房地产项目成交客户分析报告65页PPT

2、客户心中星河湾的竞争对手
观湖
棕榈泉
13%
moma
公园大道
仁济山庄
凤图腾
其它
34%
未回答
未比较
10% 8%
4%
4%
4%
19%
4%
• 统计42组（此项为复选项共48组）， 16组未回答，6未比较，观湖5组，棕榈泉4组， moma2组，公园大道2组，仁济山庄2组，凤图腾2组，亮马名居，陶然亭院，太阳星城，阳 光上东、凤凰城、碧水庄园，亚运新新家园，建外soho，富力城各1组。
指导本项目的客户所定原则：
朝阳
北京
全国
世界
D
✓ 问卷对本项目客户的爱好调查主要体 现在运动爱好上。
✓ 除了少数未回答的客户外，其他均表 示有运动喜好，可见客户的健康意识很强。
✓ 对运动爱好的分类，大概能有两种： 即高端型活动与普及型活动。
✓ 高端活动包括：高尔夫、爬山、骑马、 滑雪，共有18组客户有此爱好，可见这部 分客户一来闲暇时间富裕，二来有较高的 品味，同时注重运动的娱乐性。娱乐性于 高品位结合，在未来的运动主体的活动中， 具有指导意义。
本项目客户精神需求
马斯洛需求层次理论
F
✓ 星河湾的客户对于品牌的态度十分明朗——习惯使用并有个人喜好， 这一点十分符合本项目人群的生活特征。
✓ 通过客户所枚举的品牌种类发现，在高档消费品和服装等产品上，客 户无一例外的选择了国际知名品牌，可见客户们的品牌修养很高并有强烈的 品牌忠诚度。
✓ 这一点将能够成为本项目可利用的一个有效武器，如果尝试与国外品 牌的互动，将会使客户产生良好的品牌联想，并进一步促进项目形象的深入 人心，产生更加强大的影响力。
1、客户选择星河湾的主要原因统计

福景满意率推移图
100
90 80
77
87
73.8
78.4
75.2
81.4
84
85.19
92.3
70
2001年底 2002年中 2002年底 2003年中 2003年底 2004年中 2004年底 2005年中 2005年底 2006年中
俊园大厦物业服务中心
100 90 80
俊园满意率推移图
95
93.1
92
99.17 91.94
95.8
80
79.4
70
2001年底 2002年中 2002年底 2003年中 2003年底 2004年中 2004年底 2005年中 2005年底 2006年中
东海岸物业服务中心
100 90 80
东海岸满意率推移图
86.21
90
下 降 明 显
78.7
70
2001年底 2002年中 2002年底 2003年中 2003年底 2004年中 2004年底 2005年中 2005年底 2006年中
81.6
75
70
2001年底 2002年中 2002年底 2003年中 2003年底 2004年中 2004年底 2005年中 2005年底 2006年中
四季花城物业服务中心
100 90
花城满意率推移图 92
94
90.1
91.34
94.4
80
78.2
78.8
83.8
75.6
80
70
2001年底 2002年中 2002年底 2003年中 2003年底 2004年中 2004年底 2005年中 2005年底 2006年中

如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。

消费观念强于理性消费观念。此群体中的新上海人学历较高，组成的家庭处在
创业立家艰辛阶段，处于事业发展的关键时期。
投资与理财：
此阶段的生活观转折点在家庭有了孩子之后，对理财、置业等观念会发生变化。
理财需求增大，计划性增强，敢于风险投资。
PPT文档演模板
易居房地产项目客户研究与客户分析 [1]
客户分类模型 ❖ 客户类型描述（家庭结构类型）
•
购房关注：
此类群体开始注重孩子的教育，对小学和中学的学校选择要求很高，甚至可以
根据学校的便捷作选房的重要依据之一。另此群体的父母年龄偏高，开始注重
都 赡养父母，希望与父母同住或就近为父母置业。对住房的空间要求提高，希望
市 新 增加居住空间面积。总体对小区环境、周边配套的关注度大于室内舒适度。
锐 族
[1]
客户分类模型 ❖ 客户类型描述（购买力客户类型）
•购买力客户类型描述要素
•中产型：
•4、置业偏好
•偏好产品特点：生活型、工作型、教育型、赡养型、休闲型、运动型、健康型。
•置业支付特点：首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限
可
•
以较长。国有事业单位和欧美企业大多有房帖。
PPT文档演模板
易居房地产项目客户研究与客户分析 [1]
v 分类依据
❖ 家庭结构生命周期
客户分类研究
PPT文档演模板
易居房地产项目客户研究与客户分析 [1]
v 分类模型（住宅）
健康养老 （51-60岁 以上）
•二老空 巢 •三代同 堂
•儿女立家
客
品质家庭 （41-50岁）
户 分 都市新锐
（26-40岁）
类

关于万科
项目吸引点 了解和态度 推荐购买
4、购买了什么（产品） 5、广告及信息渠道
产品特征
单价、面积、总价、房型
产品的人群关系
楼盘信息渠道 户外广告牌 报纸 互联网 电视
当地消费者
9
第一章、信息小结
魅力之城吸纳了年富力强的高素质群体，以知识、文化为背景的中产阶层： • 集中在25～34岁的中青年（51.4%），9成拥有大专及上学历，本科及以上超过半数；家庭年收入平均已达12.4 万 • 私家车的拥有量是另一个富裕指标：拥有率达56.3%，预计未来2年内将超过9成，每100户拥有私家车将达90辆 • 良好的职业身份，近半数为中层及以上管理者。所处行业以薪资水平较高的IT、通讯、电力为多，并有一定比 例从事商贸为主的私营企业主。同时，魅力之城由于邻近川师等学校，业主中有7.4%的教师。 • 魅力之城业主各类家庭结构占比均匀，相对而言小太阳家庭、青年之家占比较高，以2、3人的小家庭居多（占 75.9%）家庭规模并不大。有1/3的家庭有长辈同住。显示社区内家庭模式相当多样化。
有效问卷 36.5% 58.6% 4.8%
100.0%
总体 34.2% 59.7% 6.1%
100.0%
3
第二部分 研究结果综述
一、客户群体特征：魅力之城吸纳了年富力强的高素质群体，以知识、文化为背景的中产阶层
信息： • 集中在25～34岁的中青年（51.4%），9成拥有大专及上学历，本科及以上超过半数；家庭年收入平均已达12.4万。 • 私家车的拥有量是另一个富裕指标：拥有率达56.3%，预计未来2年内将超过9成，每100户拥有私家车将达90辆 • 良好的职业身份，近半数为中层及以上管理者。所处行业以薪资水平较高的IT、通讯、电力为多，并有较高比例 的教师和从事商贸为主的私营企业主。 • 魅力之城业主各类家庭结构占比均匀，相对而言，小太阳家庭、青年之家占比较高，以2、3人的小家庭居多（占 75.9%）家庭规模并不大。有1/3的家庭有长辈同住。显示社区内家庭模式相当多样化。 探讨与建议： 1、维护现有优质客户群，发扬城东亚地王地块的规模优势，形成包容广阔的现代大型社区： －广阔：家庭全方位的生活乐园，各种类型结构的家庭都能够在这里找到自己的倾心之所。 －现代：高智商、高学历、高收入、高科技、年轻 －大：楼盘占地广、面积大，万科品牌强大。 2、了解魅力之城可以吸引的客户群特征，有针对性的推广 －老业主：城市花园早在02年就进入成都，近年，早期业主将会有越来越多的人重提置业计划。这部分群体是口碑 的主要传播者，亦是最直接的潜在客户资源。 －有车族：可扩大覆盖范围的推广，针对车主的服务设施和活动

总体 1.3%
26.8% 20.4% 37.4% 12.1%
1.9% 100.0%
户型1
有效问卷
送花园/露台/地下室 11.9%
贯通门
32.8%
普通户型49.4%Fra bibliotek跃式送花园
5.9%
Total
100.0%
总体 11.7% 35.0% 47.6% 5.7%
100.0%
一期总户数：317
户型2 2房 3房 4房以上 Total
成都魅力之城成交客户市场调研
To: 万科地产
1
目录
第一部分、项目说明 第二部分、研究结果综述 第三部分、主体报告
1、客户是谁？ 2、客户在哪里？ 3、为什么购买？ 4、购买了什么？ 5、广告及信息渠道 第四部分、针对产品细分参数的报告
2
第一部分 、项目说明
项目概况：
• 万科公司对成都魅力之城第一期第一批的新业主进行了问卷填写，并自行录入， 由方舟公司进行数据转换，并撰写分析报告
当地消费者
9
第一章、信息小结
魅力之城吸纳了年富力强的高素质群体，以知识、文化为背景的中产阶层： • 集中在25～34岁的中青年（51.4%），9成拥有大专及上学历，本科及以上超过半数；家庭年收入平均已达12.4 万 • 私家车的拥有量是另一个富裕指标：拥有率达56.3%，预计未来2年内将超过9成，每100户拥有私家车将达90辆 • 良好的职业身份，近半数为中层及以上管理者。所处行业以薪资水平较高的IT、通讯、电力为多，并有一定比 例从事商贸为主的私营企业主。同时，魅力之城由于邻近川师等学校，业主中有7.4%的教师。 • 魅力之城业主各类家庭结构占比均匀，相对而言小太阳家庭、青年之家占比较高，以2、3人的小家庭居多（占 75.9%）家庭规模并不大。有1/3的家庭有长辈同住。显示社区内家庭模式相当多样化。

400
300
248
373
332 292 305
255
303
200
100 25
0
158 150 161 104 107
数据来源：上善房地产置业蓝湖国际项目部数据管理系7统
【1-3 供应、成交、签约情况汇总】
一期954套房源已售671套（其中签约655套），剩219套
注：[累计供应总量]-指一期面市以来总计推出房源总量； [累计成交量]-指一期面市以来总计大定+直签房源总量，同时扣除退房总量； [累计签约量]-指一期面市以来总计签约总量；
5-6号楼 430套面市
7号楼 60套面市
累计供应总量
累计成交量
累计签约量
1200
7号楼
62套面市 4号楼
180套面市
954 1000
8号楼
800
153套面市
671
600
655
400
200
0
数据来源：上善房地产置业蓝湖国际项目部数据管理系8统
【1-4 项目成交率汇总】
平均成交率13.2%，3月高达18% 上善在节后开展系列提升成交率的工作，成效显著
59%
60%
50%
73
40%
50
30%
27
20%
10%
0%
6栋
7栋1-2单元
数据来源：上善房地产置业蓝湖国际项目部数据管理系23统
【1-7 分楼栋销售趋势分析】
11月4栋成交32套，7栋达9套
90
80
70 6栋
60
50
40
30
5栋
20
10
0
4栋 7栋

客户年龄：地州市客户年龄分布多以 31-35岁为主，占比27%；其次为36-40 岁阶段客户，占比24%，年龄层次偏 向中年化。
家庭结构：地州市客户家庭结构以三 口之家为主，占比48%；其次为四口 之家，占比22%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
地州市客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，个体业主次之，政府单位客户占 大。
家庭结构：岳麓区客户家庭结构以三 口之家为主，占比52%；其次为四口 之家，占比21%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
岳麓区客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，项目周边医院较多，因此医院职 户相较其他区域较多（湘雅医院、省肿瘤），项目周边商圈环绕（西站、银 桐梓坡等），个体商贸客户占比较多。
客户总结
1、从来访渠道来看，分布在岳麓区的成交客户通过朋友介绍、老带新、路过获知项目信息的占比 大。而长沙市其他区域成交客户是主要通过朋友介绍、网络、转介获知，省内地州市成交客户以 络、朋友介绍为主。尤其是网络渠道，表明合适的网络渠道仍然是吸引地州市客户的重要途径。 2、从客户职业来看，整体而言，以企业单位职员为主；在长沙其他各区，有一部分个体户、商贸 业经营者购买本项目，占比2成左右。而在河西，成交客户中少有文教职业客户，但项目所在片区 校云集，表明，河西大学城片区、高校需求群体有较大挖掘空间。 3、从客户家庭结构来看，客户年龄段主要集中在26-30岁之间，家庭结构以3口之家为主，小孩年 在1-10岁左右，基本是小太阳家庭结构，这类家庭的父母多为75后、80后，易于接受新鲜事物， 求生活品质，对居住环境的舒适度、品质感较为在意。
客户关注点：成交客户购买项目的主要因 在于地铁交通、品质（3米层高、5米台地 板式户型）等，同时也认同梅溪湖区域的 划，对未来看好，愿意为此价格买单。