房地产企业融资方式的探讨与思考

Ｅｃｏｎｏｍｉｃ＆ＴｒａｄｅＵｐｄａｔｅＭｉｄ－ｊｏｕｒｎａｌｓ　ＳｕｍＮＯ．１８７Ｎｏｖｅｍｂｅｒ．２０１０　

关于房地产企业融资的研究　

孟蕾　（重庆工商大学会计学院，重庆４０００６７）　

【摘要】我国房地产近几年来发展迅速，成为扭动我囝ＧＤＰ的支柱性产业。房地产业的融资现状主要分为内部融资和外部融资两类，本文主要是研究房地　产业的融资渠道的拓宽，对房地产的发展具有现买意义　我目房迪　的融资的主要问题是：融资渠道过于单一，风险太高；直接融资比例偏小；房地产信托等　其他融资方式的限制过多；受次贷危机的影响，金融业受到了创伤，对融资造成了影响。本文针对这几个问题给出了相应的建议：遵循　先内后外　的融资理　论，尽量降低融资风险；在避行对外融资时，建立多层次的融资体系；完善相关的法律法规引导融资多尤化；不要过分依赖于银行贷款，规避　次贷危机　所　带来的风险，减小加息带来的影啊　【关键词】房地产融资；问题；建议　

一、我国房地产融资现状　近几年来，我国的房地产业的发展迅猛，已经成为我国经　济发展的支柱性产业，为拉动我国ＧＤＰ的增长做出了重大的贡　献。房地产业对我国是我经济发展做出了显著的贡献，是经济　的“调节器”。由于具有生产周期长、资本占用量大等特点，　对于金融业的依赖性要大于其他的产业，房地产业的活跃与繁　荣离不开金融业的融资支持。　资金是房地产业的“血液”，对于融资渠道的改进和创　新的研究具有现实的意义。另外，我国的房地产融资渠道　卜要　有内部融资和外部融资两类。内部融资包括留存税后利润和计　提折旧形成的资金等；外部融资又分为权益融资和债务融资两　类。权益融资有上市融资、合作开发融资、房地产投资信托　等。债务融资分为直接债务融资和问接债务融资两类：前者包　括工程承包租赁、融资租赁、吲租、回买、　业债券等：后者　包括银行贷款、其他融资机构贷款和夹层融资等形式。　二、我国房地产融资的问题　Ｉ．融资渠道过于单一，风险太高　根据全国房地产开发投资资金来源情况可　得出，我国　大部分房地产开发企业的资产规模有大幅度提高，资产负债　率虽有小幅度下降，但是仍然　有很高的比重，说明房地产　企业已经意识到高资产负债率给企业所带来的高风险的不利　影响。　其自由资金所占比例偏低，　ｔ要是通过银行贷款，中　人民银行２】日晚问宣布，自２２｜ｊ起一年期存贷款基准利率分别　上调０．２７和０．１８个百分点。个人住房公积金贷款利率相应Ｊ二调　０．０９个百分点。这是央行本年内第４次加息。一方面由于加息　会造成开发商贷款成本的增加，对房地产业的融资肯定带来打　击，另一方面加息无疑会进一步Ｊｊ｝Ｉ重市场观　情绪，对购房者　增加还款压力，最后对房地产业也会带来影响。　２．直接融资比例偏小　房地产企业的直接融资方式主要有股权融资、债券融资、　房地产投资信托或基金这几种方式。直接上市融资的融资额　大，但是门槛过高，比如要求资产负债率不能超过７０％，我国由　于融资渠道单一，资产负债率大部分都超过了７０％，造成大多数　的企业都不能直接上市。　３．房地产信托等其他融资方式的限制过多　目前信托产品存在一些制度性的限制，比如法律政策的制　约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异　地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的　发展，限制了房地产业融资渠道的拓宽。　影响　４．受次贷危机的影响，金融业受到了创伤，对融资造成了　

房地产企业融资问题研究

内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。

关键词：房地产 融资 多元化

为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

房地产企业融资现状

图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。

根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。

投资理财　

我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨　

白银市大地城市建设开发有限公司　张玲霞　

摘要：根据目前我国房地产行业资金短缺的窘境，并于房地产融资　

结构现状进行有效结合，对我国房地产融资问题进行探讨，提出进一步　

拓宽房地产融资渠道的建议。　

关键词：融资模式融资结构房地产行业问题融资渠道　

在我国，房地产属于一种资金高密集型行业，其特点主要是开发投　

资周期长、规模大、收益高、风险大等，所以在房地产行业中，融资具有　

非常突出的作用。面对房地产资金短缺的窘境，如何进一步拓宽房地产　

行业融资渠道，是各房地产企业普遍关注的问题。　

一、我国房地产行业融资结构现状　

目前，我国房地产行业由传统的向银行贷款模式，进一步向房地产　

上市、信托、企业债券、海外融资以及股权融资等途径转变。但是，对于　

中小房地产开发行业来说，由于房地产企业在企业形象、资产规模、经　

营业绩、信用等级以及偿债能力等各个领域都有很多缺陷，而且融资贷　

款所存在的安全因素一般很难评审通过中小房地产贷款开发。　

＝、房地产企业融资存在的问题　

（一）不健全的金融市螗培构　

现阶段，我国房地产市场主流依旧是银行信贷，尽管近些年房地产　

信贷取得迅猛发展，然而，就目前而育，信托产品仍然不能满足我国房　

地产融资需求。因为受到政策的制约，使得我国房地产行业难以上市，　

而且房地产企业也很难发行债券。　

（二）过多的阃接融资　

现阶段，我国超过７０％的房地产企业资金都是通过银行贷款所得，　导致房地产企业金融风险非常大。房地产商品～旦出现滞销，就会导致　

开发商资金周转速度慢，这样就很容易出现银行债务难追偿与资金不　

抵债等情况。最终导致出现死账、坏账的情况。我国房地产存在非常高　

的间接融资比例，使金融风险的加大。此外，房地产企业发行债券比较　

困难，大多为停滞状态。　

（三）投资增长过快　

不同于其它低收益率行业的是．房地产行业在近些年逐渐迅猛发　

展，很多行业外资金像房地产行业涌人。在一定程度上加剧了房地产的　

工海房地　０　

厉地广业属于贫笠　栗型广业．稆珂十孜贫坝目所　是首选债权融资．其次才是股权融资。然而．我国企业在　资金而言．普遍存在自有资金不足的问题，因此必然要依　融资时并未遵循这一规律。以深圳为例，大部分房地产上　

赖于金融体系的资金支持。笔者通过对现阶段我国房地产　市公司都在２００７年或者２００９年以增发方式进行再融资，　

融资模式的思考，提出一种新的融资思路．即大力发展债　但是房地产企业的债券融资相对于股权融资的规模并不　

权融资、信托融资，最终形成间接融资与直接融资相辅相　大。　

成的混合型融资模式。　综上所述．当前．我国房地产企业融资中银行信贷占　

据了大头，其次是股票市场、债券市场、信托市场　在这　

一、我国房地产企业融资现状分析　样一种市场结构下，无论是房地产企业还是房地产消费者，　

一般而言，房地产企业资金的融通方式可以分为直接　融资渠道都过于单一，不能摆脱对银行的依赖，同时也造　

融通和间接融通两种。直接融通就是借出方把资金直接借　成宏观经济波动风险在银行体系的高度集中，金融体系缺　

给借入方．包括私人借贷、商业信用、股票融资、债券融资、　少足够的弹性，容易受到外部因素的强烈影响。　

租赁业务等。间接融通就是借出方通过中介机构或中间人　（二）房地产金融的新政策　

将资金借给借入方，包括住房合作社互助购建房、银行借　２０１０年底召开的中央经济工作会议提出　要健全多　贷、信托、保险、基金等。　层次资本市场体系，提高直接融资比重　，　十二五　规划　

（一）我国房地产企业融资现状　建议中提出要　显著提高直接融资比重，积极发展债券市　

１　间接融资中银行信贷的比重过大　场　。这表明作为直接融资重要渠道之一的债券市场　将　

以银行为主的金融机构贷款是房地产企业筹资的一条　在２０１　１年面临更大的机遇。此外　中国证监会主席尚福　

房地产企业融资横式研究　文／刘旦　

重要渠道。以深圳为例．据统计，深圳市房地产开发项　林在２０１　１年全国证券期货监管工作会议上指出，要显著