营改增各地视同销售政策

营改增后的视同销售关键分析营改增房地产企业销售房屋时赠送精装修、赠送家电，甚至是买房送车位、送汽车等行为，是否需要按视同销售征收增值税呢那么，“无偿”与“有偿”究竟是如何区分呢？销售甲货物（不动产）及劳务或者销售服务（住宿）、无形资产、不动产的同时，向特定对象（购买、接受方）赠送乙货物（如彩电）及劳务或服务（如早餐）、无形资产、不动产，同时获取（对应的、直接的）经济利益，实际是一种“随货赠送”的组合销售行为。

不以获得（对应的、直接的）经济利益为目的，向没有销售、买卖、转（受）让关系的不特定对象赠送货物（服务或劳务），这是无偿赠送，或者说是“捐赠”行为。

“随货赠送”与“无偿赠送”相比，存在以下两点差异：第一，有偿与无偿的区别：销售主货物、赠送从货物的行为不属于无偿赠送，应属于附有条件、义务的有偿赠送，类似于成套、捆绑或降价销售。

无偿：没有代价的；没有报酬的。

指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为，即无偿法律行为中，不存在“对价关系”。

无偿赠送：在没有经济利益或其他利益可能流入的情况下，企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。

第二，对于赠送财产的质量责任根据《合同法》的规定，赠送的财产有瑕疵的，赠送人不承担责任。

受赠人对受赠商品的质量问题不能完全得到赔偿。

销售主货物时赠送的从货物即赠品如果出现质量问题，根据《合同法》的规定，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，即“赠送人”应承担完全责任，消费者能够得到完全赔偿。

“随货赠送”的组合销售是一种附买赠方式的商品销售，其特点是消费者获得的正品与赠品是组合在一起不可拆分的，且相互之间有一定内在联系。

“随货赠送”是有偿捐赠，不属于无偿捐赠。

或者简单明了的说就是以价格折扣、折让方式进行的“促销活动”。

房地产企业销售房屋时赠送的精装修、赠送的家电，甚至是买房送送车位、送汽车，究竟是否需要视同销售征收增值税呢？分清某项赠送行为究竟是“有偿”还是“无偿”以后，是否应当视同销售征收增值税也就清清楚楚、无需争议。

营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。

营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。

在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。

首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。

视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。

土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。

这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。

针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。

根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。

其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。

税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。

例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。

（二）认定土地增值额。

土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。

在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。

（三）确保应税收入的准确确认。

应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。

应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。

此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。

“营改增”后增值税视同销售业务会计与税务处理差异“营改增”自2012年在我国部分试点开展以来，至2014年已经在全国范围内实施，增值税视同销售业务也从原先的八项扩展至九项。

为此，就九项视同销售行为按会计是否确认收入进行分类，并通过案例进一步探究增值税视同销售会计与税务处理的差异，尤其是对这项新增“视同销售”行为。

标签：营改增；视同销售；会计处理；税务处理1 视同销售的含义及内容“营改增”在全国范围内实施后，税法上已将增值税视同销售行为由原先的八项扩展至九项，其中新增的一种行为（本文称为第九种）也称为“营改增”视同提供应税服务，因此本文的视同销售行为包括了增值税视同销售货物行为和“营改增”视同提供应税服务行为。

视同销售不同于一般意义上的销售货物、提供劳务，其发生并不能带来直接的现金流入，所以是一个税收概念。

其中，有些行为能为企业带来经济利益，虽然所带来的经济利益不能直接以货币形式表现，但在会计上也确认收入，如将自产货物分配给股东或投资者；有些行为并不能给企业带来经济利益，仅仅是企业资产形式在内部的转移或者移出，税法上视同销售，但会计上并不确认收入，如将自产货物用于非增殖税应税项目。

在下文，笔者根据会计上是否确认收入，将9种增值税视同销售行为分为两组——“税法和会计都视同销售”与“税法视同销售，会计不视同销售”，并结合案例探究会计与税务处理的差异。

2 税法和会计都视同销售的行为2.1 将货物交付其他单位或个人代销委托代销分为视同买断和收取手续费两种方式，其中前者又会因委托方和受托方之间是否存在协议而导致会计处理不同。

表1归纳了不同方式下的会计收入确认和增值税纳税义务发生时点的差异。

表1 委托代销方式下的会计和税务处理差异表中协议指的是双方约定，无论代销商品是否卖出或者获利，均与委托方无关，受托方按视同买断合同或协议支付货款。

例1：华强公司已经向欣荣公司发出商品3800件，委托其销售，每件商品成本为150元，欣荣公司按每件含税价格为234元对外销售，华强公司按不含税售价的5%支付手续费。

财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。

否则，以承包人为纳税人。

第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

第五条符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。

具体登记办法由国家税务总局制定。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。

财政部和国家税务总局另有规定的除外。

第七条两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。

具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。

注：《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）本条规定自2017年7月1日起废止。

第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。

第二章征税范围第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

厘清“营改增”试点企业视同销售业务处理视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。

增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上没有做销售处理。

如何厘清“营改增”试点企业视同销售财税处理?企业要从内容和技巧上熟练掌握视同销售的行为及业务处理。

“营改增”11种情形视同销售行为《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1—《营业税改征增值税试点实施办法》，列举了视同销售服务、无形资产或者不动产的三种情形。

而《增值税暂行条例实施细则》规定的八种视同销售行为适用于货物。

下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将货物交付其他单位或者个人代销。

销售代销货物。

设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外。

将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目。

将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费。

将自产、委托加工或购进的货物作为投资。

将自产、委托加工或购进的货物分配给股东或者投资者。

将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送他人。

单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

财政部和国家税务总局规定的其他情形。

税务处理对于视同销售，以下5种情况情况不确认收入，其他情况都应确认收入。

第一，设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;第二，将自产或委托加工的货物用于非应税项目;第三，将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人;第四，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，用于公益事业或者以社会公众为对象;第五，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象。

第1篇一、引言税收是国家财政收入的重要来源，是国家实现经济和社会发展目标的重要手段。

在我国税收法律体系中，增值税、消费税和营业税是三大主体税种，对于规范市场秩序、促进公平竞争、保障国家财政收入具有重要意义。

在税收征管过程中，对于一些特殊的交易行为，如视同销售，法律有明确的规定。

本文将详细阐述三税视同销售的法律规定。

二、增值税视同销售的法律规定（一）增值税概述增值税是一种以商品或劳务增值额为征税对象的税种，具有流转税性质。

在我国，增值税是最大的税种之一，对于规范商品流通、促进产业结构优化具有重要作用。

（二）增值税视同销售的法律规定1. 《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条第一款规定：“销售货物，是指有偿转让货物的所有权。

”2. 《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条第一款规定：“下列行为，视同销售货物：（一）委托代销行为；（二）销售代销货物；（三）销售自己使用过的固定资产；（四）将自产、委托加工的货物用于非应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送他人。

”3. 《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条第二款规定：“前款第（一）项至第（八）项规定的视同销售货物行为，除前款第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项规定的情形外，纳税人应当依法缴纳增值税。

”三、消费税视同销售的法律规定（一）消费税概述消费税是一种对特定消费品和消费行为征收的税种，具有选择性、消费税性质。

在我国，消费税是重要的税种之一，对于调节消费、引导消费结构、增加财政收入具有重要作用。

（二）消费税视同销售的法律规定1. 《中华人民共和国消费税暂行条例》第三条第一款规定：“消费税的征税对象为下列应税消费品：（一）烟；（二）酒及酒精；（三）化妆品；（四）贵重首饰及珠宝玉石；（五）鞭炮、焰火；（六）成品油；（七）汽车轮胎；（八）摩托车；（九）小汽车；（十）高尔夫球及球具；（十一）高档手表；（十二）游艇；（十三）木制一次性筷子；（十四）实木地板。

谈营改增视同销售条款的适用规则随着财税〔2016〕36号的发布，营改增试点全面推开，关联企业未获取任何形式经济利益的无息借款，也从营业税时代的“不属于营业税的应税行为”（肖捷，税收发展民生”在线交流，2012年3月30日），调整为《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售的情况，不少税局也开始依此对无息借款进行征税。

然而，最近获悉【1】某房地产开发企业通过外部采购（演艺公司）举办演唱会，对特定对象（签订意向协议的客户、政府相关部门、本公司员工等）赠送门票的行为，被主管税局认为属于36号文《实施办法》第十四条无偿提供应税服务，需要视同销售缴纳增值税，虽然最后不了了之，但可以明显感到税局对视同销售条款的适用似有逐步扩大的趋势。

对此，有必要对营改增视同销售的适用进行梳理分析，便于在当前法规没有详细规定的情况下，理清营改增视同销售的适用规则。

本文将分别从以下几个方面进行分析，讨论营改增视同销售条款的适用：一、应税行为的范围与视同销售的关系；二、“有偿”行为的定义；三、认定的影响因素；四、判断规则；五、服务转售的影响；六、流转环节的影响；七、新商业模式的挑战。

1、征税范围与视同销售的关系（1）征税范围《实施办法》第一条（及第十条）开篇明义，确定了营改增征税范围的3个条件，并在之后的条款中对这3个条件进行了解释，即：A、应税行为属于注释范围；B、有偿提供；C、在境内发生。

第九条明确，应税行为的具体范围按照注释执行，注释对应税行为的范围进行了列举，即只有在注释中列举的行为符合条件；第十条对第一条中的应税行为进行了限定性解释，提出了有偿（第十一条单独对“有偿”进行了定义）的概念，即只有有偿的应税行为才属于第一条的范围；第十二条对“境内”进行了补充性解释。

因此，只有同时符合以上三个条件，才属于营改增的征税范围。

对注释范围进行梳理，可以看出，除正列举的部分，还有4处含有“其他”的表述，分别是其他建筑服务、其他现代服务、其他生活服务和其他权益性无形资产。

【原创】房企“营改增”：房地产开发项目六种情形应视同销售目前，“营改增”新税政对于房地产企业开发产品视同销售的具体规定和要求不多。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，即单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，均应视同销售服务、无形资产或者不动产。

那么，哪些情形属于“营改增“房地产视同销售的项目范畴？增值税视同销售的认定标准改变生产目的原则仍然适用，即开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。

笔者依据“营改增”视同销售新税政，并结合增值税相关政策法规，归纳总结出“营改增”试点房企视同销售六种情形，供“营改增”试点房企纳税人参考和借鉴。

视同销售一：不动产对外投资、分配等，视同销售缴纳增值税房地产开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。

房地产视同销售包括以下四种情形，视同发生销售行为，应按规定缴纳增值税。

1.将房地产用于非应税项目；2.将房地产用于集体福利或个人消费；3.将房地产作为投资，提供给其他单位或个体经营者；4.将房地产用于分配给股东或投资者。

营改增以后，房地产视同销售要缴纳增值税。

依据财税[2016]36号文件规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11%缴税。

因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。

此次营改增的实施办法中明确规定了销售不动产和无形资产的概念，即有偿转让。

有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。

与增值税条例规定的有偿是一个概念。

这个基本规定实际上就解决了以不动产和无形资产投资入股是否征税的问题。

投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益。