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王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。
同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。
所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。
本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。
故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。
车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。
因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。
关于《物权法》中车库、车位权属问题的思考摘要：《物权法》的出台似乎使得关于车库、车位权属问题的争论尘埃落定,然而弹性化的制度设计也带来一系列问题。
文章通过对物权法七十四条立法选择、存在问题的分析,试图在现有制度框架内找到解决问题的途径。
关键词：物权法；车库；车位；权属一、物权法关于车库、车位问题的立法选择物权法起草过程中,关于车库、车位的归属问题一直存在激烈的争论。
主要有两种观点:第一种观点为业主所有说,该说又分为两种意见,一种意见认为车库、车位应归业主所有;另一种意见认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容,附属于整个业主的专有部分所有权而存在。
第二种观点认为,业主与开发商有约定的按约定,没有约定或约定不明的,属业主共有。
立法者认为,属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯、绿地等。
车库、车位种类繁多,如果仅依靠物权法作出判断,即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决,不仅不科学也有失简单,同时有可能引发新的不公,激发社会矛盾。
从多数地方商品房销售的实际做法来看,对车库、车位的归属使用,或是业主购买、承租,或是开发商附赠,一般也都有由合同约定。
因此,车库、车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用,这样操作可以避免纠纷。
此种观点也有着较为充分的理论依据,主要有以下几点:第一,遵循私法自治的原则。
物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则,本条对车库、车位的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商,同时也最有利于争议的解决。
第二,符合市场经济的内在要求,通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。
在车库、车位归属上实现各方利益的最大化。
第三,有利于对车库、车位有效利用和管理,可有效缓解当前车库、车位紧张与停车难的局面。
基于以上理由,《物权法》第七十四条以协调兼顾业主和开发商利益为出发点,采纳了约定归属说的观点。
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属1. 引言在现代城市中，随着人口增长和土地资源的有限性，住宅小区内地下车库逐渐成为解决停车问题的重要方式。
然而，随之而来的是对地下车库所有权和使用权归属的争议。
本文将从法律角度探讨住宅小区内地下车库所有权使用权归属的相关问题。
2. 地下车库所有权的定义和性质地下车库所有权是指对地下车库的真实、完全的控制权，包括其使用、收益和处分权利。
地下车库的所有权归属对于住宅小区内的车主和开发商都具有重要意义。
地下车库所有权的性质主要归类为以下两种：2.1. 单独所有权地下车库单独所有权是指地下车库的所有权归属于某个具体的个人或实体。
这种情况下，地下车库的使用享有权归此个人或实体所有，但同时也需要承担相应的管理责任和费用。
2.2. 共有所有权地下车库共有所有权是指地下车库的所有权为多个个人或实体所共同享有。
在这种情况下，各个共有人享有地下车库的部分使用权，同时也需要共同承担管理责任和费用。
3. 地下车库所有权的归属规定根据不同国家和地区的法律规定，地下车库所有权的归属可以有以下几种情况：3.1. 建筑所有权人归属在一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权归属于整个住宅小区的建筑所有权人。
这意味着地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权由业主共同享有。
3.2. 独立产权人归属在另一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权可以独立于住宅小区的建筑所有权人。
这意味着地下车库的建设和管理费用由地下车库的所有者独立承担，使用权也归属于地下车库的所有者。
3.3. 共有所有权人归属还有一些情况下，地下车库的所有权归属于住宅小区的所有业主。
在这种情况下，地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权也由业主共同享有。
4. 地下车库使用权的归属规定除了地下车库的所有权归属外，使用权的归属也是一个重要的问题。
使用权是指地下车库的使用权益，包括停车、收益等权利。
根据不同国家和地区的法律规定，地下车库使用权的归属可以有以下几种情况：4.1. 独立使用权在某些情况下，地下车库的使用权可以独立于所有权人。
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
我国物权法中车库归属及相关法律问题阐述车辆已成为现代人日常生活的必备工具，相应的，车库也成为城市中不可或缺的公共设施。
然而，在享有车库使用权时，车主和业主们却经常会遇到一些关于车库归属和相关法律问题的困扰。
本文旨在围绕我国物权法中车库归属及相关法律问题进行阐述，帮助车主和业主们更好地理解并合法享有车库权益。
全文将分为以下几个方面进行分析：1. 什么是车库？首先，我们要了解什么是车库。
车库是一个专门存放车辆的建筑物或者区域，通常是一个封闭的空间，具有防盗、防晒、防雨等功能，为车辆提供安全保障。
车库可分为私人车库和公共车库两种类型。
私人车库通常是业主住宅内部为车辆划出的专门停车位，而公共车库则是多个业主共用的集中停车区域，例如小区内的地下停车场。
2. 房产买卖中车库归属问题车库归属问题在房产买卖中经常会引起极大争议。
在现实中，许多业主夫妻在购房时可能并没有考虑到车库对归属以及车位占有的问题。
在购房过程中，要明确购买的房屋是否带车库，车库是否是业主的专有财产。
如果车库是业主的专有财产，则必须明确车库的证书、面积、位置等信息，并在购房合同中明确约定。
若购房时车库并未进行专项处理，需在购房合同中明确规定车库的归属及性质，明确车库是否属于共同资产或者共有财产，还需说明业主对车位的使用权。
3. 车库归属问题在继承和赠与中的处理业主在享有车库权益时有可能会遭遇突如其来的意外事件，例如房主去世、婚姻状况发生变化等。
这些事件对车库权益的继承和赠与会产生重大影响。
在继承过程中，根据《继承法》规定，房屋、车库等可物化为的财产均属于继承的财产。
在赠与过程中，需要严格遵守《物权法》的规定，明确表示赠与的对象、赠与的财产、赠与的目的及义务等。
4. 物业管理中的车库归属问题车库归属和使用权在物业管理中是一个十分复杂的问题。
在小区的物业管理中，车库的归属和使用需要遵守一系列法律规定和管理条款，例如出租车库、转让车库等。
物业管理公司有权对未经授权擅自使用车库的业主采取强制措施，例如扣除物业费、取消停车权利。
各地关于地下车库的权属是如何确定的地下车库的权属是指地下停车场的所有权归属于哪个单位或个人。
不同地区对于地下车库权属的确定可能存在一定的差异，以下将从法律、规划和合同方面来探讨各地关于地下车库权属的确定方法。
一、法律规定地下车库权属的确定首先要遵循法律规定。
在中国，相关法律法规对地下车库权属的规定主要有以下几个方面：1.《物权法》：《物权法》明确规定了建筑物的不动产权归属问题。
根据该法，建筑物和土地属于不同权利主体的，依照合同、协议的约定处理；没有约定或约定不明确的，应当按照公平原则处理。
因此，如果在地下停车场建设之前就已经明确约定了权属，可以根据约定来处理。
如果没有明确约定或约定不明确，则需要根据公平原则进行处理。
2.《城市规划法》：《城市规划法》对城市土地利用规划的制定、调整和实施等方面进行了规定。
其中第三十九条明确规定，城市土地利用规划和城市设计的内容应当包括建筑物设置的要求和条件。
因此，在城市规划中对地下车库的设置有明确的规划要求和条件，有助于确定地下车库的权属。
3.地方性法规：不同地区还可能制定了相关地方性法规用于处理地下车库权属问题，比如一些地方出台了关于建筑物共有部分的管理办法，对地下车库的权属和管理作了进一步的规定。
二、规划和审批程序地下车库的权属在规划和审批程序中也起到决定性的作用。
具体的程序可能存在差异，但一般包括以下几个步骤：1.项目规划：在项目规划阶段，需要根据相关法律法规和城市规划要求，对地下车库进行规划设计。
规划部门根据规划要求对地下车库的设置和功能等进行审核。
2.项目审批：在项目审批阶段，需要申请相关建设手续，如建设规划许可证等。
审批部门会根据相关法律法规和建设要求对地下车库的设置和权属进行审批。
3.建设合同：在进行地下车库建设时，业主和开发商之间会签订建设合同。
建设合同中会明确地下车库的权属归属，以及相应的管理和使用规定。
三、具体合同约定在购买或租赁地下车库时，买卖双方或出租双方可以通过合同来明确地下车库的权属。
物权法律制度下的车位和车库研究车位和车库在现代城市生活中扮演着极为重要的角色，其所涉及到的问题也越来越受到人们的关注。
在物权法律制度下，车位和车库的归属、转让、租赁、维护、使用等方面面临着一系列法律问题。
本文将从多个角度，分析和研究物权法律制度下的车位和车库问题，力图深入探讨这一领域的相关法律问题。
一、车位和车库的定义和性质车位和车库是物业管理的重要组成部分，其定义和性质与房产及地产紧密相关。
车位是指专供机动车停放的区域，是新形势下随着城市发展而出现的一种固定、非移动的物质财物。
车库是指封闭式的专门用于停放机动车的建筑设施，车位和车库与房产或土地发生的关系并不相同，但都属于物权的范畴。
车位和车库的性质是不动产或者动产的情况下视其性质而定，例如：是一块空地需要看所在地的土地使用权位，或者是一个建筑设施，需要看其是否已物业登记等具体情况和地位而定。
二、车位和车库的归属在物权法律制度下，车位和车库的归属问题是一个比较复杂的问题。
一般而言，车位和车库的归属可以分为几种情况：1.车位和车库属于私营物业，由个人或者企业所有。
2.车位和车库属于公有物业，由政府或者公共机构所有。
3.车位和车库属于共有物业，由几个人或者企业共同所有。
当然，具体的归属问题需要根据法律制度和实际情况加以判断。
在实际操作中，车位和车库的归属问题比较常见的是由开发商所有或者公共机构所有。
三、车位和车库的转让和租赁车位和车库的转让和租赁是物权法律制度下的又一热点问题。
在车位和车库的转让和租赁方面，需要遵守相关的法律规定，包括土地使用权出让、车位和车库登记、合同签订、交易支付等方面。
在车位和车库的转让和租赁中，首先需要解决的就是车位和车库的所有权问题。
对于公共车位和车库，所有权一般属于政府或公共机构，转让或租赁需要得到相关部门的批准；对于私营车位和车库，所有权归个人或企业所有，需要遵守相关的法律程序进行交易。
在车位和车库的转让和租赁中，合同的签订也是非常重要的。
关于小区车库权属争议的法律分析和建议小区车库权属争议是指在小区内存在争议的车库归属问题。
在处理小区车库权属争议时，可以从以下几个方面进行法律分析和建议。
首先，小区车库权属的归属问题应参照小区规划和规定。
在小区划分和建设时，开发商或物业公司通常会根据居民的楼层和房屋面积划分车库的归属权，这一划分标准应明确载入相关规划和规定中。
因此，在权属争议出现时，应首先查阅小区相关规划、规定和开发商提供的销售文件，找出关于车库归属的明确规定，以依法解决争议。
其次，小区车库权属争议还应考虑是否存在合法购买和转让行为。
在小区建设时，车库的归属权常常会通过购买和转让来确立，因此，权属争议的解决还需要查阅当事人之间的购买合同或转让合同。
合同的签订和履行过程中，是否存在欺诈、误导、重大瑕疵等问题，是否符合法律法规和合同约定的要求，将对归属权的确定产生重要影响。
在查阅合同时，要特别注意合同的签署双方、合同的内容和约定、付款方式、权属过户等关键信息，以确定合同的法律效力。
再次，小区车库权属争议应考虑周边法律法规的适用。
车库归属权争议通常涉及到不动产的所有权、转让等法律关系，应参考《物权法》、《合同法》、《担保法》等相关法律。
此外，还应注意小区内可能存在的地方性法规、政府规定和小区规章制度，这些规定常常在车库归属问题上有具体指导作用。
最后，针对小区车库权属争议，可以提出以下几点建议。
1.寻求和解途径。
在权属争议初期，各方可以通过协商、调解等方式尝试解决争议。
可以寻求小区物业公司或社区居委会的帮助协调，或者委托专业律师参与调解。
通过和解解决争议，可以减少争议的成本和时间。
2.按照合同要求和法律规定，寻求法律救济。
如果通过和解无法解决争议，可以根据合同约定或法律规定，向法院提起诉讼。
在起诉前，应准备充分的证据材料，比如购房合同、转让合同、购房发票、付款凭证等，以支持自己的主张。
3.针对开发商欺诈等违法行为，可以报警或到相关部门投诉。
论物权法中车库的归属及相关法律问题下论物权法中车库的归属及相关法律问题(下)王利明中国人民大学法学院教授博士生导师关键词: 车库的归属/建筑物区分所有/物权法草案内容提要: 车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中,《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷,但相比较而言,是更合理的制度设计,因而应当在物权法中继续予以坚持。
三、车库的归属应当如何约定在没有约定的情况下,《物权法(草案) 》第76条规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。
”这是对没有约定的情况下车库产权归属的确定。
约定归属实际上就是给予开发商或者业主一种保留权利归属的机会。
这就是说,法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性,如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定,那么,他就获得了车库所有权;如果他不愿意作出约定或者没有约定,就意味着他放弃了车库所有权,从而车库因为第一,在签订商品房销售合同时,就有关地下车库所有权的归属确定,业主不具有主观能动性,而开发商保留车库的所有权具有主观能动性。
因为大量的房屋销售合同都是格式合同签订的,开发商可以通过格式合同来最大限度地维护其本身利益。
单个业主既不可能也难以具备与开发商单独谈判的能力,在这一点上,业主是处于弱者的地位,要求每一个业主明确地主张地下车库的所有权是不符合现实的。
第二,通常情况下,购买一个小区商品房的业主人数众多,每个业主购买的房屋面积也是有限的。
而地下车库是一个整体,其面积及价值与业主所购买的商品房相差甚大。
因此,单个业主在购买商品房的时候也不可能去保留整个车库的所有权。
更何况,业主们购买房屋时间上不能统一,不可能在同一个时间主张整体车库的所有权。
所以由业主去主张整个车库的所有权也是无法操作的。
第三,开发商不仅是专门从事商品房开发的机构,而且专门经营商品房销售,因此应当明了地下车库的归属对其权益的重要性,所以开发商应当积极主动地维护其权利,应当由开发商明确提出地下车库的所有权。
如果开发商不提出地下车库的所有权问题,就应当归属于业主共有。
笔者认为,考虑到业主处于弱者的地位,因而对关系到其所有权等重大权利,车库的归属还是应当采取放弃权利应当明示的方法,这就是说,业主在合同中接受了开发商保留所有权的条款,就可以认为业主已经放弃了权利。
一旦当事人就车库所有权的归属作出约定以后,在开发商与业主之间,实际上发生了两个法律关系:一是商品房买卖法律关系;二是车库使用权归属及转让法律关系。
这两者之间具有密切联系,但彼此独立。
一般来说,在商品房销售合同中,可以约定车库的归属并在约定归属之后同时约定使用权是否转让。
但是,开发商也可以在保留车库所有权之后,将车库转让给业主以外的其他人,或者通过有偿出租的方式转让车库的使用权。
不过,车库是否能够转让给他人还需要探讨。
2. 约定的时间有关车库归属约定的时间不一,既可以发生在商品房买卖之时,也可能发生在后,通常约定应该是在订立商品房买卖合同时,即使是在开发商已经将车库出租或者借给第三人适用的情况下,也可以保留车库的所有权。
一般来说,在签订购买房屋的合同时,任何一方要保留所有权,应当对此提出要求,并规定在合同中。
我国司法实践中一些案例也采纳此种观点。
例如,北京市华清嘉园9名业主为索要地下人防工程所有权,将海淀区人防办告上法庭。
但这起北京首例居民楼地下人防工程所有权案,以业主败诉告终。
北京市海淀区法院审理认为,业主在买房时就得知商品房面积中不包含地下室,并没有提出异议,所以,即使地下室成本确由业主分担,但因其在出资时缺乏主观能动性,谈不上是法律意义上的“投资人”。
9 名业主认为,他们购买房屋的价款中包含了人防工程的造价,人防工程属于公共服务设施、公用设施,业主应为该人防设施的投资人及所有权人。
海淀区法院一审驳回了业主们的诉讼请求, 9名业主上诉至一中院,一中院认为, 9名业主在签订合同时,应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室,但并未提出任何异议。
这表明业主在确立商品房买卖合同关系时,应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室,因此即使维修该防空地下室的成本确为各业主所分担,但其在出资时缺乏主观能动性,也就并非法律意义上的投资行为[ 13 ] 。
3. 约定的方式规定车库的归属合同应当是要式合同,约定原则上应当采用书面的形式,这主要是因为车库所有权的归属,实际上是不动产的归属,而且,与房屋所有权的关系非常密切。
我国法律对房屋所有权的移转要求必须订立书面合同,所以,对于车库所有权的归属也应当订立书面合同。
当然,约定既可以条款的方式纳入到商品房买卖中,也可以通过单独的合同专门约定车库的归属。
(二)没有约定或约定不明的,归业主共有《物权法(草案) 》规定,在没有约定或约定不明的情况下,应当推定车库的所有权为业主共有。
没有约定是指开发商与业主之间根本没有就车库的归属进行磋商并达成任何协议。
如果开发商没有明确表明保留车库的所有权,但事后与业主达成车库转让合同,这也说明开发商实际上享有车库的所有权,可以认为明确作出了约定。
没有约定不仅包括没有任何约定,也包括约定没有履行形式方面的要求,或者约定无效。
所谓约定不明是指虽然有约定,但基于各种原因没有就归属达成明确的合意,可以通过解释的方法确定最终的归属。
假如双方没有就车库达成约定,但业主通过在购房合同中单方面放弃了对车库的所有权,这实际上可以解释为开发商保留了车库的所有权。
需要讨论的是,如果在开发商和全体业主就车库的归属进行约定的时候,一部分业主同意开发商保留所有权,而另一部分业主不同意开发商保留车库所有权,该如何处理? 笔者认为,在此情况下,仍然要考虑不同意此种条款的业主的人数或者商品房的面积超过小区总业主或者总面积的一半。
如果没有过半,可以认为,有关车库的归属约定仍然是不明确的。
开发商保留车库所有权的归属必须明确,如果开发商与部分业主约定保留车库所有权,而在与另外一些业主约定中放弃了车库所有权,此时应当认为是约定不明。
这就是说,开发商对于车库归属的约定,应当是整体的保留,也就是说,它不能仅仅保留部分车位,而是保留整个车库的所有权。
其次,它应当是明确的保留,而不能采用含糊不清的方式来表达保留的意思。
为什么在没有约定与约定不明的情况下应当推定为归业主共有? 《物权法(草案) 》之所以这样规定,理由在于:第一,开发商在经济上具有优势地位,完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。
开发商完全掌握建造商品房的成本,可以证明车库的归属。
如果没有在合同中规定车库的归属,就可以推定,开发商已经放弃主张车库权利;第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的,甚至在实践中,开发商都是通过格式条款确定车库的归属。
如果合同没有约定归属而发生争议,按照合同解释规则,应当作出不利于开发商的解释;第三,按照《物权法(草案) 》的规定,通过证明确实自己投资建造了车库,其也可以主张车库的产权。
(三)在约定不明确的情况下,开发商是否可以举证而享有车库的所有权?按照《物权法(草案) 》的规定,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。
笔者认为,此种规定是不必要的,既然开发商都是专业的商人,完全知道如何通过合同来保护自己,通过合同确定车库产权归属已经非常有利于开发商,如果对此再规定开发商举证证明其对车库享有所有权,则有过度保护开发商之嫌疑。
此外,通过事后的证明会引起更大的争议,如开发商通过证明车库是其投资而兴建的,主张车库归其所有。
事实上,车库已经供业主使用,如果开发商重新主张车库产权,就会破坏原来稳定的社会关系。
在没有约定或者约定不明的情况下,车库由业主共有,此处共有的意思是指全体业主共同共有,不能理解为每个业主都当然地对车库享有单独的所有权。
所以在全体业主享有所有权的情况下,仍然需要通过小区公约等来进一步明确车库的使用。
也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。
假如车库仍然由全体业主共同使用,由此获得的收益也应当属于全体业主共有,其如何使用,仍然需要业主大会来决定。
四、几个需要探讨的问题第一,是否要在法律上引入法定的停车位在《物权法(草案) 》中,并没有就车库进行进一步的分类,有许多学者认为,停车位的设定与否以及配置状况,会影响区分所有建筑物整体功能的发挥,因此,应该借鉴我国台湾地区的经验引入设定法定停车位的做法,(在我国台湾地区,按是否依法强制规定为标准,将区分建筑物附属的停车场划分为:法定停车场,自行增设停车场,奖励增设停车场三种。
法定停车位是一种属法律强制必须设置的停车位,它是法定停车空间及紧急避难空间,性质上属于大厦区分所有人的共同所有财产,不得单独转让,属于建筑物的共同所有部分,附属于建筑物,不得单独转让。
(庄胜荣, 谢天仁. 公寓大厦宝典[M ]. 台北:书泉出版社, 1998. 119. ))这样可以在一定程度上减少车库归属的争议,并以此提高小区业主的生活质量。
作为区分所有建筑物配套设施的法定停车位,仅能供区分所有权人共用,不得转让给非区分所有权人,但可以对外出租或为第三人设定专用权,以提高停车场的利用率[ 14 ] 。
笔者认为,台湾地区将停车位区分为法定与约定两种,的确具有一定的合理性。
如果法律上规定了法定停车位,开发商将具有法定的义务来设立一定数量的停车位,确实可以减少各种纠纷。
但是笔者认为,从现实来看,设立法定停车位仍然面临较大的问题:一方面,各个小区中的各个业主对车位的需求的程度不同,内容也有差异,法律很难作出一个整齐划一的规定。
一旦设立法定停车位之后,在法律上给开发商强加了一定的义务,但是提供法定停车位之后,开发商又会将该部分成本摊入到商品房价格中,这就会在一定程度上刺激商品房价格上涨;即使商品房涨幅不大,对于不需要停车位的业主来说,也不利于业主减少住房负担。
因而在法律上不规定法定停车位而直接将车库的归属通过约定确定归属,实际上是采用市场机制来鼓励对车位的投资,使得开发商基于利益驱动而建造更多的车位。
所以,关键的问题是价格的控制问题,而不是担心车位不足的问题。
即便规定了法定停车位,停车位的价格也应当受到限制。
第二,关于停车位能不能转让给区分所有人以外的第三人有一些学者认为,如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人,则在现代社会的情况下,必然出现停车位的买主剥削小区业主,向其收取高额租金的情况。
因此,即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下,也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人,或将专有使用权出租给小区业主以外的人[ 15 ] 。
车库是否可以转让给小区业主外的第三人? 根据我国台湾地区“民法”的规定,法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间,属于建筑物的共同所有部分,附属于建筑物,不得单独转让,任何转让协议都是无效的。
