2019年08月扬州市场分析
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江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司/编JIANGSU SUDI RENHE REAL ESTATE APPRAISAL &CONSULTATION LIMITED COMPANY2019.08Y ANGZHOUREAL ESTATE MARKETAnalysis report房地产市场扬州市分析报告目录 (1)第一部分宏观环境 (2)第二部分扬州土地市场分析 (2)第三部分扬州新房市场分析 (6)第四部分扬州二手房市场分析 (12)第一部分宏观环境一、住房市场运行最新动态1.核心城市房价涨速略有上升，二手住房成交量继续高位下滑2019年7月，核心城市房价涨速较上月略有上升，但仍处在相对平稳区间。
2019年7月，反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数微升至106.21点。
与2019年6月的105.92点相比，2019年7月核心城市房价环比上涨0.27%，涨速比上月扩大0.16个百分点。
尽管自2019年2月以来核心城市房价连续回升6个月，但当前房价水平仍要低于2018年的高点。
纬房核心指数显示，与2018年7月的109.05点相比，2019年7月核心城市房价同比下跌了2.6%。
从二手住房成交量指数看，在房价涨速略有回升的同时，核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。
2019年7月，10大重点城市二手住房成交量指数为162.1，比6月下降了19.4%。
尽管如此，2019年7月二手住房成交量指数仍比2018年同期要高出54%。
这表明，2019年4-7月，核心城市二手房成交量虽然出现季节性、政策性回落，但潜在需求总体上还处在增长通道。
2.一线及准一线城市的房价波动性进一步减弱北上广深四个一线城市房价涨跌幅缩小，市场进一步趋于平稳。
一线城市纬房指数监测显示，2019年7月，一线城市房价平均环比上涨0.137%，环比涨跌幅绝对值比上月要缩小0.5个百分点。
上海、北京房价继续保持稳中微降的态势，同时降幅较上月进一步收窄。
其中上海环比微跌0.08%，北京环比微跌0.14%。
深圳、广州由小跌转为微涨，其中深圳环比上涨0.72%，广州环比微涨0.05%。
从2018年1月以来的累计涨幅可以看出，近一年半以来一线城市房价稳定性较高。
2018年1月以来，一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为3.29%，最低的上海为-6.24%，房价都处于历史平稳区间。
准一线城市房价涨跌幅也进一步收窄。
准一线城市纬房指数监测显示，2019年7月，准一线城市房价平均环比上涨0.358%，涨速比上月收窄0.677个百分点。
其中杭州环比上涨0.61%，涨速比上月收窄0.34个百分点；重庆环比下跌0.32%，涨跌幅绝对值比上月收窄0.09个百分点；天津环比下跌0.41%，跌幅比上月收窄0.43个百分点。
2019年上半年热点城市苏州环比上涨1.55%，涨速比上月下降2.07个百分点，有望逐步进入平稳区间。
3.二三四线城市房价总体稳中略升，部分热点城市涨跌幅进一步缩小二线城市房价稳中略升。
二线城市纬房指数监测显示，2019年7月二线城市房价平均环比上涨0.392%，涨速比上月略增0.241个百分点。
二线城市中，宁波房价环比上涨2.28%居首位，青岛房价环比下跌0.97%居末位，多数城市房价环比涨跌幅均相对较弱。
近年来房价出现较大波动的厦门，7月房价环比涨速降至0.18%，比上月降低0.5个百分点。
西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。
三四线城市房价涨速总体略有扩大。
三四线城市纬房指数监测显示，2019年7月，三四线城市房价平均环比上涨0.911%，涨速比上月扩大0.57个百分点。
2019年7月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降1.16%，降幅比上月收窄1.01个百分点。
4.核心城市住房租金的季节性上涨接近尾声，一线城市周边的房价租金比相对较高反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在5-6月季节性上涨之后，7月涨幅有明显减缓。
2019年7月，纬房租金核心指数为104.84点，环比上涨0.13%，涨速比上月下降0.36个百分点。
与上年同月相比，2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。
住房租金上涨乏力，使得部分城市住房投资回报率仍远低于合理水平，这也从另一个侧面反映了部分城市房价与当地收入水平的脱节。
此外，由于租金涨速不及预期，部分长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。
从房价租金比看，一线城市的周边卫星城市房价租金比相对较高。
厦门、廊坊、南通、保定、惠州5城市房价租金比分别位列样本城市前5位。
其中除了厦门具有外侨需求这一特殊因素外，另外4个城市的高房价租金比都与一线城市投资需求溢出有较大关联。
这几个城市都是一线城市周边的卫星城市，来自一线城市的住房投资需求外溢，使得这些卫星城市的房价脱离了当地收入水平。
而一线城市本身，房价租金比并没有达到相对特别高的水平。
房价租金比前10位的城市中，也没有一线城市的进入。
二、形势分析与建议经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。
虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。
随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。
尽管如此，由于信息不充分，房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在。
为降低市场风险，需要进一步增强住房供求信息的透明度，多方稳定房价预期，降低潜在的住房投资投机冲动。
从房地产业与实体经济的关系看，住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时，也显著增加了当地的生产生活成本。
脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入，挤压了当地实体经济的发展空间。
这需要完善普通商品住房限购政策，进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。
有条件的城市，可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。
明确并保障普通商品住房在总供给中的比例，同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。
创新人才住房政策，有条件区域可建立人才租购房绿色通道，以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。
第二部分扬州土地市场分析1、住宅、商住、商业用地土地挂牌情况2019年08月，扬州市区土地市场住宅、商住、商业用地共挂牌了12幅地块，土地出让面积50.33万平方米。
2019年08月扬州住宅、商住、商业用地成交情况土地成交情况2019年08月，扬州市区土地市场住宅、商住、商业用地共交易了1幅地块，位于江都区，土地出让面积15.03万平方米。
2019年08月扬州住宅、商住、商业用地成交情况2、工业用地土地挂牌情况2019年08月，扬州市区土地市场工业用地共挂出了6幅地块，位于广陵区，土地出让面积约13.70万平方米。
2019年08月扬州市区工业用地挂牌情况工业用地成交情况2019年08月，扬州市区工业用地无成交地块。
第三部分扬州新房市场分析扬州市2019年08月房价走势2019年8月（8.1-8.25）扬州商品房成交1585套，环比下降1.06%，成交建筑面积218263平米，环比上涨8.59%；8月（8.1-8.25），扬州商品住宅成交1207套，环比下降9.72%，成交建筑面积158976平米，环比下降10.04%；商业用房成交378套，环比上涨42.64%，成交建筑面积59287平米，环比上涨144.22%；另江都区8月（8.1-8.25）商品房成交380套，环比上涨13.43%，成交建筑面积52033平米，环比上涨3.33%。
8月（8.1-8.25），东区成交较高的楼盘有佳源桂府、SM水岸云庭、佳源珑境；北区成交较高的楼盘有万达·西区CLASS、瘦西湖花园、天山国宾壹号；南区成交较高的楼盘有中信泰富锦园；江都区成交比较高的楼盘有桃花苑、金麟府。
一、商品房月成交分析2019年8月（8.1-8.25）扬州商品房成交1585套，环比下降1.06%，成交建筑面积218263平米，环比上涨8.59%。
本月西区商品房成交领先，成交467套，东区、江都区并列第二，商品房均成交380套，北区商品房成交271套，南区商品房成交54套，老城区商品房成交33套。
二、商品房成交建筑面积分析本月东区商品房成交42045米，占市区商品房成交建筑面积的19.26%；西区商品房成交78570平米，占市区商品房成交建筑面积的36.00%；北区商品房成交36138平米，占市区商品房成交建筑面积的16.56%；南区商品房成交4925平米，占市区商品房成交建筑面积为2.26%；老城区商品房成交4552平米，占市区商品房成交建筑面积为2.09%；江都区商品房成交52033平米，占市区商品房成交建筑面积的23.84%。
三、商品住宅月成交分析8月（8.1-8.25），扬州商品住宅成交1207套，环比下降9.72%，成交建筑面积158976平米，环比下降10.04%。
本月商品住宅成交情况，江都区领先，商品住宅成交344套，东区其次，商品住宅成交277套，西区商品住宅成交262套，北区商品住宅成交260套，老城区商品住宅成交33套，南区商品住宅成交31套。
四、商品住宅成交建筑面积分析本月东区商品住宅成交34900平米，占市区商品住宅成交建筑面积的21.95%；西区商品住宅成交33518平米，占市区商品住宅成交建筑面积的21.08%；北区商品住宅成交34462平米，占市区商品住宅成交建筑面积的21.68%；南区商品住宅成交3851平米，占市区商品住宅成交建筑面积的2.42%；老城区商品住宅成交4552平米，占市区商品住宅成交建筑面积的2.86%；江都区商品住宅成交47693平米，占市区商品住宅成交建筑面积的30.00%。
五、江都区商品房成交详情江都区8月（8.1-8.25）商品房成交380套，环比上涨13.43%，成交建筑面积52033平米，环比上涨3.33%。
提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
第四部分扬州二手房市场分析1、邗江区2、广陵区4、仪征市6、宝应县。
