房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析

邓振春中国建设银行投资信托服务部　一、我国房地产业融资模式优化的方案设计　我国房地产业融资模式的优化设计方案应包括　以下三个部分：一是不同类型房地产项目的融资模式　优化设计；二是不同房地产开发经营阶段的融资优化　设计；三是房地产企业不同发展阶段的融资优化设　计。本文主要针对土地开发、销售型普通商品住宅开　发、商用房地产开发经营、经济适用住房开发、廉租房　开发等不同类型房地产项目的融资模式优化设计进　行概要分析。　（一）土地开发　１．在规范中发展银行信贷方式。一要规范信贷　投向，严格控制土地储备贷款发放范围；二要加强对　储备土地的合规性审查，严格审查贷款发放条件；三　要详细测算土地收储费用，合理确定授信控制总量；　四要完善贷款担保手续，落实第二还款来源；五要加　强贷后管理，对土地储备运作资金（含贷款）必须实行　封闭管理，确保收储资金专款专用，优先还贷。　２．落实并扩展财政融资方式。一方面，应督促政　府在设立土地储备机构时财政拨款的及时到位。另一　方面，应设立土地储备基金，为土地储备活动提供长　期稳定的资金来源。　３．逐步拓展新型融资方式。土地证券化作为一　种金融创新方式在国外已相对成熟，在我国，土地证　券化融资方式的发展还受到较大限制，需要逐步创造　条件，拓展证券化融资方式的发展，如逐步探索土地　资金信托、发行土地债券等。　（二）销售型普通商品住宅开发　１．强化房地产企业内源融资，引进股权融资。应　通过提高房地产企业申请其他融资方式的门槛，强化　房地产企业增加资本金、经营利润积累（又称留存收　益）等内源融资方式，引进股权融资方式，提高自身实　力。在引进股权融资方式中，可以根据企业的自身情　况，分别采取股权信托、夹层融资、发行股票、产权交　易、引入境外基金等多种方式。　２．完善银行信贷方式。这一融资方式优化的内　容主要是优化信贷结构，实施并加强封闭管理。其中，　优化信贷结构是指房地产开发贷款应重点投向资质　等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地　产企业（集团），或由其投资控股且具有较好成长性和　盈利能力的房地产项目公司所开发的中低价位、中小　户型住宅项目，积极支持节能省地型住宅项目。　（三）商用房地产的开发经营　商用房地产的开发经营融资分为两个阶段：一是　开发期，二是经营期。在开发期的融资优化设计，与销　售型普通商品住宅开发融资基本相似；在经营期融资　优化的主要路径是增加与经营期融资期限、风险、规　模相匹配的融资方式。　１．积极稳妥地发展商用房地产抵押贷款。近年　来，我国部分商业银行已经开展了商用物业抵押贷款　的试点。为积极稳妥地发展这一融资方式，商业银行　应在以下几个方面注意防范风险：一是业务开展的地　域首先应限于商用物业市场较为成熟的大中城市，再　逐步推进；二是客户准入条件限制，借款人应符合资　金实力强、有经营管理经验等条件；三是商用物业应　位于城市中央商务区和传统中心商业区、开发区等城　市商务中心地段，并投入运营一段时间，经营状况良　２　２期５　９总３３６

第３０卷第２Ｏ期　

Ｖ０１．３０　Ｎｏ．２０　企业技术开发　

ＴＥＣＨＮＯＬ０ＧＩＣＡＬ　ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ　ＯＦ　ＥＮ　ｒＥＲＰＲＩＳＥ　２０１１年１０月　０ｅｔ．２０１　１　

房地产投融资渠道分析　

焦文艳。侯博亚　

（山东经济学院，山东济南２５００１４）　

摘要：房地产业作为一个典型的资金密集型产业，其融资渠道也越来越受到世人的关注。充足的资金支持对　

房地产业来说就其发展的至关重要的作用。随着经济的发展，金融危机的影响，房市泡沫的出现，以及国家宏　

观调控的政策等的影响，房地产业的资金链面一临着日益严峻的考验。文章主要基于房地产业融资渠道视角对　

中国房地产业进行分析，最后对投融资渠道的选择提出几点建议。　关键词：房地产投融资；融资渠道；融资方式　

中图分类号：Ｆ２８５　文献标识码：Ａ　文章编号：１００６—８９３７（２０１１）２０—００２１—０２　

１我国房地产行业现状　

近年来，在关系国计民生的经济活动中，住房逐渐超　

越衣、食，排在了前列。房地业的脱线发展在贡献了ＧＤＰ　

的同时，也引起了人们对房地产行业的高度关注，自　

１９９８年国家扩大内需刺激经济发展的政策实施以来，房　

地产业得到了长足的发展，２００３年中央文件有指出房地　

产业带动力强，“已然成为国民经济的支柱产业”，而且　

２００３年以来，房价一路飙升，暴利吸引了更多的资金投　入，而在这些投人资金中，房地产企业的自有资金占有比　

例远远地域银行贷款的比例，债务性融资已经成为房地　

产融资的主要方式。　

长期以来，我国房地产业的融资来源主要依靠银行　

贷款的模式，在贷款门槛的提高和政策的影响，使资金链　

出现危机；另一方面，在市场经济多元化发展的今天，大　量民间资本和国外资本却投资无门。在二者之间建立一　

个有效地资金投融资模式，解决房地产资金来源的同时　

促进了资本流通，有利于经济的健康发展。　

２我国房地产投融主要资渠道分析　

房地产融资是指房地产企业为生产或投资而进行的　

房地产企业融资风险分析及应对研究

摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。

关键词：房地产企业；融资风险；对策

1.房地产企业的融资风险因素及成因分析

要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。

1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析

（1）国家房地产政策调控

随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。在此基础上，国家出台了一系列法规政策来建立健全房地产市场的长效监管机制，合理控制房地产市场土地规模的供给，实施史上最严厉的限售、限购政策，全面收紧房地产企业的融资风险敞口。凡此种种，都陡增了房地产企业的融资风险。

⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解

区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。关键内容通常包括战略定关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。⾊⼩镇、旅游综合体等。本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。

⼀、区域性综合开发项⽬的⼀、区域性综合开发项⽬的现状现状

（⼀）基本概念

区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。

（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式

此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。近⼏年来，随着PPP模式的兴起，社会资本通过PPP⽅式参与区域性综合开发已成为⼀个创新。