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武汉某地产四季花城营销策划报告1. 引言本报告旨在对武汉某地产四季花城项目的营销策划进行全面分析和规划。
四季花城是一座位于武汉市的高品质地产项目，项目位置优越，配套齐全，以满足不同消费者需求为目标，具有极高的市场潜力。
本报告将结合市场调研和竞争分析，提出切实可行的营销策略，以帮助四季花城项目迅速占领市场，并实现可持续发展。
2. 市场调研在进行营销策划之前，对目标市场进行深入了解十分重要。
针对武汉市的地产市场，我们进行了大量市场调研，包括消费人群特征、购房偏好以及竞争对手情况等。
2.1. 消费人群特征通过市场调研得知，目标消费人群主要包括中产阶级、年轻家庭以及投资客群。
他们对于住宅区域的要求主要包括交通便利、配套设施完善、环境优美等。
2.2. 购房偏好根据市场调研结果，购房者普遍关注以下几个方面：•房屋品质：注重房屋质量、装修风格、建筑设计等。
•地理位置：看重交通便利性、教育配套、商业配套等。
•生活环境：追求绿化率高、周边环境安静、安全性好等特点。
2.3. 竞争对手情况通过市场调研，我们发现在武汉地产市场上，已经存在一些竞争对手，如某知名地产商的同类型项目以及其他地产商的高端项目。
我们需要根据竞争对手的特点，差异化我们的营销策略，以更好地吸引目标消费人群。
3. 营销策略基于市场调研结果，我们制定了以下营销策略来推广武汉某地产四季花城项目。
3.1. 品牌定位四季花城将定位为高品质、高价值的住宅项目。
通过突出项目的品质、环境及配套设施，形成独特的品牌形象。
打造品牌标语、标志和形象，提升品牌知名度和美誉度。
3.2. 线上推广通过建立官方网站和社交媒体账号，加强对目标消费人群的线上推广。
发布项目信息、户型图、环境照片等，利用搜索引擎优化技术提高项目的曝光率和搜索排名。
3.3. 线下推广在武汉市相关区域举办线下活动，如开盘仪式、样板间展示等，吸引消费者前来参观、了解项目。
同时，与房地产中介机构合作，通过其渠道推广房源信息。
世联策划方案项目背景随着社会的发展和群众生活水平的提高，人们对于婚礼、庆典、会议等重要活动的需求也越来越高。
为了满足人们对于活动策划的需求，世联策划公司决定推出一种全新的策划方案，以满足客户的多元化需求。
项目目标本策划方案的目标是通过提供专业的活动策划服务，帮助客户打造独特、创新、高效的活动体验，并提供一站式的服务，让客户能够轻松参与活动的策划与执行过程。
方案内容1. 活动策划在活动策划方面，世联策划公司将提供以下服务：•需求分析：与客户深入沟通，了解客户的需求和预期目标；•活动主题设计：根据客户的需求和活动类型，设计独特的活动主题，包括活动名称、活动Logo、活动宣传等；•活动内容规划：制定活动流程、节目安排、嘉宾邀请等详细方案，确保活动的顺利进行；•场地布置：根据活动主题和需求，进行场地布置，包括搭建舞台、设置灯光音响等；•策划方案报告：根据客户需求，输出详细的策划方案报告，包括预算、时间进度、活动内容等。
2. 活动执行在活动执行方面，世联策划公司将提供以下服务：•活动协调：负责活动现场的协调工作，包括活动参与人员的指导、协调，解决突发情况等；•节目表演：与专业演艺团队合作，为活动提供丰富多样的节目表演，包括舞蹈、音乐、小品等；•嘉宾邀请：邀请业内知名人士或明星担任活动嘉宾，增加活动的影响力和知名度；•活动互动：设计并执行各类活动互动环节，增加与参与者的互动性，提升活动的参与度；•活动总结：协助客户进行活动总结和效果评估，为后续活动提供参考。
3. 售后服务世联策划公司将提供全方位的售后服务，包括：•活动数据分析：对活动进行数据分析，评估活动的效果和影响；•反馈收集：收集客户和参与者对活动的反馈意见，以便优化未来的策划方案；•持续跟踪：与客户建立长期合作关系，定期沟通和跟进，根据需求提供后续策划方案。
项目计划为了确保项目的顺利进行，世联策划公司将按照以下计划执行：1.需求分析阶段：与客户深入沟通，明确客户需求和预期；2.策划方案设计阶段：根据需求分析结果，设计并输出策划方案报告；3.活动执行阶段：根据策划方案，组织实施活动，并负责活动的协调工作；4.活动总结与评估阶段：协助客户进行活动总结和效果评估，提供后续策划方案优化建议。
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及财产结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包罗江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4其中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
筹划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技能财产为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建立区域印象有所变动。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能到达理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体存眷度较高，户型阐发：供给的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供给特性相吻合，主要会合在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层代价阐发：对后湖片区的楼盘来说，会合在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群阐发：主要为车行半小时范畴内居住或事情中高收入者为主要消费群，房地财产、公事员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
都市筹划后湖三大居住组团之一，筹划密度到达300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分家住新区大气质量到达国度一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制都市噪声，后湖地区为区域情况噪声一类区（武汉居住区中最好的）筹划中跨世纪十大大众修建的后湖体育中心位于后湖。
开发范围后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花圃、世纪故里等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供给量呈上涨趋势，1.5片区竞争格式汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要会合在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世纪城国际公馆剩余单位营销计划世联顾问世纪城项目组2004.7一、项目情况1、整体销售情况截止2004年6月30日，本项目销售情况如下：已售套数：292套已售面积：71920.85平方米已售金额：404,684,362元剩余套数：38套剩余面积：11292.64平方米剩余金额：65,526,691元2、分月销售情况从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。
分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的：（1）客户上门量减少如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。
上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因：报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播；目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生负面口碑；天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；（2）成交率降低如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。
成交率降低主要是因为以下3个方面的原因：产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I户型样板房对外开放，难以使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。
户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的不足，例如在货量较大的A、B户型售罄的情况下，I户型仍剩余18套，占剩余套数的47％，总量为10套的C户型目前仅售出2套。
价格：项目在销售期间共进行过6次价格调整，虽然前期每次价格调整对销售起到较大的帮助作用，但也造成剩余单位价格居高不下。
此外部分客户认为项目进入尾盘期应会有较大的促销政策出台，因而持币观望。
西北湖开发项目报告目录第一章武汉房地产市场走势综合分析一、总体市场发展状况良好，无泡沫之虞 (6)1.总投资、总销售量稳步增长2.新开工楼盘销售率较以往普遍提高3.各档次楼盘平均价格分别上涨4.小高层市场份额逐渐增大5.开发企业越来越注重整合外部资源6.大盘开发热点逐步外延7. 旧城改造步伐加快，城区地价攀高二、各类物业发展趋势分析 (14)1.写字楼、营业用房开发趋缓2.住宅继续看好多层、小高层开发步伐加快3.酒店式公寓及小户型市场前景模糊4.“豪宅‘市场初露端倪三、当前楼市畅销户型分析 (21)1.畅销户型基本特征2.复式住宅要求质素较高、市场理性3.错层结构逐渐淘汰四、临湖住宅开发现状 (24)1.区域分布以“武昌“为主2.多层住宅是主体建筑类型3.湖岸线整治风格各异第二章西北湖片区房地产市分析一、地理位置与交通配套 (28)二、综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套 (29)三、周边住宅物业（市场存量、增量） (31)第三章重点楼盘剖析一、世纪华庭 (34)——设计新颖、定位准确，销售价格及速度创单体高层高档楼盘新高，朝向、户型等缺陷明显二、东方国际公寓 (37)——项目定位过于求全、一网打尽，档次不高，东西朝向是不可弥补的硬伤三、怡景花园 (39)——临江景观资源丰富，户型设计不尽合理，出现对视现象，朝向均好性不足，车位明显不够、四、中环大厦 (43)——立面效果及色彩安排恰当，容积率过高，户型设计中明显出现对视严重、通透性差、车位不足等问题五、东湖林语 (45)——推窗即见景的人居环境、优化的建筑结构及选材使项目成为多层高档楼盘之典范，过快的销售速度让开发商留下遗憾六、丽岛花园 (47)——既“虹景花园”之后唯一成功的高档别墅，楼盘获多个全国奖项，后期高档盘景观资源不足第四章武汉高档住宅消费群体研究一、居民对高档住宅的购房意向问卷调查 (49)二、目标客户抽样访谈分析 (56)第五章武汉高档住宅竞争态势、市场空间分析一、总体竞争态势 (66)——别墅和高层单体争抢同一消费群体1.别墅市场竞争激烈，价格竞争占主导2.别墅价格偏低，对高层住宅销售冲击较大3.中心城区高档单体高层开发近期增长较快二、市场空间 (68)——武汉楼市高档住宅购房理性、价格承受能力较强、市场空间的挖掘起决于消费意识的引导——富豪第一居所趋向于中心城区豪华住宅第六章项目定位一、决定市场定位的几个因素 (72)1.“地王”位置决定了本项目的高端定位2.周边项目竞争要求本项目以高端定位来突出重围：3.CBD商圈的启动给周边豪宅开发带来生机4.武汉真正的豪宅市场其实是“卖方市场”5.项目的高成本决定了高端定位是控制风险的现实需要二、市场定位 (74)——武汉西北湖高档住宅区的“顶级豪宅”三、产品定位 (75)——唯一性、尊贵性、差异性、创新性四、核心竞争策略 (76)——产品领导者策略五、核心消费群描述 (76)第七章案名设计建议一、案名阐释 (80)二、推广主题 (81)三、侯选案名 (81)第八章规划设计建议一、规划总体思路 (82)1．总平面设计建议2．项目风格建议3．单体建筑设计建议二、大楼配置、会所配置及园林绿化 (88)第九章项目投资成本估算及财务分析一、项目基本指标 (93)二、项目开发成本构成 (94)三、财务评定 (102)第十章项目风险规避一、风险剖析 (103)二、风险规避措施 (103)第十一章项目价格定位及营销推广一、价格定位 (105)二、营销推广 (105)第一章武汉房地产市场走势综合分析一、总体市场发展态势良好，无泡沫之虞1.总投资、年交易量稳步上升在近两年武汉楼市继续升温、交易持续放量、价格涨幅较快的市场格局下，武汉房地产市场已提升了一个台阶：1．从投资增幅来看，2002年的房地产投资额132.5亿元，较2001年的115.39亿元，增幅为14.8%，这一增幅远低于国有及其它投资的增幅（国家统计局副局长邱晓华语），这说明武汉房地产投资并未出现过热；2．从全国35个大中城市房价分析，武汉目前平均套房销售价格与户均可支配收入比为7.2。
世联地产武汉西北湖花园策划报告近年来，房地产市场呈现出前所未有的火爆景象，不管是大城市还是小城镇，都有着一批批地产商推出的新盘，令人目不暇接。
作为其中的代表，世联地产推出的武汉西北湖花园也备受关注，下面我们就来看一看这个项目的策划报告。
1、项目整体规划西北湖花园位于武汉市黄陂区西北湖风景区内，占地面积约为12万平方米，总建筑面积约为12万平方米，规划约有1100套住宅，以及配套商业、社区配套、公共配套等设施。
项目主打自然休闲生活方式，致力于打造一座充满艺术气息和生命力的花园小区，为业主带来高品质的居住体验。
2、产品组合本项目设计了低密度住宅、高层住宅、别墅等不同户型产品，满足不同人群的需求。
其中，主打高端的别墅区域坐落于小区核心地段，面积约为400-660平方米，内部设计注重舒适度和功能性，并且空间布局灵活，方便进行个性化装修。
低密度住宅区域由多栋四至六层独栋楼组成，面积约为92-150平方米不等，户型方正，居住舒适度高。
高层住宅以紧凑的空间设计获得居住价值，一般建筑高度为26.8米，楼间距为30-40米左右，户型设计为两至三房，建筑面积为70-130平米不等。
3、周边配套项目周边交通便捷，具有鲜明的地理优势。
住宅区内配有开放性广场，独栋别墅区域配有私家庭院，区域内贯通地下车库，每户均有专属车位。
同时，本项目还与当地教育、医疗、商业等机构建立合作关系，确保快捷的便民服务及高品质的生活标准。
4、总体投资本项目总投资为10亿元，其中已有6亿元用于土地收购及前期筹备，剩余投资主要用于项目规划、基础设施建设、施工及销售等方面。
预计整体建设周期为4年左右。
综上，本文对世联地产在武汉西北湖花园的策划报告进行了介绍。
从项目整体规划、产品组合、周边配套以及总体投资等方面进行了详细说明。
相信随着市场的不断扩张和对居住品质要求的提高，越来越多的人们会选择世联地产的西北湖花园作为他们的居住首选。
汉口西北湖写字楼项目分析报告目录前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
一、汉口写字楼市场概况武汉是一个拥有数百年的历史和800 万人口的大城市，数度被评为“21 世纪最具发展潜力城市” 之一。
武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。
（一）汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）阶段时间（年）代表写字楼项目武汉市经济发展水平泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳I 1992－1995 发展较快丽广场II建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招1995－1998 发展很快银大厦、信合大厦III商业银行广场、天恒财智大厦、华通1998－减缓互连网大厦分析：※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。
※第三阶段，从 1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。
通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；◎ 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户（二）写字楼总体市场特征经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/ 平方米，平均租金为 30元/ 平方米 / 月※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％※纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。
世联地产武汉西北湖花园策划报告地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于以后汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一样，目前仅706路公交车通过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）通过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一样在1.5-2.5年左右。
销售率一样未能达到理想水平，入伙时期一样楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型要紧以三房、二房、复式为主要紧销售户型与供应特性相吻合，要紧集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正有用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来讲，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：要紧为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为要紧消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多要紧来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
都市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）操纵都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前要紧集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都专门大。
各片区要紧楼盘列举：后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工）金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区常青片区：常青花园十二期、十四期竞争片区位置示意图：进展大道竞争片区比较表1.6竞争项目比较区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修评判：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出一个层面的可能。
与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升；与区域外楼盘相比，不占明显优势，要紧优势为地段、小区环境；地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关集合区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖显现局长楼的重要缘故。
同层面要紧竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园万科四季花城新华家园高品质高价格恒星园一期 世纪家园1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 价格重点项目比较分析在我们圈定的要紧竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。
以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看咨询题，以确保我们的项目的成功。
小结：注意发挥优势：地段：“花桥北”与都市的可融合性为我们相比之下最大的价值点。
户型：成熟、集中性的户型产品：现代、原创价格：相对不高开发条件：一期展现、客户可利用短期内无法改变的劣势：品牌、周边景观（高尔夫）、层数、轻轨前景需要规避改善的劣势：交通：改善目前交通条件社区文化：开始建设、落到实处第二章项目分析2.1项目概况项目位置与放射区域图注：绿线所围区域为要紧目标客户来源区域西北湖广场区域内项目位置示意图；通往黄浦科技园通往机场注：绿色为连续开发项目； 黄色为已入伙项目； 紫色为未动工项目。
地块示意图AB未开发区域佳海华苑竹叶苑电厂宿舍 目前烂尾恒星园一期、售楼处地块现状东方恒星园二期A、B组团四至现状：北：空地南：竹叶苑（多层、四层复式住宅）、佳海华苑（不墅、复式住宅）西：七一寄读中学东：空地要紧技术经济指标（总）A、B 地块要紧经济技术指标上表数据未经最后确认A地块户型分配表注：B地块正在设计中2.2一期产品与营销分析一期产品简单讲明：位置：临街开盘日期：2000.5.28总体销售率：（套数）60%左右规模：共7栋，335套，高层、小高层、多层入伙日期：已入伙入住率：5%。
办理入住手续的为20%物业治理：自管分析：环境、户型（三房）、外立面设计较好片区印象、区域配套缺乏，周边环境差（临钢材市场）一层会所兼咖啡厅过大，无人气。
售楼大厅大而空主人流方向昭示性不够合作品牌宣传增加了品牌的混淆性多种户型定位弱化了产品的档次分产品销售走势分析：多层住宅销售速度快，销售率高；三房二厅120平方米左右，销售速度快、销售率高；方正有用户型销售速度快；复式住宅稳固销售，销售率高；滞销产品要紧为：小高层、不有用的户型，高层小户型。
阻碍购买和入住的咨询题：缺少相关商业、交通、医疗配套；电话、煤气等基础配套设施不到位；片区形象差无小学整改措施：Action1：提高住户专车的运行次数或尽早引入公交线路；Action2：设净菜超市；Action3：尽快修路，然后赶忙引入电话线路、煤气管道。
Action4：与光华路小学联姻Action5：与政府及其他开发商合作，引入路灯，改善桥下积水；Action6：与知名大医院合作，引入医疗点；Action7：设置洗衣房，咖啡厅加紧营业快餐。
Action8：在开盘前重新改造售楼处Action9:在主干道车行入口处设置朝南方向的大广告牌，提高昭示性。
2.3环境分析通过对新地花都地块之环境考察，能够看出，该地块具有以下特色：A：地块位于汉口江岸区旁，区位属于汉口都市规划建设中的三大住宅新区之一，目前正高速进展建设之中；B：新地花都位于以后黄浦高新技术开发区内，周边人文气息浓郁，高新产业进展迅速，产值和效益俱佳且前景宽敞；C：地块周边3Km半径内市政配套齐全，距离中南商圈仅10分钟直线车程。
但近距离之日常生活所需设施较不方便，如便利店、净菜市场、超市等缺乏；D：地块临汽车客运站和钢铁市场，繁忙的车流将造成一定的噪音污染。
在规划设计中应考虑在临路边地块设停车场和商务办公建筑等措施弱化噪音污染，最大化地提升商住和住宅的价值；E：因部分汉口老居民明白此地曾是后湖乡农田，在规划和营销推广中应预备有弱化措施；F：地块周边近距离有噪杂的棚屋建筑，降低项目的档次。
2.4项目之SWOT分析优势：（STRENGTH）规模：项目规模大，总建筑面积108万平方米地段：一期临后湖片区主干道，昭示性明显，距市中心车行距离近。
环境：一期环境展现到位户型：二期户型设计结构合理，面积适当物管：开发商一期物管较到位，保安、保洁工作受到业主的普遍好评进展潜力：后湖片区为汉口重点进展的几个综合组团之一，距离市中心直线距离近，升值空间较大。
劣势：（WEAKNESS）配套：区域内商业、生活配套缺乏交通：交通条件差，形象：一期交楼时刻长，配套完善承诺未兑现，造成部分业主不满，另外也阻碍了实际入住率。
区域形象：后湖原先在人们心目中属于城郊和农村，改变认识还需要一定的过程。
区域环境：距建材市场较近机会：（OPPORTUNITY）后湖市场情形：目前后湖都市规划目标和几个大盘的开发的阻碍，逐步成为市场的热点，媒体关注度高。
都市规划方向：依照总体规划，都市空心化的进展，后湖成为以后汉口最大的居住组团之一。
产业结构：后湖综合组团的一大重要功能为高新科技，产业结构的建立必定会带来新一批高科技消费群体。
威逼：（THREAT）同区域竞争：本区域内2002年推出大量同档次或相近档次的楼盘，必定会加剧区域内的竞争。
区域间竞争：东西湖区、常青片区推出的大量同档次楼盘的集中推出会加剧区域间的竞争，受区域成熟程度、地铁、轻轨规划的阻碍加大区域外的客户分流。
2.5卖点组织核心卖点：社区文化内涵；关爱·和谐·点点关怀的社区文化地段好：花桥北片区，距市中心、武昌、火车站等地极近环境好：一期的环境与二期环境的提早展现户型好：南北通透、设计合理、方正有用前景好：后湖的进展潜力辅助卖点：规模大：1200亩大盘形象品牌好：后期规划好：闻名大师、深圳的设计理念。
配套好：自身配套完全满足需要，规划中的公园实利卖点：折扣促销、幸运抽奖；优待的按揭方式。
2.7项目总体评判后湖片区属于成长片区，本项目有较大的成长空间；目前项目树立了一定的项目品牌形象，但缺乏企业品牌，且品牌混淆，美誉度一样。
后湖地区市场关注度较高，项目昭示性较强。
2.8项目进展战略基于项目与品牌分析，项目采取扬长避短的品牌领先策略、大盘策略做市场的领跑者。
品牌转换：完成三个转换，由东方恒星园一期转换为“****”，由合作开发品牌转换为自我开发品牌，由项目品牌逐步过渡到公司品牌。
多重渗透：通过项目形象内涵给予、形象与现场包装、一期实景展现、规划前景描述、媒体组合、客户营销多方面渗透，由内至外，由抽象到具体，再由具体到抽象，不断深化目标人群的印象。
文化营造：文化的营造是一个大盘所必需的。
而恰恰是大盘才有把文化的演绎真正的落到实处的空间，通过软件与硬件的配合营造一种生活方式，一种在武汉全新的社区文化对项目与开发商品牌的建立起着极大的作用。
具体可在文化广场、商业街、客户通讯、各种指示牌、留言版、小区公共生活等方面做探讨。
连续走高：大盘的成功与否的一个标志确实是价格的爱护。
价格的连续走高对树立和延伸项目和企业品牌起着专门大的作用，而且一个新形象面市有一个初期的形象塑造过程，考虑价格的时刻性建议以稍低于预期的价格水平来面市，造成超值的感受吸引短期的购买，达到开门红、树立形象、进一步试探市场的目的。
市场定位：花桥北108万m2首席人文社区第五章销售策略5.1销售总体策略扎实预备，充分造势，稳步入市。
【战略前提】【一】：武汉购楼者的普遍心理是：实在。
新地花都要实现楼花销售，难度较大，因而必须在工地包装，工程进度，样板间和环境改造等环节上进行扎实的工作。
【二】：稳健、平实的入市作风，能够讲明进展商雄厚的资金实力和稳健自信的经营作风。
进展商的姿势是物业入市的信心保证。
【三】：新地花都地块位置较偏，属于新开发住宅区，知名度较低，同时需要面对交通较为不便的困扰，要注重项目的展现。
【结论】：预售楼花，意味着需要更周密的预备、更超前的设计思路、更充分的宣传推广和更周详的折扣政策。
