项目目标成本管理流程
- 格式：docx
- 大小：18.29 KB
- 文档页数：3
1
世茂集团
项目目标成本管理流程
1. 一般规定
1.1. 项目目标成本以地块或分期项目为基本核算单位进行编制。
1.2. 广义目标成本包括项目开发所有的成本和费用，按集团现行房地产开发项目成本科目设置，包括土地成本、开发成本、建安成本、管理费用、财务费用、营销费用、税金七类。狭义的目标成本仅包括土地、开发、建安三类成本。本流程所述的目标成本，如无特别说明，均指的是狭义目标成本。
1.3. 目标成本实行审批制。未经审批的目标成本，其对应的项目销售利润率指标不予认可。经过审批的目标成本，未经再次审批的，其数值不得改动。
2. 目标成本阶段划分、上报与审批
2.1. 目标成本的编制与报批，分为启动会和施工图两个阶段。
2.2. 报批目标成本，必须附该项目销售利润率计算表，以供集团审定目标成本时参考。在销售利润率表中，管理、财务、营销三费按既定公式计提，税金按现行税率计算，不得考虑税务筹划因素而预先减低税金数额。
2.3. 启动会阶段目标成本，应于项目启动会召开前7天上报集团成本管理中心，集团在启动会结束后的14天内完成审批。
2.4. 施工图阶段目标成本，应于总包工程定标后的2个月内完成编制，并上报审批。集团将在收到该阶段目标成本后的14天内完成审批。总包工程分批定标的，目标成本报批期限以最后一批总包工程定标时间起计。
2.5. 如无特殊情况，施工图阶段目标成本应低于启动会阶段目标成本。出现施工图阶段目标成本高于启动会阶段目标成本、或预计可能出现这种情况的，区域成本管理部必须同时上报详细的报告，说明原由，由集团决定是更改启动会阶段目标成本还是合理压缩施工图阶段目标成本。
2.6. 经审批的目标成本，一级科目有节余的，不得在一级科目之间进行调剂使用。
2.7. 启动会阶段目标成本未履行报批流程的，项目开发、施工、供货合同不得2
办理付款申请。施工图阶段目标成本逾期未履行报批流程的，不得新签项目合同。
3. 目标成本调整
3.1. 启动会阶段目标成本调整
发生下述情况：
3.1.1. 土地成本分摊方法发生变化，导致本期项目土地成本出现增减。
3.1.2. 项目定位档次发生变化，导致建安成本出现增减。
3.1.3. 本期项目开发范围发生变化，导致各项成本出现增减。
3.1.4. 设计方案发生变化（物业类型改变或配比变化、容积率调整导致开发规模发生变化等）导致各项成本出现增减。
3.2. 施工图阶段目标成本调整
发生下述情况：
3.2.1. 项目品质提升或降低。
3.2.2. 项目精装修范围发生变化。
3.2.3. 政府管理部门调整政策导致土地、开发、建安成本出现较大幅度增减（50元/m2）
3.2.4. 建筑市场价格出现大幅度涨跌，较大幅度影响建安成本。
3.2.5. 以上3.2.3、3.2.4两项，累计影响成本达50元/m2（以建筑面积计算）的。
区域成本管理部应重新报批对应阶段的目标成本。
3.3. 上述因素导致项目成本减少，而区域未履行重新报批流程的，集团成本管理中心将根据实际情况，主动调减目标成本，经审批后发送给所在区域和项目。
4. 目标成本执行责任分解
经审批后的目标成本，由区域成本管理部抄送给区域和项目两级开发、设计、工程等部门以及区域总裁和项目总监，以使相关部门和人员适时核对成本管理执行情况，确保成本支出受控。
5. 目标成本超支审批及处理
5.1. 发生下述情况（不包括前述“目标成本调整”所列事项）：
5.1.1. 项目开发成本（不含其中的勘察设计成本）实际或预计发生额超过原同口3
径目标成本8%；
5.1.2. 勘察设计成本超过原目标成本20%；
5.1.3. 建安成本超过原目标成本4%；
5.1.4. 项目开发总成本（广义目标成本）超过原目标成本2%。
区域成本管理部必须详细分析成本变动情况，编写专题报告，提出新的目标成本指标，并制订出后续的成本控制措施，经项目总监、区域总裁审核后，上报集团审批。
5.2. 项目开发总成本超支的，将在集团内各项目、各区域进行通报，以使其它项目、区域及时吸取教训，避免相同失误重复发生。
5.3. 发生成本超支的项目，在区域提交专题报告和新的目标成本指标上报之前，区域和项目不得签订新的合同，不得继续支付项目所有合同款项。
附表：
1、 项目目标成本审批表。
2、 项目目标成本预测明细表。
3、 项目销售利润率计算表。
