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上海某别墅项目策划目录第一章：背景 (1)一、宏观经济与上海房地产市场 (1)二、2001年上海房地产市场 (2)第二章：上海别墅市场整体情况 (3)一、上海别墅市场回顾和展望 (3)二、上海别墅市场 (8)三、上海别墅市场的区域分布 (8)四、上海别墅市场的价格区间 (11)五、上海别墅市场的供需状况 (12)六、目前上海别墅市场的开发风险及对策 (13)第三章：重点竞争市场研究 (14)一、松江板块 (14)二、水景别墅 (17)第四章产品基地研究 (18)一、地理位置及交通状况 (18)二、基地资源及周边配套 (19)第五章竞争分析 (20)一、竞争的基准分析原则 (20)二、基准竞争研究对本案的启示 (26)第六章客源分析 (27)一、定位原则： (27)二、定位： (27)第七章SWOT分析 (29)一、优势分析： (29)二、劣势分析： (29)三、机会分析： (29)四、威胁分析： (30)第八章产品定位思考 (30)一、项目的总体定位 (30)二、本项目的市场竞争定位： (31)第九章营销概念构想 (31)一、思考方向一（主推方向）： (32)二、思考方向二： (39)第十章整体开发推广的思考 (41)一、整体开发理念的思考 (41)二、关于项目整体推广的思考 (41)三、分批推案思考 (42)第十一章相关建议和思考 (43)一、对单体面积的思考 (43)二、对房型设计的思考 (43)三、建筑立面及风格的思考 (44)四、开发时机选择的思考 (45)五、对会所功能设置的思考 (45)六、智能化系统思考 (45)七、新材料、新技术的应用 (46)第一章：背景一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第1 0年实现两位数增长。
上海房地产项目推广企划方案一、项目概述本项目位于上海市浦东新区，总面积约65,000平米，项目目标为打造一座集商业、住宅、停车场等综合性建筑群，其中住宅部分由多层别墅和高层公寓组成，商业部分包括购物中心、餐饮、娱乐等，停车场可容纳约1000辆车。
本项目地理位置优越，交通便捷，周边有多条公交线路和地铁站，距离市中心仅30分钟车程。
二、市场分析1. 市场趋势目前，上海市的房产市场呈现出供不应求的状况，特别是高端住宅市场更是供小于求。
随着城市化的不断发展和人口的不断增加，未来上海的房地产市场将呈现出更为广阔的市场前景。
2. 目标市场本项目的主要目标客户群体包括有购房需求的家庭、高净值人士、海外华人、投资者等。
三、推广策略1. 宣传推广（1）公关活动：组织各种活动，展示建筑设计、景观设计、室内设计等，吸引人们的目光。
（2）发布会：邀请各种媒体、业内人士以及潜在客户，举办新闻发布会，讲述项目的优势和特点。
（3）户外广告：在本地重要交通路线的经济、商业中心区域，投放巨幅户外广告，宣传项目的招商、预售等信息。
2. 线上推广（1）微信公众号：发布各类有关房地产的文章，分享实用得房技巧，解答客户疑惑，增强客户与品牌的互动。
（2）楼盘微信群：每个项目成立一个微信群，通过群聊方式与潜在客户互动，增强客户粘性。
（3）房产网站：投放项目广告，展示实景图、效果图、户型图等，提高网站的访问量和曝光率。
3. 参加展会（1）房展会：参加房展会，展示项目的优势和特点，吸引潜在客户和合作伙伴。
（2）家居展：展示出售房屋的装饰和家具，推销户型设计与别墅设计方案。
四、推广计划1. 前期准备（2个月）（1）确定推广策略（2）筹备项目宣传材料，包括宣传册、海报、样板房等（3）搭建微信公众号、网站以及微信群2. 推广实施（6个月）（1）广告投放：在重要路线投放户外广告，加强品牌宣传（2）组织活动：举办营销活动，吸引潜在客户，打造品牌口碑（3）参加展会：参加房展会和家居展，展示项目、优势、特点等。
上海静安豪景苑项目营销策略报告一、项目概述上海静安豪景苑项目是一项位于上海市静安区的豪华住宅项目。
该项目占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米，包括多栋高层住宅楼和商业配套设施。
项目定位为高端人群，提供高品质的居住环境和便捷的生活配套。
二、市场分析1. 目标市场上海静安豪景苑项目的目标市场是高收入人群和有购房需求的家庭。
这部分人群一般具有较高的购买力和消费能力，对生活品质有更高的追求。
他们注重住宅环境的品质，对于豪华住宅和便利的生活配套设施有较高的需求。
2. 市场需求在上海这个经济发达、人口稠密的城市，房地产市场一直十分活跃。
高端住宅项目的需求量一直稳定上升。
随着人们的收入水平提高，对于舒适居住环境的需求也越来越高。
同时，购房者也更加注重安全、便利和高品质的居住体验。
3. 竞争对手分析目前，上海市静安区已经存在多个高端住宅项目，如静安豪庭和静安豪景，这些项目都享有较高的知名度和美誉度。
与竞争对手相比，上海静安豪景苑项目在地理位置、建筑规模和产品独特性等方面具备一定的优势。
三、营销目标根据以上市场分析，制定了以下的营销目标：在项目销售期内，实现80%的销售率，并提高项目的知名度和美誉度。
四、营销策略1. 定位策略上海静安豪景苑项目将以高品质、高端豪华的形象进行定位。
在市场上强调项目的独特性和卓越品质，以吸引目标客户群体的关注。
2. 品牌推广项目开发商将通过多种渠道进行品牌推广。
在传统媒体上，我们将投放广告和赞助相关活动，提高项目知名度。
在新媒体方面，我们将建立项目的官方网站和社交媒体账号，发布项目信息和优惠活动，吸引潜在客户的关注。
3. 产品差异化为了与竞争对手区别开来，上海静安豪景苑项目将注重产品的差异化设计和功能配置。
在项目规划和建筑设计上，注重创新和个性化，提供高品质、高舒适度的住宅产品。
同时，在项目中加入独特的配套设施和服务，如私人俱乐部、游泳池和健身中心等，以提高项目的吸引力。
锦上海项目营销策划报告1. 引言本报告旨在为锦上海项目的营销策划提供相关的分析和建议。
锦上海是一个位于上海市的高端住宅项目，由知名开发商ABC公司开发。
本文将通过市场环境分析、目标市场确定、竞争对手分析等方面，对项目进行全面的营销策划。
2. 市场分析2.1 目标市场锦上海项目面向的目标市场主要是中高端消费者群体。
根据市场调查数据显示，上海市的经济发展迅速，人口增长率高，消费能力也在不断提高。
中高端住宅市场的需求日益增加，而ABC公司作为知名开发商，具备吸引力的品牌效应，能够吸引目标市场的关注。
2.2 市场需求随着社会经济的发展，人们对居住环境的要求也在不断提高。
锦上海项目将满足目标市场对高品质生活的追求，提供舒适、豪华、安全的居住环境。
该项目采用先进的建筑技术和设计概念，配备豪华的公共设施和便利的交通网络，满足目标市场对居住品质的需求。
2.3 竞争对手分析在上海市的高端住宅市场，存在着众多竞争对手。
根据市场调查，竞争对手主要是其他知名开发商开发的高端住宅项目。
这些项目通常具备较强的品牌影响力和优质的建筑质量，与锦上海项目存在一定的竞争关系。
为了在市场竞争中脱颖而出，锦上海项目需要通过差异化的营销策略来吸引目标市场的关注和购房意愿。
3. 营销策略3.1 品牌定位锦上海项目作为ABC公司的旗舰项目，具备较强的品牌效应和知名度。
在营销策略中，需要进一步塑造锦上海项目的品牌形象，使其成为中高端消费者首选的豪华住宅项目。
通过打造独特的品牌标识、传播精致的品牌故事等方式，进一步提升项目的品牌价值和识别度。
3.2 定价策略针对目标市场的消费能力和偏好，锦上海项目应采取合理的定价策略。
通过市场调研和竞争对手的定价分析，确定适当的价格水平。
同时，可以考虑推出一些差异化的销售策略，如推出限量特价房源、提供分期付款等方式，吸引更多消费者的关注和购买意愿。
3.3 渠道选择在市场营销中，渠道选择是至关重要的一环。
锦上海项目可以通过多渠道的方式进行销售和推广。
企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。
我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。
目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。
在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。
三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。
而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。
例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。
上海某某某楼盘策划报告1. 引言上海作为中国经济的中心城市之一，房地产业发展迅猛。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，本报告致力于提出一套全面的策划方案，以推动某某某楼盘的成功发展。
2. 市场分析2.1 宏观经济环境分析上海作为中国国际金融中心，吸引了大量的投资和人才流入，房地产市场需求持续增长。
2.2 区域定位分析某某某楼盘地处上海市核心地带，交通便利，周边配套设施完善，具备较高的吸引力和投资潜力。
2.3 目标市场分析通过调研和分析，我们确定目标市场是高收入群体，他们对房产的品质和品牌要求较高。
3. 项目定位根据市场分析结果，我们将某某某楼盘定位为高端住宅楼盘，打造一个独特的社区生活空间，提供优质的居住体验。
4. 策划方案4.1 品牌建设建立一个独特的品牌形象，通过专业的市场营销团队，打造品牌影响力和认知度。
4.2 精准定位针对目标市场需求，打造高品质的房产产品，注重空间设计和材料选取，为客户提供舒适的居住环境。
4.3 营销策略制定全面的营销计划，包括线上线下的宣传推广，举办展示会和活动，与合适的渠道商合作，提高销售业绩。
4.4 社区建设同时注重社区建设，提供完善的配套设施和服务，如商店、健身房、公园等，增加住户的满意度和黏性。
5. 投资回报预测通过市场需求和定价分析，预测某某某楼盘的销售额和投资回报率。
我们预计在一年内实现销售额X亿元，投资回报率达到X%。
6. 风险分析6.1 宏观经济风险全球经济不确定性会对房地产市场造成影响，需要密切关注国内外经济形势。
6.2 推广风险营销推广效果不理想可能导致销售不如预期，需要及时调整策略和投入更多资源。
6.3 政策风险房地产调控政策的变化可能影响市场需求和价格走势，需要做好政策风险应对措施。
7. 总结与建议本报告提出的上海某某某楼盘策划方案，基于市场调研和分析，力求打造一个高品质的住宅社区，满足目标市场需求，实现较高的销售额和投资回报率。
但同时也需要注意市场风险和政策风险，及时调整策略，提高竞争力。
上海房地产活动策划最新5篇（精选）
房地产策划这种能力，就是思想、智力、方略等。
智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。
下面给大家分享一些关于上海房地产活动策划范文5篇，希望能够对大家有所帮助。
上海房地产活动策划最新精选篇1
一、前言
本案是市政府继__、__之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅___。
上海某地产营销策划报告一、项目概述本报告旨在为上海某地产公司提供市场营销策划方案，以帮助该公司在竞争激烈的地产市场中取得竞争优势。
通过深入分析市场环境、竞争对手和目标客户群体等因素，为公司制定具有针对性的营销策略，从而实现销售业绩的提升。
二、市场分析1. 市场概况上海地产市场是中国乃至全球最重要的地产市场之一，拥有庞大的客户群体和丰富的项目资源。
然而，由于市场竞争日益激烈，地产企业需要针对市场需求和竞争状况进行深入的分析。
2. 目标客户群体针对上海地产市场，我们将主要关注以下目标客户群体： - 高净值客户：这是一个重要的客户群体，他们具有较高的购房意愿和消费能力，对房屋质量和地理位置有较高要求。
- 刚需购房者：包括年轻夫妇、刚毕业的年轻人等，他们一般具有较低的购房预算，对房屋价格和贷款政策更为敏感。
- 投资客群：这是购买房产作为投资手段的客户群体，他们更看重房屋的升值空间和租金收益。
3. 竞争对手分析在上海地产市场，竞争对手众多。
我们将重点关注以下几个关键竞争对手： -A公司：A公司是上海地产市场的领军企业，拥有多个高品质项目和强大的销售团队。
- B公司：B公司是一家新兴地产企业，以开发市区高端公寓为主，其创新的设计和独特的营销策略备受关注。
- C公司：C公司是一家专注于商业地产的企业，其商业综合体项目在上海市场拥有较高的知名度和影响力。
三、营销目标为了使上海某地产公司在竞争激烈的市场中脱颖而出，我们制定了以下营销目标： 1. 提高市场占有率：通过增加品牌曝光度和有效的推广活动，达到市场占有率的提升，并在目标客户群体中树立公司的形象和声誉。
2. 提高销售业绩：通过量身定制的市场营销策略，增加销售额和房产交易数量。
3. 增强客户忠诚度：通过优质的售后服务和客户关怀活动，提高客户满意度和忠诚度。
四、营销策略1. 品牌塑造为了树立品牌形象和声誉，我们建议上海某地产公司采取以下措施： - 设计醒目的品牌标识和口号，以便消费者能够迅速识别品牌； - 注重线上品牌宣传，包括建设专业的官方网站和社交媒体账号； - 参与行业展览和活动，提升品牌在行业内的知名度。
郑州某房地产营销策划一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈U型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
某房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
（详见附1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。
自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。
可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。
目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。
某房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。
人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（某房地产购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：2003.4.14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。
了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2003.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。
消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月8、作为首次购买者，最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力14、某房地产知名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
某房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动某房地产二期的投资价值，甚至有可能使某房地产二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）某房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而某房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势1）、某房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。
尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。
并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。
尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。
这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）某房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。
某房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）某房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成某房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。
郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显某房地产二期的投资价值。
因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为某房地产二期主力客源。
2）挖掘市场。
郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。
动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到某房地产置业，开拓新市场。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。
这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而某房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖场”的整合，将对大鳄形成推波助澜，某房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。
某房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
b)某房地产二期产品总价低，置业风险小。
由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖场”作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。
c)某房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
