房地产收并购的风险及防范措施
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房地产收并购的风险及防范措施
⽂章转载⾃公众号：陌爷地产圈
作者：陌爷
房地产收并购是个系统⼯程，内部需要各专业线的相互配合，外部需要借助律所、审计等机构。
收并购的核⼼逻辑还是在于风险的识别与防范，关键在于识别项⽬或股权的转让动机。
许多刚开始做收并购的投资⼈员如果不能系统地掌握和了解系列风险，很容易掉到坑⾥且试错成本极⾼，甚⾄关乎职业⽣涯。
总结⼀下，收并购项⽬的主要风险⼤抵可以分为以下⼏类：
（1）拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险；
（2）⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵；
（3）拟收购项⽬本⾝的风险；
（4）或有债务与潜在风险。
Part.01
主要风险分类
我们再逐⼀⽽看与理解：
⼀、 拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险
常见的风险形式包括：未⾜额缴纳出资或原股东的出资形式不符合法律规定等，以及⾮常规的形式，如股东抽逃出资等。
这⼀类风险⽐较容易识别，在常规尽职调查中很容易发现，但是也需要引起⾜够的重视。
⼆、 ⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵
⽐如在项⽬公司股权收购前，需要额外关注项⽬公司是否存在股权质押、⼟地抵押、对外担保等情况。
尤其对于政府重⼤项⽬，政府对于开发主体资质往往有明确的限制和要求，这时候需要确定转让公司股权的限制性约定。
甚⾄需要仔细翻阅原公司章程及协议⽂本，以确定表决权、分红权、委派董事和管理⼈员的权利等⽅⾯的限制。
这⼀类风险⽐⽬标公司的合规性风险更难发现，需要更加详尽的尽职调查，实操层⾯主要是指受让了项⽬公司股权，但是对项⽬公司却没有完整的股东权利。
三、 项⽬本⾝的风险
项⽬本⾝的风险往往⽐较显性，投资⼈员需要结合⼯程、设计、前期等的专业意见。1.⼟地使⽤权风险：出让⾦是否⽀付、⼟地出让合同中有⽆股转限制、⼟地使⽤权权属是否清晰等。2.规划风险：规划有⽆调整，是否需要重新申报等，以及需要政府审批的各类证照是否已批等。
3.项⽬建设中各类合同的风险：尤其是在建项⽬，需要关注是否有合同违约或纠纷，是否有因建设⼯程进度监管不严给予施⼯单位的惩处。4.是否存在明显的⼯程质量问题。5.政府违约风险或政治风险：例如政府对房地产项⽬涉及的⼤市政问题⼀直未解决，导致项⽬交房后排⽔的严重问题。
这⼀类问题的发现关键在于全⾯的梳理，只要能够及时发现⼀般不会对项⽬推进产⽣重⼤影响，但同时要求⼀线投资⼈员协调⼯程、设计、前期等部门。
四、 或有债务与潜在风险
项⽬公司的资产负债表并未反映或者⽆法反映已经发⽣的债务或者潜在的债务。
这其中，或有债务是股权收购中的最⼤陷阱，包括担保之债、未决诉讼或者潜在的诉讼、⾏政罚款，以及是否存在建筑施⼯款拖⽋、税费负担等。
这⼀类风险的发现往往在前期会⽐较难，转让⽅处于⾃⾝利益的⾓度出发，也不会主动披露相关风险，会给受让⽅带来很⼤的损失。
对于这⼀类风险的防范措施主要是通过协议及合同约束，将或有债务、潜在风险与转让对价及⽀付节奏挂钩。
Part.02
如何防范
⽆论对于⽐较容易发现的还是隐形难以发现的风险，都需要⾸先通过尽职调查的⽅式充分披露，然后将不同风险归类，通过不同的⽅式予以规避。
在实操层⾯，绝⼤多数的风险管理都是通过合同的⽅式来落实。
因此，股权转让或项⽬转让的协议应尽量完善，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去尤其需要关注以下⼏点：
（1）保证与陈述条款：对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割⽇前的情况进⾏保证；
（2）过渡期条款：对签署合同后⾄交割期间的限制性事项进⾏约定；
（3）债权债务处理条款：包括债权债务重组，某些可由转让⽅直接承担的债务，约定由转让⽅直接承担；不能由转让⽅直接承担的，可约定由转让⽅、债权⼈与标的公司签署债权重组协议，将标的公司债务转给转让⽅。
投资⼈员需要在系统地了解相关风险的基础上，在实操中不断总结经验，才能够对不同复杂程度的项⽬处理得得⼼应⼿。
