富贵第一城企划案-市场篇

山水第一城营销思路第一部分：深入市场挖掘——宏观市场调查第二部分：确立项目定位——产品营销定位第三部分：战略策略建议——营销推广策略第四部分：强势营销执行——营销推广计划1第一部分：深入市场挖掘——宏观市场调查一、市场简析经过调查，我们将盱眙的房地产市场分为几个版块：1、城北版块、2、城中版块、3、城南版块、4、经济开发区版块。

大概具备如下特征：1)经济水平发展相对较低，目前仍然处于快速发展阶段；2)以刚性需求为主，投资型消费较少；3)随着城市化进展，周边乡镇及县市购买人群慢慢增多，但比例仍不高；4)房地产市场相对封闭，对周边省市辐射力差，缺乏外来购买力；5)市场区位差价较小，导致地段优势明显；6)消费心理保守，交际圈较小，缺少置业经验，购买行为易受外部因素影响。

7)对购房的侧重点仍集中在地段、价格、房型、学区等基础阶段，对品质、品牌的认可度不高，因此性价比成为关键要素。

8)开发区内楼盘数量相对较少，目前尚属地广人稀局面，未来房地产市场潜在供应量大，新增成交量跌速快；9)开发区内楼盘主要分布在山水广场以东及行政审批中心区域一带，部分品质楼盘影响力日渐突出，重视品牌建设，品牌过渡期；10)随着外地品牌及开发商的进入，各项目开始逐渐注重项目景观和品质的打造；11)随着专业营销公司大量介入，形象营销被更多的利用，项目整体包装水平有了很大提升，媒体宣传越来越被重视；12)商业项目竞争比较激烈。

城中核心地段主要为城市商业配套，基本定位于商业综合体，涵盖了商场百货，娱乐休闲比较多。

而城外和新城区域基本都是商贸物流。

价格4000-25000之间，形成逐渐上升的趋势。

目前盱眙市场上所有商业项目当中大部分经营理念，都是首先想到的就是销2售，在销售有难度时才会考虑招商，自己管理运营几乎没有。

二、项目客群定位结合区域市场状况及价格制导因素，盱眙首次置业群体（自给青年客群）、城区中端收入群体；盱眙周边乡镇客户、周边工厂企业中层干部群体、公务员等将成为本案核心客群力量，部分投资客户将作为适当补充。

“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案目录：第一篇：剖析篇一、市场背景：二、竞争敌手剖析：三、已售产品剖析：四、已购客户剖析：五、产品先期市场推行简要剖析：六、剖析总结：第二篇：策略篇一、项目营销目标：a)项目的整体销售目标b)分阶段的销售目标：二、项目整体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价钱策略4、渠道策略5、推行策略第三篇：履行篇一、月度营销推行方案1、财务指标2、推行目标3、渠道4、销售控制5、现场说辞要求6、推行主线7、推行步骤1）推行主题a)宣传时间b)宣传内容c)宣传意义d)宣传媒介2）配合活动主题a)活动时间b)活动内容c)活动对象d)资源整合第一篇：剖析篇一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地域，是天津滨海新区的重要构成部分，辖区面积平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17 万。

汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以大海化工为主，多门类综合发展的工业系统，全区共有工业公司300 余家，主要有制盐、化工、轻纺、服饰、冶金、机械加工等十多个工业门类。

汉沽不单是一个工业重地，并且仍是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。

此中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工公司—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了丰功伟绩，但跟着改革开放的进行及国有老公司的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。

跟着汉沽新一届领导班子对当地经济构造的调整，将第三家产作为汉沽区构造的增补体，使汉沽成为一个经济构造多角化的地域，进而保证汉沽区经济的健康、可连续发展。

汉沽当地房地产市场的发展，应当是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品动工面积达到了 20 万平米以上。

在比较初级的汉沽房地产市场中，不论是市场先入者，仍是市场此后者，基本都得了较好的市场回报。

此中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园” 以其廉价位获取了市场中初级客户的认同，而井田置业的“蓝水湾”温顺驰“第壹城”则获取市场中高级客户的认同。

第一城产权式酒店楼书折第壹城产权式酒店楼书折页作者：佚名P1封面第壹城产权酒店价值超越财富P2第壹城财富时代的文化大成文化大城——文化大成座落于京东香河的第壹城，倾30亿巨资打造，历12年精心雕琢，现已成为凝聚古今建筑精华和民族风情于壹体的当代建筑奇迹。

它是再现的历史、更是未来的骄傲。

于中国著名史学家、古建筑专家、勘建专家的指导下，按照“缩地不缩景”的建筑方式，将明清时期的城墙、22座城楼和角楼、按1：1原大，城墙按7：1的比例，筑成外观形态近乎完美的老城墙。

这座超乎想象的伟大建筑，承载着壹个伟大古均的灵魂，它于时间和空间上的融汇，也成就了哲学意义上的深邃意境。

不可复制的特质，足以超越本质！第壹城拥有功能和规模上的不可复制性——总占地200多公顷，集观光、娱乐、休闲、会议、康体、美食、购物七大功能；它拥有地域上的不可复制性——它处于京津卫怀抱之中，距市中心仅52km；它拥有历史、文化意义的不可复制性——500多年前，燕王朱棣就决定于京东香河建均，如今第壹城，近乎完美地呈现古今建筑的精髓；它拥有品质上不可复制性——12年和30亿的投入，以中信国安集团作为主要投资人的强大实力，第壹城所创造的种种奇迹，非亲历而无法感受！P3——P4第壹城产权酒店，酒店人生的完美演绎人生巅峰状态，既有对于财富的掌控，更有对于生活的细致品味。

事业成功之余，留多大的空间给自己？于事业的人生里拼搏创造、于家庭的人生里品味温馨、于酒店的人生里享受成功！第壹城产权酒店，坐拥30亿豪华设施配套，为您提供更广阔的生活空间，让您和亲朋好友，拥有人生完美至尊的度假享受。

第壹城的升值潜力和信心保证，也为您开辟了新的投资空间。

酒店人生，正是成功人生的完美演绎！投资产权酒店坐拥第壹城30亿超豪华设施配套！第壹城，总占地面积200多公顷，集吃、住、行、游、娱、购六大旅游元素于壹体，已建成开入的仿明清时期的城墙、城楼及“圆明胜景”、“前门大街”、“欢乐天地”等主题园区，且以其宏伟的建筑、秀美的风光、高科技的游乐和独特的文化氛围吸引着海内外旅游和投资者的目光。

第三部分：项目营销推广计划一、项目营销推广目标设定1-1、销售目标按销售的难易度细分1、以市场供需情况判断，最难点单位：小高层5-6# C－1单元138.96平方米和其顶层复式188.36平方米共32 套,占一期总套数的9.9%。

2、以市场供需情况判断，次难点单位：小高层3-4#A单元,三房二厅二卫为：169.98平方米，共 68套；顶层复式246.32平方米共8套,228.6平方米共8套, 及其顶层复式188.36平方米4套；合计88套，占一期总套数的27.3%。

3、以市场供需情况判断，适中单位：小高层3-4#B单元159.50平方米,小高层5-6#C单元157.86平方米,多层7-9#145.05平方米户型 , 共150套，占一期总套数的46.6%。

4、以市场供需情况判断，预计较畅销的户型:多层7-9#顶层跃式 , 面积212.16平方米或是221.78平方米，共18套，占总套数的5.6%。

5、以市场供需情况判断，预计畅销的户型：连排别墅和双拼别墅共34套，占总套数的10.6%。

6、总结：由以上分析，基本适合现有市场供需状况的户型面积共有202套。

占项目所提供全部个体产品数量的62%，而这202套的户型面积中，跃层和别墅共有52套，占畅销套数的25％，说明产品的销路比较单一，针对性比较强。

剩余120套面积较难接受的户型中，两室和三室的大面积造成了项目销售的难点，也可能会成为本项目未来的“尾盘”所在。

1-2、销售时间控制鉴于本项目一期的入伙时间基本会定在2012年11月，离现在还有5个月，因此，我司建议，在发展商资金压力不大的前提下，本项目的销售速度设定不宜过快但也不宜太慢，原因有以下3点：1、任何过快的销售速度都是以损失价格为前提的，平稳有节奏的销售速度，能得到更好的投资回报，使发展商获得丰厚的利润。

2、销售速度过快会引起一系列的目标市场不稳定，理由：A、目标客群容易产生观望心态，影响销售的高效率进行。

之邳州富贵第一城项目市场调查及营销策略报告（一、市场篇）浙江动力地产咨询代理有限公司2007年5月【目录】一．邳州城市概况 (6)1.历史沿革 (6)2.行政区划 (6)3.地理位置 (7)4.土地面积 (7)5. 人口数量 (7)二．邳州宏观经济状况 (8)1.综合经济 (8)（1）概述 (8)（2）工业 (8)（3）农业 (8)（4）现代服务业 (8)（5）招商引资 (9)（6）城市建设 (9)（7）三农工作 (9)（8）人均收入 (9)三．邳州市未来规划----矢志打造苏北大型城市 (11)1. 全国重要的加工制造业基地和出口加工基地 (11)2.徐州城市群商贸物流中心 (11)3. 江苏和谐社会的示范区 (11)4.资源节约型、环境友好型社会 (11)5.大而强富而美”的东陇海第三大市 (11)6.结论 (12)四．邳州市房地产发展状况调查 (13)1.综述 (13)2.土地市场状况 (13)（1）2005-2006年土地市场概况 (13)（2）2007年上半年土地市场概况 (13)3．销售状况 (14)4．小高层、高层等较高端产品不断升温 (14)5．价格走势 (14)6．发展趋势 (15)（1）规模开发与中小盘并重，规模开发渐成主流 (15)（2）外地资本参与竞争，形成多元格局 (15)（3）区域优势逐渐凸显 (15)7．二手房市场状况 (15)六．邳州市住宅市场板块研究 (17)1.各板块主要楼盘详细情况表 (17)2．城西板块房地产项目分析 (19)（1）城西板块楼盘区位图： (19)(3)现状 (19)（4）价格 (20)（5）主要楼盘 (20)（6）个案情况表格 (20)（7）产品分析 (20)（8）小结 (22)3．城中板块房地产项目分析 (22)（1）城中区块楼盘区位图： (22)（2）概况 (22)(3)现状 (23)（4）价格 (23)（5）主要楼盘 (23)（6）个案情况表格 (23)（7）产品分析 (24)（8）小结 (26)4．城北板块房地产项目分析 (27)（1）城北区块楼盘区位图： (27)（2）概况 (27)(3)现状 (27)（4）价格 (28)（5）主要楼盘 (28)（6）个案情况表格 (28)（7）产品分析 (29)（8）小结 (31)5．板块分析结论 (32)七．邳州市商业地产市场板块研究 (33)1.邳州市主要商业圈详细情况表 (33)2．城中商圈商业现状分析 (34)（1）项目规模 (34)（2）经营业态对比 (35)（3）小结 (36)3．城北商圈商业现状分析 (37)（1）项目规模 (37)（2）经营业态对比 (37)（3）小结 (38)4．各主要商圈分析结论 (39)八．商业需求性调查 (40)1．了解途径 (40)2．近期投资意向 (41)3．有否打算购买城北附近的商铺 (42)4．购买的目的 (43)5．经营业态 (44)6．有无开分店的意向 (45)8．所需面积 (47)9．预算投入资金 (48)10．城北板块吸引你的地方 (49)11．受访者的性别 (50)12．受访者的职业 (51)13．受访者的月收入 (52)14．受访者的年龄 (53)九．主要竞争楼盘调查 (54)1.主要竞争楼盘范围 (54)2.物业类型 (55)3.建筑规模 (56)4.建筑外形 (57)5.主力户型分析 (58)6.销售价格 (59)7.目标客户 (60)8.去化分析 (61)9.产品形式 (62)10.物业管理 (63)11.配套设施 (64)12.景观情况 (65)13.建筑用材 (66)14.营销手段 (67)15.卖点分析 (68)十．重点竞争项目SW对比分析 (69)1．主要竞争楼盘之一---现代汉城 (69)（1）项目概况： (69)（2）SW分析： (69)2．主要竞争楼盘之二---运河人家 (69)（1）项目概况： (69)（2）SW分析： (69)十一．项目自身资源研究 (71)1．项目位置 (71)2．项目周边状况 (71)3.项目SWOT分析 (72)（1）项目优势 (72)（2）项目劣势 (72)十二.卖点分析 (73)1．卖点归纳 (73)（1）．物业产品价值高，使客户产生满意和知足的心理。

田东县登高富贵园营销策略案一、项目情况1、项目为小型项目，已经销售多年。

2、目前，项目积压40来套尾货，全部为现房。

3、目前，尾货去化基本靠自然来访解决，缺乏市场声音。

4、市场上有房产证无法办理，工程质量问题等项目负面信息流传。

5、项目已经交房，对于质量（漏水）、房产证、居住体验等，客户均可直接或间接的了解，难以遮掩。

二、竞品分析（1）竞品概况①从市场在售楼盘素质看，多数楼盘的体量较大、配套较为丰富，或有学区优势。

②从市场在售货量看，各项目均有四房（部分有五房）在售。

③从市场价格看，竞品均价在3200-3500元/㎡之间，四房139-159㎡，总价在42-50万元。

④在售楼盘多数为期房，但临项目较近的福润花园里为准现房（6月份交房）。

⑤从户型消费的客户群体看，三房主要为刚需客户，四房主要为改善型客户及少量刚需客户。

三、项目分析1、产品分析（1）三房①本案三房为131㎡大三房，面积和户型与都市一品、鼎盛新城、福润花园里、皇家花园等相似，甚至接近其他项目的小四房。

②本案的三房单价较低，但因面积过大，总价约38万元。

③本案三房格局方正，拥有现房优势，但仅剩顶楼2套，没有其他楼层可供选择。

（2）四房①本案尾货主要集中在四房，有接近40套，解决四房销售问题即是解决尾货问题。

②在本案四房为舒适型四房，面积甚至超过皇家花园的五房，四房目前总价约45.5万元。

③本案四房的面积过大，一定程度上也增加了客户的装修成本。

④本案四房格局方正，拥有现房优势，位置和楼层有一定选择性。

2、产品分析小结（1）本案尾货主要积压在四房，但拥有现房优势。

（2）本案户型设计，格局方正，除了面积过大，并不存在明显户型缺陷。

（3）本案作为小项目，诸如地段、配套、户型、总价等均不具备优势。

（4）本案户型面积过大，总价过高，增加了客户的装修成本。

（5）本案背面的坟山一定程度上也增加了客户的购买抗性。

（6）本案住宅存在质量问题，客户在看房中可直观看到多套住宅均存在漏水问题。

策划怎么写【通用7篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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