中学作文自学考试房地产法和外国法制史的重点
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(房地产管理)房地产法期末复习资料归纳 (房地产管理)房地产法期末复习资料归纳1. 引言房地产管理是指对房地产进行合理的开发、利用以及监督管理的一项重要工作。
房地产法是指对房地产管理进行规范和监督的法律体系。
本文将对房地产法进行复习资料的归纳,帮助大家更好地理解和掌握房地产法的核心要点。
2. 房地产法的基本概念2.1 房地产房地产是指土地、建筑物及其附属设施等不动产的总称。
2.2 房地产管理房地产管理是指对房地产进行的一系列管理活动,包括房屋租赁、土地出让、房地产开发等。
2.3 房地产法房地产法是以法律形式对房地产管理活动进行规范和监督的法律体系。
3. 房地产的权利与义务3.1 权利房地产的权利包括所有权、使用权和其他权利。
所有权:指产权人对房地产拥有完全的支配权。
使用权:指产权人对房地产享有使用、收益和处分的权利。
其他权利:指产权人对房地产的除所有权和使用权以外的其他权利。
3.2 义务房地产的义务包括维护房地产的完整、保护房地产的环境以及遵守相关规定和契约等。
4. 房地产的转让与租赁4.1 转让房地产的转让是指所有权或使用权的转移。
转让合同:包括买卖合同和赠与合同等。
转让手续:包括办理产权变更手续、办理过户手续等。
转让费用:包括契税、工本费等。
4.2 租赁房地产的租赁是指出租人将房地产的使用权转让给承租人,承租人支付租金。
租赁合同:包括租赁的期限、租金的金额、租赁的房屋状况等。
租金支付:包括按月支付租金、支付押金等。
租赁违约:包括租赁期限的违约、支付租金的违约等。
5. 房地产的开发与管理5.1 开发房地产的开发是指对土地和房屋等不动产进行合理开发,包括土地开发和房屋开发。
土地开发:包括对土地进行规划、分割和配套建设等活动。
房屋开发:包括对房屋进行设计、施工和销售等活动。
5.2 管理房地产的管理是指对房地产进行日常的维护、保养和监督等工作。
维护保养:包括对房地产的设施设备进行维修、保养和更新等活动。
自学考试《房地产法》笔记第十三章第十三章房地产纠纷的法律解决一、房地产纠纷的法律解决概述(一)房地产纠纷的概念和种类:1、房地产纠纷的概念:是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
2、房地产纠纷产生的原因:(1)历史原因;(2)利益矛盾;(3)合同不当或违反合同;(4)违法行为。
3、房地产纠纷的种类:(1)民事性质的房地产纠纷;(2)行政性质的房地产纠纷。
(二)解决房地产纠纷的法律方式和法律依据:1、法律方式:房地产纠纷,可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。
其中,土地权属确认纠纷应先经过行政处理,然后才能提起诉讼;而土地侵权纠纷,则可直接提起诉讼。
2、法律依据:(1)法律文件;(2)司法解释。
(三)必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题。
二、几类具体的房地产纠纷的法律解决:(一)土地所有权和使用权纠纷的处理:方式与标准:公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿葳、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。
根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
(二)土地有偿使用关系中的纠纷处理:1、土地使用权出让纠纷处理:(1)出让方主体不合格:国有土地使用权出让合同的出让方,依法应当是市、县人民政府土地主管部门,其他部门、组织和个人作为出让方与他人签订的出让合同,应当认定为无效;(2)客体不合法的:出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权。
对于出让集体土地使用权或者未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效;(3)程序不合规定的:出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效。
2010年自学考试《外国法制史》串讲笔记(10)日耳曼法所有权与罗马法不同,对构成财产主要部分的不动产来说,占有者没有处分权,只是一种相对所有权(有限所有权),只有动产所有权才是绝对的。
第二节日耳曼法的基本制度一、所有权制度日耳曼法所有权与罗马法不同,对构成财产主要部分的不动产来说,占有者没有处分权,只是一种相对所有权(有限所有权),只有动产所有权才是绝对的。
1、不动产所有权日耳曼法时期有两种土地所有权即自由农民(马尔克公社社员)土地所有权和教俗贵族大土地所有权并存,但前者逐渐消失,后者不断增长最后占统治地位,是西欧封建制度形成的反映。
(1)、自由农民土地所有权这种土地所有权是沿袭建国以前的制度形成的。
日耳曼侵入西罗马将这种制度带到新国土,日耳曼法初期,不动产的基本形式就是这种马尔克公社土地所有权,其基本内容如下:房屋及周围篱笆围起来的小块园地归各家庭私有,基本耕地公社集体所有,相对稳定地分给家庭使用;森林、牧场和水源属公社集体所有,社员共同使用,这种权利叫共用权。
社员家庭使用耕地和公用地必须遵守传统习惯和公社统一安排的休耕轮作制度,不得损害公共利益。
不得侵犯其他社员使用土地,各“蛮族法典”有制裁规定。
家庭对耕地的占有、使用权与家长的社员身份联系,只有具备社员身份的自由人才能享有这种权利,不是公社社员,即便自由人也没有此权利。
随着生产技术进步和血缘纽带的松弛,公社土地所有权发生变化,限制不断减少。
原来习惯规定土地只能由男性继承,占有人死后若没有儿子,土地交回公社。
但公元6世纪后期法兰克国王希尔伯利克颁布敕令规定没有儿子,土地也可以由女儿或兄弟继承。
同时,从《普利安法典》来看,土地事实上可以买卖了。
这样,自由民占有的份地演变为自主地,但这种自主地并没有长期维持。
(2)、贵族大土地所有权日耳曼初期,教俗贵族大土地占有制就已经开始形成,这种大土地占有制是西欧封建制度的基础,最初是通过国王封赏土地给贵族、亲兵和教会形成的,后经过“委身制”“特恩权”“采邑制”不断扩大巩固。
自学考试《房地产法》笔记第十四章第十四章违反房地产法的责任一、房地产关系中的法律责任概述(一)房地产违法行为:1、房地产违法行为的概念:是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。
2、违法行为种类:包括:违反土地管理法的行为;违反基本农田保护条例的行为;违反城市房地产管理法的行为;违反城市房屋拆迁管理条例的行为;违反城市房地产开发经营管理条例的行为;等等。
3、违法主体:一是与房地产事项相关的公民、法人和其他组织;二是房地产行政主管部门;三是其他违法主体。
(二)房地产法律责任的形式:1、民事责任;2、行政责任;3、刑事责任。
二、几种具体情况下的法律责任(一)土地管理方面的法律责任:1、非法转让土地的责任:(1)以各种形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得。
分两种情况处理:一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;一是对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。
还可并处罚款,罚款额为非法所得的50%以下。
(2)以各种形式非法处分集体土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款,罚款额为非法所得的处5%以上、20%以下。
2、非法使用土地的责任:(1)违法使用或开发不当而造成种植条件破坏的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理;可以并处罚款,罚款额为土地复垦费的二倍以下。
构成犯罪的,依法追究刑事责任;(2)拒不履行土地复垦义务的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。
逾期不改正的,责令缴纳复垦费,专项用于土地复垦;还可处以罚款,罚款额为土地复垦费的二倍以下;(3)逾期不恢复种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,还可处耕地复垦费二倍以下的罚款;(4)违反用途规定使用国有土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款,罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。
自学考试《外国法制史》串讲笔记(27)
1789年革命到第一帝国时期,是法国近代法律的开创和形成阶段,法律反封建和自由主义性质显着,形成比较完整的制度和体系。
19世纪产业革命后是演变和发展阶段,法律许多原则、制度发生重大变迁,产生新的时代特征。
第十三章法国法律制度(近代)
第一节法国革命后法律的发展
一、法国资产阶级法律产生和发展的道路
由于国情特别是革命方式不同,法国法与英国法产生和发展道路不同。
英国的资产阶级革命中新贵族和封建势力妥协,披着宗教外衣,漫长的革命进程十分缓慢,没有彻底。
因此,近代英国法经逐渐演变,因袭了较多封建法因素和形式。
而18世纪的法国革命是典型的资产阶级革命,第三等级结成广泛的革命联盟,资产阶级高举“平等”、“自由”、“财产”旗帜,革命迅猛,达到彻底的结局。
近代法国法和近代英国法比较,无论内容、原则和形式,都是比较纯粹的资产阶级法,是早期资产阶级法的典型。
自考房地产法授课笔记自考房地产法授课笔记房地产法是指规范房地产市场和保障房地产利益的法律体系,是市场经济体系中的重要法律制度之一。
在中国,随着城市化进程的发展,房地产市场成为了重要的增长点,因此房地产法也变得越发重要。
自考房地产法授课内容主要包括以下几个方面。
一、房地产基本法律制度房地产基本法律制度包含房屋物权、拆迁补偿、房地产中介、房屋租赁以及物业服务等的法律规定。
其中,房屋物权是指对房屋所享有的占有、使用和处分权利。
拆迁补偿是指在国家、地方政府以公益为目的进行征收和拆迁时给予被征收人的合理补偿。
房地产中介是指在房地产买卖、租赁等交易过程中担任中介角色的机构或个人。
房屋租赁是指出租人将房屋的使用权转让给承租人,承租人向出租人支付租金的行为。
物业服务是指通过收取物业服务费为业主提供物业管理、维护、保修等服务的机构。
二、土地法律制度土地法律制度是指土地的所有权、土地的使用权以及土地征收、流转等行为的法律规定。
土地的所有权归国家所有,土地使用权是指在土地所有权范围内对土地进行使用和收益的权利。
土地征收是指国家、地方政府以公益为目的对土地实行收回、征用或占用的行为。
土地流转是指土地使用权的转让和转包行为。
三、房地产投资与融资房地产投资与融资包含房地产市场形态、房地产投资主体、融资工具及其特点、房地产融资审批机制等方面的内容。
房地产市场形态包括住宅、商业、办公、工业、旅游等多种形态。
房地产投资主体包括房地产开发商、房地产投资基金、私募股权基金、REITs等。
融资工具包括股权融资、债权融资、ABS、信托等工具。
房地产融资审批机制是指融资在经济运行中的作用及其对市场、机构和投资者的影响。
四、房地产市场行为规范房地产市场行为规范是指开发商、中介等市场主体在房地产交易过程中的法律责任和规定。
合同是房地产交易过程中最基本的行为,其中纠纷量也是最多的。
因此,有必要重点研究合同起草、履行、违约及法律责任等内容。
此外,不动产登记和产权纠纷处理也是房地产市场行为规范的重要内容。
外国法制史1 楔形文字法:是指古代两河流域及其毗连地区用楔形文字镌刻的法律的总称。
它是人类历史上最早的一批成文法典,具有独特的体系结构和共同特征,其中最具有代表性的是《汉穆拉比法典》。
基本特点:①在结构体系上比较完整,一般分为序言、法典本文、结语三个部分;②各国统治者有意将法律描绘为神的意志的体现,这是由当时生产力发展的水平以及人们的宗教信仰程度所决定的;③内容缺乏一般的抽象概念和立法原则,多是习惯的记载或审判实践的记录。
2 汉穆拉比法典:是迄今为止世界上保留最为完整的一部奴隶制成文法典,它是公元前18世纪古巴比伦王国汉穆拉比王颁布的,也是古代两河流域楔形文字法的集大成者。
其制定的原因:①迅速消除境内法律的不统一和地方上各自为政的混乱现象;②适应私有关系的发展,调整新产生的各种关系;③缓和自由民内部的矛盾,稳定社会秩序,巩固奴隶主阶级的统制。
《汉穆拉比法典》关于自由民地位的规定:将自由民分为两类:阿维鲁和穆什凯奴。
前者享有充分权利,其法律地位比后者高,法典里有许多条款专门保护他们的人身安全及其享有的一切财产。
后者是没有充分权利的自由民,包括的范围很广。
两者的地位和权利不平等,在法典中表现得十分明显。
3 《汉穆拉比法典》的历史地位:在古代西南亚奴隶制法的发展中占有重要地位,它包含了两河流域苏美尔法典的精华,集两河流域古代法律的大成。
从世界范围来看,它也是奴隶制早期一部比较完备的成文法典。
它所处的历史地位和本身具有的特点,使它对后来东方一些国家的法律产生影响。
法典的许多部分,特别是有关契约、债权、损害赔偿等方面的规定相当完备,是许多早期奴隶制国家的立法文献所不能比拟的,而文字简洁,对概念阐述的细密程度,甚至超过欧洲某些国家早期立法发展的水平。
《汉穆拉比法典》的主要内容:①极力维护君主专制制度,借神权保护王权;②充分保护奴隶主对财产和奴隶的私有权;③反映古巴比伦社会的阶级对立关系和自由民内部地位和权利的不平等;④包含着大量调整手工业和商业的规范,有关财产、契约的规定,几乎占全部条文的一半;⑤保存了若干原始公社制的残余。
自考房地产法考试复习资料第一章房地产法概述什么是房地产,什么是房地产权答:房地产是土地、房屋财产的总称。
房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权,它们是作为统一的商品而进入交换领域的。
什么是房地产市场,房地产市场具有哪些特征。
答:房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
特征:1、综合功能;2、多级市场;3、法定形式;4、部分限制;5、国家适度干预。
怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用答:1、基础性。
土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。
2、先导性。
包括建筑业在内的广义房地产业的发展,为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。
什么是房地产关系答:是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
两种不同性质的房地产关系的交织与分解答:1、因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。
2a、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼,由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
2b、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服,或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服,依法向人民法院提起的行政诉讼,由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。
2c、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。
3a、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为行政案件受理;3b、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。
外国法制史复习资料1、迄今为止世界上保留最为完整的一部奴隶制成文法典是(汉穆拉比法典)2、古代印度最重要的一部法典是(摩奴法典)3、引起罗马法复兴热潮的契机是发现了(《查士丁尼新律》原稿4、最早的一部国家商法典产生于(丹麦)5、依伊斯兰法,可以遗嘱处分遗产的最大份额是(三分之一)6、俄罗斯早期的法律汇编是(罗斯真理)7、最早产生独立的行政法院体系的国家是(法国)8、宪政发展史上被誉为“近代宪法之母”的国家是(美国)9、根据法国现行宪法,行使违宪审查职能的机关是(宪法委员会)10、宣布联邦享有“默示权力”的美国联邦最高法院判例是(麦卡洛诉马里兰州案)11、为两河流域楔形文字法的发展开创了法典化时代的法典是(乌尔纳姆法典 )12、古希腊伯里克利立法规定,官职向所有等级的公民开放,执政官和其他等级行政官职均产生于(竞选)13、引起罗马法复兴热潮的契机是发现了(《学说汇纂》原稿)14、日耳曼法的特征不包括(属地主义)15、依伊斯兰法,可以遗嘱处分遗产的最大份额是(三分之一)16、俄罗斯早期的法律汇编( 罗斯真理)17、最早产生独立的行政法院体系的国家是(法国)18、宪政发展史上被誉为“近代宪法之母”的国家是(美国 )19、《德国基本法》规定的国家结构形式是( 邦联制)20、领导日本起草旧民法的法学家是(保阿索那特 )21.为两河流域楔形文字法的发展开创了法典化时代的法典是(《乌尔纳姆法典》)22.《汉穆拉比法典》中借贷契约的标的主要是钱款和(谷物)23.古印度的“非再生人”是指(首陀罗)24.古代印度法的种姓制度严格实行职业世袭和(同姓婚)25.古希腊雅典的陪审法院由(选举产生)26. 14世纪意大利评论法学派的代表是(巴尔多鲁)27.来源于罗马法固有规范,同时也吸收了其他民族的规范的罗马法法律形式是(万民法(各民族共有的法律))28.最早的蛮族法典是(西哥特王国的《尤列克法典》)29.教会法规定一律处死刑并没收财产的犯罪是(信奉异教)30.13世纪,被教会法院废弃的原始证据制度是神明裁判和(誓证)31.1582年将历代教令集汇编成《教会法大全》的是(哥列高利十三世)32.12世纪后,随着大批城市的涌现,城市法进入法典编纂阶段,城市法典的问世在时间上和数量上处于领先地位的国家是(意大利)33.根据票据的无因性商人们发展出票据背书转让制度的时间是在( 16世纪)34.公元10世纪,海商法庭依据商事和海商习惯做出判决,形成的判例汇编是(《阿玛尔菲法典》)35.伊斯兰法基本渊源中包含穆罕默德的非启示性言论、行为和生活习惯的是(圣训) 36.主张法典化,从而对19世纪英国的法律改革产生重大影响的法学派别是(功利主义法学派)37.1875年生效的对英国法院组织和程序法进行了划时代改革的是(《司法法》)38.英国最终完成对封建土地法的资本主义改造的时间是( 1925年)39.现代信托法基本上源于(英国)40.最高成就的美国法律是(《社会保障法》)43.古代雅典伯里克利在促进民主制方面的改革措施之一是(实行公职津贴制度)44.第一部官方的罗马皇帝敕令汇编是(.狄奥多西法典)45.借贷契约在罗马债权法中属于(要物契约)46.西欧大陆法律最分散的时期是(公元9—11世纪)47.引起罗马法复兴热潮的契机是发现了(《学说汇纂》原稿)48.被称为英国的查士丁尼的君主是(爱德华一世)49.《康梭拉多海商法典》编纂于(巴塞罗那)50.马克思所说的英国“血腥立法”,主要惩治(流浪者)51.按天主教教阶制,教皇的产生方式是(大主教选举)52.特伦托公会议确立的一项重要婚姻法律制度是(结婚必须举行宗教仪式)53.最早的一部国家商法典产生于(丹麦)54.编纂《阿拉利克罗马法辑要》的国家是(西哥特王国)55.依伊斯兰法,可以遗嘱处分遗产的最大份额是(三分之一)56.俄罗斯早期的法律汇编是(罗斯真理)57.英国创设最高法院的法律是(1875年司法条例)58.最早产生独立的行政法院体系的国家是(法国)59.近代第一部典型的资产阶级刑法典产生于(1808年)60.被誉为19世纪“德国法律科学的集成”的是(德国民法典)二、多项选择题1、楔形文字法各法典的结构体系比较完整,一般表述方法为( 序言、正文、结语)2、公元前594年,梭伦立法改革的主要内容包括(颁布“解负令”、提高民众大会作用、设立400人议事会、颁布促进经济发展条例)3、中世纪城市宪章是城市法律系统中具有根本法性质的法律文件,著名的城市宪章主要有(《斯拜尔特权宪章》、《马因斯宪章》、《伦敦城市宪章》)4、下列法律中,属于美国反托拉斯法的有(《保护贸易及商业免受非法限制及垄断法》、《塔芙脱——哈特莱法》、《诺里斯——拉瓜迪亚法》、《罗伯逊——帕特曼法》)5、1994年《法国刑法典》对法人犯罪规定的一系列刑罚有(罚金、对企业法定代表人实行监禁、禁止公开募集资金)6.中世纪城市法的渊源主要有(特许状、城市立法、行会章程、习惯和判例)7.自由资本主义时期资产阶级宪法所确立的基本原则主要有(主权在民、三权分立、私有财产神圣不可侵犯、政教分离)8. 美国联邦反垄断立法主要有(联邦贸易委员会法、克莱顿法、谢尔曼法)9.1804年《法国民法典》的法律渊源有(习惯法、罗马法、革命前的王室法令、革命初期的各种民事立法)三、名词解释1.种姓制:是古代印度的一种等级制度。
外国法制史重点整理 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-外国法制史复习重点整理一、名词解释1.楔形文字法指古代使用楔形文字镌刻的法律的总称,包括苏美尔人、巴比伦人、亚述人、赫梯人等建立的国家所适用的法律。
它是世界上最古老的成文法律,有自己的特征,以《汉姆拉比法典》为代表法典,对人类法律的发展产生了重要的影响。
2.《汉穆拉比法典》公元前18世纪古代巴比伦王国国王汉穆拉比颁布。
因铭刻在一黑色玄武岩圆柱上,故又称《石柱法》。
内容包括诉讼手续、财产权、损害赔偿、租佃关系、债权债务、婚姻家庭、继承、买卖奴隶等。
是世界上保存完整的最早的一部法典。
现存法国巴黎的罗浮宫博物馆。
3.《摩奴法典》它是古代印度最重要的一部法律文献。
它不是由国家正式颁布的,是婆罗门僧侣根据吠陀经典和历来的习惯编制而成。
这部法典是对婆罗门法的总结和继承,是佛教法的渊源。
4.种姓制度是《摩奴法典》中明确规定的制度,是印度法的特色,对印度整个社会影响很大。
它包括四个种姓:第一种姓婆罗门执掌神权,地位最高贵,义务和职业是传授宣传吠陀,主持宗教祭祀,以及接受布施;第二种姓刹帝利担任国家的重要官吏,执掌军事和行政大权,地位仅次于第一种姓,这两个等级为特权者,免税;吠舍为第三等级,多为农民、牧民、手工业者和商人,主要从事“照料家畜,布施,祭祀,经商,放贷,耕田”等;第四种姓为首陀罗,最低贱,多为奴隶。
5.《十二表法》旧译“十二铜表法”古代罗马共和国的主要法律。
制定于公元前451年。
因刻在十二块板上,故称。
内容包括传唤、审理、执行、家长权、继承与监护、所有权与占有、房屋与土地等。
是留传下来最早的古罗马成文法典。
6.市民法是罗马固有的,仅适用于罗马公民的法律,罗马公民以外的外来人和被征服地区的居民不受其保护。
由于它是在罗马奴隶制经济不发达的初期形成的,所以具有内容原始,范围狭窄和注意形式主义等特点。
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最佳答案房地产法重点
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;
2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;
3)有利于企业制订正确的营销策略;
4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。
二、房地产市场调研的内容
(一)宏观投资环境调查
(二)城市房地产市场概况
(三)目标客户群消费行为及市场需求容量调研
(四)项目基本状况调查
(五)项目所在区域市场状况
(六)项目开发策略建议
(七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境
政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。
一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售及贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。
社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况;
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;
3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;
4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;
5、三级市场交易情况;
6、当地房地产业相关政策法规。
三、目标客户群消费行为及市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者及潜在购买者。
消费者行为调研内容包括消费者社会阶层及数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状及住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。
只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:
1)城市人口、家庭数量及变化趋势;
2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;
3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;
4)居民日常消费支出水平及消费结构;
5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
四、项目基本状况调查
(1)宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史及现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、及项目有关的投资及开发经营税费政策;
(2)项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套及生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况及竞争水平,主要竞争对手所提供产品及服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新能力及发展新产品的动向。
(3)项目开发策略建议
1、市场细分及目标市场调研;
2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;
3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、市场供需及竞争对手动态调研
3、消费者调研,包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,客户满意度调研;
4、企业自身产品及服务调研,包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;
5、价格调研,包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格及竞争企业同类产品价格的差异分析。
六、房地产市场调研程序
(一)调研准备阶段
(二)正式调研阶段
(三)结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
七、房地产市场调研方法
(一)调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
(二)资料收集方法
1、二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估,即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。
只有决策所必需的,但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源:
本人资料库、企业档案(会计记录、销售报告、其他数据资料)、企业内部专家。
2、外部来源
(1)组织机构,包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
(2)文献资料,包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
(3)电脑数据库、互联网
(4)企业外部专家
(5)营销调研公司
2、商业资料获取方法:向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法:
(1)访问法:①面谈调查②邮寄调查③留置调查④电话调查(2)观察法:①直接观察法②间接调查法
(3)实验法
普通法
英国法或者是普通法都要强调一个重要的年代,就是1066年诺曼公爵威廉征服英国。
在这个时期,在英格兰的本土上出现了一个王位继承的问题,威廉认为他自己应当成为英格兰的新国王,他就带领着诺曼人征服了英格兰。
威廉在征服了英格兰之后,就开始推行他的一系列的政治法律制度变革。
所以,人们通常习惯的说,1006 年这次诺曼征服开启了普通法形成的进程。
为了体现王权,采取进行土地调查、编制“末日审判书”。
在这个过程中代理国王到各地方征税的税务官后来成为了最初的巡回法官。
普通法的本意是普遍通行的法律,通过一个个具体案例归纳总结而成,人们习惯上把普通法称为判例法。
体现王权的令状制也及普通法的发展有密切关系。
令状成为诉权凭证,无令状就不能起诉。
注意:“程序先于权利”的普通法特点。
(2)衡平法:体现法官造法。
衡平法是对普通法的补充。
衡平法及普通法的冲突。
这种冲突以詹姆斯一世确立了“衡平法优先”
的原则而告终。
在英国法的历史形成过程中,普通法的形成主要得益于王权和集权体制的发展,它强调的是一种统一,而衡平法的出现主要是补普通法之不足。
(3)制定法:1215年的《大宪章》是制定法发展的重要进程。
二、美国法
美国法的形成及英国法有着最直接的渊源。
美国法的形成是在自身历史发展过程中,按照自身的需要有选择的对普通法进行的取舍。
从大的法律结构和理论背景上来说,它也属于普通法的系统,但在一些具体的法律制度上,美国法又有其特别之处。
美国宪法:
1789年,美国第一届联邦国会开幕,正式宣布联邦宪法生效。
美国宪法在其形成过程中为其后来的美国法律奠定了基础。
三、英美司法体系
(一)法院组织
1.英国
上议院是实际上的最高法院。
2.美国
双轨制的法院组织。
美国有两套法院组织系统:联邦法院组织系统及州法院组织系统。
(二)美国联邦最高法院的司法审查权
“马布里诉麦迪逊”案件,确立了司法审查的宪法原则。