2016年下半年江西省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题

2016年下半年江西省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售B．决策分析，可行性研究，建设，租售C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理2、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。

A：20B：30C：40D：50E：执行层的组织协调3、值只能用计数的方法取得。

A：确定性变量B：随机变量C：连续型变量D：离散型变量E：执行层的组织协调4、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。

A．2.00B．7.30C．8.53D．9.005、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章6、物业管理的全面启动以为标志。

A：物业的接管验收B：业主入住C：日常的前期物业管理服务D：首次业主大会召开E：执行层的组织协调7、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。

A：16．8～21．6B：21．6～24C：24D：100E：执行层的组织协调8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格9、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。

A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格10、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章12、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：开发商B：承包商C：相关的政府部门D：监理单位E：借款合同13、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．土地使用者D．农村集体经济组织14、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0B．1C．2D．315、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。

A：收益法B：经济法C：权益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格16、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A：房屋出租B：房屋转租C：房屋承租D：房屋租赁E：执行层的组织协调17、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格18、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。

A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格19、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。

A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格20、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0B．85.6C．150.0D．123.621、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论B．市场供求价值论C．生产费用价值论D．经济花费价值论22、__的理论依据是生产费用价值论。

A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发未23、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

A：空置率B：长期平均空置率C：吸纳率D：长期平均吸纳率E：借款合同24、是商业银行的最基本职能。

A：充当信用中介B：变货币收入为货币资本C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：执行层的组织协调25、注册结构工程师注册有效期为年。

A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的。

A：收益现金流风险B：未来经营费用风险C：资本价值风险D：比较风险E：借款合同2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素3、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调4、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。

A：货币证券B：信用证券C：商品证券D：资本证券E：执行层的组织协调5、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．取得待开发房地产的价值C．开发成本和管理费用D．开发成本、管理费用和销售费用E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费6、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

(2009年试题)A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险7、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。

A．8.0B．8.4C．9.0D．10.08、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。

A：登记机构B：异议登记申请人C：登记机构的经办人D：登记机构和申请人共同E：执行层的组织协调9、要做到现金流量折现，首先应做到。

A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确B：各项支出收入何时发生要估算准确C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致E：各项支出、收入发生的机率10、动产拍卖的成交一般以拍卖标的物的转移为标志。

A：实际占有B：财产所有权C：价值D：使用价值E：执行层的组织协调11、下列会计科目中，属于资产类的有。

(2009年试题)A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：委托加工材料E：坏账准备12、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度B．停车的便利程度C．物业的周围环境D．物业所处区域的繁华程度13、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人14、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。

A：管理费B：销售费用C：其他费用D：前期费用E：借款合同15、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。

(2009年试题)A：甲公司非法占用了财产B：甲公司所有的危房C：曱公司替乙公司保管的财产D：甲公司未经规划许可建造的房屋E：执行层的组织协调16、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。

A．区位选择异常重要B．变现性差C．需要适时的更新改造投资D．存在效益外溢和转移17、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有。

A：有15名以上专职注册房地产估价师B：专业技术人员达70％C：法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D：专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％E：股东中有3名以上专职注册房地产估价师18、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险B．收益现金流风险C．持有期风险D．时间风险19、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。

A．5B．6C．8D．1020、住宅建筑净密度与等有关。

A：房屋建筑面积B：建筑层数C：层高D：房屋排列方式E：房屋间距21、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧22、我国经营性金融机构，包括。

A：商业银行B：政策性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行23、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。

A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置E：项目的销售价格有效期24、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。