工程经济课程设计

武汉轻工大学《工程经济学》课程设计说明书设计题目：某房地产项目财务评价姓名x x x学院土木工程与建筑学院专业工程管理学号11 x x x x x x x指导教师x x x2014年1月3日目录目录 0一.项目总概述 (1)1.1设计目的 (1)1.2设计任务..................................................................................................... 错误!未定义书签。

1.3设计资料 (1)二.项目总概况................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.1项目概况 (2)2.2市场研究..................................................................................................... 错误!未定义书签。

1.工程概况......................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.投资概算 (2)2.1基础数据..................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.1.1投资概算 (3)2.2项目总投资估算 (5)3.资金筹措计划 (6)3.1各项资金估算 (7)4.项目经济效益评价 (8)4.1销售收入估算 (8)4.2增值税的估算（增值税税率为17%）： (8)4.3营业税及附加估算 (9)2.1投资概算 (14)2.1.1基础数据................................................................................................... 错误!未定义书签。

2.2项目总投资估算 (16)2.3各项资金的估算 (18)3.1销售收入估算 (19)3.2增值税的估算（增值税税率为17%） (19)3.3营业税及附加估算 (19)4.1利润与利润分配表见表10 (20)4.2项目资本金现金流量表11 (20)4.3项目投资现金流量表12 (20)5.1盈亏平衡分析 (20)5.2敏感性分析 (20)三．方案比较 (21)1.项目总概述1.1设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。

1.2设计资料本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

※建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；※建设用地50000m2；※投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2×建筑面积消防设施配套费：5元/ m2×建筑面积生活垃圾服务费：12元/ m2×建筑面积白蚁防治费：1.3元/ m2×建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%规划管理费：1.8元/ m2×建筑面积（2）建设期间费用建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。

供水电工程：自行考虑。

（3）管理费和预备费：自行考虑。

（4）其他费用：自行考虑。

※建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；※建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；※要求自有资金率在35%以上；※建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。

商业用房：5：1。

※行业基准收益率按15%统一考虑；※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。

1.3项目概况拟建项目规模和面积分配概况:方案一：商业写字楼,其建设用地面积为50000m2,20层,建筑容积率为5:1,建筑面积为250000m2。

方案二:商品房筑住宅楼,其建设用地为50000m2,8层,建筑容积率为2:1,建筑面积为100000m2。

2.投资概算方案一：建高层商业写字楼高20层，容积率为5：1，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年末支付，根据网上调查租金为2000元/月，建设期投资分别为50%，25%，25%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。

方案二：该商品房住宅楼高8层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元/亩，建设期2年，销售价格为1.8万元/m2。

贷款年中付，预期3年内全部售完，建设期投资比为3:2，销售量比各年依次为5:3:22.1投资概算（一）前期费用表方案一（1）前期费用表:（单位：万元）（2）建设期费用表:（单位：万元）备注：以工程静态投资82121万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%。

建设期内平均价格变化率为3%。

(3)建设期利息估算：预估项目贷款为58308.7万元，年利率7%，年中支付，贷款用2年投入，第1年60%，第2年40%建设期利息估算表（万元）2.2项目总投资估算由上表可知项目总投资为117487.7万元，自有资金为41120.695万元，占总资金的35%建设投资估算表（万元）3.资金筹措计划总投资117487.7万元，自有资金41120.695万元，第一年投入60%，第二年投入40%。

银行贷款按同样的比例投入。

项目总投资计划与资金筹措表（万元）3.1各项资金估算（1）无形资产摊销：60000/3=20000万元（2）财务费用：长期贷款（45820.203+30546.802+3207.414+5570.209）/3=28381.5427(万元)（3）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费（4）工资及福利费估算：宣传及销售人员90人，每人年薪3万元，管理人员20人，每人年薪平均7万元，每年工资及福利为410万元。

（5）营业费估算：经预测每年营业费300万，用于宣传推销、广告等还款计划表（万元）总成本费用表（万元）4.项目经济效益评价4.1销售收入估算列表如下：4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：4.3营业税及附加估算根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

营业收入、增值税和营业税金及附加估算（万元）5.利润与利润分配估算利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）项目资本金现金流量表（万元）项目投资现金流量表（万元）6.盈亏平衡分析盈亏平衡分析表从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计的27.90%，第二年销售额达到44.90%，第三年的销售额达到62.20%，才可以保证该项目不亏损。

敏感性分析表由上表可以看出成本变动对净现值的影响大。

2.投资估价2.1投资概算（1）前期费用情况如下表1:（单位：万元）（2）建设期费用情况如下表2:（单位：万元）（3）建设期利息估算：预估项目总投资147826.165万元，自有资金50%，贷款为73913.0825万元，年利率7%，年中支付。

贷款用3年投入，第1年50%，第2年25%，第三年25%。

2.2项目总投资估算2.2.1由下表可知项目总投资为160399万元，自有资金为80199.5万元，占总资金的50%项目投资估算表4（万元）2.2.2建设投资估算表5（形成资产法）（万元）2.3各项资金的估算该项目经过市场调查调研与预测，考了风险，计算期取13年采用详细估算法计算流动资金需求量，根据以往同类型企业经验，应收账款、现金、预付帐户周转天数为90天、30天、30天，预测房子每年出租率80% 。

（1）固定资产折旧费估算。

固定资产采用直线折旧法，残值回收为（56545.29+13853.67）×40%=28159.584（万元）折旧费为（56545.29+13853.67）×60%/10=4223.9376（万元）（2）财务费用。

长期贷款按照等额还款利息照付的方式偿还，每年还本= 86200.87/10=8620.087万元长期借款还款计划见表7（3）工资及福利费估算。

写字楼管理人员20人年薪10万，写字楼保洁及看守人员50人年薪2万股合计为300万/每年（4）营业费估算。

经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；（5）修理费。

估算100万/每年；（6）总成本估算。

本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本只包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费。

可变成本只包括财务费用及营业费。

总成本费用见表8（7）无形资产摊销90000/10=9000万元；3.项目经济效益评价3.1销售收入估算由于该地段处于关山光谷地带，位于光谷中心附近，租金在制高点，所以按租金每月300元/m²，在10年经营期内，每年出租率为80%每年的销售收入：250000×80%×300×12＝72000（万元）则总销售收入为72000万元。

3.2增值税的估算（增值税税率为17%）第一到第十年应纳增值税：72000×17%＝12240（万元）3.3营业税及附加估算根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。