下载文档原格式
房地产市场中的楼市供应与需求关系分析房地产市场是一个与国民经济密切相关的领域，其供需关系对经济发展产生重要的影响。
在房地产市场中，楼市供应与需求关系是决定房价波动和市场繁荣的重要因素。
本文将从供给和需求两个方面进行分析，以探讨楼市供需关系的变化与影响。
一、供给方面楼市供给是指在一定时期内房地产市场所提供的住房、商业用房和办公用房等不同类型的建筑物数量。
楼市供给的影响因素众多，包括土地供应、开发企业投资意愿、政府政策等。
首先，土地供应是楼市供给的基础。
房地产开发需要大量土地资源，土地供应充足与否直接影响到楼市供应的数量和质量。
政府通过拍卖、划拨等方式提供土地，对供给形成影响。
其次，开发企业的投资意愿也是楼市供给的重要因素。
开发企业在投资决策时会考虑市场需求、投资回报率、风险收益等多项因素，决定是否进行开发项目。
企业的投资意愿受市场预期、政策支持等因素影响。
另外，政府政策对楼市供给也有较大影响。
政府通过调控政策、金融政策等手段对楼市供给进行调节，限制过度供应或刺激供给增加，以维持楼市的稳定发展。
二、需求方面楼市需求是指市场上购房者的购房意愿和购房能力。
楼市需求的波动与人口变化、经济发展、购房需求结构等因素密切相关。
首先，人口变化是楼市需求的重要推动力。
人口增长或减少直接影响到购房需求的变化，特别是随着城市化进程的推进，人口迁移和城市人口结构调整使楼市需求发生较大变化。
其次，经济发展水平也是楼市需求的关键因素。
经济繁荣使人们购买力提高，带动购房需求增加；经济下行则使人们购买力减少，购房需求下降。
经济增长对楼市需求产生直接影响。
另外，购房需求结构的变化也会对楼市需求形成影响。
随着城市化进程的推进，购房需求结构多样化，包括改善性住房需求、投资性购房需求、刚需购房需求等，这些需求的变化会对楼市供求关系产生重要影响。
三、楼市供需关系的变化与影响楼市供需关系的变化将直接影响到房价波动和市场繁荣。
供需关系紧张将推动房价上涨，供需关系松弛则会使房价下跌。
房地产市场供需关系对房价的影响房地产市场是一个复杂的市场，供需关系是影响房价的重要因素之一。
供需关系的变化直接影响到房价的波动与走势。
本文将分析房地产市场供需关系对房价的影响，并探讨其中的一些具体因素。
1. 房地产市场供需关系的定义供需关系是指市场中商品供给和需求的关系。
在房地产市场中，供给指的是可出售或可出租的房屋数量；而需求则是购房或租房的意愿和能力。
供需关系的平衡与不平衡将直接影响房价的上升与下降。
2. 供需关系紧张导致房价上涨当房地产市场的供应量无法满足大量购房者的需求时，供需关系出现紧张。
此时，买房者会出现抢购的现象，对房屋的需求远远超过供应。
供不应求的情况将导致房价上涨，因为房屋供应商可以提高价格以获取更高的利润。
在紧张的供需关系下，买房者往往会通过涨价来抢购房屋，从而推动整体房价上升。
3. 供需关系松弛导致房价下跌相反地，当房地产市场供应量大于需求时，供需关系出现松弛。
此时，市场上有更多的房屋可供选择，买房者拥有更多议价的空间。
供大于求的情况将导致房价下跌，因为房屋供应商不得不降低价格来吸引购买者。
在松弛的供需关系下，买房者可以通过降价来选择心仪的房屋，从而推动整体房价下降。
4. 供需关系与宏观经济因素的关系房地产市场供需关系的变化与宏观经济因素密切相关。
当经济繁荣时，人们购房的需求会增加，供需关系将相应紧张，房价上涨的可能性增大。
而当经济不景气时，人们购房的需求减少，供需关系将相应松弛，房价下跌的可能性增大。
因此，市场供求关系的波动需要考虑国内经济发展的整体态势。
5. 供需关系对楼市调控的重要性由于房地产市场供需关系对房价的影响非常显著，政府往往会通过调控政策来影响供需关系，从而达到稳定房价的目的。
常见的调控政策包括限购、限贷、调整土地供应等。
这些政策的主要目的是调节供需关系，以平抑房价的过度波动。
总结：房地产市场供需关系是决定房价波动的关键因素之一。
供需关系紧张时，房价有上涨的趋势；供需关系松弛时，房价有下跌的趋势。
南京市房价影响因素的实证研究南京市作为中国东部发达城市之一，房地产市场一直备受关注。
近年来，由于房价一直居高不下，吸引了大量关注。
南京市房价的影响因素也成为了研究的热点之一。
本文将从宏观经济因素、政策因素、土地供应因素和需求因素等方面进行实证研究，以期找出南京市房价的影响因素及其相互关系。
宏观经济因素是影响南京市房价的重要因素之一。
南京市的宏观经济状况直接影响到房地产市场的供求关系，从而影响房价水平。
在宏观经济因素中，南京市的GDP增长、居民收入水平、就业情况等都会对房价产生一定的影响。
通过实证研究，我们可以分析南京市房价与GDP增长率、居民收入水平和就业率之间的相关性，找出它们之间的正负相关程度和影响大小。
政策因素也是南京市房价波动的重要原因。
近年来，政府对于房地产市场的调控政策不断出台，如限购、限贷、限售等措施，这些政策的实施直接影响着南京市房价的波动。
我们可以通过实证研究，分析政策因素在南京市房价中的作用机制和影响程度，以期找出政策对南京市房价的影响规律。
土地供应因素也是南京市房价波动的重要原因之一。
土地供应的增减直接关系到房地产市场的供求关系，从而对房价水平产生一定影响。
我们可以通过实证研究，分析南京市土地供应量与房价之间的关系，找出土地供应对南京市房价的影响机制，从而有效预测房价的波动。
南京市房价的影响因素是多方面的，需要综合考虑宏观经济因素、政策因素、土地供应因素和需求因素等多个方面进行实证研究。
通过分析这些因素在南京市房价中的作用机制和影响程度，我们可以更好地预测南京市房价的波动，为市场参与者提供参考依据。
希望本研究可以为南京市房地产市场的稳定和健康发展提供一定的参考价值。
从供求方面分析房价-管理经济学案例分
析
从供给方面分析，房屋的供给是房价上涨的一个重要原因。
土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点使得住房供给呈现低弹性，只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商品。
因此，房地产商品市场供应有限，供给价格弹性很小。
总之，住房供给受到多种因素的影响，其中包括土地价格、建材价格、政府政策等。
为了保持住房市场的稳定，政府需要加强对房地产市场的监管，同时鼓励房地产企业提高生产效率，为住房供给提供更多的支持。
此外，企业自身的行为也会影响建材价格的波动。
例如，货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，如2003年
华北五省市联合整治公路运输超载，2004年华东地区联手对
长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，这些行为都会导致建材价格的波动。
疾病流行、战争爆发、洪水灾害、经济风暴等不可抗力因素都会引起材料价格波动。
国家的宏观政策调控也会制约材料价格走势。
其他因素如房地产业发展状况、气候因素等也会对建材需求产生影响。
房地产金融对房价的影响是间接的，它主要通过四个途径发生作用。
房地产市场供求关系及价格影响因素分析房地产市场作为一个非常特殊且重要的市场，在国家经济发展中扮演着举足轻重的角色。
目前中国房地产市场已经成为全球最大、最具发展潜力和影响力的市场之一，随着经济的快速发展以及人口的增长，我们也将会看到更多的市场机会以及更广阔的发展前景。
一、供求关系及价格影响因素房地产市场的供求关系是指在市场中，供应与需求之间的互动关系。
供应与需求的关系通常是价值和价格的关系，供给逐渐增加时，商品的市场价值将会下降；相反的，需求的增加将会使商品价格上涨。
这是一个相互影响的过程，而价格则是供求关系表达的结果。
1、政策因素近年来，中国政府对于房地产市场进行了大量的调控政策。
其中包括购房限制、地产税、房产升值所得税等政策的制定与实施。
这些政策的出台虽然能够在一定程度上约束市场，但是过度的政策制定也会对市场造成一定的负面影响，从而影响市场的健康发展。
2、经济因素经济因素也是涉及到房地产市场供求关系和价格影响的重要因素之一。
包括就业状况、政府财政支出、货币政策等。
如果就业情况良好，人们的购买力也将更加强劲，从而推动了房地产市场的稳定发展。
此外，货币政策也对市场有着重要的影响，货币政策的宽松将使得市场扩张，但是也可能以夸大泡沫等负面影响来换取短期的经济发展。
3、人口因素随着人口的增加以及年轻人的婚房需求，房地产市场的需求量迅速增长，这也增加了市场的供需关系。
随着城市化的发展，人口迁移也将对市场造成影响。
而且不同的买房群体对于房价预期的变化、购买能力、选择不同地段、物业、面大小等都存在差异，购买动机的不同将影响房价的波动。
二、对市场的影响房地产市场的供求关系和价格影响因素会对市场产生不同程度的影响，具体体现在房价、开发企业营收和物流及建筑源头等多个方面。
1、房价房价一直是房地产市场关注的重点，供需关系和价格影响因素将决定房价的变化趋势。
当房价过高超过市场容忍的认知阈值时，市场将面临调整等后果。
而当房价出现过快降价时，房地产开发商也会受到负面影响。
房地产市场调研的实证分析近年来，中国的房地产市场一直是国内外关注的焦点。
随着城市化进程的加快和居民收入水平的提高，房地产市场成为了中国经济增长的主要驱动力之一。
房地产市场调研对于制定有效的政策和指导投资决策具有重要意义。
本文将从实证的角度分析房地产市场调研的内容需求。
房地产市场调研的内容需求之一是了解市场供需状况。
市场供需状况的分析是房地产市场调研的基础，也是决策者能否制定合理政策的关键。
通过调研，可以了解房地产市场的供应量、需求量、价格水平等关键指标，从而判断市场的趋势和潜在风险。
调研结果可以帮助政府和投资者预测市场的发展方向，制定相应的政策和投资策略。
房地产市场调研还需要关注住房市场的消费者需求和购房者的特征。
调研需求包括家庭住房需求的数量、类型、面积等，以及购房者的收入、年龄、教育背景等特征。
通过对购房者的调查和数据分析，可以了解他们的购房动机、偏好和购房能力。
这些信息对于开发商和政府来说都是宝贵的，可以指导商品房的开发和政策的制定，提高市场竞争力和满足公众的需求。
第三，房地产市场调研还需要关注房价形成机制。
房价是房地产市场的核心指标之一，了解房价的形成机制对于政府和投资者来说至关重要。
房价的调研需要关注土地成本、建筑成本、利润预期、市场需求等因素。
通过分析这些因素的变化和相互关系，可以预测房价的未来走势，也可以为政府制定调控政策提供依据。
再次，房地产市场调研需要关注房地产投资对经济增长和金融风险的影响。
房地产市场的投资规模巨大，对于中国经济增长有着重要的贡献。
通过对房地产投资的实证分析，可以了解房地产对于经济增长的贡献度、对就业市场的影响以及金融系统的稳定性风险。
这些分析结果可以帮助政府更好地掌控房地产市场的波动，促进经济的可持续发展。
房地产市场调研还需要关注政府政策的实施效果。
房地产政策的调研不仅需要关注政策的内容，还需要观察政策的实施效果。
通过调研数据和实证分析，可以评估政策对市场的影响以及政策目标的实现程度。
中国房地产市场的供需关系分析随着我国经济的持续快速发展，房地产市场成为了我国经济的重要组成部分之一，房地产对于我国经济的发展和社会进步起到了重要的推动作用。
然而对于房地产市场来说，其供求关系一直是一个备受关注的问题，本文将针对中国房地产市场的供需关系进行分析。
一、房地产市场的供求关系对于房地产市场来说，供需关系一直是一个决定房价和市场热度的重要因素。
一般来说，当需求大于供给时，房价上涨，市场热度较高；当供给大于需求时，房价下跌，市场不景气。
因此，掌握房地产市场的供求关系是非常重要的。
目前，我国房地产市场的供需关系可以从以下几个方面来分析：1. 房地产市场的供给房地产市场的供给主要包括新建住宅、二手住宅和商业地产等。
其中，新建住宅的供给量受到政府的土地供应和城市规划等因素的影响，政府对于土地供应的严格控制导致了新建住宅的供应量较少；而二手住宅的供给量则取决于房市行情，当市场热度较高时，二手房的交易也会相对增加。
2. 房地产市场的需求房地产市场的需求主要包括自住需求和投资需求。
随着我国经济的不断发展，城市化进程的加快，人们对于房屋的需求也在不断提高，自住需求占据了市场需求的绝大部分。
此外，近年来，投资需求也逐渐增加，一些投资人通过购买房产来实现资产升值，这也加剧了市场的波动。
3. 政策对房地产市场的影响政策对于房地产市场的供需关系起到了至关重要的作用。
例如，政府对于房地产市场的调控政策可以影响市场的供给和需求。
同时，政策上的一些变化也会造成市场的波动，国家对于楼市的政策调控会使市场产生波动。
此外，一些就业政策、人口政策等政策也会对房地产市场产生影响。
二、供需不平衡对房地产市场的影响供需关系失衡是导致房地产市场异常波动的直接原因。
当市场的供给与需求存在严重的失衡时，市场就会出现价格的波动，这样就会产生以下两方面的影响。
1. 对社会经济影响房产价格波动对于社会经济的影响是非常大的，当房产市场波动较大时，会导致市场不稳定，人们心态不稳定，房产融资等也会出现问题，这对于整个经济的发展会带来一定的影响。
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究房价是影响一个城市房地产市场的重要指标之一、它受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策因素和市场因素等。
本文将从这些方面进行房价的影响因素分析，并构建相应的预测模型来预测北京市的房价。
一、宏观经济因素宏观经济因素是房价的重要决定因素之一，包括经济增长、通货膨胀率、利率水平和人口增长等。
经济增长是房价上涨的基础，经济增长意味着人们的收入水平提高，购买力增强，从而推动了房价的上涨。
通货膨胀率的上升会导致货币贬值，进而推高了房价。
利率水平的变化也会直接影响房价，当利率上升时，购买房产的成本也会增加，从而抑制了房价的上涨。
人口增长也会对房价产生影响，当人口持续增长时，对住房的需求也会增加，从而推动了房价的上涨。
二、政策因素政策因素是影响房价的关键因素之一、政府的相关政策措施对房价具有重大的影响。
例如，房地产调控政策的出台会直接影响房价的波动。
当政府采取严格的调控政策时，会抑制投资投机需求，从而稳定房价。
另外，政府还会出台土地供应政策、建筑规划政策等，这些政策也会直接或间接地影响着房价的波动。
三、市场因素市场因素也是影响房价的重要因素之一，包括供需关系、市场预期和交易成本等。
供需关系是房价波动的基础，当供大于求时，房价会下降；当需大于供时，房价会上涨。
市场预期也会对房价产生影响，市场预期房价上涨时，会促使购房者提前购买，从而推高了房价。
交易成本的变动也会对房价产生影响，例如涉及房地产的税费、手续费等，这些成本的减少会刺激购房需求，从而推高了房价。
基于以上分析，我们可以构建一个预测模型来预测北京市的房价。
首先，我们可以收集并整理相应的数据，包括历史房价数据、宏观经济数据、政策数据和市场数据等。
然后，我们可以利用回归分析的方法来构建预测模型。
以房价为因变量，宏观经济数据、政策数据和市场数据为自变量，利用历史数据进行回归分析，得到回归方程。
最后，我们可以利用该回归方程来进行房价的预测。
经济学对房地产市场的研究房地产市场作为经济发展中的重要组成部分，一直以来都备受关注。
经济学作为一门研究资源配置和决策行为的学科，对房地产市场的研究起着重要的作用。
本文将从供需关系、价格形成、投资分析等角度探讨经济学对房地产市场的研究。
一、供需关系经济学关注的第一点是供需关系。
在房地产市场中，住房的供给和需求是影响房价变化的关键因素之一。
经济学家通过采集和分析住房供需数据，可以评估市场的状况及未来发展趋势。
供给方面，经济学家会关注房屋建设的规模和速度，城市规划政策对土地使用的限制，以及产权保护等因素。
需求方面，经济学家会考虑人口结构、经济增长、贷款利率等因素对购房意愿的影响。
通过对供给和需求的分析，经济学家可以预测房价的走势，并提供决策者制定政策的参考依据。
二、价格形成房地产市场的价格是由供求关系决定的，经济学对这一过程进行了深入研究。
供应量和需求量的变动将直接影响到市场价格的波动。
经济学家通过价格弹性理论以及市场结构分析，探讨价格变动的原因和机制。
价格弹性理论研究了价格变动对需求的影响程度。
当市场价格上涨时，需求量可能下降，导致市场供应过剩；反之，价格下跌则可能刺激更多的需求。
市场结构研究了市场中存在的供应商和购买者之间的相互关系。
不同市场结构下的供求关系会导致不同的价格结果。
经济学家通过对价格形成的研究，为政府决策者提供了稳定和促进房地产市场的政策建议。
三、投资分析房地产市场是一个重要的投资领域，经济学家通过投资分析来评估投资回报和风险。
房地产投资的回报率与风险之间存在着紧密的关系，经济学家可以通过对收益率和风险进行量化，提供投资者进行决策的依据。
在投资分析中，经济学家会研究利润率、租金收入、资产波动等因素，以评估房地产投资的潜力和可行性。
此外，经济学家还会考虑宏观经济环境、金融政策、税收政策等因素对房地产市场的影响。
通过投资分析，经济学家可以为投资者提供科学的建议，帮助他们做出明智的决策。
综上所述，经济学对房地产市场的研究在供需关系、价格形成和投资分析等方面发挥着重要作用。
摘要随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。
其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。
然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。
房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。
为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。
本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。
结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。
关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡1引言1.1研究背景及意义自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。
同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。
而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。
然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。
自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。
这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。
这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。
为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。
1.2研究方法及内容本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。
首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3个变量，接下来以房地产市场的供给、需求与房价为3个内生变量，选取了2个滞后内生变量，3个外生变量作为先决变量，建立联立方程模型，利用EViews 软件，采用两阶段最小二乘估计的方法，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析。
2文献综述对于房地产市场与房价之间关系，之前的很多学者都进行了权威科学地分析高东胜，冯涛通过联立方程模型，着重分析了国民收入分和广泛的研究。
其中[1]配对房地产市场的调节作用，认为国民收入的合理分配可以缓解房价“居高不下”的情况，减少国民收入对房地产的投入，减少炒作，能够实现我国房地产市场的张莹，林勇选取宏观经济的角度，均衡发展，实现房地产市场的健康和谐发展；[2]来分析影响房地产价格的因素，其中选取了股票价格、货币供应量和银行利率的增长变化来分析对房价增长变化的影响，从而得到房地产的市场均衡的调控可以通过宏观政策来实现，同时结合房地产价格增长率的实时情况，制定符合当时情况的宏观调控政策，正确处理好房地产市场和股票市场之间的关系，达到双赢的周彬，杜两省则认为政府想要宏观调控房地产的市场，是很困难的，他情况。
[3]们通过建立一般均衡模型分析得出地价的变化才是房地产市场的最直接影响因温海珍，吕雪梦在素，确立正确的土地政策，可以很好地调控房地产的市场。
[4]文中则分析房价与地价之间存在着内生性关系，得到人均可支配收入是影响地价刘闯，俞秋婷，高琴琴和的重要因素，也对房价有着显著的影响作用。
[5][6]阙彬分析周海波的结论基本一致，均认为影响房价的市场因素是多方面的，[7]张云则选取了河北省的房地产市场进行分房地产市场非均衡的现状及原因。
[8]析，认为房地产市场非均衡对房价的影响是显著的。
可以看出上述学者都是通过定量分析，直接选定了变量从而进行分析的，本文而是先通过相关分析，寻找出了城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率等多个变量中对房地产市场供求影响最显著的变量，来作为本文的研究变量，进而再建立联立方程模型进行房地产市场供求与房价之间关系的研究和分析，使得房地产市场供求与房价之家的关系更加明了和深入，为促进房地产市场的健康和谐发展提供一定的政策依据。
3模型的建立3.1数据资料搜集及说明根据之前学者的研究，影响房地产市场供求关系的因素是由多方面结合起来的，其中主要的因素有以下几个：房地产的市场价格、土地价格和城市土地的数量、资金的供应量和贷款利率、还有国家的税收政策等。
因此，本文选取了以下变量：选取了城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率1共四个指标作为房地产市场需求影响因素的变量。
选取了指标商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和前一期商品房销售面积以及贷款利率共四个指标作为房地产市场供给影响因素的变量；选取了指标城镇居民人均可支配收入、房地产开发企业土地购置费用和前一期房地产开发企业竣工房屋面积作为商品房平均销售价格影响因素的变量；选取指标房地产开发企业竣工房屋面积来代表我国房地产的市场供给变量；选取了指标商品房销售面积来代表我国房地产的市场需求变量；选取了商品房平均销售价格来代表我国房地产的房价水平。
各变量数据均来源于国家统计年鉴，本文截取了2000-2013年的相关变量的数据，具体数据如附件1所示，其中贷款利率的数据如附件2所示。
考虑到价格因素的影响，因此对变量居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和商品房平均销售价格除以居民消费价格指数（CPI），以消除通货膨胀影响将名义值转换成实际值，修正后的数据如附件3所示。
1贷款利率：本文中截取的贷款利率是以中国人民银行一至三年（含三年）的贷款利率，并以当期最后一次调整的结果为数据来源。
3.2模型变量的选取本文主要研究的是房地产市场供求与房价之间的关系。
根据模型的需要，本文决定分别从影响房地产市场供给与需求的四个指标中，选取对市场供求变化影响最显著的，最具代表性的三个变量来进行分析。
为了选取对房地产市场需求影响最明显的三个因素，本文对城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率共四个指标与房地产的市场需求（商品房销售面积）进行相关关系分析。
相关分析（correlation analysis）是研究现象之间是否存在某种依存关系（通常是一种非确定性的关系），并对具体有依存关系的现象探讨其相关方向以及相关程度，是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方法。
首先，为了了解房地产的市场需求与四个指标之间的相关关系，本文利用SPSS软件做出商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和贷款利率的相关关系表（见表1）。
表1.房地产的市场需求与各变量的相关关系表在分析变量之间相关关系时，只有当两变量之间的相关系数绝对值大于其临界值的时候，才可以认为两个变量之间有线性关系。
通常两变量的相关系数绝对值大于置信度为5%下的相应的临界值，称两变量之间有显著的线性关系；如果相关系数大于置信度为1%下的相应的临界值，称两变量有高度显著的线性关系；如果相关系数小于置信度为5%下的相应的临界值，就认为两变量之间没有明显的线性关系。
而在置信度为5%，自由度为N-2=12的情况下，两变量相关系数的临界值为0.532；置信度为1%，自由度为N-2=12的情况系，两变量相关系数的临界值为0.661，根据表1可以得出：房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用的相关系数（Pearson Correlation ）均>0.661,说明房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用之间有高度显著的依赖关系。
同时房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用的P （Sig. (2-tailed)）值均接近0，拒绝原假设，显著不为0。
即房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用之间存在显著的正相关关系。
而商品房销售面积与贷款利率的相关系数<0.661,且P 值=0.426，接受原假设，即房地产的市场需求（商品房销售面积）与贷款利率之间没有存在显著的相关关系。
接下来，利用SPSS 软件做出房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和贷款利率之间的散点图（如图1、2、3、4所示），可以更加明了的看出房地产市场需求与各个变量之间的线性关系。
图1 商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入散点图 图2 商品房销售面积与商品房平均销售价格散点图图3 商品房销售面积与房地产开发企业土地购置费用散点图图4 商品房销售面积与贷款利率散点图由图1、2、3的散点图可以知道，这些点大致可以拟合在一条直线上，说明商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用呈正的线性相关，即可以建立一个线性回归模型来表示商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用之间的关系。
而图4的散点图，表明商品房销售面积与贷款利率没有明显的线性关系。
综上所述，本文最终选取了指标城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用，来研究对房地产的市场需求（商品房销售面积）的影响；同理选出了指标商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和前一期商品房销售面积，来研究对房地产的市场供给（房地产开发企业竣工房屋面积）的影响；选取指标房地产开发企业土地购置费用、房地产开发投资额和前一期房地产开发企业竣工房屋面积，研究对商品房平均销售价格的影响。
