2013年新二套房首付比例和利率

2013年7月20日全面放开贷款利率管制经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。

一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。

二、取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。

三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。

四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户协商定价的空间将进一步扩大，有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本；有利于金融机构不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，加大对企业、居民的金融支持力度；有利于优化金融资源配置，更好地发挥金融支持实体经济的作用，更有力地支持经济结构调整和转型升级。

受此影响，澳元兑美元从0.9185美元升至0.9234美元，新西兰元兑美元从0.7940美元升至0.7990美元，美元兑加元波幅较小，但也从1.0385加元左右下滑至1.0360加元。

1、此次进一步推进利率市场化改革的背景是什么？人民银行仅对金融机构人民币存款利率上限和贷款利率下限进行管理，货币市场、债券市场利率和境内外币存贷款利率已实现市场化。

金融机构差异化、精细化定价的特征进一步显现，市场机制在利率形成中的作用明显增强。

从宏观层面看，当前我国的经济运行总体平稳，价格形势基本稳定，是进一步推进改革的有利时机。

从微观主体看，随着近年来我国金融改革的稳步推进，金融机构财务硬约束进一步强化，自主定价能力不断提高，企业和居民对市场化定价的金融环境也更为适应。

从市场基础看，经过多年的建设培育，上海银行间同业拆借利率(Shibor)已成为企业债券、衍生品等金融产品和服务定价的重要基准。

从调控能力看，货币政策向金融市场各类产品传导的渠道也已较为畅通。

2、此次全面放开贷款利率管制的意义是什么？答：全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户自主协商定价的空间将进一步扩大，一方面有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本，并不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，进一步加大对企业、居民的金融支持力度。

1998年至2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现 了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。 为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23 号”文件(《关于进一步深化城镇住房制度改 革、加快住房建设的通知》)，进行住房制度 改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅 业成为新的经济增长点”。23号文件强调在 “逐步实施住房分配货币化”的同时，建立 以“经济适用性住房为主体的住房供应体 系”。1999年开始全面停止福利分房制度， 推行住房分配货币化制度。 随着新的住房制 度的落实，巨大的市场需求激活了低迷的房 地产市场，房地产业开始进入发展新时期。 这一时期存在房地产市场供给结构不合理、 市场秩序混乱等问题，为房地产再次出现泡 沫埋下了隐患。
2011年
二套首付提高 “新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的 1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
市场反应：房价继续上涨。
2012年严打小产权房 多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新 政策，严打小产权房。 市场反应：一线城市房价继续上涨。 2013年新国五条 2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有 关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。 市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。 2014年“9· 30”房贷新政
中国历年房地产调控政策 及其影响
历次房地产调控政策回顾：
1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发ห้องสมุดไป่ตู้房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅；

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷
款管理
----土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷 款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发 放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得 发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外 贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控 努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。
。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价 提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结 构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住 房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地 产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房 价格工作的督促检查;
范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。 1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开 发项目的;3是直接转让土地使用权的。
2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、
建设部负责研究开征物业税。
2009年10月，营业税免征优惠政策终止。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利 率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调 活期存款利率。 2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点;
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到 7.29%。

7月12日 国土部
9月29日 国土部 将严防高价地作为近期 市场稳定首要目标
12月18日 社科院 大城市房价明年或短 线见顶 11月22日 住建部& 住建部 叫停在建、在售“小 产权房”
下半年重点查处闲置土地
8月23日 住建部 发展小城镇应推进房地产税
10月19日 住建部& 工商总局 10月将急查限购限贷
信贷政策
二套房首付提 升至七成 差别化住房信 贷政策 二套房首付提 升至七成
市场监管
市场信息披露 和监测工作 严查变相涨价 项目 加强房地产市 场监管
其他
强化商品住房预 售管理 暂停单价4.5万 元以上项目预售 证 落实各区县房价 调控目标责任制
3月5日 贾康 房产税试点应允许有差异
3月13日 周小川 继续用调整首付比例等政 策调控房价
4月18日 贾康 应向二三套房征房产税
2月21日 住建部 中央坚持房地产调控从 紧、从严立场
3月7日 住建部 五年以上唯一住房 免个税
4月9日 住建部 地级市年底前明确外来工 住房保障政策 3月27日 李克强 2013年税改要出方案 继续 搞好楼市调控
2013.10.12
2013.11.29 2013.11.25 2013.11.30
市政府
市财政局 市商委 市政府
《重庆市人民政府关于加强公租房社区建设工作的意见》
重庆市财政局关于个人首次购房按揭财政补助政策申报时限的补充通知 《重庆市人民政府关于加快中央商务区建设的意见》 《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》
12月24日 住建部姜 伟新 2014年要保持楼市调 控稳定及连续性
锐评：3月“国五条”为重头戏，中央坚持楼市调控， 而地方落地效果差

2008年-2013年中国房地产调控政策从2003年以来，我国房地产业的快速发展带来了一系列问题，高房价成为我国社会各种问题与矛盾集聚的焦点；而从2007年第4季度开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的上涨。

政府通过一系列的政策措施来确保房地产行业的健康发展。

2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭) 2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。

商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。

2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。

2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。

土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。

对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。

2013年贷款利率基准利率表一、个人住房贷款利率基准根据中国人民银行的规定，2013年个人住房贷款利率基准如下：1. 商业性个人住房贷款利率基准（1）首套房、无房贷记录的购房者：根据贷款期限不同，利率分为一年期、五年期和超过五年期。

- 一年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年一年期商业性个人住房贷款利率基准为6.55%。

- 五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年五年期商业性个人住房贷款利率基准为6.80%。

- 超过五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年超过五年期商业性个人住房贷款利率基准为6.90%。

（2）二套房及有房贷记录的购房者：根据贷款期限不同，利率分为一年期、五年期和超过五年期。

- 一年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年一年期商业性个人住房贷款利率基准为7.05%。

- 五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年五年期商业性个人住房贷款利率基准为7.30%。

- 超过五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年超过五年期商业性个人住房贷款利率基准为7.40%。

2. 公积金个人住房贷款利率基准根据中国人民银行的规定，2013年公积金个人住房贷款利率基准如下：- 一年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年一年期公积金个人住房贷款利率基准为4.50%。

- 五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年五年期公积金个人住房贷款利率基准为4.75%。

- 超过五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年超过五年期公积金个人住房贷款利率基准为4.90%。

二、个人消费贷款利率基准根据中国人民银行的规定，2013年个人消费贷款利率基准如下：1. 一般消费贷款利率基准- 一年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年一年期一般消费贷款利率基准为6.95%。

- 五年期利率：根据中国人民银行的相关规定，2013年五年期一般消费贷款利率基准为7.20%。

2013年房贷基准利率如下：一年以内商业性个人住房贷款基准利率为6.55%；一至五年商业性个人住房贷款基准利率为6.75%；五年以上商业性个人住房贷款基准利率为6.9%。

此外，第二套住房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，而个人住房公积金贷款利率则根据贷款期限不同而有所差异，五年以下（含五年）为4.00%，五年以上则为4.50%。

需要注意的是，以上基准利率仅为参考，具体贷款利率还会受到借款人个人资质、征信等因素的影响，因此建议在申请房贷时咨询具体的贷款银行或金融机构。

建设银行2013年房贷利率相关说明：建设银行个人住房贷款特色产品系列：“房易安”房屋交易资金托管业务、固定利率个人住房贷款、青春无忧等额递增还款方式、宽限期还款方式、“存贷通”个人贷款增值账户、合力贷等。

1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3、贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份。

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

（6）贷款行规定的其他条件。

这里做相关说明，一般只要信用好，有稳定收入，有偿还贷款本息的能力，参考以上建设银行房贷利率，基本上可以完成建行房贷。

按5年以上贷款利率6.55%上浮15%后利率为：6.55%（1+15%）=7.5325%用公式计算月等额还款额：期数还款日期期初余额还款额本金利息期末余额1 2014-1-24 600,000.00 10,383.48 6,617.28 3,766.20 593,382.722 2014-2-24 593,382.72 10,383.48 6,658.82 3,724.66 586,723.903 2014-3-24 586,723.90 10,383.48 6,700.61 3,682.87 580,023.294 2014-4-24 580,023.29 10,383.48 6,742.67 3,640.81 573,280.625 2014-5-24 573,280.62 10,383.48 6,785.00 3,598.48 566,495.626 2014-6-24 566,495.62 10,383.48 6,827.59 3,555.89 559,668.037 2014-7-24 559,668.03 10,383.48 6,870.44 3,513.04 552,797.598 2014-8-24 552,797.59 10,383.48 6,913.57 3,469.91 545,884.029 2014-9-24 545,884.02 10,383.48 6,956.97 3,426.51 538,927.0510 2014-10-24 538,927.05 10,383.48 7,000.63 3,382.85 531,926.4211 2014-11-24 531,926.42 10,383.48 7,044.58 3,338.90 524,881.8412 2014-12-24 524,881.84 10,383.48 7,088.80 3,294.68 517,793.0413 2015-1-24 517,793.04 10,383.48 7,133.29 3,250.19 510,659.7514 2015-2-24 510,659.75 10,383.48 7,178.07 3,205.41 503,481.6815 2015-3-24 503,481.68 10,383.48 7,223.13 3,160.35 496,258.5516 2015-4-24 496,258.55 10,383.48 7,268.47 3,115.01 488,990.0817 2015-5-24 488,990.08 10,383.48 7,314.09 3,069.39 481,675.9918 2015-6-24 481,675.99 10,383.48 7,360.00 3,023.48 474,315.9919 2015-7-24 474,315.99 10,383.48 7,406.20 2,977.28 466,909.7920 2015-8-24 466,909.79 10,383.48 7,452.69 2,930.79 459,457.1021 2015-9-24 459,457.10 10,383.48 7,499.47 2,884.01 451,957.6322 2015-10-24 451,957.63 10,383.48 7,546.54 2,836.94 444,411.0923 2015-11-24 444,411.09 10,383.48 7,593.91 2,789.57 436,817.1824 2015-12-24 436,817.18 10,383.48 7,641.58 2,741.90 429,175.6025 2016-1-24 429,175.60 10,383.48 7,689.54 2,693.94 421,486.0626 2016-2-24 421,486.06 10,383.48 7,737.81 2,645.67 413,748.2527 2016-3-24 413,748.25 10,383.48 7,786.38 2,597.10 405,961.8728 2016-4-24 405,961.87 10,383.48 7,835.26 2,548.22 398,126.6129 2016-5-24 398,126.61 10,383.48 7,884.44 2,499.04 390,242.1730 2016-6-24 390,242.17 10,383.48 7,933.93 2,449.55 382,308.2431 2016-7-24 382,308.24 10,383.48 7,983.73 2,399.75 374,324.5132 2016-8-24 374,324.51 10,383.48 8,033.85 2,349.63 366,290.6633 2016-9-24 366,290.66 10,383.48 8,084.27 2,299.21 358,206.3934 2016-10-24 358,206.39 10,383.48 8,135.02 2,248.46 350,071.3735 2016-11-24 350,071.37 10,383.48 8,186.08 2,197.40 341,885.2936 2016-12-24 341,885.29 10,383.48 8,237.47 2,146.01 333,647.8237 2017-1-24 333,647.82 10,383.48 8,289.17 2,094.31 325,358.6538 2017-2-24 325,358.65 10,383.48 8,341.20 2,042.28 317,017.4539 2017-3-24 317,017.45 10,383.48 8,393.56 1,989.92 308,623.8940 2017-4-24 308,623.89 10,383.48 8,446.25 1,937.23 300,177.6441 2017-5-24 300,177.64 10,383.48 8,499.26 1,884.22 291,678.3842 2017-6-24 291,678.38 10,383.48 8,552.61 1,830.87 283,125.7743 2017-7-24 283,125.77 10,383.48 8,606.30 1,777.18 274,519.4744 2017-8-24 274,519.47 10,383.48 8,660.32 1,723.16 265,859.1545 2017-9-24 265,859.15 10,383.48 8,714.68 1,668.80 257,144.4746 2017-10-24 257,144.47 10,383.48 8,769.38 1,614.10 248,375.0947 2017-11-24 248,375.09 10,383.48 8,824.43 1,559.05 239,550.6648 2017-12-24 239,550.66 10,383.48 8,879.82 1,503.66 230,670.8449 2018-1-24 230,670.84 10,383.48 8,935.56 1,447.92 221,735.2850 2018-2-24 221,735.28 10,383.48 8,991.65 1,391.83 212,743.6351 2018-3-24 212,743.63 10,383.48 9,048.09 1,335.39 203,695.5452 2018-4-24 203,695.54 10,383.48 9,104.88 1,278.60 194,590.6653 2018-5-24 194,590.66 10,383.48 9,162.03 1,221.45 185,428.6354 2018-6-24 185,428.63 10,383.48 9,219.54 1,163.94 176,209.0955 2018-7-24 176,209.09 10,383.48 9,277.42 1,106.06 166,931.6756 2018-8-24 166,931.67 10,383.48 9,335.65 1,047.83 157,596.0257 2018-9-24 157,596.02 10,383.48 9,394.25 989.23 148,201.7758 2018-10-24 148,201.77 10,383.48 9,453.22 930.26 138,748.5559 2018-11-24 138,748.55 10,383.48 9,512.56 870.92 129,235.9960 2018-12-24 129,235.99 10,383.48 9,572.27 811.21 119,663.7261 2019-1-24 119,663.72 10,383.48 9,632.35 751.13 110,031.3762 2019-2-24 110,031.37 10,383.48 9,692.81 690.67 100,338.5663 2019-3-24 100,338.56 10,383.48 9,753.65 629.83 90,584.9164 2019-4-24 90,584.91 10,383.48 9,814.88 568.60 80,770.0365 2019-5-24 80,770.03 10,383.48 9,876.49 506.99 70,893.5466 2019-6-24 70,893.54 10,383.48 9,938.48 445.00 60,955.0667 2019-7-24 60,955.06 10,383.48 10,000.87 382.61 50,954.1968 2019-8-24 50,954.19 10,383.48 10,063.64 319.84 40,890.5569 2019-9-24 40,890.55 10,383.48 10,126.81 256.67 30,763.7470 2019-10-24 30,763.74 10,383.48 10,190.38 193.10 20,573.3671 2019-11-24 20,573.36 10,383.48 10,254.34 129.14 10,319.0272 2019-12-24 10,319.02 10,383.48 10,318.71 64.77 .31使用说明：1、本计算结果以“等额本息”还款方式计算。

第⼆套房贷款政策是怎样的关于⼆套房贷款最新政策：最低⾸付⽐例调整为不低于40％。

由中国⼈民银⾏、住房城乡建设部、中国银⾏业监督管理委员会发布了关于个⼈公积⾦购买第⼆套房贷款⾸付⽐例降低的通知。

对于已经拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低⾸付款⽐例调整为不低于40％。

⼀、⼆套房贷款政策⼗⼀楼市调控政策出台后，⼤多数城市均上调了⼆套房贷款⾸付⽐例，商业从原来的最低⾸付3成(或3.5成)上调⾄最低4成。

像北京、、⼴州等地商贷⾸付最低5成，甚⾄7成。

⼆套房，⼤多数城市仍按基准利率的1.1倍执⾏。

⼆、⼆套房认定标准理论上，名下已有⼀套住房，再买⼀套就是⼆套房了。

这在缴纳时，⾮常明确，但在申请贷款时“⼆套房”的认定标准，或许就不是这样了。

实际上，由于尚未实现全国联⽹，加上不同时期、不同地区的房地产调控政策存在⼀定的差异，所以⼆套房贷款的认定标准也是因时、因地⽽异的。

但⽬前⼤多数城市都执⾏的“认贷不认房”政策。

即只要名下⾸套房贷款已结清，再次申请，则按⾸套房贷款政策执⾏：⾸付最低3成，贷款利率最⾼可享受8折优惠。

⽽如果⾸套房贷款尚未结清，再买房则按⼆套房贷款政策执⾏：⾸付最低4成，贷款利率为基准利率的1.1倍。

(注：⾸套房或⼆套房的认定均以家庭为单位。

)⾄于少数城市执⾏的认房不认贷(上海)、认房⼜认贷(深圳)政策，这⾥就不详加说明了，具体请参看《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。

买⼆套房如何享受⾸套房贷政策三、⼆套房“变”⾸套的2个诀窍1.把⾸套房贷款还清适⽤于执⾏认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种⽅式。

2.卖了⾸套房适⽤于实⾏认房不认贷政策的地区，适合经济⼀般的改善族。

注：上述两种⽅式均不适⽤于执⾏认房⼜认贷政策的地区。

“⼆套房变⾸套房”有什么好处最直接的好处就是⾸付更低，最低3成;贷款利率可享受最⾼8折优惠。

第⼆套房贷款政策的发布从⼀定程度上限制了炒房等⼀些问题。

⼆套房的⾸付⽐例增加可能会给很多的者带来负担，但是俗话说上有政策，下有对策。

14 2010 年1季 度至 今
2011
1
新“国八 条” 全国住房 信息系统 联网 “国五条 ” 以房养老
15
2012
1
16 2013 17
2
9
18
2014
—
各地再度 救市
2003年-2014年上半年房地产政策
细则 2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；《关于促进房地产市场持续健康发展的通知 》，简称18号文件，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续 健康发展。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 国务院出台八点意见稳定房价，高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；大力 调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设。 2005年3月，房贷优惠政策取消，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，国八条出台 (老国八条)， 高度重视稳定住房价格，稳房价不力要问责地方政府负责人，着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给。 2005年5月，调控加强、细则出台(新国八条)，要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度 温家宝主持召开国务院常务会议，提出促进房地产健康发展的六项措施。包括切实调整住房供应结构，进一步 发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长等 。 2006年4月27日，房贷利率再次上调，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷 基准利率由6.12%上调到6.39%。2006年5月，国六条出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适 用住房和廉租住房。2006年5月，和国六条同天，国十五条出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 》，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为 贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年 将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。 2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告。 国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商 品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以 上。 2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。 2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金 贷款利率上调0.09个百分点。6月5日，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。 2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来 首次上调活期存款利率。 2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。 2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷 款利率达到7.29%。 2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。 2008年4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；5月20日，再次上调存款类金 融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008年5月30日，商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩。 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降，受美国金融危机影响，央行宣布9月16日起，下调一年期贷款基 准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。 2008年10月9日，西方央行联社降息，10月19日起，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款 准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。 2008年10月12日，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税 。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同 时下调。 成都“地产新政10条”，西安“15条”，南京“20条”，杭州“24条”等。普遍包括：1.减税费：包括个人方 面的契税、印花税，开发商方面的所得税等；2.降信贷门槛：包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款，开 发商方面的信贷支持；3.允许开发商缓交土地出让金；4.购房入户；5.动拆迁实行货币化安置，迫使拆迁户去 市场购房，或者政府收购市场上滞销的中低价房用于安置，以保护商品房市场。 1.增加普通商品住房的有效供给；2.继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房；3.加强市场 监管；4.继续大规模推进保障性安居工程建设。同月，营业税免征优惠政策终止。 在国内各大城市房价狂飙，一季度GDP增长超过11%的前提下，中央颁布限制异地购房、二套房贷标准大幅提高 等具体可执行性的措施。

图1一线城市房价走势图我国房地产价格的驱动因素和未来走势分析刘祥森(上海师范大学商学院,上海200234)摘要:改革开放以来,我国经济发展加速,城市化进程加快,人民生活水平有了非常显著的提高,在多种因素的综合影响作用下,大部分城市的房价开始不断向上攀升。

房地产价格的上升在一定程度上会对经济发展产生正面影响,然而,房地产价格不合理的涨幅则会对经济发展带来一系列的负面影响。

为了引导房地产市场在合理有序的轨道上发展,我国政府、相关监管部门采取了一系列针对性措施,从影响房地产价格的多个因素着手,对症下药。

本文在对房地产价格的驱动因素进行相关分析之后,结合政府部门采取的引导房地产市场合理发展的措施,对我国房地产价格的未来走势进行了一定的判断分析。

关键词:房地产价格;驱动因素;供给端;需求端;未来走势中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1005-913X(2022)01-0068-04收稿日期:2021-06-04作者简介:刘祥森(1998-),男,河南许昌人,硕士研究生,研究方向:宏观经济。

在我们的日常生活中,衣食住行是每个人都需要考虑的最基本问题,其中与住相关的房地产问题是我国目前一个较为重要的民生问题。

房地产是一种商品,任何一种商品的价格水平都离不开供需两方面的影响。

改革开放以来,我国经济迅猛发展,带动了人们收入水平的普遍提高,人们生活质量随之上升,居民对于住房的有效需求逐渐增加,同时,随着城市化进程的加快,较发达城市的房地产市场价格也拥有进一步上涨的需求基础。

除此之外,在供给方面,随着工业化、现代化水平的提高,较发达城市的土地资源逐渐稀缺,房地产市场的供给水平逐渐下降,供给减少,需求增加,因此,房地产市场价格水平不断上升。

然而,房地产市场的过度繁荣对于我国经济造成了不小的负面影响,市场资金源源不断地从实体经济流向繁荣的房地产市场,挤占了实体企业进行发展的资源,阻碍了实体经济的发展。

同时,人们对于房地产市场的过度投资也助推了我国杠杆水平的提高,增加了居民的债务负担,不利于我国经济的健康、平稳、可持续发展。

锐评：“国五条”奠定全年调控从严基调，房产税试点 扩围呼声最高
政策资讯
2月27日 证监会 全国住房公积金入市准备工作已经启动
2013年1-6月领导人、单位针对房地产行业的重要讲话
3月7日 证监会 住房公积金将会参照社保 投资模式
3月31日 胡存智 应推动土地财政向税收方 向过渡
6月14日 贾康 国务院：项目未通过环评， 不得供地及贷款
锐评：3月“国五条”为重头戏，中央坚持楼市调 控，而地方落地效果差
政策资讯
城市
武汉
时间 20%交易个税
3.31
未涉及
银川
3.31
成都
3.31
昆明
3.31
石家庄 3.31
未涉及 未涉及 未涉及 未涉及
信贷政策
未涉及
未涉及 未涉及 未涉及 未涉及
2013年地方板国五条细则
房价控制目标
限购政策
房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅
2013.5.10
重庆市公共租赁房管理局
严格公租房退出机制，防利益输送
2013.6.4
重庆市城乡建委
制定《重庆市房地产开发行业信用体系建设与管理暂行办法》
2013.6.24
市城乡建委
关于印发《重庆市房屋建筑和市政基础设施工程勘察范围暂行规定》的通知
2013.7.26
市政府
《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》
20%交易个税
信贷政策
房价控制目标
限购政策
严格执行国办发〔2013〕17号 文关于出售自有住房个人所得
未涉及
保持房价基本稳定
无新限购措施
税的征收规定
按转让所得20%征税，出售5 年以上为宜住房免征个税

2003年-2013年中国房地产调控政策一览中国房地产调控的核心宗旨：完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。

2003年 (1项政策)2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

2004年 (2项政策)2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。

2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

2005年 (6项政策)2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。

2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。

2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。

三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历 史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。
5月25 日——深化经济体制改革重点工作的意见，明确 2013年的改革重点，深入推进行
政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关 改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。 一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制
TOP10市场占有率 13.27%↑0.5
全国篇——房企 房企——品牌房企拿地规模及金额创历史新高，回归一线城市，土地成本提高，推助房价 上涨预期；
品牌房企在良好业绩及积极融资的支撑下，截至2013年12月，十大标杆房企共计斥资3119.65亿元购地。拿地金额首度
突破3000亿元，同比涨幅将超过100%。拿地金额占销售金额比例将突破36%，创近几年的新高峰。 品牌企业中，万科年内拿地金额为 778.12亿元，高居榜首；恒大则以457.03亿元飙升至第二位；保利地产和中海地产则分 别为431.83亿元、336.79亿元。至此，四强房企年内拿地总额为2003.77亿元，创历史新高。
2013年沈阳市商品房新增供应2198万㎡，成交1647万㎡。商品房成交均价7308元/ ㎡。 2013年沈阳市商品住宅新增供应1864万平，成交1436万平。成交均价6889元/平米，截至2013年，库 存量2895.40万㎡，去化周期20.19个月（1.68年）
> 别墅——增量合理回归，成交温和回暖
169%。
单位：亿元
全国300城市土地成交金额、楼面地价及溢价水平
单位：元/ ㎡
同比增长25.9%
增长11.3个百分点
全国篇——市场 表现 住宅市场——百城房价19个月连涨，市场火热程度升级，看涨预期高胀；

北京新政限定高收入者房贷月供不得低于收入50 [管理资料]北京新政限定高收入者房贷月供不得低于收入50%2013年04月08日 04:19 京华时报昨晚，北京住房公积金管理中心发布通知，北京公积金二套房贷首付比例提至70%，贷款利率为同期1.1倍。

在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔房贷或1条公积金购房提取记录的房贷申请人，首付比例不低于60%。

今日起，借款申请人所购住房通过市住建委房地产交易系统完成网上签约的，其贷款业务按新规执行。

这是国五条出台后，第一个明确上调二套房首付比例的地方调控政策。

公积金新政二套房首付上调至七成新政:新政根据职工的住房情况实行贷款差别化，支持职工购买政策性住房和中小户型首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮不超过30%，也就是不超104万元;个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超92万元。

根据借款申请人的月收入确定贷款额度。

借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于本市基本生活费标准。

购买经适房的低收入职工，贷款额度可不受月收入限制。

对于购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的，贷款最高额度不再上浮，也就是最高只可以贷款80万元。

解读:北京住房公积金中心相关负责人表示，新政将限制第二套住房贷款。

从贷款额度方面，职工购买二套房，贷款最高额度不再上浮，即不超过80万元;从贷款首付比例和利率方面，购买二套房申请贷款，贷款首付款比例不低于70%。

值得注意的是，为保护“卖一买一”的刚需购房者，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。

限定高收入职工月还款额新政:公积金根据职工收入情况实行贷款差别化，限定高收入职工的月还款额。

人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

2013年“国五条”各地实施细则，及政策变化（整理）京沪出台“国五条”实施细则（2013.3.31，人民日报）一．严格限购，确保价格稳定北京：有望挤出5%―10%购房需求上海：市场和房价或将迎来稳定期北京调控细则规定，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

而此前的政策是，无论单身还是已婚，北京户籍可以购买二套房，外地户籍则只能购买一套房。

业内人士称，这一政策可防止京籍家庭离婚后再分别购买二套房。

据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%―10%的购房需求。

北京市住建委相关负责人解释说，结合本市人口、资源、环境现状，考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，对其购买二套房进行适当限制，有利于满足更多的刚性自住需求。

另一方面，可抑制部分投机投资性购房需求，缓解市场供求矛盾，稳定房价。

上海实施意见指出，继续严格实施差别化住房信贷政策。

银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。

金融管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

据上海社科院的计算，上海2012年12月和2013年1―2月新建商品住房价格环比分别上涨0.25%、0.20%、0.53%，2013年2月同比价格上升4.23%。

全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭认为，上海实施意见的颁布，对平抑市场和房价具有积极作用，市场和房价将迎来一个稳定期。

上海的实施意见是在过去3年坚定调控下的延续，并不是一个新的调控周期或轮次，所以不需重起炉灶、重搞一套，而是做某些补充和完善。

二．个税计征，抑制投机购房北京：3月31日后适用个税新政策上海：严格按照转让所得的20%计征3月31日起，北京对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

南京市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（宁政发〔2013〕311号）各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：为进一步完善房地产市场调控工作，巩固调控成果，落实中央关于加快推进住房保障和供应体系建设的要求，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强我市房地产市场调控工作通知如下：一、加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地确保完成年初制定的住宅用地供应计划。

对今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。

进一步优化供应结构，切实加大中低价位、中小户型住房用地供应规模，对保障性住房用地做到应保尽保，尤其要确保城中村、危旧房改造安置房和公共租赁住房用地的供应。

同时，提高郊区和新区住宅用地的供应占比，引导人口有效分流，形成人口合理布局。

二、加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式继续加大土地供后跟踪监管力度，建立房地产用地开竣工申报制度和土地利用动态巡查机制。

对未按期开工、竣工的项目加强监管。

对已构成闲置土地的，加大调查认定和处置力度。

对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳。

三、进一步执行差别化的住房信贷政策严格实施差别化住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房需求。

继续支持首套购房需求，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策；从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，中国人民银行南京分行在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。