部投资回收期4.69年，提供就业职位348个。
报告根据项目建设进度及项目承办单位能够提供的资本金等情况，提出建设项目资金筹措方案，编制建设投资估算筹措表和分年度资金使用计划表。
膨化食品项目分析报告目录第一章基本信息一、项目名称及建设性质二、项目承办单位三、战略合作单位四、项目提出的理由五、项目选址及用地综述六、土建工程建设指标七、设备购置八、产品规划方案九、原材料供应十、项目能耗分析十一、环境保护十二、项目建设符合性十三、项目进度规划十四、投资估算及经济效益分析十五、报告说明十六、项目评价十七、主要经济指标第二章项目建设背景分析一、项目承办单位背景分析二、产业政策及发展规划三、鼓励中小企业发展四、宏观经济形势分析五、区域经济发展概况六、项目必要性分析第三章市场调研第四章建设规划一、产品规划二、建设规模第五章选址规划一、项目选址原则二、项目选址三、建设条件分析四、用地控制指标五、用地总体要求六、节约用地措施七、总图布置方案八、运输组成九、选址综合评价第六章项目工程设计研究一、建筑工程设计原则二、项目工程建设标准规范三、项目总平面设计要求四、建筑设计规范和标准五、土建工程设计年限及安全等级六、建筑工程设计总体要求七、土建工程建设指标第七章项目工艺原则一、项目建设期原辅材料供应情况二、项目运营期原辅材料采购及管理二、技术管理特点三、项目工艺技术设计方案四、设备选型方案第八章环境保护一、建设区域环境质量现状二、建设期环境保护三、运营期环境保护四、项目建设对区域经济的影响五、废弃物处理六、特殊环境影响分析七、清洁生产八、项目建设对区域经济的影响九、环境保护综合评价第九章项目安全管理一、消防安全二、防火防爆总图布置措施三、自然灾害防范措施四、安全色及安全标志使用要求五、电气安全保障措施六、防尘防毒措施七、防静电、触电防护及防雷措施八、机械设备安全保障措施九、劳动安全保障措施十、劳动安全卫生机构设置及教育制度十一、劳动安全预期效果评价第十章建设风险评估分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、市场风险分析四、资金风险分析五、技术风险分析六、财务风险分析七、管理风险分析八、其它风险分析九、社会影响评估第十一章项目节能情况分析一、节能概述二、节能法规及标准三、项目所在地能源消费及能源供应条件四、能源消费种类和数量分析二、项目预期节能综合评价三、项目节能设计四、节能措施第十二章项目实施方案一、建设周期二、建设进度三、进度安排注意事项四、人力资源配置五、员工培训六、项目实施保障第十三章项目投资方案分析一、项目估算说明二、项目总投资估算三、资金筹措第十四章经济收益分析一、经济评价综述二、经济评价财务测算二、项目盈利能力分析第十五章项目招投标方案一、招标依据和范围二、招标组织方式三、招标委员会的组织设立四、项目招投标要求五、项目招标方式和招标程序六、招标费用及信息发布第十六章综合评价结论附表1：主要经济指标一览表附表2：土建工程投资一览表附表3：节能分析一览表附表4：项目建设进度一览表附表5：人力资源配置一览表附表6：固定资产投资估算表附表7：流动资金投资估算表附表8：总投资构成估算表附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表附表11：总成本费用估算一览表附表12：利润及利润分配表附表13：盈利能力分析一览表第一章基本信息一、项目名称及建设性质（一）项目名称膨化食品项目（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托某某新兴产业示范区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以膨化食品为核心的综合性产业基地，年产值可达18000.00万元。
海洋水产养殖（海洋牧场及渔业综合体）项目 投资方案可行性研究案例内部分类标准：【类别】：可行性研究 商业计划书【所属行业】：水产养殖【完成时间】：2018年【编制单位】：博思远略随着世界人口和经济的增长，世界范围内可供开发的渔业资源正面临着过度捕捞的威胁，不断增长的人口数量以及人类生活水平的提升，使得粮食的需求质量呈上升趋势。
水产养殖业作为粮食安全的重要补充，一直不断填补和解决人类对粮食数量和质量的需求。
近十几年来，中国海洋经济一直保持着每10年翻一番的高速增长势头，但传统海洋捕捞受渔业资源限制已经呈现衰退态势。
这使得近海养殖产业快速兴起。
在保护自然资源和海洋环境不受损害的同时，发展人工增殖海洋经济势在必行。
由于200海里专属经济区制度的确立，海洋法时代已经到来，世界沿海国家，纷纷把目光放到本国周围海域，致力于沿岸生态养殖产业的发展。
海产品以其丰富的蛋白质和营养成分而广受世界消费市场的欢迎。
人类所需动物蛋白中的六分之一来自水产生物。
据FAO2013年公布的数据(为2009-2011三年平均)为每年每人渔产消费量约25.7公斤，较之1950年每人消费量之6.5公斤，增加4倍。
全球每人每年渔产消费量以冰岛最高为91.1公斤，其次是日本，为69公斤，马来西亚列居第三，为55.7公斤，而中国仅约24.1公斤，市场潜在需求空间巨大。
随着人们的生活水平不断提高，对水产品的需求量亦日益增加，对产品质和量提出更高的要求。
日趋增加水产品养殖产量的上升，虽缓暂时和了供需的矛盾，但是大量的养殖品种品质下降，产品味道不纯。
因此，天然健康的海产品已成为人们追求的热点。
近几年，市场对于“海八珍”之一的鲍鱼、海参的需求量极大。
随着人们生活水平的不断提高，重营养、重健康的饮食理念将形成风气，鲍鱼、海参作为滋补、健康、营养的珍品，越来越受到消费者的青睐，而国内养殖鲍鱼、海参的企业大多为沿海个体养殖，其规模、资金、技术、能力都有很大的局限性，大规模的养殖企业非常少，造成了市场优良品质的鲍鱼、海参供应能力非常低的局面。
盈利能力分析静态盈利能力指标一投资利润率投资利润率指项目达到生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率;对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与总投资的比率;其计算公式：式中：利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额营业利润=产品销售收入—产品销售税金及附加—总成本费用+其它业务利润总投资=固定资产投资+无形资产投资+递延资产+建设期利息+流动资金评估时;利润总额—般可以从损益表取得,总投资可以从投资估算表取得;投资利润率指标反映项目效益与代价的比例关系;当项目投资利润率高于或等于行业的基准投资利润率或社会平均利润率时,说明项目是可以接受的;在将投资利润与基准经济效益指标比较时,应注意口径的一致;基准经济效益指标可从建设项目经济评价方法与参数中查得;二投资利税率投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利税总额与总投资的比率;其汁算公式为：投资利税率=%100 总投资税总额年利税总额或年平均利 式中：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时,证明项目可以采纳;投资利税率和投资利润率不同,它在效益中多考虑税金;这是因为在财务效益分析中,为了从国家财政收入的角度衡量项目为国家所创造的积累,特别是一些税大利小的企业,用投资利润率衡量往往不够准确,用投资利税率则能较合理的反映项目的财务效益;在市场经济条件下,使用投资利税率指标,更具有现实意义;三资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或项目生产经营期内的年平均利润总额与资本金的比率,它反映拟建项目的资本金盈利能力,其计算公式为：案例：某项目总资金为2400万元,其中资本金为1900万元,项目正常生产年份的销售收入为1800万元,总成本费用924万元含利息支出60万元,销售税金及附加192万元,所得税税率33%;试计算该项目的总投资利润率、投资利税率、资本金利润率;解：年利润总额=1800—924—192=684万元年应纳所得税=684×33%=万元年税后利润=684—=万元动态盈利能力指标一财务净现值FNPV财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标;是按行业基准收益率可通过查建设项目经济评价方法与参数取得或设定的折现率当行业未制定基础收益率时,将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和;其表达式：式中：FNPV 为财务净现值, t CO CI )(-为第t 年的现金流入与现金流出的差额,即净现金流量；t c i -+)1(为c i 的折现系数;为了计算净现值,在确定每年的净现金流量以后,还应明确折现率、计算期和年序编号的方法问题;项目财务效益评估所用的折现率除有特殊规定外,一般采用行业的基准收益率c i ；计算期由建设期和生产期构成；年序编导按国际惯例采用年末法,即从1开始编号,表示所有的现金流量均在年末发生;根据选择项目的“现值法则”：1、采用任何现值为正数的方案包括净现值为零的方案,放弃任何净现值为负数的方案;2、如果每个项或几个项目组合是互不相容的,则采纳有最大净现值的那个项目;3、当净现值等于零时,说明项目的内部收益率恰好就是规定的基准收益率;二财务净现值率FNPVR为反映单位投资的收益水平,财务效益评估应计算财务净现值率,财务净现值率是财务净现值与全部投资现值之比;即单位投资现值的净现值,它是反映项目单位投资效益的评价指标,其计算公式为：p I FNPVFNPVR =式中：FNPVR 为财务净现值率；p I 为总投资现值;用净现值率衡量项目或方案的优劣,应选择净现值率大于或等于零的项目或方案,净现值率越大,单位投资创造的效益越大,项目或方案的效益越好;三财务内部收益率FIRR财务内部收益率是项目计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率;财务内部收益率,是评价项目盈利性,进行动态分析时采用比较普遍的一个指标;它反映项目对占用资金的一种补偿、报酬和恢复能力;由于它不受外生变量的影响,不是可任意选择的一个利率,而是决定于项目本身的经济活动,即项目本身的现金流出与流入的对比关系,完全根据项目自身的参数,试图在项目之内找到一个事先并不知道的利率,即找到使现金流出现值和流入现值恰好相等的那个利率,所以称为内部收益率;其公式为：0)1()(1=+-∑=-n t tt FIRR CO CI实际运用时,财务内部收益率可根据财务现金流量表中净现金流量现值用试差法或叫插入法计算求得;试差法的公式为：式中：1i 为偏低的折现率；2i 为偏高的折现率；1FNPV 为偏低折现率下的财务净现值；2FNPV 为偏高折现率下的财务净现值;例： 其项目当析现率为13％时,财务净现值为—620万元；当折现率为12％时,财务净现值为3733万元;采用试差法,计算的财务内部收益率为：将计算出的财务内部收益率与各行业、各部门的基准收益率比较,当大于或等于行业基准收益率时,应认为项目在财务上是可接受的,反之应予以否定;。
盈利能力分析
静态盈利能力指标 （一）投资利润率
投资利润率指项目达到生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与总投资的比率。
其计算公式：
%100⨯=总投资
润总额年利润总额或年平均利投资利润率 式中：
利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额
营业利润=产品销售收入—产品销售税金及附加—总成本费用+其它业务利润
总投资=固定资产投资+无形资产投资+递延资产+建设期利息+流动资金
评估时。
利润总额—般可以从损益表取得，总投资可以从投资估算表取得。
投资利润率指标反映项目效益与代价的比例关系。
当项目投资利润率高于或等于行业的基准投资利润率或社会平均利润率时，说明项目是可以接受的。
在将投资利润与基准经济效益指标比较时，应注意口径的一致。
基准经济效益指标可从《建设项目经济评价方法与参数》中查得。
（二）投资利税率
投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利税总额与总投资的比率。
其汁算公式为：
投资利税率=%100⨯总投资
税总额年利税总额或年平均利 式中：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加
投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时，证明项目可以采纳。
投资利税率和投资利润率不同，它在效益中多考虑税金。
这是因为在财务效益分析中，为了从国家财政收入的角度衡量项目为国家所创造的积累，特别是一些税大利小的企业，用投资利润率衡量往往不够准确，用投资利税率则能较合理的反映项目的财务效益。
在市场经济条件下，使用投资利税率指标，更具有现实意义。
（三）资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或项目生产经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映拟建项目的资本金盈利能力，其计算公式为：
%100⨯=资本金
润总额年利润总额或年平均利资本金利润率 案例：某项目总资金为2400万元，其中资本金为1900万元，项目正常生产年份的销售收入为1800万元，总成本费用924万元（含利息支出60万元），销售税金及附加192万元，所得税税率33%。
试计算该项目的总投资利润率、投资利税率、资本金利润率。
解：年利润总额=1800—924—192=684万元
年应纳所得税=684×33%=225.72万元
年税后利润=684—225.72=458.28万元
%5.28%1002400684=⨯÷=总投资利润率
%5.36%1002400)192684(=⨯÷+=投资利税率
%12.24190028.458=÷=资本金利润率
动态盈利能力指标
（一）财务净现值（FNPV ）
财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。
是按行业基准收益率（可通过查《建设项目经济评价方法与参数》取得）或设定的折现率（当行业未制定基础收益率时），将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。
其表达式：
∑=-+-=n
t t c t i CO CI FNPV 1)1()(
式中：FNPV 为财务净现值， t CO CI )(-为第t 年的现金流入与现金流出的差额， 即净现金流量；t c i -+)1(为c i 的折现系数。
为了计算净现值，在确定每年的净现金流量以后，还应明确折现率、计算期和年序编号的方法问题。
项目财务效益评估所用的折现率除有特殊规定外，一般采用行业的基准收益率（c i ）；计算期由建设期和生产期构成；年序编导按国际惯例采用年末法，即从1开始编号，表示所有的现金流量均在年末发生。
根据选择项目的“现值法则”：
1、采用任何现值为正数的方案（包括净现值为零的方案），放弃任何净现值为负数的方案。
2、如果每个项(或几个项目组合)是互不相容的，则采纳有最大净现值的那个项目。
3、当净现值等于零时，说明项目的内部收益率恰好就是规定的基准收益率。
（二）财务净现值率（FNPVR ）
为反映单位投资的收益水平，财务效益评估应计算财务净现值率，财务净现值率是财务净现值与全部投资现值之比。
即单位投资现值的净现值，它是反映项目单位投资效益的评价指标，其计算公式为：p
I FNPV FNPVR = 式中：FNPVR 为财务净现值率；p I 为总投资现值。
用净现值率衡量项目或方案的优劣，应选择净现值率大于或等于零的项目或方案，净现值率越大，单位投资创造的效益越大，项目或方案的效益越好。
（三）财务内部收益率（FIRR ）
财务内部收益率是项目计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
财务内部收益率，是评价项目盈利性，进行动态分析时采用比较普遍的一个指标。
它反映项目对占用资金
的一种补偿、报酬和恢复能力。
由于它不受外生变量的影响，不是可任意选择的一个利率，而是决定于项目本身的经济活动，即项目本身的现金流出与流入的对比关系，完全根据项目自身的参数，试图在项目之内找到一个事先并不知道的利率，即找到使现金流出现值和流入现值恰好相等的那个利率，所以称为内部收益率。
其公式为：0)1()(1=+-∑=-n t t t
FIRR CO CI
实际运用时，财务内部收益率可根据财务现金流量表中净现金流量现值用试差法(或叫插入法)计算求得。
试差法的公式为：
|
|||)(211121FNPV FNPV FNPV i i i FIRR +⨯-+= 式中：1i 为偏低的折现率；2i 为偏高的折现率；1FNPV 为偏低折现率下的财务净现值；2FNPV 为偏高折现率下的财务净现值。
例： 其项目当析现率为13％时，财务净现值为—620万元；当折现率为12％时，财务净现值为3733万元。
采用试差法，计算的财务内部收益率为：
%86.12|620||3733|3733%)12%13(%12|
|||)(211
121=-+⨯-+=+⨯-+=FNPV FNPV FNPV i i i FIRR
将计算出的财务内部收益率与各行业、各部门的基准收益率比较，当大于或等于行业基准收益率时，应认为项目在财务上是可接受的，反之应予以否定。
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