物业管理师(物业经营管理)模拟试卷60(题后含答案及解析)

物业管理师（物业经营管理）模拟试卷60 (题后含答案及解析)

题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题

单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．关于物业经营管理的内涵，下列说法错误的是()

A．物业经营管理综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式

B．物业经营管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理

C．物业经营管理活动包括以保证物业正常使用的运行操作管理

D．物业经营管理不是一个特定的专业领域

正确答案：B

解析：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务．满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。从物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

2．居住区商场内的主要租户是()

A．装饰材料商店

B．日用百货商店

C．普通礼品店

D．音像制品出租屋

正确答案：B

解析：居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

3．在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与()管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。

A．资产

B．零售

C．基金

D．设施

正确答案：C

解析：在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。

4．对于居住物业，物业经营管理的全部内容是()

A．物业管理

B．设施管理

C．房地产资产管理

D．房地产组合投资管理

正确答案：A

解析：对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理。还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

5．物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是()

A．市场调研结果

B．有足够的信息可用

C．对市场分析判断

D．了解市场行情

正确答案：B

解析：提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。

6．通过进行房地产投资，产生的影响不包括()

A．投资者可以获得作为房地产业主的荣誉

B．投资者可以获得较高的收益和资本增值

C．投资者可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本

D．可以抵抑通货膨胀

正确答案：C

解析：投资者进行旁地产投资的主要目的，是使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

7．房地产投资信托基金(REITs)选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产()资产。

A．权益和混合

B．抵押和混合

C．权益和抵押

D．综合和抵押

正确答案：C

解析：房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。它选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。

8．地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，因此，房地产具有()的特点。

A．位置固定性

B．适应性

C．寿命周期长

D．专业管理依赖性

正确答案：C

解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

9．政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产投资()的特点。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．政策影响性

正确答案：C

解析：相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这便是房地产投资相互影响性的反映。

10．房地产投资决策以()为基础。

A．不良物业资产的资源

B．投资者对未来收益估计

C．投资者的目标和风险

D．先进的技术经济定额

正确答案：B

解析：房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。

11．零售商业物业的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的()都来自该区域。

A．60％～70％

B．60％～75％

C．65％～70％

D．65％～75％

正确答案：B

解析：关于零售商业物业，商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

12．房地产投资活动可以从()两个方面进行考察。

A．物理形态和货币形态

B．实物形态和货币形态

C．价值形态和实物形态

D．收入形态和产品形态

正确答案：B

解析：房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。

13．已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2％的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值为()万元。

A．1107．57

B．1126．68

C．1278．66

D．1267．45

正确答案：A

解析：已知A1=100万元，A2=30万元，n=30，i=8％，S1=3％，S2=2％，则该出租公寓净运营收益现值：

14．现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的()

A．时间价值

B．资本价值

C．市场价值

D．权益价值

正确答案：A

解析：同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时闯价值。例如，现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过1年而增知的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说．这60元是3000元在1年中的时间价值。

15．设备更新的核心工作是确定设备的()

A．技术寿命

B．经济寿命

C．物理寿命

D．自然寿命

正确答案：B

解析：设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。

16．地产投资财务评价指标中，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()

A．投资风险

B．项目风险

C．市场风险

D．责任风险

正确答案：B

解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

17．收益性物业价值高低的主要取决因素不包括()

A．未来净收益的大小

B．获得净收益期限的长短

C．获得净收益的可靠性

D．未来投资收益的潜力

正确答案：D

解析：收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：(1)未来净收益的大小一一未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；(2)获得净收益期限的长短一一获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；(3)获得净收益的可靠性——