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常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
某别墅项目营销策划报告一、市场分析1. 项目定位：本项目定位为高端豪华别墅项目，面向高净值人群。
2. 目标市场：定位于一线城市的高净值人群，以及海外华人和外籍人士。
3. 市场规模：根据最新数据统计，一线城市的高净值人群数量呈稳定增长，预计在未来三年内将保持大致稳定。
4. 市场需求：目标市场对于高端别墅的需求主要包括高品质的居住环境、舒适的生活体验和安全保障。
5. 竞争分析：虽然一线城市已经存在一些高端别墅项目，但本项目通过打造独特的设计和卓越的服务，可以与现有项目形成差异化竞争。
二、项目特色与优势1. 地理位置优越：本项目位于市区内的繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
2. 全景海景：项目别墅均能享受到壮丽的海景，并且拥有私人海滩。
3. 高品质建筑：项目采用国际顶级设计团队设计，打造现代奢华的居住环境。
4. 高端配套设施：项目配备健身房、游泳池、SPA中心和私人花园等豪华设施，全方位满足居民需求。
5. 安全保障：项目采用先进的安保系统，提供24小时精细化保安服务。
三、市场推广策略1. 品牌建设：通过打造独特的品牌形象和定位，塑造项目的高端豪华形象。
2. 线上推广：通过建立官方网站、社交媒体账号和在线广告投放，增强项目在目标市场的知名度和曝光度。
3. 线下推广：在一线城市的高端商务区设立展览中心，举办别墅开放日，吸引目标客户参观和了解项目。
4. 定制化营销：针对海外华人和外籍人士，开展定制化活动和推广策略，引起他们的兴趣并与他们建立深入沟通。
5. 联合推广：与高端汽车、奢侈品牌等相关行业进行合作推广，通过联名活动和互惠互利，扩大项目的影响力和受众范围。
四、销售策略1. 差异化定价：通过项目独有的地理位置和配套设施，进行相应的差异化定价，提高产品的溢价能力。
2. 早鸟优惠：在项目预售期间，针对早期购买者提供优惠价格和额外福利，激发他们的购买欲望。
3. 金融服务：与银行合作推出金融服务方案，为购房者提供便捷的贷款和抵押服务，降低购买门槛。
XX年苏州别墅市场预测分析与展望1．个案分析1．1 园区典型不墅君地·上郡君地·上郡目前联排不墅面积240—330M2，独立不墅面积在379—520M2，不墅均价14500元/平米。
数据来源：苏州市区商品房销售网上治理系统1.2 新区典型不墅新创大河山新创大河山不墅270-430 M2，联排不墅价格9500元/ M2，双拼不墅价格14000元/ M2。
截止2018年11月25日新创大河山目前可售联排不墅套数为181套。
1.3 平门府平门府要紧是独立不墅，户型面积为330—520 M2，最低720万元/套，截止2018年11月25日平门府目前可售独立不墅套数为11套。
1.4 中天品园中天品园联排不墅面积在200—280平米，均价15000元/平米，具体一房一价。
截止2018年11月25日中天品园联排不墅可售房源只有3套，住宅只有18套。
1.5 大观名园截止2018年11月25日大观名园可售住宅为54套，面积区间在75—140M2,价格在9500—13000元/平米；联排不墅可售房源34套，面积区间在180—340 M2,不墅均价15000元/平米。
1．6 桃坞小筑桃坞小筑不墅总共有23套，截止2018年11月25日桃坞小筑只有三套独立不墅在售，面积在320—600M2, 价格在20000元/平米左右。
2．苏州住宅近期市场情形分析图1.1 苏州市区每月住宅供需图由图1.1能够看出，苏州市区从2018年12月2018年11月份的12个月内，有10个月的住宅需求量大于供给量，其他2个月的需求量小于其供给量，11月份苏州的住宅需求量环比10月份有一定的减少，然而供给量环比9月份有较大增长，11月苏州的住宅需求量依旧大于供给量，可见苏州目前住宅销售依旧坚持火爆的态势。
截至2018年11月30日，苏州市区可售住宅为19334套，可售面积为2695613.3130平方米，按照过去一年的销售速度5869套/月，苏州市区住宅存量的去化时刻只需要3.29个月。
第一部分别墅市场环境分析一、市场大环境分析西太湖生态休闲区：位于常州主城的西南部，距离市中心15公里。
规划区域北至延政西路，东至武宜运河，西到环湖路，南至西太湖北岸。
面积31平方公里，其中水域面积14平方公里。
目前，环湖周边地区发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心——武中分区;高新产业开发区——武南分区；省经济开发区——经济区；花木之乡、武进花木产业核心去——嘉泽。
趋势：近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅+泛地产别墅转变。
西太湖板块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。
完全能够满足那些工作的重心还在城市，但渴望拥有一座亲水别墅，可以满足度假养老的需求。
从常州房高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。
因此，我们推理出如下两点：（一）更高级别的别墅有需求土壤和市场空白1. 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节。
2. 新城首付、晋陵路八号等城中豪宅为更高级的别墅上市进行铺垫。
3. 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为该段物业的进一步升级提供了市场氛围。
（二）常武区域进入豪宅时间窗1. 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。
2. 楼市的好转使不动资产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体——中小私营业主对资产的双向投入意识开始增强。
3. 所以，湖滨一号作为以“临湖•绿坡•半岛•内院•纯墅”为特色，项目营造一种出世与入世的湖滨观景人生，湖居半岛，悠然西太湖畔，为常州的成功阶层量身定做，至尊的大盘，缔造谁与争锋的醇墅境界。
二、竞争对手分析（一）湖畔春秋1.建筑类别：独栋、双排2. 占地：23000平方米3. 建筑面积：80000平方米4. 容积率：0.35. 绿化率：60%6. 目标定位：初期：近郊型度假别墅7. 目标顾客群：客户主要集中于当地居民，年龄在40-50的实权派企业家阶层8. 卖点：(1) 建筑风格上采用了类似苏州园林风格的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了庭院的景致。
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
