某集团项目定价建议报告PPT(共 45张)

自身 配套
学区 配套
展示 条件
物业 服务
★★★ ★★
★★
★
★★
★★★ ★★
目录
第一部分 市场整体格局 第二部分 竞品销售分析 第三部分 项目总体概况 第四部分 项目蓄客情况 第五部分 定价策略思路
第一部分 市场整体格局
2020/4/16
一、市场整体格局
1、市场政策分析（近二月） 主要就当前的房地产相关政策及行业形势进行分析，并做出市场预判。
一、市场整体格局
2、市场成交情况（同品类产品项目近一年成交情况）
第二部分 竞品销售分析
2020/4/16
二、竞品销售分析
1、竞品分布概况（选择核心竞品项目3-4个） 在地图上标示出项目所处板块及临近板块的主要竞品项目。
南邵站
北京风景
青秀尚城 南邵板块
项目地块
保利罗
沙兰河香谷板块
领秀慧谷
公园回悦府龙观板块
8号线
国风美唐
二、竞品销售分析
2、区域主要竞品情况
竞品业态、成交价格、优劣势分析小结
4
取证时间：预计2016年8月30日 开盘时间：预计2017年9月16日 产品业态：临水大宅20套，景观大宅8套； 可售面积： 销售均价：11万元 销售货值：9.8亿元
5
持销期：2018年 产品：剩余尾房去化 销售货值：12.69亿元
三、项目总体概况—本期推盘图
开盘时间：
产品业态：
1
可售面积： 销售均价：
用饼状图示表明分析结果
2. 客户居住区域统计
用饼状图示表明分析结果
四、项目蓄客情况
3. 客户工作区域统计
用饼状图示表明分析结果
4. 客户户型需求统计

随行就市定价法 竞争导向定价 领导者企业定价法
本报告是严格保密的。
1、随行就市定价法 就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。 适用情况： • 在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望 得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价 方法较为行之有效。 • 在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种 比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。 在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价 时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太 高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利 润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。 因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。
挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多 层20元/平方米，高层12.5元/平方米
按地面总建筑面积计
（6）
（7） （8）
小区智能化
环卫工程费 有线电视工程费
50
10 5
按住宅建筑面积计
按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计
（9）
3 五 1 2 3 4
道路及附属设施
人防工程建设费 其他费用 管理费用 销售推广费用 不可预见费用 财务费用
备 注 土地开发动迁费用及土地使用费 按出让金的3%计算 6-7层住宅 8-12层住宅 18-24层住宅 28-34层住宅 设1层地下车库 设1层地下车库 设1层地下车库 含精装修费用
1
普通商品房
小高层 中高层 高层 多层
2 3 4
高档商品房 酒店式公寓 独立式地下车库
小高层 高层 高层 地下一层 地下二层 一般独立别墅 半地下室独立别墅 联体别墅 高档装修别墅

3、产品自身的价值
任何产品的价格，也必须反映一定的价值。因此应综合考虑项目自身拥有的优 势和资源，来确定一个合理的价位。
4、产品的销售任务
开发商推出楼盘，一般都期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润 ，但个别开发商是基于品牌树立、热销影响力的目的，如BL芙蓉 “开盘即清 盘”的目标，但如果价格太高会导致产品滞销，销售周期拉长，最终事与愿违 。
四、具体户型价值策略
第43页/共80页
一、楼盘整体均价制定
1、均价制定参考因素： 1）、市场对同类产品价格的接受程度 2）、市场上同类产品的竞争态势 3）、产品自身的价值 4）、产品的销售目标和周期
第44页/共80页
2、楼盘均价制定方法：
1)、竞争楼盘锁定 通过对济南房地产市场的调查，根据BL花园的品质特点选取了与本项目在同一销售时 段，且潜在客户相类似的在售楼盘进行比较分析。 A类：茗筑美嘉、海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园（高新区项目） 此类竞争对手均位于高新区，位置在成熟度上高于本项目，周边配套齐全。目标客户 群、产品定位、推盘时间与本项目基本一致。其中茗筑美嘉价格优势明显，未来城广 告力度优势明显，海信慧园位置、品牌、产品、规模综合素质优良。BL花园与此类项 目相比较，除品牌外，无明显优势。 B类：名士豪庭、海尔绿城（经十路沿线项目） 此类竞争对手与BL花园同处经十路沿线，且均为大型开发商。但因产品定位及定价差 异明显，此类项目与BL花园的竞争程度稍低。BL花园在价格上有明具有明显优势， 但地段认可度及项目影响力远不及二者。 C类：火炬东第、彩石山庄（BL花园周边项目） 此类竞争对手均位于BL花园项目周边，因位置与BL花园最为接近，推盘时间也较为 相近。其规模、品质及市场影响力不及BL花园，但因定价较低，所以此类项目会在一 定程度上分流较为低端的购房客户群。 D类：翡翠郡（西北部项目） 鲁能·领秀城（南部项目） 此类竞争对手与BL花园不在同一区位第，45但页二/共者8作0页为济南房地产市场上的领军项目，其

价
不同时间的差别定价是针对消费者对商品的
法 需求价格弹性随时间变化而采用的方法。
对于同一商品的不同用途也可以采用差别价格。
消费者在购买不同数量的商品时，定不同的价 格也是差别价格常见的一种形式。
多产品在生产过程中也可以会有一定的联系。
四 如用同一投入，在同一过程中，生产出两种以上
、 的产品，这样的产品就叫作联产品。可分为固定 多 比例生产的联产品和变动比例生产的联产品。
下列情况适用渗透定价法：
需求价格弹性大，低价能吸引大量新的消费者； 规模经济很明显，大量生产能使成本大大下降； 需要用低价来阻止竞争对手打入市场，或者需要 用低价吸引大量消费者来扩大市场； 出于竞争或心理上的原因，需要尽快地占领市场 ， 以求在同行中处于领先地位。
六、内部调拨定价
一个企业为充分调动各个方面的积极性，往 往采取分散经营的办法，让所属各部分相对独 立，建立分利润中心，各自进行经济核算。由 于各利润中心的产品彼此相关，一个利润中心 的产出，正好是下一个利润中心的投入，它们 的定价互相影响。为使整个企业的利润最大， 在各利润中心之间调拨产品时，要合理地确定 内部的调拨价格。确定内部调拨价格的一般原 则是，当中心产品没有外部市场时，内部调拨 价格一般应等于它的边际成本；当中间产品有 外部市场时，内部调拨价格应等于市场价格。
Step 1. 估计单位产品的变动成本；
Step 2. 估计固定费用，然后按照标准 产量，把总固定成本分摊到单位产品 上，求得平均固定成本AFC，再加上 平均变动成本AVC得到平均成本AC；
Step 3. 在平均成本AC的基础上加上用 目标利润率计算的利润额，得到价格P 。这里的目标利润率通常指平均利润率 η。即：P＝AC（1＋η）