湖北省2017年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷

湖北省2017年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．(2006年试题)

A：资本金现金流量表

B：资金来源与运用表

C：损益表

D：投资计划与资金筹措表

E：借款合同

2、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。

A：物业出租经营成本

B：业主希望的投资回报率

C：通货膨胀率

D：同类物业的市场供求关系

E：借款合同

3、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__。

A．250万元

B．200万元

C．196万元

D．167万元

4、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

A：40

B：50

C：60

D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、影响房地产价格的环境因素不包括。

A：大气环境

B：声觉环境

C：卫生环境

D：治安环境

E：工业用地的监测点评估价格

6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：有租约限制下的价值

B：共有房地产的价值

C：无租约限制下的价值

D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

7、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6

8、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)

A：75

B：120

C：135

D：150

E：执行层的组织协调

9、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产

B．财产

C．不动产

D．动产或权力

10、不属于财务分析目的的是__。

A．评价企业的偿债能力

B．评价企业的资产管理水平

C．评价企业的获利能力

D．评价企业过去的缺点

11、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和的同意。

A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市规划行政主管部门

C：市、县人民政府城市建设行政主管部门

D：市、县人民政府城市房产行政主管部门

E：执行层的组织协调

12、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

13、在价值工程中，价值的定义为。

A：价值=费用／功能

B：费用=功能／价值

C：价值=功能／费用

D：价值=功能×费用

E：执行层的组织协调

14、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。 A．1250

B．1750

C．2050

D．2150

15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

A．833

B．2500

C．1250

D．1067

16、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10.2

B：11.0

C：11.3

D：11.5

E：工业用地的监测点评估价格

17、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。

A．工业厂房

B．工业用地

C．商品住宅

D．商住用地

18、下列不属于工程造价的特点是__。

A．大额性

B．层次性

C．个别性

D．不可移动性

19、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。

A．土地出让金

B．占用面积

C．经营收入

D．销售收入

20、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保

E：借款合同

21、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．300

22、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。

A：10年

B：15年

C：20年

D：30年

E：工业用地的监测点评估价格

23、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。

A：开始施工

B：竣工

C：登记

D：开始营业

E：借款合同

24、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

A．购买者意图调查法

B．销售人员意见综合法

C．专家意见法

D．时间序列分析法

25、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。

A．拐点

B．盈亏转化点

C．盈亏平衡点

D．盈亏转折点

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。

A：商品交易

B：货币工具

C：金融工具

D：借贷活动

E：执行层的组织协调

2、资产负债表中应在资产方反映的项目是__。 A．预收账款

B．应付账款

C．应收票据

D．预提费用

3、按照废物的化学性质，固体废物可分为。

A：污泥

B：一般废物

C：有害废物

D：无机废物

E：有机废物

4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为30m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为 1000元/m2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为（）m。

A．15

B．20

C．10

D．18

5、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有。

A：成本低

B：反馈快

C：能深入了解被访者情况

D：回收率高

E：能深度访谈

6、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移换性

D．离散性

7、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。

A．工程勘察资质证书

B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书

D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

8、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日

9、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有．【2007年考题】

A：估价对象

B：估价时点

C：价值类型 D：估价方法

E：估价所需材料

10、对下列概念的描述，正确的是__。

A．边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VM和边际收益产量(MR两种

B．边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益

C．平均要素成本(AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出

D．边际要素成本(MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出

E．边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格

11、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

12、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。

A．路线价

B．深度百分率

C．宗地形状

D．临街状态

E．土地形状

13、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。

A．定向使用

B．安全运作

C．严格时限

D．按时使用

14、下列关于法的效力的表述中，正确的有。

A：行政法规的效力高于地方性法规

B：地方政府规章的效力高于行政法规

C：地方性法规的效力高于本级地方政府规章

D：部门规章与地方政府规章之间具有同等效力

E：部门规章的效力高于地方性法规

15、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．难以判断

16、短期偿债能力指标主要是。

A：流动比率

B：速动比率