商场开业物业管理方案

合肥万达广场金街

物业管理服务方案

目 录

第一章：万达广场金街概况

第二章：管理分析、服务理念及目标

第一节：管理难度及重点分析

第二节：管理服务理念与目标

第三章：物业管理服务整体设想及措施

第四章：物业管理机构运作方式

第一节：组织架构及岗位职责

第二节：员工培训方案及计划

第五章：前期服务、二次装修管理

第一节：前期物业管理服务介入方案

第二节： 物业管理处筹备方案

第三节：接管验收方案

第四节：业主入住管理方案

第五节：二次装修管理方案及违章处理措施

第六章：日常物业管理

第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案

第二节：治安、车辆及交通管理

第三节：卫生、绿化、环保及其它管理

第四节：档案资料的建立与管理

第七章 服务承诺与目标

第八章：物业维修和管理的应急措施

一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施

三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施 五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施

六、发生火警时的应急措施

七、防汛防台应急预案

八、接报刑事、治安事件处理程序

九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

十、遇爆炸物或可疑物品处理程序

十一、其他突发事件的处理程序

第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 第一章 合肥万达城市广场D区概况

[项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。

[总占地面积] 万㎡，总建筑面积万㎡。

[本住宅占地面积] 约万㎡

[本项目总建筑面积] ㎡

[地上总建筑面积] ㎡

其中[高层住宅建筑面积] ㎡；

[户数]578户

[商业用房建筑面积] ㎡；

[户数] 33户

[配套公共服务场地] 1604㎡；

[总幢数] 5栋

商场开业前物业工作计划

1. 与承租商和供应商协调开业前的装修和清洁工作，确保商场的内部和外部环境整洁和安全

2. 安排巡逻和安保人员，制定开业前的安全计划，确保商场的安全和秩序

3. 协调商场的停车场管理，确保开业前停车设施的有效运作和管理

4. 与相关部门协调开设商场的设施和便利设施，如卫生间、WiFi等，确保顾客的舒适体验

5. 确保商场内部的设施设备正常运行，必要时安排维修和保养工作

6. 协调商场内的设备和系统安装工作，如门禁系统、监控摄像头等

7. 与商户协调开业前的物流和货物配送工作，确保货物按时到达并妥善摆放

8. 开展开业前的宣传和营销工作，吸引顾客和增加商场的知名度

9. 确保商场内部的环境卫生，安排专业团队进行清洁和消毒工作

10. 准备开业前的相关文件和资料，确保商场的开业手续和法律事务办理完善。

综合体的物业类型复杂，普通包括五星级酒店、购物中心、写字

楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能

化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。

鉴于综合体物业类型管理要求高， 物业设施含量高， 日常运营管

理要求高， 因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。

1. 综合体物业管理的任务

由于城市综合体通常是收益性物业， 因此， 城市综合体物业管理

的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备

和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业

中长期净收益最大化， 并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜

力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理， 在智能化工程

方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。

根据物业管理规定， 需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中

五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。

2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室(含前台、财务、采购、仓库);

——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房

屋租赁等);

——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等

设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装璜维修维护等);

——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管

理等);

——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进

行调整。

3. 物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、

电器技工(负责强电、消防设备维护等)。

由于综合体物业设施多， 物业管理人员素质要求高， 需要注重知

识共享和培训。

为了管理商业设施的便利性， 普通购物中心物业管理处由商业管

理公司垂直管理。

综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段

商场(商铺)管理公约6

商场（商铺）管理公约6

一、商户权利和义务

（一）权利

1、依法享有使用其租凭的商铺的各项法定权利。

2、在不破坏、不影响物业建筑结构及外貌，以及不影响、不损坏公用设备和设施的前提下，并经管理公司确认，可对其名下铺位进行装修。

3、依法合理使用物业的公共场所的权利。

4、有权就物业的有关事项向管理公司咨询。

5、有权对管理公司的工作提出建设性意见和批评。

（二）义务

1、必须按照合同约定经营范围进行经营。为划分经营区域，管理公司对物业经营区域划分为：一楼为陶瓷、板材专区，二楼为卫浴、五金、橱柜、橱电、门窗专区，三楼为灯饰、窗帘布艺、地板衣柜、天花油漆、楼梯玻璃专区。商户必须严格履行该义务，以免扰乱物业整体规划及功能分布。

2、商户不得随意转让商铺，转让铺位必须遵守铺位转让管理规定。

3、按规定缴交经营管理服务费及其它费用。

4、自觉维护公共场所的整洁、美观及公共设施的完整。

5、商户如需进行室内装修时，必须遵守商场装修管理规定。

6、商户负责保管、维护所拥有铺位的设备、设施、天花、地面，如有损坏及时维修。

7、商户须遵守管理公司开歇业管理规定，不得早开、早收或迟开、迟收、甚至无故不开业。

8、本物业范围内，不得有下列行为：

①擅自改变公共设备、设施的结构、外观、用途、功能等。

②私自占用或损坏通道、道路、停车场、楼梯等共用部分设施。

③以任何理由拒绝使用中央空调和拒付空调费。

④对内外进行违章凿、拆、搭、建。

⑤擅自损坏、拆除、改造供电、通讯、排污、消防等而下之共用设施。

⑥不按规定堆放物品、丢弃垃圾。 ⑦存放易燃、易爆、有毒、有放射等危险物品。

⑧违章占用公共场地、损坏公用设施。

⑨影响市容观瞻或××城形象的乱搭、乱贴、乱挂、乱放设立广告宣传品等。

⑩利用商铺进行超出经营范围外的商业行为。